2016年6月南京河西案例市调报告ppt课件

1、2021年6月南京河西案例市调报告2021.6.18目录Catalogue目录Catalogue全市商业市场河西商业市场商业市场小结全市商业市场整体表现188302003423710222362160322070203671897319839230942237721699234412373905000100001500020000250000500001000001500002000002500003000002015/567891011122016/123452016/6近一年南京商业市场供销价走势上市面积（）成交面积（）成交均价（元/）p近一年全市商业物业成交6630套面积60.65万方，

2、成交均价21572元/，月均去化473套面积4.3万方，月均上市量857套面积8.6万方，全市商业市场市场供大于求；p近一年全市商业市场库存继续添加，截止2021年6月18日，商业库存18133套面积343.6万方，同比去年同期增长20%，根据近一年成交6630套计算，估计去库存周期2.7年，库存压力宏大。128451666118133020004000600080001000012000140001600018000200002015.6.182015.12.182016.6.18近一年全市商业库存套数（套）全市商业市场库存量继续加大 去库存压力大全市商业市场河西商业市场商业市场小结河西商业

3、市场整体表现10091227116002004006008001000120014002015.6.182015.12.182016.6.18河西商业市场库存套数（套）324082862629954262872486434433313121912531263340023019626881321494376405000100001500020000250003000035000400004500005000100001500020000250002015/567891011122016/123452016/6近一年河西商业市场供销价走势上市面积（）成交面积（）成交均价（元/）p近一年河西商业物业

4、成交397套面积5.56万方，成交均价30376元/，月均去化28套面积0.39万方，月均上市量61套面积0.47万方，全市商业市场市场供大于求；p近一年河西市场库存在1100套左右彷徨，截止2021年6月18日，商业库存1160套面积57.49万方，同比去年同期增长14%，根据近一年成交397套计算，估计去库存周期2.9年，库存压力宏大。2021年上半年河西几乎无新增供应量，去库存为主全市商业市场河西商业市场商业市场小结商业市场启示总结全市商业市场环境全市商业物业市场供大于求，市场整体销售速度慢于新增速度，库存量继续加大，去库存压力大。河西商业市场环境河西商业市场照旧以去库存为主，供应库存量

5、暂无上升趋势，2021年上半年几乎无新增供应量，仅5月份有少量供应。市场启示： 市场整体以去库存为主，成交无上涨趋势，估计下半年照旧处于平稳去库存阶段目录Catalogue目录Catalogue重点参考工程分布 个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析 根据河西南区域内目前主要在售工程选取参考个案，市调分析个案商业情况，详细参考个案有：佳兆业城市广场鲁能公馆海峡城金隅紫京府万象都荟一期二期三期河西中学一期底商18套，已售罄二期、三期底商未推，均为沿街底商佳兆业城市广场最新动态：商铺一期18套已售罄，二期未推，住宅一期房源已售罄，二期估计7月中旬开盘，户型面积为88平方米、125平方米，均价3

6、3500元/平米，部分房源到达34000元/平米。p一期：p纯一层住宅底商合计18套，面积46-70，层高4.5米，已全部售罄，成交价约60000元/，总价270-400万，p客户来源：老业主p业态要求：出卖自营，不可做餐饮p二期、三期：p一拖二，沿街商业，暂未推售。二期商业效果表示个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析太清路水 系水 系售楼处佳兆业城市广场河西中学河西小学1期2期3期五矿崇文金城升龙天汇清润园小区元前路平良大街主干道商业人流动线现场包装工程周围环水，不邻主干道，商业部分主要依托小区内街人流，街长约0.7KM，目前暂无交付，未构成商业气氛。周边配套：邻河西中学、河西小学，学

7、校已建成，未运用，教育资源丰富，其他配套建立中，暂时较匮乏；工程交通：工程南侧为太清路，属于辅路，车流量较小，北侧元前路，双向四车道，流量普通。现场包装：环工程周围有工地围挡，沿太清路至售楼处沿途围挡为主要展现，工程楼体挂有宣传字幅。佳兆业城市广场个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析售楼处现场包装：现场针对商铺销售信息展现物料有展板、展架、吊旗，均为常规物料。佳兆业城市广场个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析商业：四个2F盒子+住宅底商最新动态：估计6月18日或6月19日加推最后两栋楼6、8号楼，精装地暖中央空调交付，目前在定存中，定存金为10万元，面积为89、120平米，32层，

8、2梯四户，前期房源均价34000元/平米。 在售沿街商铺，面积20-134平米，均价47000-64000元/平米。p商铺社区商业：p总共124套左右，目前仅剩43套，价钱在4-5万，南面略贵。层高4M，最大开间6.4M，面积20-134；p优惠：不与电商协作，正常打九折。p形状：p一部分为两层，一部分为一层，以一拖二的方式销售。客户主要为业主。不能做餐饮。p商铺销售速度快的缘由：p 1.捆绑住宅卖，由于住宅抢手，还未开盘的6栋和8栋假设有意向，必需先买商铺，这样才有优先选择权，经过这种方式去化一部分。p 2.大批量房子是员工本人拿的，有更名权。目前员工拿了40多套，总包单位拿了19套，市场客

9、户10几套。鲁能公馆个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析商铺：沿小区内街两侧排布社区商业，街长300米，北侧邻主干道螺塘路，部分一拖二，部分纯一层底商，层高4M，最大开间6.4M，面积20-134，价钱在4-5万；一层二层一拖二 盒子商业纯一层底商一拖二 盒子商业层高4M鲁能公馆个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析售楼处现场包装：现场针对商铺销售信息展现物料有展架、围挡、户外。鲁能公馆个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析第三街区表示底商p商铺社区商业：p目前卖的为3期底商，均价29000元/左右，折后27000元/左右。p3期包含一栋二栋三栋以及3个独立商业，其中一个独立为自

10、持，未来能够入驻酒店之类，其他均对外销售。3期一共四十多套，5月份开场销售，如今仅剩6、7套左右。p形状：住宅底商层高一层为3米9，二层3米。p优惠：折扣92到93折，电商6万抵10万。p售价：一层商铺30-100售价3.2-4万/；1托2商铺100-300售价2.5-3万/；独立三层商业200-300，售价2.2-2.6万/；十字街铺，横向街长800M，纵向街长200M，以住宅底铺为主，部分3F独栋商铺，目前剩余缺乏十套在售。海峡城个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析现场包装：目前海峡城重点去化三期剩余商铺，现场展板、户外拱门、桁架、电梯门贴，均为商铺信息，商铺包装气氛浓重海峡城个案分

11、析个案对比利益点提炼参考商业个案分析最新动态：商铺未售，估计7月加推5号楼，8号楼，9号楼，共278套房源，精装交付，除了90m、130m、143m户型，还将推出175m大户型，全部集中在9号楼楼王。一期全部售罄售楼处1#2#3#4#5#6#7#9#8#10#11#12#二期5#、8#、9#带加推，其他售罄住宅底商暂未推售住宅：整个小区一共12栋，物业为万科。后期在9号楼一层会配套有图书馆，儿童自习室以及健身房。前期开过11号楼42000-43000元/平米，6号楼45000元/平米左右，7号楼47000元/平米左右商铺社区商业：尚未开，住宅售完才会开场，商铺信息未公布，估计面积60-80平米

12、，商铺层高4.8米。住宅底商表示金隅紫京府个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析AirPlay全景看房欧洲杯暖场系列活动售楼处咖啡角金隅紫京府个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析现场包装：现阶段围绕欧洲杯热点在售楼处布置包装，赛事直播暖场活动配合。酒店式公寓商业楼层类型划分层高在售面积售价租金程度6-12F公寓4.8挑高40-6023000左右周边公寓租金4000元/月左右4-5F自持商业4层4.8M、5层4.5M80-120/周边商业平均租金程度，根据面积大小，租金不等，平均2-6元/*天3F出卖商业4.5米50-150均价2-3万2F4.8米均价4-6万1F均价5-10万运营方式

13、：一致招商、一致运营，十年返租，二楼、三楼前5年按5%.5%.6%.7%.7%收益抵扣房价，后5年按收益2-8分，即前五年返30%的房款，每半年返一次。后五年按实践的租金分成，业主8成，开发商2成。一楼可选择托管，实践收益2-8分，按实践租金返，每平米需给20元的管理费用。销售情况：5月21日商铺开盘，合计172套，已销售20多套。万象都荟个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析楼层业态已签约品牌主力店5F主题酒店区 铂涛丽枫酒店/创客街幸福蓝海影院、金吉鸟健身、群众书局、百姓人家、如意馄炖、南华宝庆、苏典面馆、BLESSDOG、麓枫酒店、冰邻茶色、好声音视听歌城、来伊份、百特喜、创客街、南

14、京皓睿跆拳道馆、阿布溜溜、巧童4F吃货天堂区 风味品牌餐饮3F教育培训、KTV、网咖、电玩、儿童文娱2F书店、电影院、电商、美容、户外运动、男女鞋1F电商、汽车展厅、珠宝饰品、咖啡、西式快餐、烘焙、社区商业3F 可售面积6788教育培训KTV儿童游乐儿童游乐网咖电玩2F 可售面积6873电商美容纤体电影院户外运动1F 可售面积6110电商汽车展厅社区配套商业社区配套商业珠宝饰品潮流男女鞋咖啡西餐万象都荟个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析目前已签约多家主力店，业态定位已确定万象都荟个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析周边已趋于成熟住宅小区众多，人流量大，近内环东线高架、卡子门地铁，

15、交通便利p北邻永乐路，街长1公里，处于永乐路西末端，向东延伸至大明路，车流、人流主要分布点，此侧商铺售价较贵，详细一铺一价；p西邻内环东路高架，人流导入较差；p南侧接近卡子门地铁站，为人流导入主入口，此侧商铺售价最贵；p东侧邻住宅小区，中间供人行街道，街对面无商铺，次侧商铺较为孤立，售价较低。永乐路内环东线高架卡子门地铁站万象都荟个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案分析现场包装：售楼处入口平安走廊、售楼内部、看房通道均有很浓重的商业气氛包装。工程物业概念物业形状主力面积层高物业费运营方式佳兆业城市广场社区商业单层底商、一拖二46-704.5m/个体自营鲁能公馆社区商业单层底商、一拖二20-1

16、344m/自营海峡城社区商业单层底商、一拖二、3F独栋商业30-300一层为3.9m，二层3.3m4元/*月自营金隅紫京府社区商业单层底商60-804.8m/万象都荟集中商业购物中心商业50-1501、2、4F层高4.8m，3、5F层高4.5m9元/*月包租、一致运营首创建方集中商业购物中心商业1-2 层140- 1503层50-60一层 4.95 二层 4.5 三层 4.8 待定返祖、自营个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案对比p河西在售商业物业以社区型商业单层住宅底商为主，层高在4.5m以上占主力，金隅紫京府层高4.8m优势较大，海峡城最低层高仅3.3米，运营方式以出卖自营为主；p本案相

17、比参考个案集中形商业，商业气氛更浓，优势较大，相比类似物业万象都荟，本案最大层高4.95m具有一定优势。区域内社区商业为主，类似物业相比本案层高占优工程主力面积商铺均价商铺主力总价优惠商铺销售情况佳兆业城市广场46-7060000元/270-400万无18套全部售罄，商铺加推时间未定，估计得到九、十月鲁能公馆20-13447000-64000元/平米128-600万无电商优惠，最低九折总共124套左右，剩于43套海峡城30-300一层3.2-4万/；1托2商铺售价2.5-3万/；独立三层商业售价2.2-2.6万/；120-660万折扣92到93折，电商6万抵10万剩余6、7套，再无供应金隅紫京

18、府60-80估计8-9万/估计500-640万/无在售、估计年底供应万象都荟50-1501楼5-10万2楼4-6万、3楼2-3万100-800万十年返租172套，去化二十几套首创建方 1-2 层140- 1503层50-601-2层 5万左右 3层3.5万左右 175-750万5年包租托管，6 万抵6个点的优惠贷款99、全款98 114套，去化2套个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案对比p河西在售商业物业主力面积段相近，除海峡城供应部分大面积商铺以外，其他均已小铺为主，售价金隅紫京府由于其占据地段优势，估计均价最高，主力总价段总高，社区型商业优惠普遍力度不大，集中商业有返祖；p目前区域内海峡

19、城商铺平均售价最低，但商铺量所剩无几，后期再无供应，因此本案相比参考个案单价占优。集中商业包租，社区商业优惠力度小，本案单价占优工程营销定位现场包装主要客户来源交通配套佳兆业城市广场/展架、吊旗、围挡河西中部公务员、白领河西有轨电车一号线吴侯街站， 地铁：地铁7号线规划至恒河路站 、宁和城际一期S3号线鲁能公馆商街围挡、吊旗、展架、电子屏老业主、内部员工、协作单位海峡城海峡Mall街电梯门贴、展架、户外展牌、拱门河西中部、老业主9号线规划也在工程周边设立站点 有轨电车：河西有轨电车天宝路站； 交通干道：扬子江大道、江山大道万象都荟潮荟展架、吊旗、看房通道围挡全市范围、专业市场4S店龙蟠中路、地

20、铁3号线卡子门站首创建方/展架、吊旗河西、全市范围地铁2号线油坊桥站个案分析个案对比利益点提炼参考商业个案对比p目前区域内主力在售商业均有营销定位包装，本案可自创对商业部分推行概念包装，现场包装大同小异，主要客户来源社区型商业以来业主，地缘性客户为主，集中商业以全市范围为主，交通配套本案地铁上盖物业，占据绝对优势。商业均有营销定位包装，本案可在概念营销上自创个案分析个案对比利益点提炼参考商业利益点提炼社区型商业个案社区型商业单层住宅底商为主，层高在4.5m以上占主力，均已小铺为主，运营方式以出卖自营为主，优惠普遍力度不大，后期供应量少，竞争力不强。集中型商业个案商业气氛更浓，面积段、总价段跨度大，有返祖，类似点居多，如何有效区隔，提升竞争力是中心问题利益点提炼： 明确区隔社区型商业，以集中商业为主攻对象，重新包装定位，提升竞争力目录Catalogue目录Catalogue本身商业认知竞争优优势本身商业认知高性价比投资门槛低、区域潜力大： 未来区域