苑泰物业管理有限公司工程部管理规程

1、www.fdcsk 苑泰物业管理有限公司工程部管理规程电气维修管理规程一、目的保证管理区域内（大厦）电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、 规范化、科学化。二、适用范围公司接管的管理区域内（大厦），从高压进线到住户电气箱开关前端的供 配电系统及其用电设备的维修。三、内容1、电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作 业。2、 在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工 具。3、 维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主 管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4、当需停电

2、时要按停电处理规程告知用户。5、在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少二人 进行，工作开始前，必需验电，确信停电方可开始作业。6 般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔记档板，并有专人监护。7、 在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有人 作业，禁止合闸”的标志牌。8、维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维 修人员撤出工作现场后，方可送电。9、在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上， 应悬挂“有电危险”的告示牌。四、相关记录停电处理规程GD/E-QE-001-009给排水维修管理规程一、目的

3、保证管理区域内（大厦）给排水设备和人身安全，使给排水维修工作正常 化、规范化、科学化。二、适用范围公司接管的管理区域内（大厦）从给水总水表后的给水系统及其供水设备、 市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修，。三、内容1、严格按照国家有关的给排水安装工作规程进行作业。2、在进行维修时维修人员做好相应的安全防护措施。3、 维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的 同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4、当需停水时要按停水处理规程告知用户。5、当须开挖地面进行维修时，应尽量减少对用户、行人的影响，并在施工现场 周围设置“正在施工”的告示

4、牌，如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。四、相关文件停水处理规程GD/E-QE-001-008维修人员工作规程一、接到部门主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具 和维修材料后，并持维修单赶到维修地点。二、共区域的维修程序10、首先做好消防安全防范措施，如安全护栏、维修告示牌、咼空作业告示牌等。11、做好公共场地的保护措施，将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。12、维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置，如有用户出入必须主动 礼让用户。13、维修结束后，立即清理维修现场，及时撤掉告示牌。三、室内有偿维修程序1、记清维修用户的房号或单元，到达维修地

5、点并核对无误后用食（中）指关节 轻声扣门。2、用户询问时，主动向用户问好，自报部门，说明维修内容。3、进入室内前必须穿上塑料鞋套，进入用户房间后，首先做好维修现场的保护 措施。4、如维修中会产生较大噪声时，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。5、如维修中会产生较大灰尘或漏水时，必须事前做好防护措施，尽量减少污染, 同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。6 维修时应尽量保持户内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的 物品，不准在施工现场吸烟、吃东西。7、维修完成后，立即清理维修现场并请用户进行验收。8、用户验收合格后，请作户在维修单内签名确认。9、用户签名确认后，向用户表示谢意，与用户道别，并

6、轻轻退出房门，轻声关闭房间。10、修结束后，维修人员必须将维修单妥善保存。变配电房设备巡检制度一、目的保证变配电设备设施安全运行。二、适用范围各管理区域内（大厦）变配电站设备及附属设施的管理。三、内容（一）、高压系统1、观察双回路高压进线电压是否正常， 如偏差超过允许范围，要及时报告上级 部门及供电局用电监察。2、观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常 现象，要快速查明原因，及时报告上级部门及电器修理厂（委托维护单位）3、观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检查电池水是否在指定位置以内， 如发现电池水不够，要及时补足。4 巡视环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，

7、环境整洁。（二）、变压器系统1、巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运 行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部 门，及通知委托维护单位来修理。2、检查环境卫生及防鼠设施完整、环境整洁。（三）、低压配电系统1、巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工 作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。2、检查并清洁各电柜表面积尘。3、检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁（四）、燃油系统每周巡查一次燃油系统，记录储油罐及各日用油箱油位，总控制柜及现场控制柜 的控制状态，各电气开关及指示灯是否正

8、常。其中第一、二项每二小时巡查一次, 第三项每4小时巡查一次，将结果填写在电站运行记录表上。发电机房管理制度一、目的保证发电机在市网停电时能自动起动和良好运行。二、适用范围各管理区域内（大厦）发电机房的管理。三、内容1、发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，非 工作人员严禁入内。2、 配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作 经常性的巡视检查。3、平时应经常检查发电机的机油油位、 冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的 储备油量应保持能满足发电机带负荷运行 8小时用油量，蓄电池电压是否正常。4、发电机半月空载运行一次，运行时间不大于15分钟，平时

9、应将发电机置于 自动起动状态。5、发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发电 机各仪表指示是否正常。6、严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7、定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理。8、加强防火各消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。四、相关记录：发电机组运行情况记录表GD/E-QE-001-011-01停水处理规程一、目的规范对停水事故的管理。二、适用范围司属各管理区域内（大厦）。三、处理规程（一）、计划停水处理程序1、不影响其它用户（单位）的户内停水，用户（单位）可自行停水。需管理处 协助的，应填写停水申请单

10、，管理处应予以协助。2、影响其它用户（单位）的停水，由申请人向管理处提出申请（填写停水申 请单），管理处再征求其它主要用户（单位）意见，将停水安排在一个合适的 时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停水范围较大 时应出示公告，并将情况报告公司主管领导和公司工程部。3、因保养、维修等的计划停水，由管理处负责安排停水时间，停水方案报公司 工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。4、计划停水通知应提前24小时发布。（二）、意外停水处理程序1、 发生意外停水时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停水，还是网外（市网）停水，并即报告公司主管领导和公司工程部

11、。2、 管理处维修技工负责处理网内意外停水的处理，尽快恢复供水。公司工程部 提供技术指导和必要的人力调配支援。3、管理处维修技工负责了解意外停水的原因，并向管理处领导、公司主管领导 和公司工程部。4、 管理处负责在意外停水发生后12小时内向有关用户（单位）解释停水原因， 必要时应在发生后尽快向有关用户（单位）进行电话解释。5、意外停水及处理情况应在运行记录中予以登记。四、相关记录:停水申请单GD/E-QE-001-008-01停电处理规程一、目的规范对停水事故的管理。二、适用范围司属各管理区域内（大厦）。三、处理规程（一）、计划停电处理程序1、 不影响其它用户（单位）的户内停电，用户（单位）可

12、自行停电。需管理处 协助的，应填写停电申请单，管理处应予以协助。2、 影响其它用户（单位）的停电，由申请人向管理处提出申请（填写停电申 请单），管理处再征求其它主要单位意见，将停电安排在一个合适的时间，再 通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停电范围较大时应出示 公告，并将情况报告公司主管领导和公司工程部。3、因保养、维修等的计划停电，由管理处负责安排停电时间，停电方案报公司 工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。4、计划停电通知应提前24小时发布。（二）、意外停电处理程序1、 发生意外停电时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停电，还是网外（市网）

13、停电，并即报告公司主管领导和公司工程部。2、管理处维修技工负责处理网内意外停电的处理， 尽快恢复供电。公司工程部 提供技术指导和必要的人力调配支援。3、 管理处维修技工负责了解意外停电的原因，并上报管理处领导、公司主管领 导和公司工程部。4、 管理处负责在意外停电发生后12小时内向有关用户（单位）解释停电原因， 必要时应在发生后尽快向有关用户（单位）进行电话解释。5、意外停电及处理情况应在运行记录中予以登记。四、相关记录：停电申请单GD/E-QE-001-009-01专变供电管理规定一、目的规范对各管理区域内（大厦）专变供电系统的运行管理。二、适用范围专变供电系统的管理。三、内容1、 属于二级

14、用电负荷的管理区域内（大厦）实行 24小时值班，实行交接班制 度，在8： 0023: 00进行监控，做好电站运行记录，每一小时记录一次，广电 集团工业区在18： 0023: 00仅对高压室进行监控记录，每一小时记录一次。在 23： 00次日 8： 00值班室设值班工候命处理突发事件。2、属于三级用电负荷的管理区域内（大厦）的总配电房的配电设备每日至少巡 视检查两次并作记录，由运行技工负责此项工作，一般的监控时间安排在每周一 至周五的8： 0018: 00。3、在监控时发现问题要及时进行解决。四、相关记录电站运行记录表GD/E-QE-001-010-01发电机组操作规程一、目的保证发电机操作的安

15、全性和正确性，保障设备完好。二、适用范围柴油发电机组的操作。各管理处可根据本管辖区内发电机的实际情况编制详细的 操作规程。三、操作规程（一）开机前的检查工作：1、检查水箱是否满水；2、检查机油是否在规定的油面位置；3、检查柴油箱是否有充足柴油，供油伐门是否已打开，并确认管道内无空气；4、检查柴油机各部分是否正常，机械上有无妨碍运转杂物；5、检查电起动系统电路接线是否正常、牢固，蓄电池液面高度是否正常，是否 已充足电；6 检查高压电房高压开关是否在分闸位置， 低压电房市电进线开关是否在分闸 位置；7、低压电房发电机进线开关以及由发电机供电的所有分路负荷是否都在分闸位 置；8、检查柴油发电机各仪表

16、初始值是否正常，锁匙开关转回至“运行”位置。（二）、开机步骤及运行：1、打开送风机；2、顺时针旋动锁匙开关至“起动”位置， 同时按绿色起动按钮，柴油机立即起 动，三秒钟后停止按绿色起动按钮， 将锁匙开关转回至“运行”位置， 机组即起 动完成进入运行状态；3、 机组起动后应即检查柴油机各仪表指示是否正常，机组运转声音、振动等情 况是否正常；4、 机组运转一切正常后即可合上发电机开关并进行带负荷操作，首先合上发电 机进线开关，然后再合上各分路负荷开关。5、发电机带负荷后应立即检查机给运行情况，并检查各配电屏开关、仪表、信 号灯、电缆、接头等是否正常，并在运行中不断进行监视；6 为了柴油发电机安全运

17、行，柴油机机油压力应保持在 2.5kg/cm2，冷却水出 水温度不得高于950C,发电机负荷电流应控制在1000A范围内运行；7、每隔半小时记录一次电机的电流、电压、频率以及柴油机的机油压力和冷却 水出水温度值。（三）、停机步骤：1、当市电来电柴油发电机停车前，应首先通知各大型用电设备暂时停止工作， 然后才进行机组的卸载拉闸操作，首先应逐个切开发电机供电的各路负荷开关，然后再切开低压房发电机进线开关和发电机开关，不允许切开发电机开关或发电机进线开关后切开各分路开关，防止柴油发电机突然甩负荷可能造成超速和飞车 事故；2、进行恢复市电供电的操作；3、将柴油机的钥匙开关逆时针旋向停车位置，柴油机即停

18、车；4、检查和清洁柴油发电机组，补油、补水，检查机油情况。（四）、注意事项：柴油发电机组空载运行不能超过15分钟；市网停电，发电机投入使用停机后， 要对发电机的水位、机油位、柴油位、蓄电池电压、蓄电池液位等进行一次检查， 保证正常状态。如运行在半小时内不需要检查，运行在半小时以上必须进行全面 检查。每次投入运行均要做好运行记录。（五）、紧急状况停机：1、如发电机紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，应紧急停机，将柴油 发电机组锁匙开关逆时针转到“关断”位置；三、相关记录：发电机组运行情况记录表GD/E-QE-001-011-01高压配电房操作规程一、目的保证高压配电房设备操作的安全性和正确性

19、，保障设备完好。二、适用范围高压配电房配电设备的操作。各管理处可根据本管辖区的实际情况编制详细的操 作规程。2、操作程序：（一）、高压开关柜的操作3、手动操作方式：运行技工按所需送电往每段母线上， 此时，母联开关必须分闸。如其中一路进线 失压或缺电时，即延时跳闸，运行技工可选择退出其中失压的进线开关， 再合闸 母联开关，送电往母线上恢复供电。4、自动操作方式：当进线电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自 动合闸高压母联开关，恢复供电；但当进线恢复正常供电时，母线开关需由值班 人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。（二）、事故处理：1、过流故

20、障：若线路发生过流时（包括过流，及速断），该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示会亮灯。值班人员必须了解故障原因，将故障清除， 然后手动复位按钮。2、接地故障：指示及处理程序与过流故障相同。3、变压器温升故障：指示及处理程序与过流故障相同。4、失压跳闸故障：指示及处理程序与过流故障相同。三、相关记录：无低压配电房设备操作规程一、目的保证低压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好正常供电。二、适用范围低压配电房配电设备的操作。各管理处可根据本管辖区的实际情况编制详 细的操作规程。三、操作规程1、应密切注意网络表的读数。保证总负荷不超过单台变压器的额定容量。2、变配电设备进行保养检修时

21、，应做好安全技术措施后方可进行。3、停电操作应先拉开低压分路开关， 然后再拉低压总开关。送电操作时与停电 顺序相反，并详细检查开关是否在正常的合闸位置。4、变压器停电后作业前应进行验电、 放电，验电前应先在有电导体上对验电器 进行鉴定良好才能使用。放电可使用地线或放电棒对地进行。 但电容器放电应在 两极间进行。5、装、拆地线必须先接接地端，后接导体端，并接触牢固，拆时顺序相反。6 低压出线发生故障掉闸时，应立即与维修班一起查明故障原因， 故障排除后 方能恢复供电，严禁强行送电。四、相关记录：无柴油供油系统管理制度一、操作人员应掌握本岗位的操作技术和防火规定，做到安全操作，防止漏油、溅油。二、加

22、油场地、储油罐、箱场地内严禁烟火，并设立醒目的警示牌。严禁车辆停 留。三、严禁在加油场地、储油罐、箱场地内从事可能产生火火花的作业。四、雷击时应停止加油或卸油作业。五、油槽车卸油时应关闭发动机，同时停止抽油作业，做好安全警戒，并设专人 监护。六、卸油前核准油罐存油量，以防卸油时冒顶泡油，并记录好油量流量计的底数， 检核油品是否有水（用检测液体涂在竹杆上，插入油槽车检验）。七、加油过程中，严格控制油的速度，发生泡、冒、漏油时必须清理好现场， 并将进油箱盖好口锁后，加油车方能起动离去。八、在修理电气设备之前，必须把油气除干净，防止电火花点燃油气，并在配电间切断电流，使之有一个明显断开点，挂上“严禁

23、合闸，线路有人工作”的指 示牌。九、修理油泵或管道时，要关闭相应阀门，挂上警示牌做好放油措施，防止油 品外泄。十、每周对各楼层储油罐、进油管、阀门、电器控制柜、抽油泵进行一次巡检， 并做好巡查记录。十一、每季度对供油系统、电气设备、管道、阀门、油泵进行一次全面检查。 相关记录：1、柴油供油系统巡查记录表GD/E-QE-001-014-01柴油发电机维护保养规程一、目的保障柴油发电机组的完好及安全运作， 确保在市电停电时能及时投入使用， 保障 正常供电。二、适用范围柴油发电机组。（一）柴油发电机组常规性保养1 、每天检查水位、油位一次；2 、每天清理一次机组外表面及机房环境。（二）、柴油发电机组

24、月度保养：1、清理机组外表面；2、检查调速制杆是否灵活、润滑各联接点；3、更换冷却水，更换前后测量PH值（正常值为7.5-9 ），并做好测量记录，必要时投药处理（通知水处理工配合进行）；4、检查风扇皮带及充电机皮带的张紧度，必要时调整；5、配合电工作应急发电试验，检查柴油机运转时各仪表读数及温度、 响度是否 正常，并做好运行记录。（三）、柴油发电机组季度保养：1、检查空气流阻指示器，显示红色时清洁空气滤清器；2、放出柴油积水，清洗第一级柴油过滤器；3、必要注意润滑风扇皮带轮及皮带张紧轮轴承；4、检查超速机械保护装置润滑油位，不足时加油；5、检查外部主要连接螺栓的紧固情况。（四）、柴油发电机组年

25、度保养：1、配合电工进行并联带负荷运转，检查运转情况；2、配合电工模拟试验各安全保护装置的性能；3、测检轴线、开档，并做好记录；4、拆检查盖观察检查轴及缸筒情况；5、投药清洗冷却系统（通知水处理工配合进行）；6检查机油质量，必须时更换机油；7、清洗第二级柴油过滤器；8、清洗机油过滤器；9、每运转500小时后增加如下项目：A、更换第二级柴油过滤器滤芯；B、更换机油；C、检查气缸头螺栓、连杆螺栓的紧度；D、检查校正气门间隙，喷油定时并做好记录；E、喷油器试压、调校。三、相关记录：1、发电机维护保养记录表GD/E-QE-001-015-012、发电机附属设施保养表GD/E-QE-001-015-02

26、www.fdcsk 停、转电处理程序一、目的规范对停、转电的管理，确保市电停电时能顺利进行转电，同时保障安全。二、适用范围计划停电或特殊停电时的处理及转电程序。三、处理程序1、由于供电部门的原因造成突然停电， 备用柴油机组立即自动投入，供电给消 防系统和公共照明系统。值班人员要及时询问供电局的监察部门及可能恢复供电 的时间，并上报主管。2、供电部门常规性停电如高、低压设备的定期检修，供电局的高压维护等，在 接到供电部门的通知后，立即由主管拟好停电通知及工作票，由部门主管签发停 电通知后对外张贴。工作票交由值班电工执行。3、内部检修或整改停电，尽量选择在节、假日，确认无重大活动、加班后，由 主管

27、拟定停电通知，在部门主管批准后对外通知。四、相关记录高、低压停送电工作票GD/E-QE-001-060电力系统维修管理制度一、目的检查并及时处理供配电系统存在的隐患， 满足设备在良好的条件下运行，确 保设备性能，保证安全运行。二、适用范围适用于专变供电系统的维修工作。三、内容（一）职责1、运行技工负责机电设备的日常养护 （设备不停电能做到的电柜表面、 地面清 洁）、简易维修（10分钟内能处理好的问题）。2、维修技工负责机电设备的维修、养护工作。3、维修主管负责对内部维修保养工作进行检查、指导、监督、考核。负责外委 养护、维修的联系、监督检查。（二）、管理制度1、运行主管每年12月按运行情况制订

28、下年度中修、大修计划。2、维修过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。3、由维修技工负责维修，维修前，由维修主管重述本规程中与本次作业相关的 部份内容，并按电气维修管理规程的有关规定，明确要本次维修的工作重点。4、 配电设备故障维修：影响供电质量及运行时的维修，一般不超过 1小时，若 在1小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间立即 上报部门主管及公司主管领导，限期解决；不影响供电质量及运行时的维修， 一 般可视其用户生产用电情况确定维修时间。5、凡是夜间发生的，不影响用户生产及其连续试验的、不会产生其它严重后果 的供配电故障，可以由当班维修技工及时维修。6维修主管提

29、供工作指导及负责检查监督。四、相关记录电气维修管理规程GD/E-QE-001-003供电系统管理规范一、目的：保障供配电系统的安全运行，以确保管理区域内（大厦）的安全用电。二、适用范围：适用于专变供电系统的运行管理。三、内容（一）、相关职责1、变配电值班运行技工必须持证上岗，负责变配电设备运行的清洁、操作、巡 视、检查、记录、异常情况报告处理及变配电设备的维修、保养。2、各管理处设备管理员负责日常工作的检查监督。3、公司工程部负责技术指导和评价检查。4、各管理处负责向有关用户通知停电情况。（二）、工作规范1、变配电房（发电房）管理规范（1）每班保持值班室、配电室清洁。（2）非工作人员进入变配电

30、房，须经运行主管或部门主管批准后进行登记， 由 值班电工陪同方可进入。（3）配电房内禁止非值班人员操作配电设备。（4）保持良好通风及照明，应急灯可正常使用，门窗开启灵活。（5）保证消防设施完备，变配电房内禁止吸烟。（6）保持清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘，无水渍，电缆沟内无动 物屎便。（7） 不得擅自更改变配电房机电设备线路及器材， 若确需要更改，须报公司工 程部同意，经公司主管领导批准后方可更改。（8）变配电房须防火、防水、防雨、防漏，堵塞漏洞，严防蛇、鼠、壁虎等小动物进入。暴雨时须严密注意，必要时启动潜水泵抽水或采取其它措施排水。2、值班管理规范（9）变配电房由值班电工按各管理区域内（大厦）的实际要求进行监控记录， 发现问题及时解决。（10）对变压器、变配电房按规定时间巡视，并将巡视检查结果记录于电站 运行记录表内。变配电房应达到“四防一通”即防火、防水、防雨、防小动物 进入和保持通风良好。（11）对低压配电柜按规定时间巡视，观察设备运行数据、环境温度、电流、 电压、功率因数。（12）如配电设备发生异常，应及时报告运行主管部门主管，并在其指导下排 除异常，必要时上报公司