05第五章租赁合同

1、第五章租赁合同第五章租赁合同第一节租赁合同概述第一节租赁合同概述第二节租赁合同的效力第二节租赁合同的效力第三节租赁权的物权化第三节租赁权的物权化第一节租赁合同概述第一节租赁合同概述一、租赁合同的概念与特征一、租赁合同的概念与特征第第212条：条：“租赁合同是租赁合同是出租人将租赁物交付承租人出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同使用、收益，承租人支付租金的合同。”1是转移物的使用权、收益权的合同。是转移物的使用权、收益权的合同。2租赁对象主要是租赁对象主要是物物，租赁物，租赁物须须是有体物、非消耗是有体物、非消耗物、特定物物、特定物 。3是双务、有偿、诺成、不要式合同是双务、

2、有偿、诺成、不要式合同 第第215条条: :“租赁期限租赁期限六个月以上六个月以上的，应当采用书面的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁赁。”4属于继续性合同。属于继续性合同。5兼具债权与物权特征。兼具债权与物权特征。律考真题律考真题（2000-3-25-单）甲去外地做生意，向乙借单）甲去外地做生意，向乙借款款5万元，为表示信用，甲将一套三居室的万元，为表示信用，甲将一套三居室的住房交给乙方居住。双方言明：利息与房租住房交给乙方居住。双方言明：利息与房租冲抵，一旦借款返还，乙即退还房屋。乙对冲抵，一旦借款返还，乙即退还房屋。乙对甲

3、的房屋享有什么权利？甲的房屋享有什么权利？ A抵押权抵押权 B质押权质押权 C承租权承租权 D借用权借用权司考真题司考真题（2005-3-56-多）甲、乙双方达成协议，多）甲、乙双方达成协议，约定甲将房屋无偿提供给乙居住，乙则无约定甲将房屋无偿提供给乙居住，乙则无偿教甲的女儿学钢琴。对于该协议，下列偿教甲的女儿学钢琴。对于该协议，下列哪些说法是正确的？哪些说法是正确的？A属于无名合同属于无名合同B属于实践合同属于实践合同C应适用合同法总则的规定应适用合同法总则的规定D可以参照适用合同法关于租赁合同的规可以参照适用合同法关于租赁合同的规定定第一节租赁合同概述第一节租赁合同概述二、租赁合同的种类二

4、、租赁合同的种类（一）使用租赁与用益租赁（一）使用租赁与用益租赁第第225条：条：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外外。”（二）一般租赁与特殊租赁（二）一般租赁与特殊租赁（三）定期租赁与不定期租赁（三）定期租赁与不定期租赁第第214条条：“租赁期限不得超过二十年租赁期限不得超过二十年。超过二十。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得

5、超过二十年得超过二十年。” 定期租赁定期租赁租期的更新租期的更新：约定更新（即续订，第约定更新（即续订，第214条）；法定更新（第条）；法定更新（第236条）。条）。第一节租赁合同概述第一节租赁合同概述三、三、不定期租赁合同的表现与特殊效力不定期租赁合同的表现与特殊效力（一）表现：（一）表现：1租赁期限租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式个月以上，当事人未采用书面形式的；（第的；（第215条）条）2当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依合同法第合同法第61条仍不能确定的；（第条仍不能确定的；（第232条）条）3租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出

6、租租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的；（第人没有提出异议的；（第236条）条）4当事人明确约定为不定期租赁。当事人明确约定为不定期租赁。（二）效力：（二）效力：对于不定期租赁合同，对于不定期租赁合同，当事人当事人可以随可以随时解除合同，但时解除合同，但出租人出租人解除合同应当在合理期限之解除合同应当在合理期限之前通知承租人前通知承租人（第（第232条）。条）。律考真题律考真题（2000-3-26-单）张某于单）张某于1月租住何某一套月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出国。租期届房屋，租期一年。半年后何某出国。租期届满，何某并未作任何表示。次年满，何某并未作任何表示。

7、次年3月何某归月何某归来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正确的？确的？ A双方没有续订合同，租赁关系消灭双方没有续订合同，租赁关系消灭B次年次年1至至3月，双方存在无偿合同关系月，双方存在无偿合同关系C次年次年1月起，原合同应视为续订一年月起，原合同应视为续订一年D次年次年1月起，该合同转变为不定期租赁月起，该合同转变为不定期租赁第二节租赁合同的效力第二节租赁合同的效力一、出租人的主要义务与责任一、出租人的主要义务与责任1交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务合约定用途的义务。第第216条：条：“出租人应当按

8、照约定将租赁物出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合在租赁期间保持租赁物符合约定的用途约定的用途。”一、出租人的主要义务与责任一、出租人的主要义务与责任2对租赁物和租赁权的瑕疵担保责任对租赁物和租赁权的瑕疵担保责任第第231条：条：“因因不可归责于承租人的事由不可归责于承租人的事由，致使租，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人

9、可以解除合同以解除合同。”第第233条：条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同承租人仍然可以随时解除合同。” ” 第第228条：条：“因因第三人主张权利第三人主张权利，致使承租人不能，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人及时通知出租人。”一、出租人的主要义务与责任一、出租人的主要义

10、务与责任3维修租赁物的义务维修租赁物的义务第第220条：条：“出租人应当履行租赁物的维修出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外义务，但当事人另有约定的除外。”出租人承担维修义务的条件出租人承担维修义务的条件。第第221条：条：“承租人在租赁物需要维修时承租人在租赁物需要维修时可可以要求以要求出租人在合理期限内维修。出租人未出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人履行维修义务的，承租人可以自行维修可以自行维修，维，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租租人使用的，应当相应减少租金或者延长租

11、期期。”一、出租人的主要义务与责任一、出租人的主要义务与责任4承担租赁物上的合法负担，返还租赁物承担租赁物上的合法负担，返还租赁物的有益费用的有益费用5租赁合同终止时，出租人应及时接受承租赁合同终止时，出租人应及时接受承租人返还的租赁物，并及时退还押金和其租人返还的租赁物，并及时退还押金和其他担保物他担保物 第二节租赁合同的效力第二节租赁合同的效力二、承租人的主要义务与责任二、承租人的主要义务与责任1按约定的方法和租赁物的性质使用租赁物按约定的方法和租赁物的性质使用租赁物第第217条：条：“承租人应当按照承租人应当按照约定的方法约定的方法使用租赁使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不

12、明确，物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照照租赁物的性质租赁物的性质使用使用。”第第218条：条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗损耗的，不承担的，不承担损害赔偿责任损害赔偿责任。”第第219条：条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失损失的，出租的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失人可以解除合同并要求

13、赔偿损失。”二、承租人的主要义务与责任二、承租人的主要义务与责任2妥善保管租赁物妥善保管租赁物第第222条：条：“承租人应当妥善保管租赁物，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任当承担损害赔偿责任。”二、承租人的主要义务与责任二、承租人的主要义务与责任3不得擅自对租赁物进行改善或添附不得擅自对租赁物进行改善或添附第第223条：条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善

14、或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失者赔偿损失。”4不得擅自转租不得擅自转租第第224条：条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同除合同。”二、承租人的主要义务与责任二、承租人的主要义务与责任5

15、支付租金支付租金第第226条：条：“承租人应当按照约定的承租人应当按照约定的期限期限支付租金。支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付应当在租赁期间届满时支付。”第第227条：条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支承租人无正当理由未支付或者迟延支

16、付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”6 6返还租赁物返还租赁物第第235235条条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态性质使用后的状态。”第二节租赁合同的效力第二节租赁合同的效力三、转租三、转租1转租的概念转租的概念2合法转租（经出租人同意）合法转租（经出租人同意）3违法转租（未经出租人同意）违法转租（未经出租人同意）20

17、09年关于城镇房屋的司法解释年关于城镇房屋的司法解释第第16条：条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六六个月内未提出异议个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由，其以承租人未经同意为由请请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以可以通知通知次承租人作为第三人参加诉讼次承租人作为第三人参加诉讼。”返回返回关于房屋转租之司法解释关于房屋转租之司法解释法释第法释第15条：条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转承租人经出租人

18、同意将租赁房屋转租给第三人时，租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外租人与承租人另有约定的除外。”法释第法释第17条：条：“因承租人拖欠租金，出租人请求解因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约

19、金超出其应付次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”法释第法释第18条：条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持的，人民法院应予支持。”司考真题司考真题（2004-3-59-多）冯某与张某口头约定将一处门多）冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期面房租给张某，租期2年，租金每月年，租金每月1000元。合元。合同履行同履行1年后，张某向

20、冯某提出能否转租给翁某，年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租年、月租金金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？哪些是正确的？A冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B张某将房屋转租后，冯某有权按每月张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元元向张某收取租金向张某收取租金C冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D冯某有权要求翁

21、某承担违约责任冯某有权要求翁某承担违约责任司考真题司考真题（2009-3-60-多）甲将自己的一套房屋租多）甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？坏。下列哪些选项是正确的？ A甲有权要求解除与乙的租赁合同甲有权要求解除与乙的租赁合同 B甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 C甲有权要求丙搬出房屋甲有权要求丙搬出房屋 D甲有权要求丙支付租金甲有权要求丙支付租金第二节租赁合同的效力第二节租赁合同的效力四、对承租房屋装

22、饰装修、扩建的处理四、对承租房屋装饰装修、扩建的处理合同法合同法第第223条：条：“承租人经出租人同意，可承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物的。承租人未经以对租赁物进行改善或者增设他物的。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”关于民法通则的司法解释关于民法通则的司法解释第第86条：条：“非产权人非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，增

23、添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”2009年关于城镇房屋租赁合同的司法解释年关于城镇房屋租赁合同的司法解释第第914条条。第二节租赁合同的效力第二节租赁合同的效力五、租赁合同中的风险负担五、租赁合同中的风险负担租赁合同中的风险负担，租赁合同中的风险负担，指指租赁期间，因不可归租赁期间，因不可归责于双方当事人的事由，致租赁物或承

24、租人财产责于双方当事人的事由，致租赁物或承租人财产毁损、灭失的损失由谁承担的问题。毁损、灭失的损失由谁承担的问题。K依第依第231条关于条关于“租赁物因不可归责于承租人的租赁物因不可归责于承租人的事由毁损、灭失事由毁损、灭失”处理的规定，及第处理的规定，及第222条关于条关于“承租人应妥善保管租赁物承租人应妥善保管租赁物”之规定：之规定： 1依约定依约定2无约定时：无约定时：（1）租赁物的风险，应由出租人承担。）租赁物的风险，应由出租人承担。（2）承租人可不付或少付租金，或解除合同。）承租人可不付或少付租金，或解除合同。（3）承租人的财产损失，应自己承担。）承租人的财产损失，应自己承担。司考真

25、题司考真题（2003-3-8184）甲将其所有的房屋出租给乙，甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费乙便自行花费1 1万

26、元予以维修。现甲乙发生纠万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。请回答以下请回答以下8184题。题。司法真题司法真题（2003-3-812003-3-818484） 81该租赁合同的性质如何该租赁合同的性质如何? ? A附解除条件的合同附解除条件的合同 B附延缓条件的合同附延缓条件的合同 C附始期的合同附始期的合同 D附终期的合同附终期的合同82对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理一致，应如何处理? ? A由乙无条件拆除，费用由乙自理由乙无条件拆除，费用由乙自理 B装修

27、物归甲所有，且甲无须支付费用装修物归甲所有，且甲无须支付费用 C装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用 D若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有价后归甲所有 司法真题（司法真题（2003-3-8184） 83对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理处理? ?A由甲承担维修费用由甲承担维修费用B由乙承担维修费用由乙承担维修费用C由甲乙分担维修费用由甲乙分担维修费用D甲承担大部分维修费用，乙承担小部分甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用维修费用司法真题（司法真题（2

28、003-3-8184）84若本案中双方未约定租赁期限，甲乙若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的合同解除的何种说法是正确的? ?A甲无权随时解除合同甲无权随时解除合同B甲可以随时解除租赁合同，但应在合理甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙期限之前通知乙C乙可以随时解除租赁合同乙可以随时解除租赁合同D若合同解除，乙仍应支付解除之前实际若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金租赁期限的租金第三节租赁权的物权化第三节租赁权的物权化一、租赁物所有权的变动不破租赁一、租赁物所有权的变动不破

29、租赁第第229条条: :“租赁物在租赁期间发生所有权租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力变动的，不影响租赁合同的效力。”1 1所有权变动不破租赁的表现：所有权变动不破租赁的表现：（1）买卖不破租赁；）买卖不破租赁；（2）赠与、互易不破租赁；）赠与、互易不破租赁；（3）抵押抵押不破租赁。不破租赁。2“租赁期间租赁期间” 。3适用范围：动产、不动产。适用范围：动产、不动产。一、租赁物所有权的变动不破租赁一、租赁物所有权的变动不破租赁4除外情况：除外情况： （1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；押权人实现抵押权发生所有

30、权变动的； （2）房屋在出租前已被人民法院依法查）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。封的。 （以以上两点见司法解释第上两点见司法解释第2020条条） （3）当事人另有约定的。）当事人另有约定的。第三节租赁权的物权化第三节租赁权的物权化二、房屋承租人的优先购买权二、房屋承租人的优先购买权1优先购买权的概念与特征优先购买权的概念与特征第第230条：条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利等条件优先购买的权利。”（1）优先购买权为）优先购买权为专属权专属权。（2）优

31、先购买权为一种机会权利或附条件的权利。）优先购买权为一种机会权利或附条件的权利。（3）优先购买权属于法定权利。）优先购买权属于法定权利。（4）优先购买权的）优先购买权的性质性质，理论上有请求权说、形理论上有请求权说、形成权说、物权说。成权说、物权说。司法解释将其界定为：司法解释将其界定为：附强制附强制缔约义务的请求权缔约义务的请求权。二、房屋承租人的优先购买权二、房屋承租人的优先购买权2优先购买权适用的条件优先购买权适用的条件（1）租赁合同有效）租赁合同有效（2）出租人在租赁期间）出租人在租赁期间出卖出卖租赁租赁房屋房屋。城镇房租法释城镇房租法释第第22条：条：“出租人与抵出租人与抵押权人协议

32、折价、变卖租赁房屋偿还债务，押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持应予支持。”2优先购买权适用的条件优先购买权适用的条件（3）购买承租房屋的条件同等）购买承租房屋的条件同等（4）在一定期限内行使）在一定期限内行使城镇房租法释城镇房租法释第第21条和第条和第24条第条第3项，项，出租人在出租人在合理期限内合理期限内通知承租人的，承租通知承租人的，承租人应在人应在15日内日内明确表示购买明确表示购买。城镇房租法释城镇房租法释第第22条：条：“出租人

33、委托出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权院应当认定承租人放弃优先购买权。”2优先购买权适用的条件优先购买权适用的条件（5）不存在不享有此权的情形）不存在不享有此权的情形城镇房租法释城镇房租法释第第24条：条：“具有下列情形之一，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋（一）房屋共有人行使共有人行使优先购买权的；优先购买权的； （二）出租人将房屋（二）出租人将房屋出卖给近

34、亲属出卖给近亲属，包括配，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；五日内未明确表示购买的； （四）（四）第三人善意第三人善意购买租赁房屋并已经办理购买租赁房屋并已经办理登记手续的登记手续的。”二、房屋承租人的优先购买权二、房屋承租人的优先购买权3侵害房屋承租人优先购买权的处理侵害房屋承租人优先购买权的处理城镇房租法释城镇房租法释第第21条：条：“出租人出卖租出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或

35、者存在赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他其他侵害承租人优先购买权侵害承租人优先购买权情形，承租人请情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持买卖合同无效的，人民法院不予支持。”司考真题司考真题（2003-3-32-多、单）多、单）某甲将私房三间出租给某某甲将私房三间出租给某乙，租期为乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签定了年，在租期内，某甲又与某丙签定了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是：私房三间的买卖合同。下列论述中正确的

36、是：A某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意取得某乙的同意B某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售C某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋D如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行间的房屋租赁合同是否继续执行第三节租赁权的物权化第三节租赁权的物权化三、与房屋租赁合同有关的其他问题三、与房屋租赁合同有关的其他问题1共同居住人、共同经营人、合伙人对房屋租赁共同居住人、共同经营人、合伙人对房屋租赁合同的概括继受

37、合同的概括继受（1）合同法合同法第第234条：条：“承租人在房屋租承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋租赁合同租赁该房屋。”（2）城镇房租法释城镇房租法释第第19条：条：“承租人租赁承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持赁合同租赁该房屋的，人民

38、法院应予支持。”三、与房屋租赁合同有关的其他问题三、与房屋租赁合同有关的其他问题2一物数租的处理一物数租的处理城镇房租法释城镇房租法释第第6条：条：“出租人就同一房屋订出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿

39、不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理损失的，依照合同法的有关规定处理。”3优先承租权（我国法律对此无规定）优先承租权（我国法律对此无规定）司考真题司考真题（2009-4-4）案情：案情：2005年年1月月1日，甲与乙口头日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住同生活，甲对此未置可否，付清租金后

40、与丙入住并办理了结婚登记。并办理了结婚登记。 入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了对别墅进行了较大装修

41、。更换瓦片大约花了10天天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。 司考真题司考真题（2009-4-4）2005年年6月，由于新换瓦片质量问题，月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。元财产损失。 2006年年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，别墅。原来，2004年年12月甲曾向戊借款月甲曾向戊借款1

42、0万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。将房屋的备用钥匙交付于戊。司考真题司考真题（2009-4-4）问题：问题： 1甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？ 2别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？ 3甲

43、丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？ 4别墅装修问题应如何处理？理由是什么？别墅装修问题应如何处理？理由是什么？ 5甲是否有权请求乙赔偿因甲是否有权请求乙赔偿因20052005年年6 6月屋顶漏水所受损月屋顶漏水所受损失？理由是什么？失？理由是什么？ 6丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？ 7丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？司考真题司考真题（200

44、9-4-4）公布的答案：公布的答案： 1 1为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。 2 2（1 1）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。维修费用由乙负担。 （2 2）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出

45、的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。题不影响乙对该项义务的承担。 （3 3）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。长租期的范围。 3 3（1 1）甲丁之间属于无名合同，应适用）甲丁之间属于无名合同，应适用合同法合同法总则的相关规定，并可参照总则的相关规定，并可参照合同法合同法分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。则，完成工作问题适用承揽合同规则。 （

46、2 2）应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承）应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。担赔偿责任。 4 4乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。 5 5无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。 6 6丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因为承租人在房屋丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 7 7丙有权请求戊返还原物。因为丙根据丙有权请求戊返还原物。因为丙