法学实习报告(实习报告).docx

1、法学实习报告（实习报告）首先，我要感谢四平市中级人民法院的全体工作人员和指导老师，他们为我的实习提供了帮助和指导。我感谢你对我顺利实习的帮助和努力。我的实习由南开大学法律系和四平市中级人民法院共同安排。通过实习， 我获得了第二专业法律领域的实际工作经验，巩固和测试了我两年本科学习的知识水平。在实习期间， 我理解并参与了大量民事法庭审判。 我也在一些案件中担任书记员，并就一些案件提出了自己的想法。在此期间， 我进一步学习了民法和民事诉讼法，对程序问题有了更深的理解， 并将理论与实践有机结合。 我的工作得到了实习单位的充分肯定和评价。实习期间，我主要对郭与四平中兴经贸有限公司、四平中兴建设公司、

2、四平中兴房地产开发公司和购销合同纠纷进行了深入研究。 我参与了整个案件的审理过程，并被特别授权参加合议庭评议。案情如下:1 . 案件的起源和审判、 。郭与中兴经贸有限公司、中兴建设公司、中兴房地产开发公司及在销售合同纠纷案。四平市铁西区人民法院于2000 年 4 月 29 日作出 (2002) 四始民楚儿字第 349 号民事判决。判决后，郭不服的判决，提起上诉。四平市中级人民法院于 200 年 7 月 4 日立案，依法组成合议庭进行公开审理。 上诉人郭、委托代理人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司 ( 以下简称经贸公司 ) 的委托代理人胡振如，以及被上诉人四平市中兴建筑公司 ( 以下简称建

3、筑公司 ) 的委托代理人苏联。 被上诉人四平中兴房地产开发公司 ( 以下简称开发公司 ) 委托代理人傅家斌、 被上诉人、委托代理人窦淑发到庭参加诉讼。此案现已结案。 2 、诉讼当事人及其他诉讼参与人信息上诉人( 原审原告 ): 郭委托代理人 : 盖如涛。被上诉人( 原审被告 ): 中兴经贸有限公司法定代表人 : 刘委托代理人 : 胡振如被上诉人 ( 原审被告 ): 中兴建设公司法定代表人 : 刘委托代理人 : 苏军被上诉人 ( 原审被告 ): 中兴房地产开发公司法定代表人 : 吴小贵委托代理人 : 傅家彬被上诉人 ( 原审第三人 ) 殷杰。委托代理人 : 窦淑发三等、原审判决要点及上诉主要内容

4、原告郭诉称，1999年6月 7日，原告与被告四平中兴建设公司签订商品房销售协议，将中兴二期工程 - 、 2/0A-B 轴约 86 平方米的商业网点出售给原告。原告按照合同约定支付了 30 万元，然后在 1999 年 9 月 26 日、 1999 年 9 月 30日，原告分两次支付了 13 万元的额外面积。然而，被告四平中兴经贸有限公司至今未能履行合同并交付房屋。 被告四平中兴房地产开发公司于 2000 年 5 月将该房屋出售给第三人殷杰。 这是一次重复销售。这种行为是无效的。 现原审法院要求被告四平中兴经贸有限公司履行合同，交付房屋并承担法律费用。被告四平中兴经贸有限公司 ( 以下简称“经贸公

5、司” ) 辩称，对原告的陈述没有异议。被告四平中兴建设公司与原告签订的合同受经贸公司委托， 合同合法有效。 原告是最初的买家，支付了所有的房价，应该受到保护。第三方与四平中兴房地产开发公司签订的购买合同为重复销售。开发公司发现重复销售后，已通知第三方解除合同， 第三方房价款未全部用现金支付。 相反，一辆汽车被用来抵消 20 万元的房价，这是一个无效的合同。经贸公司可以按照规定赔偿第三方的损失。被告四平中兴建设公司 ( 以下简称“建设公司” ) 辩称，被告建设公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定支付全部房款，第三方与四平中兴房地产开发公司签订的购房合同为重复购房，无效，不予支持。被

6、告四平中兴房地产开发公司 ( 以下简称开发公司 ) 在法定期限内未予答复。 第三人殷杰称，第三人与被告开发公司于2000 年 4 月 6 日签订的商品房销售合同合法有效， 被告经贸公司确认了第三人的交易关系。他们恶意串通，损害了第三方的利益。 原审法院认为，与原告签订合同的被告建筑公司没有资格出售该房屋， 与第三方签订合同的被告开发公司有资格出售该房屋。 虽然原告比第三方更早购买该房屋，但原告和第三方各自的购买行为并不基于相同的条件，因此不存在初始购买授权问题，原告和被告建筑公司签署的“购买协议”无效。但是，被告建筑公司明知不具备预售商品房的条件，却与原告签订了商品房销售合同，而受益被告经济贸

7、易公司在同意将该房屋出售给原告之前， 已经为第三方修改了房价收据， 因此第二被告的行为对原告而言是一种欺诈行为。被告经济贸易公司愿意将争议房屋出售给原告， 理由是持有商品房销售许可证 。然而，“许可证”是在 2000 年 7 月获得的，不能阻止之前的销售。被告开发公司发现该商业网络被多次出售后，于 2000 年 9 月 6 日向第三方发出通知，要求终止合同，因为无权出售该房屋。但是， 2000 年 5 月 17 日，被告经济贸易公司将购房款收据更换给第三方。更换收据的行为是被告中兴经贸公司打算同意将该房屋出售给第三方，称合同的解除是单方面的，无效的。因此，第三方与被告开发公司签订的购买合同是合

8、法有效的。 根据中华人民共和国合同法第 60 条、和中华人民共和国消费者权益保护法第59 条的规定，认定被告四平中兴房地产开发公司与第三方殷杰签订的合同合法有效， 并建立了业务关系。 被告四平中兴建设公司与原告郭签订的合同无效。 被告四平中兴建设公司自本判决生效之日起， 立即退还原告郭购房款 43 万元，并赔偿购房款两倍的损失 43 万元，共计 86 万元。被告四平中兴经贸有限公司承担连带责任。上诉人郭请求撤销原审法院判决， 重新审理郭与建设公司合法有效买卖商品房的合同，以保护上诉人的初始购买权。原因可以概括如下 : 建设公司是房屋的建设单位，房屋的出售是由房屋的投资人经济贸易公司委托和同意的

9、，出售的款项由经济贸易公司用于支付项目资金。此后，经贸公司在 200 年 7 月取得商品房销售 ( 预售 ) 许可证后，再次确认了该建筑公司的购买行为。郭于 1999 年 6 月 7 日购买了该房屋。两年后的 5 月 200 日，殷杰反复签订了购房合同。 与殷杰的“票据交换”发生在 200 年 6 月，都是在经贸公司于 200 年 7 月获得“商品房销售( 预售 ) 许可证”之前。但是，殷杰的购房合同此前已被卖方解除，卖方在取得商品房销售( 预售 ) 许可证后确认了上诉人的购房协议。据此，初始购买合同应被视为有效，此后的重复购买合同应无效。被上诉人的经贸公司、 建筑公司、开发公司对被上诉人的上

10、诉请求及理由无异议，经贸公司同意按规定赔偿第三方损失。被上诉人殷杰辩称，原判决是正确的，应予以维持。上诉人郭与经贸公司、建筑公司、开发公司串通损害第三方利益。 殷杰与开发公司签订的商品房销售合同合法有效，已按合同约定足额支付购房款。并由经贸公司以购房收据的形式予以确认，从而保护殷杰的合法权益。4 、事实和证据的分析和确认四平市计委批准四平市铁西区英雄街 20 号车站批发市场项目的开发建设， 1996 年 9 月:0204-39 。项目开发商是一家开发公司，投资和组织施工的经理是一家经贸公司， 施工是一家建筑公司。 该项目始于 1998 年 6 月。 1999 年 6 月 7 日，郭与建设公司签

11、订了购房协议( 建设公司出售的商品房受经贸公司委托 ) 。郭购买了中兴通讯在建二期工程一楼商业网络 - 、 2/0A-B 轴，建筑面积约 86 平方米，付款 30 万元。同年 9 月 26 日、同年 9 月 30 日，因商业网点内部装修工程未完成，无法交付使用，该区域追加支付 13 万元。 200 年 4 月 25 日，殷杰与开发公司签订了商品房销售 ( 预售 ) 合同。殷杰购买了中兴通讯在建二期工程一楼商业网络 - 、 2/0A-B。竖井的建筑面积为 89.5 平方米。合同约定房价为 34 .5 万元。建筑公司出具了收据，经济贸易公司以自己的名义交换了票据。 郭购买的建筑面积与商业网点一楼的

12、建筑面积相同。 在起诉之前，殷杰在未获得开门手续和卖方同意的情况下， 锁上了房子的自设防盗门， 并占有和控制了房子。 200 年 9 月 25 日，在吉林市阳信律师事务所律师 ( 经贸公司法律顾问 ) 胡振如的见证下，展前批发市场 ( 中兴通讯二期建设楼 ) 新建大楼的所有权经中兴通讯企业集团有限公司、 经贸公司、开发公司、三家相互关联的独立法人、企业的法定代表人确认。三方达成共识，确认新建批发市场大楼归经贸公司所有，经贸公司拥有占有权、使用权、收益和处置权。 200 年 7 月 29 日，经贸公司在取得商品房销售 ( 预售 ) 许可证后，再次确认了建设公司出售的商品房以及建设公司与郭签订的购

13、房协议。 200 年 9 月 6 日，开发公司以无权出售商业网点房为由，向尹杰发出通知，要求终止商品房销售合同，并要求解决善后事宜。尹杰强取得合同约定的房屋后，郭于2000年10 月23日向铁西区法院提起诉讼，要求取得合同约定的商品房。证据:1、郭与建设公司签订的采购协议及建设公司出具的采购收据。2、殷杰与开发公司签订的商品房销售合同，建设公司出具的购房收据， 经贸公司出具的换证收据。 3、批发市场新楼所有权确认。 4、商品房预售申报表和商品房销售 ( 预售 ) 许可证。5、开发公司向殷杰发送的通知。 6、对经贸公司的确认。 7、国有土地使用证。 8、产权确认和转让收据。9、卫诗的证词材料。

14、10、王金荣的证词材料。 11、其他相关证据。五、解决争议的意见和理由根据原审判决、 上诉人的上诉请求和理由、被上诉人的答辩，本案争议的焦点是 : 哪一份合同有效，郭与建设公司签订的买卖协议和与开发公司签订的商品房买卖合同， 买卖关系受法律保护。二审后，合议庭认为 :1 、郭与建设公司签订的商品房销售协议有效，其销售关系受法律保护。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第二条规定 : “出卖人未取得商品房预售许可证的， 与买受人订立的预售合同视为无效， 但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。”根据合同法第 51 条，”无权处分他人财产的人经权利人认可或者无权处分

15、的人订立合同后取得处分权的，合同有效。”根据上述法律法规，投资方经贸公司和买方委托的施工方建设公司签订的商品房销售协议，以及投资方经贸公司 +开发公司作为项目开发商和买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或未生效状态。要求项目确定产权所有人， 产权所有人应申请商品房销售 ( 预售 ) 许可证，并确认合同后方可生效。因此，当时郭与建筑公司签订该协议时，其效力尚未确定。然而，项目投资者经济贸易公司成为产权所有者， 并获得了”商品房销售( 预售 ) 许可证”。他再次确认了建设公司与郭签订的商品房销售协议，将该协议由未确定效力的协议变更为具有法律效力的协议。协议双方之间的销售关系受法律保护。因此，该商

16、品房应归郭所有。2、殷杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，殷杰遭受的损失按规定予以赔偿。当殷杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有者的不确定性以及尚未取得商品房销售 ( 预售 ) 许可证的事实，合同的效力仍悬而未决。然而，项目投资者经济贸易公司成为了产权所有者。取得商品房销售 ( 预售 ) 许可证后，未确认开发公司与殷杰签订的商品房销售合同。根据最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第二条的规定，本合同的性质发生了质的变化，从效力待定状态转变为无效合同状态。虽然签订合同时收款人是建筑公司，后来由经济贸易公司交换， 但由于经济贸易公司当时既不是产权所有人，也不是

17、”商品房销售 ( 预售 ) 许可证”持有人， 其交换文件只能是托收行为。因此，经济贸易公司成为业主，并在获得商品房销售( 预售 ) 许可证后，开发公司向尹杰发出了终止合同的通知。 此外，开发公司与签订的合同发生在建设公司与郭签订协议后两年。根据中华人民共和国合同法 的规定，也侵犯了原买受人郭的合法权益。郭的初始购买权也应受到法律的保护。合议庭还认为，开发公司、经贸公司和建设公司对殷杰与开发公司签订的商品房销售合同无效负有全部责任。开发公司与殷杰签订合同时， 建设公司收取并开具了购房发票，然后经贸公司更新了购房收据。因此，这三家企业对房子的重复出售了如指掌。然而，殷杰当时并不知道该开发公司的反复

18、出售，购买是出于善意。因此，所遭受的损失应按有关规定进行赔偿。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条第一款第 ( 三) 项规定 : “出卖人订立商品房买卖合同时，如果合同无效或者解除、 ，出卖人可以要求返还已付房价款和、的利息，赔偿损失。 并可要求出卖人承担不超过已付房价两倍的赔偿责任: ( 三) 故意隐瞒已售房屋已售予第三人或已拆迁安置的事实。”根据该规定，开发公司应向殷杰返还购房款 345，220.78 元，并赔偿购房款两倍的损失。经贸公司、建设公司应承担连带支付责任。由于案件涉及复杂的关系， 合议庭将案件提交司法委员会， 其意见包括我自己的意见一并提交。司

19、法委员会支持合议庭的大多数意见。然而，由于对法律规定的不同理解和各种客观因素的考虑， 司法委员会经过激烈讨论后，对第三人赔偿问题采取了其他意见。也就是说，由于殷杰在本案中没有要求法院返还和赔偿， 它应该寻求另一种法律解决办法。综上所述，二审法院认为原判决错误，适用法律不当。上诉人郭的上诉是合理的， 应予支持。经四平市中级人民法院第三十九届审判委员会 200 次讨论决定，根据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第 ( 二) 项、 3 的规定，决定 :1 、四平市 Xi 区人民法院 (2002) 泗 Xi 民楚儿字第 349 号民事判决书被撤销； 2 、中兴通讯建设公司与郭签订的商品房销售协议有效，销售