大学物业管理服务细则

1、某大学物业管理服务细则为规范我校物业管理活动，提高物业服务质量，创造和保持整洁、安全、舒适的教 学和生活环境，特制定本服务细则。一、行政办公楼、教学（实验）楼物业管理（一）物业管理服务内容1房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修；2物业管理区域内设备设施的使用管理和维修； 3电梯、供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务； 4大楼及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理； 5物业维修费用的帐务管理； 6物业档案资料的建立与保管；7经双方协商的其他服务项目。（二）物业管理服务的质量标准1综合管理服务大楼设置物管办，制定并落实物业管理规章制度；物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及

2、办公用品；管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范；物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务； 日常管理与服务： 24 小时值班受理使用人报修。 急修半小时内到现场处理， 一般修理一 天内完成（预约除外） ； 设置大楼管理信箱及投诉电话，接受服务质量、服务态度等问题的投诉。对使用 人的投诉在 24 小时内答复处理； 制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立房屋装修档案，对 不符合规定的行为、现象及时制止或报告； 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到 运作规范，账目清晰； 建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管

3、 理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等） ； 制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施； 制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等 多种形式与使用人进行沟通；每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分 析并及时整改； 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准； 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准； 对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；有条件的，可运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。2 清洁卫生服务楼内公共区域 地面和墙面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以

4、上； 大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。 楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。 消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。 天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。 门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无 灰尘。 天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。 垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、 无污迹、无异味。 电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮， 无污迹。楼外公共区域 道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次

5、，广场砖地面每半月冲 洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟 无杂物、无积水。 公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。 水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放 药剂或进行其他处理，保持水体无异味。 垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲 洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。 果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠

6、一次。大楼内 外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。3 秩序维持服务人员要求 专职保安人员（40岁以下），身体健康，工作认真负责。 能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。门岗 主出入口 24小时值班看守，边门定时开放。 外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，决定是否放行。 对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对 大型物件搬出实行记录。巡逻岗 白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求， 并有巡逻记录。 在遇

7、到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，并及时报告相关管理部门。技防设施和救助（监控岗） 辖区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通,并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接 受用户救助的要求，解答用户的询问。车辆管理 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。 及时处理车辆停放不规范的现象。 收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易 的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无 渗漏，无积水，通风良好，无

8、易燃、易爆及危险物品存放。4 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务共用部位 房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关使用人。 门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活 并无异常声响。 楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无 缺损。 管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通, 保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损 的，应及时报修。 围墙：每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏

9、围墙表面无锈蚀，保持围 墙完好。 道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复， 保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等 进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。 安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏 散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。供水系统 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。 高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金

10、属防护网并完好，每 年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。排水系统 每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。 每年二次对污水处理系统全面维护保养。 控制柜电气性能完好，运作正常。照明 电灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路 灯亮灯率在99%以上。 景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等：保持灯具完好，亮灯率在99%以上0 公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公 共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。消防系统 消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好 每周检查火警功能、报警功能是否正常。 每年试验一次探测器，并对

11、全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二 年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。 每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。避雷装置每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。弱电系统 住户报警：不定期进行调试与保养，保证其 24小时运行正常，中心报警控制主机 应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。 周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒 线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地 识别报警区域，收到警情时，能同时发出声

12、光报警信号。 监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备 24小时正常运行，能清楚 显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。 电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正 常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正 常，巡更违规记录提示功能正常。电梯 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使 用许可证，物业管理应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 电梯发生一般故障时，通知专业维修人员二小时内到达现场修理；发生电

13、梯困人 或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半 小时内到现场进行救助。水景 每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正 常运行。 重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。门窗、教学及办公设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修 维修保养费用：保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保 正常的工作秩序。保修期以外的维修费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改 造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用 均由物业管理单位负责；属管理不当造成的，物业管

14、理单位承担相关费用。 水电零星维修及时率98鸠上（响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时 之内）。 水电急修及时率100%（响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内）； 雨水管、污水管、墙面完好率100% 消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率 100%（三）双方的责任与义务1 甲方（楼栋使用单位）责任与义务负责牵头与学校有关部门对教学办公楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进 行资产登记；检查乙方拟定的物业管理制度和办法；督查乙方管理工作措施以及各项规章制度的执行情况；审查乙方提出的物业管理年度和季度计划；教学办公楼内向乙方提供一间值班室和一间物业管理办公室；负责转报水电设

15、施、电梯、电视等教学、办公设备设施自然老化后的更新改造及 房屋外墙面和结构性维修；协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。2 乙方（物业管理单位）责任与义务根据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和计划，并经甲方核准后 实施；对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付使用后，在保修期内负责与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作；负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性维修计划；建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料；对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止；根据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管

16、理费；向甲方提供自费部分的维修等有偿服务；不得改变共用设备的使用功能，不得将大楼空房间（含地下停车场）挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得使用教学办公楼从事其他活动；接受甲方的检查，每月向甲方通报工作情况；承担协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失及相关法律责任。二、学生宿舍物业管理（一）物业管理服务内容1 房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修；2物业管理区域内设备设施的使用管理和维修；3 供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务；4 宿舍及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理；5.物业维修费用的帐务管理；6物业档案资料的建立与保管；7. 配合有关部门，做好文明宿舍建设和校园文化

17、活动等有关工作；8. 经双方协商的其他服务项目。（二）物业管理的质量标准1.综合管理服务宿舍设置物管办，制定并落实物业管理规章制度；物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品；制定突发性事件处理方案，建立防盗、防火及其他安全事故防控机制，杜绝重大 火灾和刑事案件；管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范；建立学生住宿档案，实行24小时值班制，认真做好值班记录，对来客进行登记, 严禁小商小贩及闲杂人员进入；物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务；日常管理与服务： 24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一 天内完成（预约除外）； 设置宿舍管理信箱

18、及投诉电话，接受服务质量，服务态度等问题的投诉。对使用 人的投诉在24小时内答复处理； 制定房屋大修申请、验收等维修管理制度，建立房屋管理档案，对不符合规定的 行为、现象及时劝阻、制止或报告； 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到 运作规范，账目清晰； 建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理 档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等 ; 制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施； 制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等 多种形式与使用人进行沟通；每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果

19、进行分 析并及时整改； 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准； 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准； 对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；有条件的，可运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。2 清洁卫生服务楼内公共区域 地面和墙面：每日清扫二次，其中地面每日拖洗一次以上；保持材质原貌，干净、 无灰尘、无痰迹。 楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。 消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。 天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。 门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一

20、次，目视洁净、光亮、无 灰尘。 天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。 垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、 无污迹、无异味。楼外公共区域 道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲 洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟 无杂物、无积水。 公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。 水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放 药剂或进行其他处理，保持水体无异味。 垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（

21、房）每日清理、冲 洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善 果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱（桶）无满溢、 无异味、无污迹。 消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。大楼内 外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。3 秩序维持服务人员要求 专职保安人员（40岁以下），身体健康，工作认真负责。 能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。门岗 主出入口 24小时值班看守，边门定时开放。 外来人员进入辖区，通过对讲系统联

22、系辖区人员，决定是否放行。 对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对 大型物件搬出实行记录。巡逻岗 白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求， 并有巡逻记录。 在遇到异常情况、突发事件时，采取积极应对措施，并及时报告相关管理部门。技防设施和救助（监控岗） 辖区内具备录像监控、楼宇对讲等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接 受用户救助的要求，解答用户的询问。车辆管理 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。 及时处理

23、车辆停放不规范的现象。4 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务共用部位 房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一 次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关部门。 门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。 楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无 缺损。 管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通, 保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损 的，应及时报修。 化粪池、窨井：每月检查1次，并及时清淘。 围墙：每周一

24、次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围 墙完好。 道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复， 保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等 进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。 安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏 散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。供水系统 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。 高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 水箱、蓄水池盖板

25、应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每 年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。排水系统 每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。 每年二次对污水处理系统全面维护保养。 控制柜电气性能完好，运作正常。照明 电灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路 灯亮灯率在99%以上。 景观灯、节日彩灯等：保持灯具完好，亮灯率在 99%以上。 公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公 共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。消防系统 消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 每周检查火警功能、报警功能是否正

26、常。 每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当报请调换。 每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。避雷装置每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。弱电系统监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。水景 每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。 重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。门窗、家具设备

27、、水电设施发现损坏，要及时维修或报修 维修保养费用：保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保正常的工作秩序。保修期以外的维修费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改 造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用 均由物业管理单位负责；属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。 水电零星维修及时率98鸠上（响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时 之内）。 水电急修及时率100%（响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内）。 雨水管、污水管、墙面完好率100% 消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率 100%每学年为每间宿舍提

28、供一套扫帚、拖把等清洁工具（三）双方的责任与义务1 甲方（楼栋使用单位）责任与义务负责牵头与学校有关部门对宿舍楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记；检查乙方拟定的物业管理制度和办法；监督乙方管理工作实施以及各项规章制度的执行情况；审查乙方提出的物业管理年度和月度计划；在宿舍楼内向乙方提供一间物业管理办公室；负责转报房屋、水电设备设施等更新改造及结构性维修费用；协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。2 乙方（楼栋物业管理单位）责任与义务根据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和计划，并经甲方核准后 实施；对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付

29、使用后，在保修期内负责 与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作；负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性维修计划；建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料；对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止；根据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管理费；向甲方及学生提供自费部分的维修等有偿服务；不得改变共用设备的使用功能，不得将宿舍空房间（含地下停车场）挪作他用， 未经学校同意，寒、暑假期间不得使用学生宿舍楼从事其他活动；接受甲方的检查，每月向甲方通报工作情况；承担协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失及相关法律责任。三、物业管理服务违

30、约责任1 如因乙方管理不善，造成设备设施损坏或丢失，乙方应负责修复或赔偿，否则甲 方将从乙方物业管理经费中扣收该赔偿或修复费用。2. 如乙方物业管理未达到本细则规定的服务标准，甲方将视情况扣罚当季物业管理 经费的1% 3%。3. 如因维修不及时或维修质量不合格而影响教学、生活正常秩序的，甲方将从当季 物业管理经费中扣收相当于维修费 2倍的罚款。4. 对浪费水电现象监管不力，将视情节轻重，从其物业管理费中扣收每次20-100 元的罚款。5. 若乙方物业管理混乱，服务质量差，保洁服务达不到南昌市文明卫生单位标准或 者师生不满意率超过30%（随机调查），则甲方有权另外选聘物业管理单位。附录一：物业维

31、修办法一、维修目的为室内维修的管理，确保住户室内生活环境及设施处于正常运作状态，为住户提供 方便。二、维修原则1 坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注 意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构成。2 修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。3 方便的原则。三、维修依据1 符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定。2 符合房屋修缮工程质量检验评定标准有关条款标准。3 符合维修服务标准有关条款标准。四、住户室内维修标准1. 楼层面漏水(1) 维修程序 预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。 如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应将相关部位及时处理。 如

32、果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。 其它地方漏水，应将相关部位及时处理。 检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。 维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。(2) 告知住户使用须知：应爱护使用任何用水设施。2. 换锁(木门、铁门)(1) 维修程序 木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正 常使用，立即更换。 检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开门数次，查看开关是否灵活自 如。 维修完毕后，请住户派工单上答名验收。(2) 告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其他硬物开锁，不定期给 锁活动部位上油。3. 个别楼层停水(

33、1) 维修程序 先检查是哪一楼哪一层没有水。 然后关掉总阀。 拆开支阀，取出滤网。 清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。 检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水。 维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。(2) 告知住户使用须知：楼层停水应及时通知楼栋管理员派专业人员前来检查维修。4 维修墙内水管。(1) 维修程序 先查找原因。 关好室内所有用水阀门。 查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。 维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。 装入新水管。 打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面。 检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转

34、动，并在24小时后跟踪检查。(2) 告知住户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向物管中心申请， 由物管中心派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知楼栋管理员派维修人员前来查看。5阀门接头漏水。(1) 维修程序 检查阀门，接头何处漏水，然后关上自来水总制。 如是阀门、接头未扭紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝外旋上几道 水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。 如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。 如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。 检验：a 维修完毕后，把自来水总阀门打开，检查是否漏水。b阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。 请住户在派工单上签名验收

35、。(2) 告知住户使用须知：应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。6 水龙头漏水。(1)维修程序 检查漏水情况，然后关上自来水总制。 如是因水龙头末上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处旋上几道水胶带， 再把水龙头装上扭紧。 如是内芯断裂应更换内芯。 如是内芯橡皮过小而破损，应更换。 如是水龙头自身有故障而漏水，应更换水龙头。 检验：检修完毕后，打开自来水总制，反复开关水龙头数次，使其开头自如, 不漏水。 维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。(2)告知住户使用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。7 维修门窗。(1)维修程序。 检查门窗的附件是否齐全。 检查有无配件损坏。 更换配件，达

36、到预期效果。 维修后请住户验收。 检验；维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异常及不灵活之处，以达 到开关自如的目的。 维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。8 洗脸盆下漏水(1) 维修程序 先检查何处漏水，查明漏明原因。 如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况， 情况严重的要更换弯管；情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处， 以达到不漏水为止。 如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈不漏为止。 检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的；在水泥凝固以后(约需四小时)，再在周围泡水检验。 维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。(2) 告知用户使用

37、须知 不可随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水。 不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥膏松动。9. 洗脸盆堵塞(1)维修程序 查明堵塞原因。 取下存水弯倒掉杂物。 装好存水弯。 如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直到通畅为止。 检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。 维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。(2)告知住户使用须知 用洗脸盆时尽量不要掉入杂物。 及时清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。10. 维修墙外水管。(1) 维修程序 先查找原因。 如无法明显地找到破损漏水处，可先关好室内所有用水阀门。 查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。 维修时先关水

38、表前的总阀，取下破损水管。 装入新水管。 打开总阀后看各相关部门是否漏水。 检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在 24小时 后跟踪检查。 维修完毕后，请住户派工单上签名验收。(2) 告知住户使用须知： 不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施 工。 一旦发现水管破损漏水，应及时通知管理处维修人员前来修理。11. 插座无电。11. 1. 1分析原因，插座无电可能由以下原因造成： 由于外界因素(如停电检修)引起的人为停电。 由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路， 或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸

39、。 由于频繁插拔操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。 线路出现断线。11. 1. 2针对1. 1中的原因，告诉用户现在是在停电检修。11. 1. 3针对1. 1中的原因，首先了解住户使用的现场情况，然后断开相应回 路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送 电。若线路超负荷，可告知住户及时处理。11. 1. 4针对1. 1中的原因，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。11. 1. 5针对1.1中的原因，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找 故障点，故障排除后方可送电。11. 1. 6检验：插座线路送电后，再试电笔

40、验电，再用万用表电压档检测供电压是 否稳定正常。11. 1. 7维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。11. 2维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。12房中无电12. 1. 1分析原因，住户家中没电可能由下列几种原因造成： 线路停电检修。 因用户总开关烧坏。 因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。 进户线与接线端子接触不牢。 电度表烧坏。12. 1. 2针对1. 1中的原因，及时向用户说明停电的原因。12. 1. 3针对1. 1中的原因，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现 场，看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良， 长

41、期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开， 用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固， 最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。12. 1. 4针对1. 1的原因，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头 从插座上拨下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控 制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并解决。12. 1. 5针对1. 1的原因，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万 用表检查确认线路正常后方可恢复送电。12. 1. 6针对1. 1中

42、的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其 次检查电度表的接线是否正确。确认是本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准 后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。12. 1. 7检验：当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压 是否正常。12. 1. 8维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。12. 2维修须知：维修人员找出故障点并排除故障，在确认线路完好时，方可恢复 送电。12. 3告知住户须知：12. 3. 1用电时，应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。12. 3. 2不要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路 时，

43、应通知楼栋管理员派专业人员进行处理。13. 配电箱开关故障。13. 1维修程序13. 1. 1分析原因，低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成： 因控制线路出现短路现象，导致熔断吕原熔体熔断或线路中的短路在电流大 于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。 因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与 电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器头长期通过较大的通断电 流，引起触头严重发热烧蚀损坏。13. 1. 2针对1. 1中的原因，先将配电箱的空气关置于“ OFF位置，再将电源 侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路的情况下），用万用表检查线

44、路，查找短路保障点，排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护元件是否完 好，保护元件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔 断器，恢复正常送电。13. 1. 3针对1. 1中的原因，如果是开关跳闸，先将电源侧的开关置于闸位置 （根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），用万用表检查跳闸开关及线路， 确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或 通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开 关跳闸，则需将此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触器烧蚀损坏，则需要更换同一 技术规格的元件后，方可恢复正常送电

45、。13. 1. 4检验：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。13. 1. 5维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。13. 2维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障，断电顺序为先断开负荷 侧开关，后断开电源侧开关，送电顺序则相反。14. 灯不亮。14. 1维修程序14. 1. 1分析原因，灯不亮可能由以下原因造成： 灯内灯丝烧断。 灯泡与灯头接触不良 电源保险丝熔断。 电源开关接触不良。14. 1. 2针对1. 1中的原因，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断， 若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。14. 1. 3针对1. 1中的原因，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是

46、否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。14. 1. 4针对1.1中的原因， 将电源开关断开，用万用表检查照明线路有分短 路或断路现象，故障排除后，更换保险丝方可送电。14. 1. 5针对1.1中的原因，检查电源开关接线端接线是否牢固，用电笔测开 关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成， 应及时更换开关。14. 1. 6检验：维修完成后，合上开关 3次，看灯泡发光是否正常。14. 1. 7维修完毕后，请住户在派工单上签名验收。14. 2维修须知：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个宿舍内灯（二盏以 上）都不亮时，首先检查电源开关是否

47、断开，用万用表检查线路是否出现断线短路现象， 然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。14. 3告知住户须知 不要点长明灯。 发现运作不正常时，应及时通知楼栋管理员派专业人员前来检查、维修。15. 顶棚抹灰层（饰面）脱落。15. 1维修程序15. 1. 1如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施： 用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户 的物件不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分 已超过该顶棚面积的一半以上，应将该项棚的抹灰层全部铲下。 用钢丝刷顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。 用喷水器具充分喷水湿润2-3次。 均匀地刷地一道素水泥浆。

48、用1: 3水泥砂奖打底抹平。 抹三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。 刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复。 清理垃圾，恢复场地整洁。15. 1. 2如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落： 同1. 1 同1. 1 用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈 蚀情况严得，庆加焊同直径规格的补充钢筋。 其它程序同1. 1 .至1. 1.。15. 1. 3维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。15. 1. 4告知住户须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。16楼板裂缝。16. 1维修程序16. 1. 1先进行全面仔细地查看。16. 1. 2如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待

49、查看，如有扩展趋势再作处 理。16. 1. 3如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下： 沿裂缝用工具将两侧基层凿成八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散 颗粒。 用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。 准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。 用兵子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后消除表面多余 补缝材料。 修复饰面（按用户原标准）。16. 1. 4如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技 术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出回固方案进行维修。16. 1. 5维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。16. 2告知住户

50、须知 不要集中堆放过重物品。 平时留意楼板运作状态，发现问题时，应及时通知物管中心派技术人员到场 查看作业处理。五、相关文件和记录1 .维修记录表2. 派工单3. 更换水表记录4. 更换电表记录附录二:物业清洁卫生办法一、办公楼层的清洁1.0 范围办公大楼各公共场所、卫生间、电梯厅、通道、后楼梯。2.0 工作程序1）时间：星期一至星期五 6： 30- 11: 00, 13: 00- 17: 30。2）每天早6: 30起先打开热水器电源开关，然后用扫把彻底清扫楼层各通道地面， 清倒清洗不锈钢垃圾筒。3）用干净毛巾浸水后拧干擦抹墙面、防炎门、消防栓柜、楼梯扶手、铁栏杆和窗台， 每周用洗洁精清洗一次

51、。4）按不锈钢的清洁保养清洁电梯厅不锈钢门、不锈钢制品。5）先用尘拖拖净通道和电梯厅地面，再用湿拖把拧干后拖净地面污迹和后楼梯。6）清抹热水器和周围墙壁，扫除地面积水等。7）按卫生间的清洁步骤清洁男女卫生间。8）将垃圾送至地面垃圾屋。9）每小时做一次全面巡视保洁。10）外墙玻璃每月清刮一次，内侧每天用干毛巾清抹一次，除去灰尘、手印。11）灯具、灯罩、空调机吹风口中、消防指示类每月用干净毛巾擦一遍。12）天花板、天棚、后楼梯墙面，每月扫尘一次。13）大理石地面每两个月打蜡一次，每周保养抛光一次。14）大理石地面每半年打蜡一次，每月保养抛光一次。3.0 标准1）大理石墙面用纸巾擦拭50CM无灰尘，

52、喷涂墙面无污迹。2）地面干净无杂物，大理石地面有光泽，地毯洁净无污渍。3）天花板、天棚距1米处目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无明显污迹。4）卫生间无异味，便器无污垢，地面无纸屑、烟头。5）门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无明显灰尘、无污迹。二、地下室、天台、转换层的清洁1.0 地下车库、地一室除设备间以外的所有公共场地、裙楼平台、转换层、天台。 2.0 人员配备每五千平方米左右配备一人，并兼作机动听从班长调配。3.0 工作程序1）每天早晨6: 30和下午13: 30分两次用扫把清扫地下室、地下车库的地面以及 公共梯间的台阶，清除地面及排水沟内的垃圾、杂物，并将垃圾至地面垃圾

53、屋。2）用胶管、长丙刷冲刷地面的油污、油渍。3）上楼清扫天台、裙要平台、转换层地面，明暗沟内的垃圾、杂物，并将垃圾运至 地面垃圾屋。4）协助垃圾清运人员将垃圾运至垃圾中转站。1）每隔两小时巡回清扫一次地下车库地面，清除杂物。2）每周打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底清理疏通、冲刷一次。3）每月清扫一次天棚、冲刷地面、墙身一次，用去污粉刷小船坞油污的地面一次。4）每月用清洁夜、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌地、消防指示灯、车位档、防火门 等公共设施。5）每两个月用干毛巾擦拭灯具一次。6）地下室和转换层管线每两个月用鸡毛掸上子或扫把清扫灰尘一次。天台、裙楼平 台的水管线每两个月冲刷一次。4.0

54、 标准1）地下室地面无油渍、污渍，无大块瓜果皮壳、纸屑、墙面无污迹。2）标识牌、公共设施目视无明显灰尘。3）天台、转换层及裙楼平台无积水、杂物、管线无污迹。5.0 注意事项1）清洁完天台后将天台门锁好，防止发生其他事故。2）车库清洁时，注意进出车辆，防止撞伤。三、公用卫生间的清洁1. 0范围所有物业管理楼栋内公用卫生间。2. 0作业程序1）每天7: 008 00, 13: 3014: 00分两次重点清理公用卫生间。2）打开门窗通用，用水冲洗大小便器，用夹子夹出小便器内的烟头等杂物。3）清扫地面垃圾，清例垃圾篓，换新垃圾袋后放回原位。4）将洁厕水倒入水勺内，用厕所刷沾洁厕水刷洗大、小便器，然后用清水冲净。5）用湿毛巾和洗洁清擦洗面盆，大