房地产基础知识培训报告

1、房地产基础知识房地产基础知识2012.02.142012.02.14主要内容4房地产基本概念房地产基本概念1235建筑分类建筑分类建筑识图建筑识图建筑术语及经济技术指标建筑术语及经济技术指标房地产开发种类房地产开发种类房地产是什么？房地产物质实体权益土地建筑物权利利益收益土地定着物房地产房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。区位位置交通周边环境外部配套设施房地产的物质实体土地土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物其他土地定着物是指固定在

2、土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物。地心地下空间地表地上空间图：土地的空间范围图：土地的空间范围对于权益可以这样理解：权利：你可以因此享有所有权、使用权；利益：你可以将其转让，享受升值带来的利益；收益：你也可以将使用权通过合约转租他人，获得收益。房地产的权益房地产的权益房地产的特征房地产的特征固定性固定性单一性单一性价值量大价值量大供给有限供给有限难以变现难以变现保值性保值性房地产特征房地产特征定义：通过对土地、建筑材料、城市基础设施、公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面的组合使用，从而为人类提供居住和各类活动空间，并改变人类生存的物质环境的一种经营活动。房地产开发房地产开

3、发一块地是如何变成建筑物的？一块地是如何变成建筑物的？招标挂牌国有土地使用权证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 住宅质量保证书住宅使用说明书房屋产权证土地获土地获取取项项目目方方案案设设计计报报批批报报建建项项目目施施工工项项目目销销售售项项目目竣竣工工项项目目结结束束房地产开发整体流程房地产开发整体流程指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场； “二级市场”拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场 “三级市场”“一级市场”指土地使用权出让，或批租的市场房地产市场的分级房地产市场的分级各种土地使用年限各种土

4、地使用年限70年年50年年40年年居住用地居住用地工业用地工业用地/综合或其他用地综合或其他用地商业、旅游、娱乐等用地商业、旅游、娱乐等用地土地闲置！土地闲置！商品房的土地使用年限是从房地产开发企业与国土部门签署土地使用权出让合同，支付全部土地使用权出让金，领取土地使用证后开始计算。指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地生地指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置，不具备基本建设条件的土地。毛地具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房地产建设的土地熟地房地产开发土地状况房地产开发土地状况通电、通路、通水、土地平整通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整。 通电、通路、通

5、水、通讯、排污、燃气、热力、土地平整 三通一平五通一平七通一平房地产开发条件房地产开发条件主要内容4房地产基本概念房地产基本概念1235建筑分类建筑分类建筑识图建筑识图建筑术语及经济技术指标建筑术语及经济技术指标房地产开发种类房地产开发种类房地产开发产品种类居住类地产p普通住宅普通住宅F是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅。低层住宅为一层至三层；多层住宅为四层至六层；中高层住宅为七层至九层；高层住宅为十层及以上房地产开发产品种类居住类地产p高档公寓高档公寓F是指其单位建筑面积及造价通常高于当地一般民用住宅面积及造价一倍以上的公寓，通常位于城市核心地段

6、，拥有极佳的城市资源或稀缺的自然资源。F配套设施标准较高；p高档公寓高档公寓F具有良好的物业管理服务；F部分高档住宅带精装修； F销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅；房地产开发产品种类居住类地产p酒店式公寓酒店式公寓F传统意义上是指提供酒店式管理服务的公寓，目前也将部分商办性质的小户型公寓归入该类。F产权性质是商业或办公，但具有居住的功能；p酒店式公寓酒店式公寓F面积较小，在50、60平米左右；F精装修，拎包即可入户； F按照项目定位，提供或不提供酒店式服务；房地产开发产品种类居住类地产p别墅别墅F是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。别墅的狭义定

7、义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型组成：F独栋别墅；p别墅分类别墅分类F双拼别墅；F联排别墅； F叠加别墅；p独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数基本是3 3层或3 3层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。p双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。有关房屋建筑类型的名词居住类地产p联排别墅联排别墅于19世纪

8、四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。p叠拼别墅叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。有关房屋建筑类型的名词居住类地产p塔楼塔楼概念：塔楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼， 塔楼一般是指高层建筑外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。 塔楼的平面图特点是：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的

9、长度和宽度大致相同有关房屋建筑类型的名词居住类地产塔楼优劣势一、优势1.节约土地资源，房价较低。2.空间结构灵活，宜于改造。3.结构强度高，抗震性好。4.居高望远，视野开阔。二、劣势1.均好性差，居住密度高。2.使用率不高，存在灰色空间。有关房屋建筑类型的名词居住类地产p板楼指非塔式建筑的其它建筑。板楼是对建筑结构的构筑物的称呼，板楼一般建筑层数不会超过1212层。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。高品质的板楼全部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是

10、一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。 板楼优缺点一、优点1.南北通透，便于采光通风。2.板楼均好性强。3.管理成本不高。4.住户使用率很高。二、缺点1.建筑密度低，房价高。2.户型格局不宜改造。其它相关物业类型名词办公类地产p定义建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。p办公建筑的分类：办公建筑的分类：公寓式办公楼 apartment

11、-office building。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。酒店式办公楼 hoteL-office building。提供酒店式服务和管理的办公楼。综合楼 multiple-use building。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。商务写字楼 business office building。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。其它相关物业类型名词商业类地产p定义商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营

12、用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。其它相关物业类型名词商业类地产p商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单 的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。F主圈：即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店6565左右的顾客来自主要商圈。F次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集

13、的顾客约占2525左右。F边圈：即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内散居着百货商店约1010的顾客。其它相关物业类型名词商业类地产p业态介绍百货店：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。超级市场：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。大型综合超市：是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。便利店：是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。专业店：是指经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人

14、员和提供适当售后服务的零售业态。其它相关物业类型名词商业类地产p业态介绍专卖店：是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态。购物中心：是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。仓储商店：是指在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。家居中心：是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。其它相关物业类型名词产业地产p定义产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼

15、宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。p产业地产的形态由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。其它相关物业类型名词旅游地产p定义旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。旅游地产包括：休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游( (休闲) )培训基地、会议中心、运动村、产权

16、酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅( (风格别墅) )、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。华侨城华侨城主要内容4房地产基本概念房地产基本概念1235建筑分类建筑分类建筑识图建筑识图建筑术语及经济技术指标建筑术语及经济技术指标房地产开发种类房地产开发种类建筑分类1一、按建筑物的结构类型和材料分类：砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构（框架、框剪、剪力墙）钢结构砖木结构砖木结构：房屋的一种建筑结构。指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。由于力学工程与工程强度的限制，一般砖木

17、结构是平层(1-3层)。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。通常用于农村的屋舍、庙宇等。 砖混结构砖混结构：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构是混合结构的一种，是采用砖墙来承重，钢筋混凝土梁柱板等构件构成的混合结构体系。适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动，而框架结构则对墙体大部可以改动。 钢筋混凝土结构概念：该类结构的承重构件都是由钢筋混凝土构建构成的，外墙、隔墙等维护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。该结构特点是结构的适应性强

18、、抗震性能好和耐用年限较长。从多层到高层，甚至到超高层都可以采用此类结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。钢结构钢结构工程是以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。 钢结构是现代建筑工程中较普通的结构形式之一。中国是最早用铁制造承重结构的国家，远在秦始皇时代（公元前246-219年），就已经用铁做简单的承重结构， 而西方国家在17世纪才开始使用金属承重结构。公元3-6世纪， 聪明勤劳的中国人民就用铁链修建铁索悬桥，著名的四川泸定大渡河铁索桥，云南的

19、元江桥和贵州的盘江桥等都是中国早期铁体承重结构的例子。建筑分类2二、二、按建筑物的高度及层数分类主要内容4房地产基本概念房地产基本概念1235建筑分类建筑分类建筑识图建筑识图建筑术语及经济技术指标建筑术语及经济技术指标房地产开发种类房地产开发种类1.比 例：图上尺寸与实际尺寸比例，一般表示方法为数字表示法，如：1：100 ，说明图纸上1厘米代表真实尺寸为100厘米。建筑识图基本常识建筑识图基本常识2.尺 寸（单位）：由数字和单位组成，例如100mm。根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位，为了图纸简明，尺寸的数字后面可不写单位。两个例外：总平面尺寸和标高为米。建筑识图基本常识建筑

20、识图基本常识3.3.轴轴 线：线：在设计中，对承重墙、柱子等主要构件都要有定在设计中，对承重墙、柱子等主要构件都要有定位轴线。位轴线。在施工中，轴线是施工定位和放线的重要依据。在施工中，轴线是施工定位和放线的重要依据。轴线用电画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。水平轴线用电画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。水平方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用英文字母由方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用英文字母由下而上编号。下而上编号。建筑识图基本常识建筑识图基本常识纵纵向向轴轴线线尺寸尺寸比例比例( (数字数字) )横向轴线横向轴线比例、尺寸、轴线图示比例、尺寸、轴线图示绝对标高：我国是以

21、青岛附近海平面的高度平均值为零点，其他各处相对他的高度称为绝对标高。0.0000.0000.0000.000相对标高：以项目中的某一特定点为零点，其他各处相对他的高度称为相对标高。一般来说可以以建筑物一楼地面为零点。（工程图纸一般采用）4.4.标标 高高建筑识图基本常识建筑识图基本常识5.指北针：用于表示建筑物的朝向。在总平面图及首层平面图上，一般都绘有指北针。指针尖端处要注明“北”字。建筑识图基本常识建筑识图基本常识指北针6.风向频率玫瑰图： 简称风玫瑰图。是总平面图上用来表示该地区常年风向频率的标志。它是根据某一地区多年平均统计的各个方向吹风次数的百分数值按一定比例绘制的。一般用8个或16

22、个方位表示。风玫瑰图上所表示的风的吹向，是指从外面吹向该地区中心的。建筑识图基本常识建筑识图基本常识1.总平面图：建筑图纸建筑图纸建筑平面图反映出房屋的形状、大小及房间的布置，墙、柱的位置和厚度，门窗的类型和位置等。因此建筑平面图是施工过程中施工放线、砌墙、安装门窗、预留空洞、室内装修及编制预算、施工备料等工作的重要依据，是施工图中最基本、最重要的图样之一。建筑图纸2.平面图（住宅）2.平面图（商场）平面图（商场）建筑图纸建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立面处理要求。主要有正立面、背立面和侧立面。建筑立面图主要为室外装修所用。 阅读立面图应注意以下内容：与平面图对照，了解房屋的外形、屋顶形式

23、以及门、窗、阳台、台阶和檐口等的形状及位置等；了解立面各部位的装修做法；了解建筑物的总高和各层的标高及室内外高差。建筑图纸3.立面图立面图建筑图纸假想用一个或两个（必要时多个）剖切平面沿着房屋的横向或纵向，将房屋垂直剖切后所得到的平面图，称为建筑剖面图。建筑剖面图主要表示建筑物内部在高度方向的结构形式、高度尺寸、内部分层情况和各部位的联系，是与平面图、立面图配套的三大图样之一。 阅读建筑剖面图应注意以下内容：明确剖面图的剖切位置、投影方向；了解各部分（如梁、板与墙、柱）的相互关系、构造做法及结构形式等； 了解建筑物的总高、室内外地坪标高、各楼层标高、门窗及窗台高度等；注意图中索引及文字说明，了

24、解详细的位置、内容等。4.剖面图剖面图主要内容4房地产基本概念房地产基本概念1235建筑分类建筑分类建筑识图建筑识图建筑术语及经济技术指标建筑术语及经济技术指标房地产开发种类房地产开发种类地形：地球表面上地物和地貌的总称。具体指地表以上分布的固定性物体共同呈现出的高低起伏的各种状态。（平地、坡地、山地等）地形图：将某地区地形状况按一定比例绘制成图。指的是地表起伏形态和地物位置、形状在水平面上的投影图。具体来讲，将地面上的地物和地貌按水平投影的方法(沿铅垂线方向投影到水平面上)，并按一定的比例尺缩绘到图纸上。一、建筑术语简介一、建筑术语简介红线图：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积

25、。一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。红线图是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。一、建筑术语简介一、建筑术语简介开开 间：间： 一间房屋的面宽，用于采光的外墙面的长度。进进 深：深： 一间房屋的深度，垂直于采光面的长度。好的房子，一般进深和面宽比例小于6:4.一、建筑术语简介一、建筑术语简介3.3米4.1米层 高： 指本层楼（地）面到上一层楼面（楼板上表面）的高度。净 高： 房间内楼（地）面到顶棚（上层楼板下表面）的高度。净高净高= =层高层高 - - 楼板厚度楼板厚度一、建

26、筑术语简介一、建筑术语简介地面天花上一层的地面净高层高二、建筑技术经济指标二、建筑技术经济指标建设用地面积： 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积,也称为红线面积。总建筑面积： 按分层建筑面积之和计算，每层建筑面积按建筑物外墙（首层为勒脚）以内水平投影面积计算。 简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。 二二、建筑技术经济指标、建筑技术经济指标二、建筑技术经济指标建筑面积规范1p 计入建筑面积的部分单层建筑物高度在2.202.20米及上上者应计算全面积，高度不足2.202.20米者应计算1/21/2面积。利用坡屋顶内空间时净高超过2.102.10米的部位应计算全面积，净高在1

27、.201.20米至2.102.10米的部位应计算1/21/2面积，净高不足1.201.20米的部位不应计算面积。单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.202.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.202.20米者应计算1/21/2面积。多层建筑首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙结构的外围水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.20米者应计算1/2面积。多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10米的部位应计算

28、全面积，净高在1.20米至2.10米的部位应计算1/2面积，净高不足1.20米的部位不应计算面积。p 计入建筑面积的部分建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、垃圾道、管道井、通风排气竖井、附墙烟囱应按自然层计算建筑面积。雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10米者，就按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积，其

29、高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。建筑物外墙有外保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。建筑物内变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。二、建筑技术经济指标建筑面积规范2p 不计入建筑面积的部分建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。建筑物内的设备管道夹层。建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥 、挑台等。屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱或罐体平台。勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在

30、2.102.10米及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。自动扶梯、自动人行道。独立烟囱、烟道、地沟、油（水）灌、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。 二、建筑技术经济指标建筑面积规范3建筑物基底面积： 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。二二、建筑技术经济指标、建筑技术经济指标建筑容积率：建筑容积率： 在建设用地范围内所有建筑物地面以上总建筑面积与建设用地面积的比率。 是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。 二、建筑技术经济指标二、建筑技术经济指标 容积率实际于

31、城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。 容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高；试算：某地块的总面积为试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物平方米，其上建筑物的总面积为的总面积为4000平方米，平方米， 问容积率为多少？问容积率为多少？4.0不同容积率对应的产品类型不同容积率对应的产品类型注：这里主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型建筑覆盖率：建筑覆盖率： 也叫建筑密度

32、，在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。 建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一四、建筑技术经济指标四、建筑技术经济指标试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基底总面积为600平方米，问建筑密度？60%我们再来回顾一下：如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则建筑总面积 = 土地总面积 x 建筑密度 x 建筑层数 容积率 = 建筑密度 x 建筑层数基底面积绿地率： 在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。是法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准。绿化率： 是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。绿化垂直投影面积之

33、和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。 四、建筑技术经济指标四、建筑技术经济指标绿地率指标严格，要算覆土1.5米以上的绿地，因此，空中花园式不算绿地率的。绿化率指标宽松，屋顶花园的绿化可以包括在内，树冠张开的面积可以全算。建筑面积（ 销售面积）套内建筑面积分摊公用面积使用面积：各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。套内建筑面积 = = 套内房屋使用面积 + + 套内墙体面积+ + 套内阳台建筑面积 共有建筑面积. .指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积. .即公共面积分摊系数与套内建筑面积之积. .共有面积组成: :电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公共建筑空间的分割墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半. . 建筑面积 = = 套内建筑面积 + + 分摊的共有建筑面积建筑面积、使用面积和套内建筑面积建筑面积、使用