勾地八种模式

1、勾地八种模式 勾地的八种模式 村企合作，提前介入 开 发 商 提 前 2-3 年 介 入 ， 与 村 民 委 托 代 表 人 洽 谈 沟 通 。 委 托 方 以 土 地 作 价入 股 ， 在 开 发 商 0 溢 价 竞 得 地 块 后 将 土 地 出 让 金 返 还 。 案例 惠州 gjb2021-24 西区荷茶地段 碧桂园 2021 年已开始跟进，gjb2021-26 西区荷茶地段 深圳一开发商已跟进 3 年，出让文件要求：（1）竞得人在竞买成功后与委托方共同成立项目公司开发土地， 委托方以土地作价占 21% 股权，竞得人出资开发建设占 79%股权。委托方参与项目管理，委托方确定设计方案，同

2、时委托方所分物业具有优先选择权，具体位置可任意挑选（包括商业和住宅）。（2） 双方分成物业方式以整个项目可计入容积率 9 21:79 的比例分成，即委托方分得整个项目 21%的物业，竞得人分得整个项目的 79%物业。（3）委托方及竞得人双方按照住宅 6000 元/、商铺 10000 元/的价格对物业进行网签备案， 委托方分得物业可委托竞得人代为销售。若自委托销售之日起 6 个月内委托方分得物业未能销售完毕的， 经双方同意可将物业反售给竞得人，竞得人按照住宅 7000 元/、商铺12021 元/的固定价格进行回购。 提高竞买门槛，设置特殊条件 为 勾 地 企 业 特 点 量 身 打 造 竞 买

3、资 格 要 求 ， 如 世 界 500 强 企 业 等 。 案例 1、 阳江市江城区 12 宗地为 绿地勾地项目，要求：竞买人须为界 世界 500 强企业或其全资子公司（以 2021 年美国财富杂志公布的企业.为准）；竞买人在国内有已建成的建筑高度不低于 140 米的超高层办公楼的成功经验；竞买人须全资持有商业管理公司，同时拥有自主开发购物中心品牌（商标），且国内已开业运营的购物中心不少于 1 个；竞买人自主开发自营酒店品牌（商标）在国内已开业的四星级（以上酒店不少于 1 家）。 2、 溧阳市燕山公园地块为 .创泽发展有限公司勾地，要求：土地竞买人（含其集团母公司旗下的控股子公司）须在国内至少

4、已开发或运营 10 个以上、整体运营商业建筑面积累计超过 100 万平方米的商业综合体项目（不含办公、酒店），并须提供不少于 5 个且单个商业建筑面积不少于 10 万平方米的商业综合体（不含办公、酒店）不动产登记证明材料。同时，土地竞买人（含其集团母公司旗下的控股子公司）须在国内至少已开发或运营 1 个一线品牌五星级酒店项目，须提供不动产登记证明材料及相关五星级酒店品牌管理协议。 3、 苏州太仓度假村组团地块为恒大童世界用地，要求地块竞买人或其控股股东需为世界 500 强企业（以财富杂志公布的 2021 年榜单为准），且注册资本金（实缴资本）不低于 200 亿元人民币。 切分出让、商住捆绑 将

5、一个地块切分为多幅出让，有时候将商业地块与住宅地块捆绑出让。 案例 1、 盐城市东台市开发区一宗地块，分为 8 地块进行出让，经咨询政府，该地块被当地企业勾地，通过 分割成多宗地块暗示此地块为非正常出让。 2、 嘉兴市海盐县武原街道 15 地块，一共有 7 块住宅用地以及 8 块商业用地， 每一块住宅用地都需要与不相邻的商业用地为整体出让的地块，申请人须同时申请购买，不接受单宗地报价，竞买人须同时统一报价、同时竞得。经咨询政府部门，政府也表明此批地块为 山水六旗的度假区项目，不建议参拍。 产业、人才、品牌引进 根据当地的建设规划，要求开发商引进指定产业、人才或品牌、具有指定资质，该类竞买一般要

6、求提供由政府机构出具资格审查的相关证明。 特殊建设要求 要求对地块进行指定的开发建设，如建设为城市综合体、商业中心、大型酒店、度假区等，该类出让一般要求开发商签订开发协议，同时是多块地批量进行挂牌。 案例 1、 徐州市贾汪区 2021-300 泰和路北侧，鸿福路南侧，凤鸣路西侧、2021-301 泰和路北侧，鸿福路南侧，凤鸣路西侧两地块为融创勾地，出让文件要求：竞得人前期规划设计方案需与当地政府充分沟通， 按照健康旅游概念规划、建设。经咨询国土局，政府表示融创已勾地，不建议我司参与，如参加需提前到当地政府进行沟通。2、 嘉兴市海盐县武原街道地块：竞得土地后竞得人须持成交确认书 与海盐县城市开发

7、建设办公室签订浙江省海盐滨海国际度假区投资履约监管协议后才能和海盐县国土局签订国有建设用地使用权出让合同。3、 金华东阳市横店镇在 2021 年 9 月 7 日一次性出让多个地块，有楼面价低且建筑面积大的特点。 与国土局沟通时，国土局明确表示此地块为横店集团签约项目，出让只是移交使用权的手续，不建议参拍。 政府融资地块 多出现在江浙，出让公告中无特殊要求，但多地块批量进行挂牌，与政府沟通时会明确回复为融资地块，不建议参拍。 案例 1、 诸暨 2021 年 12 月 7 日出让的多个地块，均为政府融资地块，出让文件中无特殊显示。挂牌期间与政府进行沟通， 政府会明确回复是否为融资地块，并且明确此地

8、块出让为省国土局指标要求，地块开发条件不成熟，竞买人竞得将无法进行开发，不建议参拍。2、 常州较为特殊，出让地块经常有政府融资地块，出让文件中无特殊显示。挂牌期间与政府进行沟通， 政府会明确回复是否为融资地块。 旧改、城改项目 涉及到拆迁、补偿和一级整理问题，通常需要企业提前介入，并由竞得地块的企业承担相关费用。 案例 1、 旧改：廊坊市 2021-104 霸州市大何庄村，泰安路西侧地块为.项目， 需要乡镇政府开具企业推荐函，政府表示已经有企业报名（一家）。廊坊市的旧改政策：由乡镇的委员会发起，向政府提交申请村庄改造，政府同意后，在政府的企业备案库里的企业可以与乡镇接洽、谈判，当地块在政府网站

9、上进行出让的时候，企业已经完成了拆迁和补偿工作。此类土地出让在竞买时需要当地的管委会出具企业推荐函，才可以参加竞买。 如果前期介入的企业有意继续开发，此地块就定向出让给该企业；如果前期介入的企业无意继续开发，则正常进入市场，但出让成交后的竞得人须补偿前期介入的企业。2、 京津冀地区城改：主要是旧厂房或者较破旧的城区改造，此类项目不涉及拆迁和补偿，但是由于土地要达到出让标准，政府都会委托企业进行前期土地平整工作。因而此类地块在出让之前，本地的企业会先得到讯息，会先行与政府部门沟通意向。比较偏远的县会 采用招标出让，此种情形参拍之路已被堵死， 在与政府沟通时就直接说不要参与；而对于那些 以拍卖和挂

10、牌方式出让的，则没有明确的表明拒绝参与的意思，只是说本地块已有人报名，对外公开， 但地块竞得之后需要支付前期负责土地平整的企业相关费用。 政府主导，解决特殊问题 如解决房地产开发遗留问题、补全手续、政府用于拆迁安置等，此类地块不流入市场。 案例 1、 解决土地收储或房地产开发遗留问题：保定市 2021-33 满城镇城东村东侧地块， 政府明确表示全权交由拍卖行处理，拍卖行明确表示以上地块均为政府拆违、补办手续的收尾项目，前期已有开发商介入完成居民赔偿。保定高碑店市白沟新城，因为区位原因（距离雄安新区管委会 20km）目前正着力解决房地产开发遗留问题，并在其中掺杂一些新的出让地块，但是 土地相关信

11、息不公开，土地出让的结果大都是本 地的国企控股企业所得。2、 已出让地块补全手续：保定市建设街东侧三宗地块的出让文件中要求宗地范围内的空中电力线、通讯线和地下管线、管网、人防等附着物均由竞得人依法迁移(拆迁)和补偿，出让人不负责出让地块的清理和整理；挂牌出让成交价款中不含耕地开垦费、契税、耕地占用税等相关税费，需竞得人另行交纳；40 号宗地需承担人民医院二期建设项目安置用房，37 号宗地须回迁安置并交纳回迁安置住房履约保证金。电话沟通时， 国土局明确表示最近挂牌出让的土地大都涉及到拆迁或已开发，挂牌是为了补充缺失的手续，净地出让的地块大约在明年 " 五一 ' 之后会放出。3、 用于拆迁安置