商业分类与规划

1、£、类F旨标没置地域功能定位服务对象客流 1量服务人 口基本商业面 积基本设置业态与业种配套行业力中 L、商 业区成巾规划的中商业区；历史形成的商业集聚地“物、文化娱乐 木对、旅游并与金“、商务结合国内外及本巾消50万30力干-米大型百货店、专业 店、专卖店，文化 娱乐、餐饮旅馆、金融服 务、旅游服 务、展小、图 书报刊、邮电 业X域 萄业 中心舌民聚居区、 萄务集聚地、 公共交通集散 曲周边，勾物、文化娱乐、木闲该地区及外来消25万20万10力干-米购物中心、超市、 百货店，文化娱 乐、餐饮旅游、金融服务、图书报 刊、邮电业舌住一+ K商业人流集中，交 通便利的地段呆障该地居民的

2、日 ,生活，提供必 “服务当地居民5万2.5 力4P米超市、便利店、医 药店，菜市场、餐 饮生活服务、图 书报刊邮电业街坊 萄业街坊主要出入 口，居民主要 途径地M供日常必须商 ，便利服务当地居民0.4万0.06 力平米便利店、餐饮店， 生活服务业亚业 街萄业中心周 边，交通便利 处“供专门商品或业服务购买专门商品，寻求专业服务的街长200米 以上，专业 店30家以上特色专业店、专责 店配套服务新城 萄业 中心昉市规划的新 成中心商业 X;人流集 中，交通便利 的地段购物、文化娱乐、 小对、旅游并与 “结合新城居民，商圈 辐射范围及外来25万20万12力干-米购物中心、百货店、 超市、专业店、

3、专卖 店、餐饮、文化娱乐旅馆、金融服务、旅游服 务、图书报 刊、邮电业，心道商 k人流集中地“物、旅游、为M务本镇居民、周边 村民及外来消费 者5万2力平米超市、餐饮、小商 品市场、农贸市 场，农资供应生活服务、图 书报刊、邮 电、文化娱乐 业度商 业镇街区，农贸 集散地周边“供日常商品提 共（活与为农民服本镇居民，周边 中心村村民2万0.8 力4P米超市、便利店，菜 市场，餐饮，农资 供应生活服务、图 书报刊邮电、 文化娱乐业从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本 节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进

4、行探讨。商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺 -商业 设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类， 有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。1、按照开发形式进行分类(1)、商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品

5、为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商 品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，具投 资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。(2)、市场类商铺在这里，我们所说的 市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类 市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较

6、高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电 子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。(3)、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。(4)、住宅底层商铺住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下 1, 2层及底上1, 2层，或其中部分搂层)的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免 了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更

7、大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会 带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。(5)、百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。(6)、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模 相对较小，但商业价值很

8、值得关注。(7)、交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不 同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。2、按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的 商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的 2倍到3倍，

9、而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资 目标。(1)、都市型淌铺-绩优股都市型淌铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，都市型”商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：都市型消铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将 都市型淌铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。都市型消铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其

10、所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如 果我们说，王府井大街的商铺属于 绩优股”商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业 额？ ！都市型消铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区,单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。(2)、社区型淌铺-潜力股社区型消铺和我们上一部分谈到的 社区型淌铺属于同样的概念，之所以称之为 潜力股”原因在于：商铺所在社区通常都要经过从 无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，

11、 只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的 是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通 过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺 5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投 资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租

12、金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。关于商铺投资价值的掌控问题，本书将在后面的章节进行专门介绍。(3)、便利型淌铺-冷门小盘股便利型消铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百 货商场不足的小面积商铺。之所以称其为 便利型消铺是因为其所经营的商品均属于 便利黑型，如写字楼里面的小超市，公寓社区 里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。便利型消铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事便利型商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，具市场规模极大。便利型消铺，

13、通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较 强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的小盘股”特点。正所谓船的好掉头！之所以用冷门”来形容便利型徜铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。 在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。(4)、专业街市商铺-高科技股专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场

14、， 经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺高科技股”。(5)、其他商铺-&股股票其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们 将它们称之为 工股股票”，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租 经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该

15、类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持 95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换 言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的 绩优股”。从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从工股股票”转变成绩优股只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收 益。3、按照商铺的位置形式分类按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位

16、。下面就其概念及区别进行介绍铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、 购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性 的存在。(1)、唯一性差异铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性 优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。(2)、商业业种业态局限性差异铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品

17、是不允许的 而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。(3)、营业时间差异铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烽的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被 允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。(4)、行业规划调整风险差异铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规 划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。(5)、物业运行费用差异对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算 因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。(6)、物业出租选择范围差异相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房 的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。(7)、投资风险差异时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看 到了钱”途，尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰