渭南东湖国际项目定位意见稿

1、大同之中寻找大不同大同之中寻找大不同渭南东湖国际项目渭南东湖国际项目产品定位与推广策略产品定位与推广策略目录目录第一章第一章位置？位置？第二章第二章他是谁？他是谁？第三章第三章我是谁？我是谁？第四章第四章如何站位？如何站位？第五章第五章整体营销策划建议整体营销策划建议第一章第一章位置位置一把椅子、一个位置一把椅子、一个位置渭南，狭小的市场空间渭南，狭小的市场空间我们项目可以排在什么位置？我们项目可以排在什么位置？不是第一阵营意味着残喘甚至消亡不是第一阵营意味着残喘甚至消亡盯大势，看市场，定目标，看产品，抓客户，排座次盯大势，看市场，定目标，看产品，抓客户，排座次客观客观 务实务实审视项目审视项

2、目老城区板块老城区板块中心区板块中心区板块开发区板块开发区板块三大区域在渭南人心目中的排序三大区域在渭南人心目中的排序中心区中心区开发区开发区老城区老城区项目位于老城区，是优势，也是劣势项目位于老城区，是优势，也是劣势 无无品牌品牌优势优势新洲系列新洲系列海兴地产海兴地产 信达地产信达地产 PKPK本案本案海兴水岸新城海兴水岸新城 300300亩亩海兴城海兴城 5050亩亩润泽臻品润泽臻品 100100亩亩高新幸福城高新幸福城 300300亩亩无规模优势无规模优势PKPK本案本案渭南房产市场现供应量高层、小高层居多渭南房产市场现供应量高层、小高层居多我们的高层、小高层怎么卖？我们的高层、小高层

3、怎么卖？产品产品优势不明显优势不明显生态景观雷同生态景观雷同PKPK海兴水岸新城海兴水岸新城规模大，位置优越规模大，位置优越与沋河为伴，环境优美与沋河为伴，环境优美同为老城区沋河岸项目同为老城区沋河岸项目本案本案价格会有优势吗？价格会有优势吗？PKPK本案本案海兴水岸新城海兴水岸新城 37003700海兴城海兴城 37003700润泽臻品润泽臻品 33003300有效客户数量不超过有效客户数量不超过1000010000名名且城市人口较少，富人置业西且城市人口较少，富人置业西安安20132013年渭南市商品房的供应年渭南市商品房的供应量量200200多多万平方万平方米米最保守估计最保守估计渭南市

4、渭南市20132013年消化量年消化量不会超过不会超过100100万平方万平方最乐观估计最乐观估计供应量过剩供应量过剩以人均购房以人均购房100100平米计平米计需要需要2 2万客户万客户惨烈的客户争夺战惨烈的客户争夺战供应量会不断增加供应量会不断增加潜在客户不等于有效客户潜在客户不等于有效客户VS生态轴心，成熟区域，配套齐全，生活便利生态轴心，成熟区域，配套齐全，生活便利项目优势项目优势资源解构资源解构地脉地脉无品牌优势无品牌优势无规模优势无规模优势无产品优势无产品优势无景观优势无景观优势无价格优势无价格优势生活配套齐全生活配套齐全周边交通便利周边交通便利居住氛围成熟居住氛围成熟区域客户恋旧

5、区域客户恋旧VS不可盲目乐观不可盲目乐观亦不妄自菲薄亦不妄自菲薄要想高价快销，我们要说什么？要想高价快销，我们要说什么？从这里说开去从这里说开去我们要在渭南走出一条属于自己的路我们要在渭南走出一条属于自己的路公 寓什么是公寓？什么是公寓？普通住宅的升级版普通住宅的升级版一个具有一个具有【品质生活品质生活】特色的代名词特色的代名词一线城市（如：北京、上海）常常用一线城市（如：北京、上海）常常用【公寓公寓】指称高档住宅指称高档住宅第二章第二章他是谁他是谁1000010000组客户哪个是我们的他？组客户哪个是我们的他？一切从客户入手一切从客户入手客户追求的是什么客户追求的是什么客户需求客户需求需求分

6、析需求分析区位区位规划规划环境环境户型户型 营销点启示营销点启示配套配套目标客户洞察目标客户洞察 区位区位“觉得觉得老城挺好老城挺好，更成熟了，更成熟了，很多开发商也让我们放心很多开发商也让我们放心”图的是市场印象，容易被发展更成熟、名气更大的板块和知名开发商的楼盘吸引，尤其投资。（从众从众心理心理）提示：做大板块市场，树立板块品牌口碑；营销策略需要强化占位，迅速引爆、占领市场（诉求点：诉求点：都市化）都市化）“我在我在老城工作老城工作，他也多在这边谈生意，他也多在这边谈生意，就就近买房了就就近买房了”图的是便利，考虑生活的成本，甚至可以作出局部的牺牲；（务实务实）提示：关注社区建设（包括交往

7、圈子），拉近心理距离（诉求点：人文的社区）诉求点：人文的社区）“胜利大街周边交通还是方便的胜利大街周边交通还是方便的”图的是安全、舒适（基本需求基本需求）提示：胜利大街、乐天大街是连接项目与周边的主要干道，包装和形象展示很重要（诉求点：利好的诉求点：利好的市政政策、前景挖掘）市政政策、前景挖掘）注：老城规划和发展的滞后是较大的潜在置业障碍；客户会选择档次高、环境好、配套齐、治安好的名盘。目标客户洞察目标客户洞察规划规划“（规划理念）这么好的位置，我有兴趣（规划理念）这么好的位置，我有兴趣”良好的教育和工作背景，经常与外界国际国际文化接触，有一定的鉴赏力、想象力，求知的一群人提示：引导居住新消费

8、价值观科教普及般告诉他们，什么是好房子、好规划 “社区的安全更需要到位社区的安全更需要到位”图的是放心、安全（基本需求安（基本需求安全）全）提示：诉求点：严谨科学的管理、诉求点：严谨科学的管理、人性的全民安防人性的全民安防“不喜欢做不喜欢做“开荒牛开荒牛”，住在工地里，住在工地里”图的是居住舒适（基本需求舒适）（基本需求舒适）提示：项目展示区、后续开发的形象维护（诉求点：科学的开发管理）（诉求点：科学的开发管理）注：根据2013.4月客户深访数据统计，40认为项目所处的沋河区域发展前景不错。目标客户洞察目标客户洞察环境环境“喜欢更多的自然环境喜欢更多的自然环境”特色价值（自然）（自然）提示：最

9、大化挖掘项目资源优势（诉求点：自然的资源、放松的心境）（诉求点：自然的资源、放松的心境） “身边或有亲友住的社区重点考虑，大社身边或有亲友住的社区重点考虑，大社区则更好区则更好”喜欢择邻而居（从众）（从众）提示：关注社区建设，打造新（心）“家”园如社区的果园、体育公园，均为业主间的互动、沟通提供场所（诉（诉求点：人文的大社区）求点：人文的大社区）“买家买家/邻居素质好，有点（人文）环境邻居素质好，有点（人文）环境”软环境，新价值（身份、心理）（身份、心理）提示：针对目标人群高素质，结合配套建设，大力宣传（诉求点：人文的（诉求点：人文的居住软环境）居住软环境）注：根据2013.4月客户深访数据统

10、 计，自然环境是最吸引客户的地方目标客户洞察目标客户洞察户型户型“房子要实惠面积浪费要少房子要实惠面积浪费要少 、房间赠送面、房间赠送面积要多积要多”朴素的居住概念（务实）（务实）提示：市场定位产品的准确对接，即户型内部功能与舒适的居住指标的兼顾（诉求点：科学的开发方法；现代的产（诉求点：科学的开发方法；现代的产品设计）品设计）“窗户多些，采光通风都好窗户多些，采光通风都好”朴素的居住概念（务实）务实）提示：产品创新，如凸窗、转角阳台，景观面大（诉求点：科学的产品设计）诉求点：科学的产品设计）“休闲空间大休闲空间大”；“宁静、更多的自我空间宁静、更多的自我空间”非物质需求（个性）个性）提示：产

11、品创新；如大花园或露台（诉求点：人文人性化的设计）诉求点：人文人性化的设计）目标客户洞察目标客户洞察户型户型“内部装修个性化，倾向希望自己设计内部装修个性化，倾向希望自己设计”自我主张，自我实现（个性）个性）提示：结合不同物业市场定位，如多功能空间；入户花园（诉求点：人性化设计）（诉求点：人性化设计）“考虑地再细致些考虑地再细致些”精细、追求精细、追求（人性化设计，细节的关怀）提示：“上帝在细节里”，集美观（外观）、舒适、实用（强调私密性）于一体 （诉求点：科学的设计）（诉求点：科学的设计）“成本我很清楚成本我很清楚”精明精明提示：产品说服力，实在为先实践：装修用材和所选设备的考究；（诉求点：

12、用心的设计，从客户角度考虑，物有所值）（诉求点：用心的设计，从客户角度考虑，物有所值）目标客户洞察目标客户洞察配套配套 学校、超市要“规范化规范化”；饮食、娱乐要“市区化市区化”“当然优秀的师资是关键当然优秀的师资是关键”“要有新鲜的蔬菜和生活品供应要有新鲜的蔬菜和生活品供应”“每周会打每周会打12场的羽毛球或乒乓球场的羽毛球或乒乓球”图的是便利，考虑生活的便捷现代城市人的生活现代城市人的生活提示：关注配套的建设与完善诉求点：现代化、都市化、品牌化诉求点：现代化、都市化、品牌化目标客户洞察目标客户洞察现实现实现实现实对对“家家”的失落的失落如果他们没买，真正的原因是如果他们没买，真正的原因是“

13、很少楼盘让他们感到有分量很少楼盘让他们感到有分量”如果他们买了，真正的原因是如果他们买了，真正的原因是“已经没有选择已经没有选择”从我们的客户入手从我们的客户入手目标客群目标客群2 2房客户房客户周边郊县（较多）周边郊县（较多）3535岁以上，岁以上，4545岁以下岁以下子女在子女在渭南渭南读书读书& &县级公务员县级公务员& &农村富裕阶层农村富裕阶层渭南渭南市区（均衡）市区（均衡）3030岁以下，岁以下，5050岁以上岁以上刚工作刚工作& &已退休养老已退休养老& &年轻结婚年轻结婚& &子孙满堂子孙满堂3 3

14、房客户房客户渭南市渭南市区（均衡）区（均衡）3030岁以上，岁以上，5050岁以下岁以下一定积蓄一定积蓄& &周边单位周边单位& &老城客户老城客户周边郊县（较少）周边郊县（较少）3535岁以上，岁以上，4545岁以下岁以下子女在子女在渭南渭南读书读书& &县级公务员县级公务员& &农村富裕阶层农村富裕阶层& &私营业主私营业主公务人员公务人员/企事业单位员工企事业单位员工收入稳定，大部分为二次置业，团购比较普收入稳定，大部分为二次置业，团购比较普遍遍提高居住环境和生活质量，看重地段提高居住环境和生活质量，看重地段

15、/配套配套/环境环境当地商人当地商人/外地从商、务工人员外地从商、务工人员经济较好，定居较长，人际关系广泛经济较好，定居较长，人际关系广泛对地段对地段/教育教育/配套配套/交通交通/品质要求较高品质要求较高老城区居民老城区居民/拆迁人群拆迁人群刚性客户群，有拆迁费，购买能力比较强。刚性客户群，有拆迁费，购买能力比较强。优先考虑老城区买房，喜欢和朋友居住优先考虑老城区买房，喜欢和朋友居住渭南在外务工人群渭南在外务工人群购买能力较好，考虑孩子和老人居住的方便购买能力较好，考虑孩子和老人居住的方便性性对小高层的接受度较高，适应快节奏的生活对小高层的接受度较高，适应快节奏的生活周边县区和附近城镇人群周

16、边县区和附近城镇人群 年轻人，购买能力一般；渴望融入城市，购年轻人，购买能力一般；渴望融入城市，购买欲望强烈。买欲望强烈。改变生活环境，注重教育环境，价格是决定改变生活环境，注重教育环境，价格是决定因素。因素。5 5类目标客户类目标客户他们是他们是“678678阶层阶层”6060、7070年代出生，年代出生，7070、8080年代成长（年代成长（30-4530-45岁）岁）他们是他们是“老渭南老渭南”重感情，有一定经济实力，追求舒适，渴望提高重感情，有一定经济实力，追求舒适，渴望提高项目主力客群项目主力客群老城区、老居民、老渭南老城区、老居民、老渭南地缘人文情感、朋友共居情节、现代精神追求地缘

17、人文情感、朋友共居情节、现代精神追求他们一方面怀旧，一方面追求现代气息他们一方面怀旧，一方面追求现代气息他们一方面讲究品质，一方面要求品味他们一方面讲究品质，一方面要求品味他们一方面彰显体面，一方面回归内敛他们一方面彰显体面，一方面回归内敛生存需求生存需求安全需求安全需求归属需求归属需求自尊需求自尊需求自我实现自我实现是好房子！物业管理和隐秘性好！有家的感觉！是有身份感的经典楼盘！找到生活的意义！对开发商而言对开发商而言以前，只需圈地以前，只需圈地现在，还要懂得圈层现在，还要懂得圈层圈层，圈的就是圈层，圈的就是peoplepeople人人招商会、万客会、百仕会、侨城会招商会、万客会、百仕会、侨

18、城会这些例子无一不证明了房地产开发这些例子无一不证明了房地产开发已经从产品营销时代逐渐过度到客户关系营销时代已经从产品营销时代逐渐过度到客户关系营销时代人脉人脉“我想有个不错的我想有个不错的家家. . . . . .”他们渴望身份的认可他们渴望身份的认可那么他们对生活的追求是什么那么他们对生活的追求是什么文脉文脉住到这里能住到这里能享受到什么？享受到什么？什么是公寓？什么是公寓？普通住宅的升级版普通住宅的升级版一个具有一个具有【品质生活品质生活】特色的代名词特色的代名词一线城市（如：北京、上海）常常用一线城市（如：北京、上海）常常用【公寓公寓】指称高档住宅指称高档住宅第三章第三章我是谁我是谁我

19、们自身的竞争力分析我们自身的竞争力分析项目概况项目整体指标项目概况项目整体指标比较优势比较优势项目卖点项目卖点1 1客户需求价值对接客户需求价值对接项目卖点项目卖点2 2项目核心卖点项目核心卖点规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务物质层面物质层面精神层面精神层面低层面低层面高层面高层面户型户型科学筑家科学筑家配套配套/ /服务服务城市载体城市载体规模规模/区位产品竞争力区位产品竞争力提示：注：这里以目标客户对于地产注：这里以目标客户对于地产项目的朴素认识为线索，进行项目的朴素认识为线索，进行比较优势和客户需求价值对接比较优势

20、和客户需求价值对接规模规模/区位客户需求价值对接区位客户需求价值对接规划产品竞争力规划产品竞争力提示：科技含量高提示：科技含量高的产品，应关注使的产品，应关注使用方面的耐久性；用方面的耐久性；提示：入户大厅、提示：入户大厅、电梯间的使用舒适电梯间的使用舒适度、使用效率均是度、使用效率均是公共装修档次的标公共装修档次的标志志公园的记忆：欢快、明亮，是承载童年快乐的场所；学生的春游、公园的记忆：欢快、明亮，是承载童年快乐的场所；学生的春游、六一与其密切地联系在一起六一与其密切地联系在一起社会发展了，公园遍地是，住宅社区也是一个大公园了社会发展了，公园遍地是，住宅社区也是一个大公园了目标目标第四章第

21、四章如何站位如何站位项目定位项目定位360写字楼网 市场市场占据区域市场独特性第一项目项目成为渭南市最具价值的居住城邦公司公司进入渭南房地产开发商第一阵营项目竞争力（产品力项目竞争力（产品力/ /品牌力）品牌力）项目客户需求（价值对接）项目客户需求（价值对接）品牌资产（平台）品牌资产（平台）市场大势市场大势 核心概念核心概念品牌主张品牌主张传播推广策略传播推广策略媒体投放策略媒体投放策略 大盘、大社区大盘、大社区规模规模品牌联合、大运营品牌联合、大运营 规模规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备老城区老城区区位区位( (大大)- )-老城区老城区新城市新城市区位区位( (小小)- )-沋河岸

22、沋河岸都市氛围、国际城都市氛围、国际城现代生活、现代城现代生活、现代城沋河岸沋河岸、一河三园景观一河三园景观中轴区域中轴区域胜利大街、乐天大街城市交通双引擎胜利大街、乐天大街城市交通双引擎区位区位- -交通交通多条城市公交，坐享城市便捷多条城市公交，坐享城市便捷品牌联合、大运营品牌联合、大运营 规模区位区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备高低搭配的不同容积率物业高低搭配的不同容积率物业 容积率容积率 规划理念规划理念 先进的规划理念先进的规划理念什么是好规划什么是好规划复合、多元的社区复合、多元的社区可持续发展的社区可持续发展的社区（复合、多元是前提条（复合、多元是前提条件）；前因后果，因为复

23、杂的相对单一而言，代表了高级别、件）；前因后果，因为复杂的相对单一而言，代表了高级别、高水平高水平“科学的前瞻性科学的前瞻性” 和谐、温馨的社区和谐、温馨的社区“大家大家” 适宜的资源利用：平等、共享、权利、义务适宜的资源利用：平等、共享、权利、义务“本项目公民本项目公民”身份的象征身份的象征投资潜力高性价比投资潜力高性价比 交通组织交通组织 交通组织人性化交通组织人性化“科学筑家科学筑家”在交通方面的细致考虑在交通方面的细致考虑 规模区位规划规划环境建筑户型配套服务工艺设备河景公园公园、沋河宽景观绿化带河景公园公园、沋河宽景观绿化带生态化生态化 人性化人性化 空气、水体质量高空气、水体质量高

24、（在巧妙的山水背景布局下，客户才本能地信服数据）高性价比：健康和美好生活的潜在价值高性价比：健康和美好生活的潜在价值 景观设计人性化景观设计人性化体育公园、果园的附加值体育公园、果园的附加值高性价比：健康和美好生活的潜在价值高性价比：健康和美好生活的潜在价值现代的本土、现代的自然现代的本土、现代的自然人文化人文化 成长的城市，时间的烙印成长的城市，时间的烙印 规模区位规划环境环境建筑户型配套服务工艺设备尊重历史文化的现代主义尊重历史文化的现代主义风格风格 强烈的时代感觉强烈的时代感觉建筑尺度建筑尺度/ /比例比例“科学筑家科学筑家”在建筑立面上的量化表现在建筑立面上的量化表现 讲究细节讲究细节

25、 人居尺度人居尺度 院落尺度院落尺度“科学筑家科学筑家”在院落组团上的量化表现在院落组团上的量化表现 生态化生态化 水绿化带坡地建筑水绿化带坡地建筑高性价比高性价比人性化人性化 “科学筑家科学筑家”在建筑立面上的细节体现在建筑立面上的细节体现 人文化人文化 现代的本土现代的本土 户型户型 个性设计，无尽遐想个性设计，无尽遐想朝向通风优越，舒适居住朝向通风优越，舒适居住高附加值，品质生活高附加值，品质生活“科学筑家科学筑家”在户型的具体体现在户型的具体体现 规模区位规划环境建筑建筑户型户型配套服务工艺设备健康、实用、高效、讲究细节健康、实用、高效、讲究细节科学的设计理念科学的设计理念公共装修公共

26、装修人体工学人体工学科学筑家在精装修的量化体现科学筑家在精装修的量化体现 规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺工艺设备设备科技引领现代生活科技引领现代生活科学筑家在产品前沿（高科技含科学筑家在产品前沿（高科技含量）的具体体现量）的具体体现 设备设备 交通交通 学校学校 商业商业 会所会所 公园公园 多条城市公交，坐享城市便捷多条城市公交，坐享城市便捷胜利大街、乐天大街胜利大街、乐天大街 品牌学校，好教育就在家门口品牌学校，好教育就在家门口国际平台，高起点，好前景国际平台，高起点，好前景 城市便利生活城市便利生活都市品质生活都市品质生活 品牌联合品牌联合体育会所、健康生活体育会所、健康生活心随我

27、动、轻舞飞扬心随我动、轻舞飞扬 城市公园，休闲交往城市公园，休闲交往和谐社区，大家生活和谐社区，大家生活 城市之光，文化天空城市之光，文化天空 规模区位规划环境建筑户型配套配套服务服务工艺设备服务服务 配套城市化配套城市化服务市场化服务市场化平台共享化平台共享化 通道通道“绿色绿色”化化 规模区位规划环境建筑户型配套配套服务服务工艺设备规模规模区位区位( (大大)- )-城北城北区位区位( (小小)- )-城市核心城市核心交通组织交通组织 人居尺度人居尺度 风格风格 公共装修公共装修 学校学校 商业商业 配套城市化服务市场化通道“绿色”化 大盘、大社区品牌联合、大运营 老城区都市氛围、国际城现

28、代生活、现代城先进的规划理念什么是好规划规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备多条城市公交，坐享城市便捷河景公园，沋河宽景观绿化带 品牌联合，好教育就在家门口国际平台，高起点，好前景 现代的本土、现代的自然城市便利生活都市品质生活 讲究细节尊重历史文化的现代主义规模区位规模区位规划规划环境环境建筑户型建筑户型配套服务配套服务工艺设备工艺设备老区位、新城市老城区、新城邦新社区和谐大社区新生态自然之上的设计新建筑温暖的现代主义新都会品牌携手、城市生活新科技科技引领现代生活城市、文化、自然、沋河岸城市、文化、自然、沋河岸沋河岸沋河岸，现代城市中的，现代城市中的文化自然城邦文化自然城邦让自然回归城市

29、让自然回归城市温温暖暖的的现现代代主主意意老老城城区区和和谐谐大大社社区区科科技技引引领领现现代代生生活活自自然然之之上上的的设设计计区位区位社区社区生态生态建筑建筑科技科技都会都会品品牌牌携携手手城城市市品品质质核心理念核心理念品牌主张品牌主张第四章第四章整体营销策划建议整体营销策划建议踏入务实的渭南市场，踏入务实的渭南市场，需要通过项目让市场认识发展商需要通过项目让市场认识发展商即即借助项目高水平的开发，跻身渭南房地产第一阵营借助项目高水平的开发，跻身渭南房地产第一阵营以强势品牌带动项目品牌形象的确立，完成市场的有效区以强势品牌带动项目品牌形象的确立，完成市场的有效区隔；同时配合优质的产品

30、和天然不可复制的坡水环境，打造老城隔；同时配合优质的产品和天然不可复制的坡水环境，打造老城区最具价值的居住大盘，区最具价值的居住大盘，确立项目高品质的市场标竿确立项目高品质的市场标竿；结合住居；结合住居新标准的推广宣传，新标准的推广宣传，影响核心客户和业内意见领袖影响核心客户和业内意见领袖，最终达到引，最终达到引领市场的目标。领市场的目标。大盘开发，大盘开发，首要的目标在于聚集人气首要的目标在于聚集人气。项目坚持住宅和配。项目坚持住宅和配套联动的原则，前期实现住宅物业的混合开发、配套先行，后期套联动的原则，前期实现住宅物业的混合开发、配套先行，后期平价入市，结合推货策略，反衬首批单位的高性价比

31、，主要目标平价入市，结合推货策略，反衬首批单位的高性价比，主要目标直指中高层面核心客户，利用其市场口碑，实现高效传播直指中高层面核心客户，利用其市场口碑，实现高效传播让我们起点高些让我们起点高些 大盘运营，城市文化气质。配套的引进和成功运营，一方大盘运营，城市文化气质。配套的引进和成功运营，一方面体现了地产商的开发水平，彰显了公司实力，一方面可以给面体现了地产商的开发水平，彰显了公司实力，一方面可以给予客户信心，因为眼前便是这是未来生活的展现，再一方面，予客户信心，因为眼前便是这是未来生活的展现，再一方面，高品质配套意味着高品质的生活，它也将有效地打动消费者高品质配套意味着高品质的生活，它也将

32、有效地打动消费者（尤其是相对苛求地意见领袖）；所以应当（尤其是相对苛求地意见领袖）；所以应当坚持坚持“配套先行配套先行”、坚持坚持“品牌配套品牌配套”、执行、执行“配套展示配套展示”的联动策略的联动策略 尊重市场认知惯性，前期执行小众营销。在现场展示有限尊重市场认知惯性，前期执行小众营销。在现场展示有限的条件下，不适宜进行大规模的推广，但市场需要项目发出的的条件下，不适宜进行大规模的推广，但市场需要项目发出的声音，同时，鉴于项目的巨大后续供应，所以声音，同时，鉴于项目的巨大后续供应，所以前期选择更慎重前期选择更慎重和到位的推广模式和到位的推广模式小众营销：即通过对市场消费意见领袖小众营销：即通

33、过对市场消费意见领袖的直接拓展和线下活动推广，吸纳项目核心客户，同时给市场的直接拓展和线下活动推广，吸纳项目核心客户，同时给市场充分认识项目、认识发展商的时间，为后续大卖做好铺垫、为充分认识项目、认识发展商的时间，为后续大卖做好铺垫、为后续物业升值埋好伏笔后续物业升值埋好伏笔让我们起点高些让我们起点高些卖点一：老城区卖点一：老城区 新城邦新城邦 卖点二：城市运营、大盘气质卖点二：城市运营、大盘气质卖点三：品牌携手、品质生活卖点三：品牌携手、品质生活卖点四：和谐社区、文化社区卖点四：和谐社区、文化社区卖点五：三大公园、河景绿化带卖点五：三大公园、河景绿化带卖点六：现代设计、温馨生活卖点六：现代设

34、计、温馨生活卖点七：依附名校，高附加值卖点七：依附名校，高附加值卖点八：个性设计、多变功能卖点八：个性设计、多变功能卖点九：本土现代、自然现代卖点九：本土现代、自然现代卖点十：绿色装修、健康高效卖点十：绿色装修、健康高效卖点十一：科学开发、以人为本卖点十一：科学开发、以人为本 卖点一：城北卖点一：城北 城市大势城市大势 项目位于渭南城市生态景观的发展主轴线上，产业基础雄厚，意味着区域强大的发展潜力；这里有发达的交通路网市政道路规划等，意味着便捷的工作、生活以及区域强大的辐射影响力；意味着高平台、高视野、多机遇卖点二：城市运营、大盘气质卖点二：城市运营、大盘气质 项目以实践新城市为理想，运用国际

35、先进的“新城市主义”开发理念，以住宅开发为主，同时涵盖了多项城市配套的系统运营，目标是打造一座复合型的现代城市一个集居住、工作、购物、娱乐有机结合的区域共享中心。住宅涵盖多种产品；配套更是统筹了交通、教育、商业、餐饮、休闲、娱乐等多元的市政配套。 有效消费力充足，有意本区域置业；由于选择少，无法释放有效需求，有外流趋势；提升项目档次形象； 对广州客户的利对广州客户的利用有两个目的：用有两个目的：提高提高老城客户对项目区域老城客户对项目区域（区位（区位老城区老城区的认可度）的认可度）为后续启动为后续启动渭南市场做好渭南市场做好铺垫铺垫客户拓展客户拓展渠道途径渠道途径 一级指标一级指标 上门、上门、直面沟通直面沟通 老城区、中心区企业老城区、中心区政府机关、事业单位、小企业主 客户平台客户平台 汽车4S店客户资源媒体客户资源 代理商资源城北、开发区中小企业主协会 行业商 地域商会（外商会）高档餐饮客户资源活动赞助活动赞助 企业联谊会、贸促会企业联谊会、贸促会备注备注 企业和政府拓展通过关系找中间人 老带新礼品，多荐多得（行政、技术骨干；公司活跃群