万豪国际金融中心项目市场价值可行性分析报告

1、万豪国际金融中心项目2006/01/04万豪国际金融中心项目市场价值可行性分析报告目 录一、综合市场分析31、宏观市场环境分析32、房地产市场分析12二、项目发展分析391、项目概况392、项目SWOT分析403、入市前景分析444、项目定位分析46三、不动产价值分析511、土地价值512、建（构）筑物价值53四、项目租售可行性分析541、车库部分542、商业部分563、写字楼部分564、公寓部分595、广场61五、财务分析621、项目总投资622、项目收入预测633、项目财务评价65六、分析结论69、不动产价值69、租售可行性69一、综合市场分析1、宏观市场环境分析1.1社会经济环境重庆直辖

2、以来，国民经济持续快速增长，经济实力跃升新的台阶。图：重庆近年来国民经济发展状况 （单位：亿元）（数据来源：重庆历年统计年鉴）国内生产总值增幅由1997年的7.6%增加至2000年的8.5%、2002年的10%，2004年成为直辖以来发展最快最好的一年，全年实现地区生产总值2665.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%。据重庆市2005年12月最新统计数据，2005年1-4月重庆市完成国内生产总值864亿元，比去年同期上涨11.5%，持续保持了较高的增长水平。图：重庆历年来人均GDP发展状况 （单位：元）（数据来源：重庆历年统计年鉴）国内生产总值（GDP）年增幅达10%以上，2004

3、年更创新高，同比增长12.2%。人均GDP以年均10.7%的速度增长，2000年首次超过5000元大关，2003年人均GDP大幅增加达8075元，比2002年增加了1728元，2004年全市人均GDP达到9608元，突破1000美元大关。预计2005-2010年GDP增长会保持在年均10%左右，经济发展仍将保持较高增长态势，持续增长的国民经济环境将会为房地产业的发展提供良好的支撑。图：重庆历年来三次产业结构所占GDP的比率变化（数据来源：重庆历年统计年鉴）近年来重庆三大产业处于上升中的不断调整之中，重庆作为重工业城市，第二产业在GDP中的比重一直占有重要地位，且相对较为稳定；而第一产业则持续下

4、降，第三产业比重相应提升，反映出重庆城市化进程加快，产业结构逐渐优化。图：直辖以来社会消费品零售总额发展趋势 （单位：亿元）（数据来源：重庆历年统计年鉴）重庆市社会消费品零售总额的发展呈稳步增长的趋势，2004年社会消费品零售总额同比增长14.3%，创历史新高。市场购销两旺，住房、汽车、通信、教育和旅游成为新的消费热点。图：城市居民人均可支配收入及人均全年消费支出趋势 （单位：元）（数据来源：重庆历年统计年鉴）从上图指标不难看出，随着收入的增加，重庆市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高；2003年城市居民平均每人消费性支出7118元，按每个家庭平均3.3人计算，居民家庭年

5、平均消费支出2.3万余元，结合居民家庭平均年收入水平来看，重庆市民的消费率平均达到80%以上，反映了重庆市民消费意识较强的特点。2005年一季度重庆城市居民人均可支配收入同比上涨9.1%，城市居民人均消费性支出同比上涨6.8%，预计未来2-3年内重庆市居民的收入水平和消费支出仍将保持增长的态势。图：直辖以来社会固定资产投资发展趋势 （单位：亿元）（数据来源：重庆历年统计年鉴）直辖以来，社会固定资产投资快速增长，投资规模持续扩大，2004年全年实现固定资产投资达1400亿元，比上年增长34.6%， 2005年一季度，在国家稳健的宏观经济政策下，重庆固定资产投资平稳开局，全社会累计完成投资285.

6、53亿元，同比增长20.2%。由此推算，重庆市十五期间固定资产投资将超过6000亿元，截至2015年将达到10000亿元，累计十年期间达16000亿元。在社会经济持续快速增长下，重庆市的城市用地条件和外来投资强度持续增长，城市地位和竞争力明显提高，2004年中国城市竞争力排行榜上，281个参评城市中，重庆排名第12位，列西部城市第一。 由2005年发展与改革报告获知，重庆西部大开发实施的首批100个投资项目中，今年将有96个建成或实施，由此看出，中央政府力捧重庆地区，无疑为重庆房地产市场的快速发展、物业升值提供了最有效的保证。1.2宏观政策环境2003年以来，中央出台了一系列房地产相关土地政策

7、、金融政策、产品政策、交易政策，旨在规范整个房地产市场，抑制地产泡沫，使得整个房地产市场趋向良性方向发展。由于重庆房市以需求市场为主要导向，新政对于市场购买量和价格的影响甚小，而将更加规范和完整市场竞争机制，营造良好的开发环境。u 土地政策自2002年开始，政府就相应出台了一系列整顿土地市场的法制规范，如招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、重庆市经营性国有土地使用权交易办法、国务院关于深化改革严格土地管理的决定等，以求严格以招标拍卖挂牌的方式进行，此举一方面使重庆市房地产业的土地交易将更加公平、透明，另一方面紧缩“地根”，使用地指标愈加显得珍贵，尤其是中心城区，开发用地尤为稀缺，无疑直接抬高了

8、中心城区的土地价值。u 金融政策2003年，央行121号文件正式拉开了规范房地产信贷业务管理的序幕，此后又出台了商业银行房地产贷款风险管理指引，国家对房地产信贷的严格管理，使土地储备贷款和房地产开发贷款受到严控，将一批实力不够、管理混乱的开发商被挤出市场，必然使得新增房地产贷款的质量有较大的提高，抑制地产泡沫。u 新国八条规定2005年，中央政府出台了新国八条规定，新规定提出了普通住宅小区的建筑标准，而且政府将通过土地供应来调控住宅供应，从源头上控制了住宅价格和户型，有效保证普通住宅的土地供应量，普通住宅的供应量将会大幅提高。另外，“规定”中还明确提出至2005年6月1日起，对个人购买住房不足

9、2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。此举在于严格控制目前市场上的房地产投机炒房者，抑制其扰乱房地产市场正常次序的相关行为。此规定的实施，有利于房地产市场沿着健康有序的道路发展，保证真正有品质的项目可以体现其最高的市场价值，并且由于高档住宅的开发受到了合理的限制，对于高档物业的市场价值提升也同时具有较为深远的意义。u 未来政策走势预测从我国房地产政策的发展历程来看，目前呈现出阶段性政策调整趋向，希望通过宏观调控

10、来抑制目前房地产市场过热的不良态势，为房地产市场长期健康发展奠定政策基础。任何一个政策都不可能是绝对的打击、限制，肯定还是会有支持和鼓励的对象。还是以新国八条为例，在打击投资性和投机性购房的同时，对中、低收入的消费者却提供了许多的优惠。因此，房地产市场中各个行为主体，无论是开发商还是消费者都应该认真地理解政策，顺势而为，为自己赢得更大的利益。综合上述国家及地方政府出台的相关房地产政策来看，其根本目的是在于抑制房地产泡沫，规范房地产市场，因此中原认为，该些政策的出台将会有利于房地产业的长远发展。今年6月5日-7日，国务院七部委稳定住房价格第三联合检查组对重庆市贯彻国务院房地产市场调控政策的情况进

11、行了为期3天的检查，检查结论是：重庆调控工作初见成效，基本无泡沫。并强化了国家宏观调控的主旨，保证房地产持续健康发展。 1.3房地产业宏观发展态势u 房地产业成为国民经济支柱产业表：房地产业在GDP中的比重变化 （单位：亿元）年份GDP房地产产业投资额房地产业产值占GDP的比率1998年1429.397.36.81%1999年1479.7112.57.6%2000年1589.3139.68.8%2001年1750.0196.711.2%2002年1971.3245.912.5%2003年2250.1327.914.6%2004年2665.4393.114.8% （数据来源：重庆历年统计年鉴）直

12、辖以来，重庆房地产业发展迅速，已经逐步发展成为国民经济中一大支柱产业。重庆房地产业对GDP的贡献率逐渐提高，在GDP中所占的比率由1997年的不到5%跃升到2004年的14.8%，房地产投资额逐年递增。在新政策的影响下，2005年1-11月重庆市房地产投资额为409.92亿元，较去年同期增长29.9%，仍然保持了较高的增长速度，说明重庆房地产市场发展较为规范，整个市场趋向良性方向发展，据中原初步预测，2006年重庆地产投资额将会仍然保持平稳增长态势。根据重庆市政府资料预测，到2010年，重庆市将实现10年房地产投资总额5000多亿元。u 重庆房地产开发面积稳步递增图：近年来重庆房地产开发状况

13、（单位：万）（数据来源：重庆历年统计年鉴）从近几年重庆市房地产的开发状况来看，施工面积总体保持明显的增长态势，2004年较2003年同比增长了16.5%，而竣工面积则保持平稳的增长态势，2004年首次出现了下降的趋势，这主要是受国家宏观调控等因素的影响，在一定程度上抑制了房地产的过快增长。2005年1-11月，重庆市施工面积、竣工面积都比去年同期有了一定程度的上升。其中房地产施工面积高达6668.04万，比去年同期上涨19.7%，而房地产竣工面积达到了1161.83，比去年同期上涨42.4%，施工面积和竣工面积的快速增长保证了未来的有效供应量。u 重庆房地产市场供销两旺图：重庆房地产市场历年销

14、售面积趋势 （单位：万）（数据来源：重庆历年统计年鉴）重庆房地产开发供求总体产销衔接良好，需求市场增势强劲，保持年年持续增长的态势，年销售面积从1999年的502万上升至2004年的1317万。住宅开发在整个房地产开发中占主导地位，产销衔接最为紧密。2005年1-7月，重庆市实现预售商品房面积638.32万平方米，同比增长42.8%，商品房预售金额132.43亿元，同比增长75.4%。由于受2005年4月出台的“新政”的影响，4-6月份楼市走势较为平缓。但以2005年9月份起始，重庆市房地产市场总体销售金额、总体销售面积都逐步进入回升期，11月销售面积、销售金额均达到最大，分别为143.48万

15、方、29.50亿元，同时全市房地产销售均价也达到了3265元/平方米。充分显示在当前宏观环境下，重庆市商品房市场供销两旺，市场健康发展，有效需求仍有力支撑着房地产市场的发展。u 商业物业发展前景据目前政府的公布数据，重庆的商业物业空置面积达240万，居全国之首。据重庆商委介绍，此空置面积并非重庆地区真实的商业空置面积，原因在于近年来重庆市相关统计部门仅依照商业开发面积和商业销售面积进行空置率统计，而租用面积和自营面积均不计入统计范畴，而重庆市有相当部分的商业是以租赁为主，销售为辅，从而造成现有统计数据严重失真，统计空置面积大大超过实际空置面积，如江北区的北城天街只租不卖，整体出租率达95%以上

16、，而政府统计数据却表示其空置率达100%，和真实情况南辕北辙。另外，据中原对商业市场的研究表明，空置商业绝大多数为社区型商业，各中心区商业的销售情况极好，基本可达到1年实现销售80%以上，如近期开盘的百康年·世纪门，开盘一周，销售率过60%。据重庆市政府初步规划，在未来10年将进一步扩大商贸流通规模。到2007年，社会消费品零售总额将达到1350亿元，2010年，社零总额将达到2000亿元，“十一五”期间，年均增长13%，实现连锁经营销售额达600亿元，商品销售总额达4000亿元以上，鼓励组建大公司、大集团，形成主导流通市场的新格局。此举将进一步刺激本市商业的加速发展，尤其是中心地区

17、的大型综合商业的商业价值将加倍提升。u 国际企业抢滩重庆直辖以来，重庆市吸引了大量的外来资金。截至2003年，重庆市三资企业已达3122家，实际吸引外资32.8亿美金，协议投资资金58.4亿美金，三资企业从业人员已达10万人以上，为重庆发展注入了活力。目前，世界500强企业在渝投资兴办32家企业，如诺基亚、爱立信、ABB、BP、施格兰等；国际知名百货零售企业，如：家乐福、沃尔玛、太平洋百货、香港美美百货等；加拿大丰业、香港汇丰、美国利宝等一批国外金融机构也抢滩重庆。而目前全重庆市的大部分国际企业集中于重庆市解放碑CBD。按照一般的投资“杠杆比”（即政府投资与私人投资之比），随着各类资金的投资力

18、度增加，来重庆投资亦成为开发商的必然选择。目前，各地房地产品牌企业大举进攻重庆房地产市场，如香港长江实业、香港瑞安、华新国际、融侨、保利、香江国际、深圳茂业等纷纷抢滩重庆房市，引领重庆新地产，且随着重庆的城市发展，越来越多的实力开发企业力求进入重庆，如：深国投、深圳金地、大连万达、上海绿地、深圳万科等全国房产巨鳄也在蠢蠢欲动。正如，万科总裁王石说过的一句话，“两年后再来重庆会后悔的”，充分显示了目前重庆房地产市场的投资价值。表：部分外来开发企业在渝投资项目开发企业开发项目备注香港长江实业大都会广场重庆高档的综合商用物业之一比华利豪苑重庆高档的别墅区之一香港瑞安化龙桥改造项目目前渝中区最大的综合

19、开发项目融侨集团融侨半岛重庆市最大的房地产开发项目之一保利集团保利国际高尔夫花园目前重庆最大的高尔夫地产项目之一香江国际财富中心北部新区高档综合型地产项目深圳茂业东方时代江北区高档公寓物业招商地产北滨路项目高档江景综合社区同时，重庆房地产市场价格仍然明显偏低。据有关机构统计，目前重庆的房价在全国37个大城市中名列26位，除了远远低于国内发达城市外，还落后于与重庆发展阶段相类似的城市，形成了价格洼地状态，投资机会显著。最近有国外知名媒体评价重庆是中国第四大房地产投资潜力城市。2、房地产市场分析2.1区域版块市场分析注：以下租售价格，未经标明均为套内面积；区域版块市场重点包括渝中区、北部片区（江北

20、、渝北及北部新区）、沙坪坝区、九龙坡区（含高新区）及南岸区。2.1.1渝中区版块市场分析渝中区为重庆的“母城”，为重庆市商业网点最为密集的地区，尤其是解放碑周边，在中国西部乃至全国同类商业中心也首屈一指。区域内常住人口近70万人，（解放碑7万）日均流动人口数量过30万人次，节假日最高人流达90万人次，是重庆市硬件设施最完备，人气最旺，辐射能力最强的商贸中心。由于特殊的城市功能和人文情节，使得渝中区的房地产市场发展主要以商业、商务及高档公寓为主，尤其是解放碑CBD区域。u 解放碑商业解放碑CBD区域内商厦林立，商铺成片，形成了以大型百货、超市为主导，特色商业街为辅的多层次商业布局。区域内商铺租售

21、率达90%以上，商铺租金高达400-2000元/平方米，销售单价已达至30000-150000元/平方米，各项指标为重庆地区之首。2003年，解放碑区域实现商贸零售总额已达163亿元，其中社会零售消费品总额达77亿，占渝中区的61%，全市零售总额的9.2%，单位营业面积高达42500元，远居全市之首。u 解放碑写字楼同时，渝中区又是“重庆商务”的代名词，尤其是解放碑CBD区域，从上世纪五十年代至今，解放碑一直保持着重庆核心商务中心的优势。目前，来重庆设立办事处的跨国公司已经达到100多家，外商投资企业近1万家，而90%的国内商业银行、保险公司、证券公司的驻渝总部，2/3的驻渝境外银行、保险机构

22、，3/4的驻渝世界500强企业，各外国驻渝领事机构均入住解放碑，解放碑CBD已拥有金融机构87家、世界500强及其他外资办事处70家、国内企业办事处74家、三星级以上酒店10家、国际国内旅行社41家、外资投资企业122家，外国驻渝领事机构4家，外企驻渝代表机构已达285家，比去年增加61%。随着改革开放的深入，重庆投资环境的进一步改善，解放碑CBD区域入住企业呈现数量逐年递增、规模逐年提高的良好态势。目前，解放碑CBD区域写字楼的租售率均达到90%以上，单位租金已达至100-150元/，销售价格已达至8000-20000元/平方米，系重庆之冠。u 解放碑住宅物业由于地理位置的独特性，渝中区土地

23、资源十分有限，尤其是解放碑CBD区域，更是寸土寸金之地，因此房地产住宅的开发主要为单体公寓式物业，在解放碑CBD区域则集中了目前重庆最高档次的一批公寓，如时代天骄、时代豪苑、恒通云鼎、天伦华苑及合景聚融广场等。目前，解放碑CBD区域公寓式物业的建面售价已经达到600012000元/，并且有逐年增长的趋势，中原预计最近两年的市场价格将会突破到12000元/以上。由于该地区的物业投资价值极高，尽管区域楼价甚高，但仍然吸引了重庆乃至全国各地的置业群体，是重庆市对外辐射能力最强的区域，尤其是解放碑CBD区域周边。目前，解放碑周边商品房的业主大部分为重庆的城市富裕阶层，另有近30%为外地置业客户，其中还

24、包括一部分外籍人士，区域高档房地产的自然消费能力居全市之首。u 区域未来规划及发展趋势未来，解放碑CBD(中央商务区)将定位成中国西南的“三个中心，一个基地”，即中国西南金融中心、中国西南信息中心、中国西南高级商贸中心和中国西南国内外企业总部基地。将完全改变现有的商贸、商务的档次和格局，开发高附加值的房地产产品。未来，解放碑将形成“两核、双环、七片区”的城市建设格局，力争把重庆解放碑CBD建设成为财富CBD和人文CBD。“两核”是指解放碑“十字金街”(即现在的解放碑中心购物广场核心地区)和较场口片区。在政府规划中，将强化“十字金街”的商贸中心作用，使其成为以大型综合商业设施为核心，以专业性商业

25、零售店为骨架的复合型高档商业区。而较场口片区，将与解放碑步行街之交相辉映，形成解放碑地区的又一商业中心。据中原获悉，较场口地区目前已有数家大型开发企业和政府洽谈投资事宜，如深圳茂业、摩根士丹利等，未来2-5年，该地区必能成为解放碑地区最具投资价值和投资潜力的热点开发区域。 “双环”是指利用现有道路交通条件，通过一定改造，形成以临江路、新华路为外环干道，以中华路、较场口民生路为内部主干道，以较场口、市公安局地铁为未来换乘中心的整体交通构架。这将改变目前渝中半岛交通拥堵的现象。“七片区”指利用交通干道的分隔作用，结合区域场地特性形成的七个不同风貌特征的区域，分别是：十字金街片区、罗汉寺片区、国泰片

26、区、较场口片区、通远门片区、小什字片区、新华路片区。解放碑CBD城市设计还将通过城市扶梯、空中街市、十字金街、城市夜景、城市舞台、建筑形象、城市文脉、绿化通廊、城市名片等十大城市要素，形成别具一格的都市风貌。随着改革开放的逐渐深入，经济发展的重心已渐由沿海向内陆挺进，我国市场环境将进一步规范，经济壁垒将逐一被打破，投资环境也将进一步得到改善，而房地产作为带动我国经济发展的支柱产业，将继续领跑中国的经济。解放碑产业结构随着CBD的建设相应的调整，核心地位、国际商务氛围已经显现。经营性土地必须公开的交易以及渝中区控制新增建筑总量决定了土地的稀缺性，尤其是解放碑CBD地区，预计未来的房价将会保持较大

27、幅度的上升，包括商业、商务及公寓。2.1.2北部片区（江北、渝北及北部新区）该区是目前重庆住宅房地产开发最早、规模最大、整体档次最高的区域。目前已主要形成了五黄路、黄金堡、新牌坊、人和-两路、石马河-冉家坝、北部新区等几大开发版块，住宅形态以花园小区和花园洋房为主，代表性物业有锦绣山庄、龙湖花园系列、金科·天籁城、天湖美镇、棕榈泉国际花园及奥林匹克花园等，普通住宅的销售价格主要集中在4000-6500元/，别墅等高档物业的销售价格主要集中在800012000元/。目前北部片区的商业基本形成了以观音桥步行街周围为核心商圈，辅以几大特色商业街的商业格局，如北滨路、加州花园、龙湖餐饮一条街

28、等。市场以区域性消费为主，商业物业销售价格跨度较大，主要在20000-80000元/，商业中心区的单位租金以100-350元/为主。同时，北部片区写字楼供应以中档或中低档的商务公寓为主，纯写字楼供应较少，整体入住率在60%左右，入住企业主要为中小规模私营企业或国营单位的分支机构，商用物业单位租金集中在30-50元/，单位售价集中在4000-6000元/。从区域未来发展来看，北部片区的开发重心仍然会集中于普通住宅版块，住宅形态将以现有业态为主；而相对来说，商业和写字楼等相关物业的发展水平仍不能和解放碑地区抗衡，仍将以满足区域性消费为主。2.1.3南岸区主要房地产开发始于1999年底，目前已成为仅

29、次于北部新城的第二大房地产开发热点区域。该区房地产开发以“沿江”（长江）、“靠山”（南山）为主，住宅形态以花园小区和花园洋房为主，目前已经形成了中心区、南滨路、学府路、经开区等几大开发版块，大盘较为集中，如融侨半岛、阳光100等，销售价格集中在2800-3500元/。南岸区的商业主要集中在南坪转盘周围和南滨路长江大桥东侧，现有营业总面积达15万左右。商业中心区的销售价格主要在20000-60000元/，单位租金以40-350元/为主。目前南岸区写字楼供应量较少，主要位于转盘附近的东西路及北路区域，在档次上也主要为中低档写字楼，租（售）都较为便宜，但出租率并不高，平均水平在4050%左右，销售价

30、格主要在4000-5000元/，单位租金以30-50元/为主。未来，南岸区将以住宅市场开发为主，拟将现有版块扩张到茶园新区和广阳岛度假区；而商业物业的开发则会主要集中在南滨路一线，且业态构成以餐饮娱乐业为主，形成重庆南部生态休闲产业链；而相对写字楼的发展会比较落后，仍然以中低档的商务公寓物业为主，且呈小规模放量的开发态势，满足区域内部的基础商务需求。2.1.4沙坪坝区沙坪坝区一直有重庆的“渝中后院”之称，区域人文资源丰富，拥有重庆最集中的大中专院校、医疗机构和众多的教育及医务工作者，拥有十分稳定的区域市场消费力。区域住宅物业开发较为零散，形成的房地产开发版块主要有凤天路、沙滨路、学府大道，由于

31、市场消费力较强，而土地资源又较为稀缺，因此，区域住宅以规模较小而密度较大的花园小区和单体公寓为主，单位售价一般在3000-3500元/。沙区商业主要集中在三角碑商圈，各类商业物业营业面积达18万。沙坪坝区的商业物业在几大百货商场的基础上，形成了以大型专业店、特色专卖店、地下商场相结合的格局，目前，该区域单位租金为150-400元/，销售价格集中在25000-70000元/。沙区目前的写字楼主要集中在三角碑周边，且纯写字楼数量极少，招租情况相当差。如三角碑周边的立洋商厦、银贸大厦等入驻情况都不如人意，而嘉多利广场、华厦银座等项目则为商住型项目，多以住宅价格发售，整体上看区域内商务环境尚未形成。未

32、来沙区的发展重点将集中在住宅市场，政府将在中梁山以西建设大规模的大学城，改善现有沙坪坝区的住宅用地条件。相对而言商业物业和写字楼物业的发展将会以现有基础为主，中长期内可能会有一定的补充。2.1.5九龙坡区（含高新区）九龙坡区为重庆的老工业区、老城区，是主城区住宅开发相对落后的地区。区域以南方花园系列开发为开始，而其后的直港大道片区的开发则代表了该区房地产开发的最高水平；目前区域房地产开发热点已经逐渐转移至杨家坪步行街一带，物业开发以小规模花园小区和单体公寓为主，销售价格集中在2800-3600元/平方米。九龙坡区商业主要以杨家坪商圈为主，直港大道餐饮娱乐街为辅。目前，杨家坪商圈商业营业面积约在

33、20万左右，具有独特的“地面+地下商圈”，其地下商场的营业面积达全市之最，目前该地区商服物业单位租金达200-700元/，销售价格集中在40000-100000元/。九龙坡区的写字楼主要集中在高新区，其需求客源基本为本区域的科技类公司和企业。在高新区内以中低档写字楼和商住公寓较多，且集中分布在石桥铺转盘周围，高新区写字楼单位租金集中在30-60元/，销售价格集中在4500-8000元/。未来5年内，九龙坡区仍将以旧城改造为主，开发区域较为零散，物业形态亦会以住宅物业为主，而其房地产开发的主要客源则主要为本区域居民。2.2物业类型分析说明：以下面积及价格，未经注明均为建筑面积及建筑面积价格。2.

34、2.1商业物业重庆市是长江上游的货物集散地和商贸中心，解放碑更是重庆商业的黄金口岸。1997年重庆直辖以来，商业发展加快，全市商业发展逐步由解放碑向各区中心区域辐射，形成了以解放碑中心商贸区为主，周边的区域性商贸区为辅，共同发展的消费品市场格局，亦即是以渝中区为主，沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、江北区组团为辅的重庆主城商业格局。u 宏观开发表：近年来重庆商业用房宏观开发（单位：亿元、万）商业用房开发指标2000年2001年2002年2003年房地产投资额139.63196.67245.91251.49其中：商业营业用房投资额31.1736.6037.87 39.62商业用房所占比例22.3%18

35、.6%15.4%15.8%商品房施工面积2833.423654.004415.04816.0其中：商业营业用房面积614.22670.83708.61729.49商业用房所占比例21.7%18.4%16.1%15.15%u 总营业面积截止到2003年底，主城区商业营业面积预计在400500万，其中渝中区商业营业面积近130万，占全主城区的2530%，而五大核心商圈拥有的商业面积达90万。表：主城区重点商业业态供应情况商业类型已营业数量营业规模商场（购物中心）6075万超市6515万专业市场68124万注：Ø 商场统计范围包括主城区内挂牌营业的大、中、小型零售百货商场、购物中心；

36、16; 超市统计范围为主城区范围内营业面积在200以上的超市；Ø 专业市场统计范围为主城区范围内有一定知名度的主要的大、中型零售、批发专 业市场。u 商业集中程度来自市商委的统计显示，截至年末，全市商业网点面积已达万平方米（绝对数量甚至高于北京的1350万），比直辖前的年增加万平方米，人均拥有商业地产面积平方米。同时，由于重庆城市的组团式布局特征决定了商业发展也同样具有组团式的特征，目前重庆重点商业设施都基本上集中于各组团核心商圈中，尤其是解放碑商贸区，商业营业面积占到整个主城区的2530%，商业网点密集度堪称西部第一。u 商业覆盖率综合来看，主城区常住人口人均拥有商业面积约0.81

37、左右，按照主城区200平方公里面积计算，每1平方公里商业营业面积密度为22.5万，其中渝中区最高，达到6.77万。 表：重庆与上海主城区商业覆盖率对比城市建成区城市面积（k）商业营业面积（万）常住人口（万人）每1k城市面积拥有的商业面积（万）人均拥有商业面积（）重庆203450462.582.220.97上海339.44994933.272.931.07注：Ø 上海的建成区面积为市区9区（黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区）面积之和加上浦东新区（部分）50 k计算；Ø 上海的商业营业面积来源参考;Ø 上海的常住人口按照市区9区、

38、浦东新区合计计算，具体参照第五次人口普查数据。表：重庆与北京全市范围商业覆盖率对比城市辖区面积（k）辖区商业总量（万）辖区人口总数（万人）每1k土地面积拥有的商业面积（万）人均拥有商业面积（）重庆82402.952200.0030510.030.72北京16807.801341.9914230.080.94注：Ø 辖区面积指整个行政区划下的幅员面积；Ø 北京市商业营业面积总量参照第二次基本单位普查数据（2002年）；Ø 人口总数参照第五次人口普查数据。从与北京、上海两城市的比较可以看出，重庆整体的商业覆盖率水平还较低，远低于国内发达城市，商业的土地覆盖率水平仅是北

39、京的37.5%，人口覆盖率为北京的76.6%；但是主城区的商业覆盖率相对国内发达城市而言差距则并不十分悬殊，甚至相当接近，重庆主城区商业的土地覆盖率是上海的75.8%，人口覆盖率是上海的90.7%。u 商业经营情况表：各商圈单位营业面积年平均经营额分析（2003年）类别商圈（或地区）单位营业面积（）年平均营业额商业核心区解放碑商圈42000元次级核心区沙坪坝商圈30000元南坪商圈25000元观音桥商圈25000元杨家坪商圈30000元边缘区两路、大渡口等10000元解放碑商圈的经营规模最大，营业水平也最高，单位面积营业额2003年达到4万余元，而几大次级商圈单位面积营业额水平在2.53万元之

40、间。表：国内部分商圈、商场物业单位营业面积年均经营额对比（2002年）商业物业类型拥有商业营业面积（万）年销售额（亿元）单位面积（）年均营业额商业个案上海一百集团28.157325932.50成都王府井百货2.5728000.00广州中华广场9.61818750.00广州天河城7.82532051.28商圈南京新街口商圈5010020000.00南京湖南路商圈8.73034482.76注：Ø 上海一百百货集团、成都王府井百货资料参考“中国联锁经营协会”公布数据；Ø 广州中华广场（建筑面积16万）、广州天河城（建筑面积13万）数据参考南方都市报2003年5月13日；Ø

41、; 南京新街口商圈、湖南路商圈资料由中原南京分行提供，新街口商圈是目前南京最核心的商圈，日均人流量达60万人（与上海南京路、北京王府井、重庆解放碑、武汉解放路齐名），而湖南路商圈是以经营精品为主的商圈，这两大商圈是目前南京最主要的商圈。通过对比可以看出，在经营水平上，重庆商业的发展并不落后于国内一些经济较发达地区，尤其是解放碑中心区经营水平在全国均属较为领先的水平。u 商业租售价格表：主城区商场、临街铺面租售价格分析商圈租售价格（建筑面积）商场（购物中心）主要街道临街铺面解放碑商圈销售均价（元/）3000080000平均租价（元/·月）300-600500600主城其他商圈销售均价（

42、元/）2000025000平均租价（元/·月）150150200商铺的租售价格随位置、地段的差异，价格非常悬殊，以解放碑商圈为例，临江路沧白路铺面租价主要集中在80150元/·月，新华路一般则在300450元/·月之间，而五四路则达到1000元以上/·月。u 典型个案分析太平洋百货开发商：大都会为和记黄埔（重庆）地产开发开业时间：1997年7月项目整体情况:总建筑面积逾9万，其中商业营业面积超过5万余，是一个集休闲、娱乐、购物为一体的大型综合商场。它由主力店太平洋百货和独立商铺组成，经营范围包括服装、化妆品、精品、运动系列、家电、家私、饮食等传统经营项目

43、，以及大型电玩城、溜冰场、电影城、保龄球等娱乐项目。太平洋百货是目前重庆定位档次较高、购物环境较好的商场，是重庆的标志性购物场所，广场以经营品牌产品为主，尤其是在服装方面，引入了众多国内国际一流品牌。表：太平洋经营情况介绍指 标内 容位 置渝中区邹容路大都会广场营业面积百货商场3.2万总楼层-1F至7F公摊率40%单层面积约4000层高3.8米停车位停车位为大都会广场，总计约400个电梯商场内部设自动扶梯4个，电梯4部空调系统中央空调系统美国特灵楼层分布负1F；太平洋百货；安利公司LG：太平洋百货、钟表、精品服饰；1F：太平洋百货、流行服饰、饮食；2F：太平洋百货、服装、精品；3F：太平洋百货

44、、服装、儿童乐园、摄影、工艺品、文具；4F：太平洋百货、联邦家私、美容店、工艺品；5F：太平洋百货、名店运动城、保龄球馆；6F：太平洋百货、美食广场、环艺影城、溜冰场、电玩城；7F：外婆桥餐厅、泰国风味餐厅、工艺品店、商务会所租售价格太平洋百货采用联营：平均扣点为2223%，其中服装类25%、箱包皮具22%、化妆品27%；大都会广场采用租赁：平均租价350元/·月，其中-1F（250）、1F（600）、2F（450）3F（400）、4F（400）、5F（350）、6F（350）、7F（300）、8F（300），上述租金均采用使用面积计算，扣点/租金已经包含管理费用经营状况出租率达90

45、%以上；人流量：平均2880036000人/日，其中平时2160028800人/日、节假日3600043200人/日，无论平时或节假日，上午1112点、下午23点是人流高峰时段经营特色主力旗舰店（太平洋百货）+ 独立商铺形式，定位档次高推广特色不定期的开展营销推广活动，如通过服装统一打折、举行时装发布会等来吸引消费者主力客群收入相对较高的白领阶层（个人月收入3000元以上）简 评目前重庆最高档的购物中心之一；集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体；位置优越；物管及服务上乘；开发商实力雄厚，知名度高。所以该商场也是重庆经营状况良好的百货卖场之一说明：公摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面项

46、目评价:太平洋百货是最早进入重庆的高档购物商场之一。一直以来在重庆树立了良好的品牌形象和市场角色。其经营的商品大多数是品牌档次较高的世界级产品。在性价比方面同样很高，所以一直以来其经营情况都相当良好。美美时代百货开发商：香港九龙仓集团龙庆物业发展有限公司开业时间：2004年10月u 项目整体情况美美时代百货位于重庆商业核心解放碑商圈最优越的位置，是香港美美百货品牌在大陆的第三家卖场，同时也是集团面积最大的百货卖场，经营面积达5万平方米，经营档次上属整个重庆市现有最高档的零售购物场所。美美时代百货在重庆开业并引入多个国际品牌，其辐射面除重庆外，在整个西南片区都具有很强的影响力。u 项目基本配置指

47、 标内 容位 置渝中区邹容路100号营业面积百货商场总面积约5万总楼层-1F至6F公摊率公摊率45%单层面积单层建筑面积约6800层高1层层高5米，其他层层高3.5米停车位停车位为大都会广场停车位，总计约210个电梯商场内部设自动扶梯4个，电梯2部空调系统美国特灵中央空调系统楼层分布负1F：运动服饰及用品、Club X与美食广场；1F：国际精品、进口化妆品及香水；2F：进口男女服饰、女士鞋履手袋及配饰、咖啡厅、西餐厅；3F：淑女服饰、女士内衣、化妆品、珠宝首饰及钟表；4F：时尚女士服饰、美容美发中心、冰淇淋店；5F：男士服饰、数码及影音产品、礼品及水晶精品；6F：主题餐厅；租售价格扣点/租金已

48、经包含管理费用，具体扣点的点数视品牌、规模等情况而不等经营状况出租率达90%以上；人流量：平均2120029000人/日，其中平时1960024800人/日、节假日2550032200人/日，无论平时或节假日，上午1112点、下午23点是人流高峰时段经营特色重庆甚至西南地区档次最高的百货商场，商业设计新颖、布局很有特色化的高档次、纯高端百货商场，全国范围内共三家分店推广特色不定期的开展营销推广活动，如通过服装统一打折、举行时装发布会等来吸引消费者主力客群收入相对高的高收入阶层（个人月收入10000元以上）简 评目前重庆最高档的购物中心；集购物、休闲、餐饮为一体；位置优越；物管及服务上乘；时代百

49、货在全国范围内共有三家时代百货商场，以经营产品的档次高而知名全国。由于定位档次很高，在市场上的反应情况良好。u 发展速度及未来预期重庆商业设施目前以每年200万的速度增长，亦即每年新增400600亿元的商业供应规模，其中，主城区预计会占到1/51/4，即主城区年商业供应新增规模在80120亿元之间。根据主城区人口扩张速度及居民收入增长趋势，加之商业供应内部的结构调整，可以认为，主城区每年新增的供应额是可以消化的。根据政府相关部门规划，从2002年2010年本市主城区将新增人口200万人，年平均增加25万人，以2005年人均消费额计算，将新增加消费17.5亿元，同时，原有居民消费增长以2005年

50、与2004年比较，取主城区500万人口计，亦会新增加16.7亿元消费，这两项消费合计34亿元。商业结构内部调整主要包括各商业网点经营商品类型的调整（如商社集团将原经营女装的解放碑伊之都变为经营电器）、商业网点在竞争中被迫收缩营业规模甚至退出市场（如阳光百货、杨家坪中商百货、西格玛百货等）等，商业内部结构的调整必将使消费转向，从而为一些更优质的商用物业提供市场空间。表：主城区各商圈商业营业面积增长趋势预测商圈当前供应量2005年预计近期供应量2006年预计远期供应量2010年解放碑商圈40万60万75万沙坪坝商圈18万30万40万南坪商圈18万30万45万观音桥商圈28万32万45万杨家坪商圈2

51、0万34万40万解放碑商圈近期主要新增项目有：轻轨名店城、黑格金界等地下商业项目；而远期供应主要是较场口等区域的旧城改造项目。在未来若干年，主城区各商圈商业都将保持较大的增长，其中解放碑商圈，当前的商业规模约在40万左右，而到2010年，预计商业面积会继续攀高到75万的水平，居全市最高。图：重庆市社零总额增长趋势预测（单位：亿元）注：Ø 红体字表示预测值；Ø 2005年数据是按照社零总额自身发展速度趋势，利用加权移动平均法预测，并结合实际值与预测值误差进行逐年修正，2010年数据是在2005年基础上按照年均增长9.5%计算。根据近几年重庆社会经济的发展，结合未来的内外经济环

52、境，预计今后510年重庆经济仍将保持较大增长势头，预计GDP平均会维持在810%的增长水平。而从近五年来看，重庆社零总额的增长基本与国民经济的增长保持了同步同速，因此预计，重庆的商业经营额将在未来510年内亦会保持年均910%的增长，按此发展到2010年，重庆社零总额将达到1600亿元的水平。根据商业经营额的增长情况，商业设施折旧及银行利率变动，结合中原公司近两年对主城各区商铺的跟踪调查，判断认为在主城区商圈结构不出现重大变动调整情况下，预计未来510年内主城区整体商业租金平均增长在46%左右。目前，解放碑商圈进出车行流量达每小时15200辆，日均人流量达33万人次，节假日超过100万人次，每

53、年接待外来游客达到950万人次。截止到2005年12月19日，解放碑CBD商贸销售总额已达到207.37亿元，同比增长12.36%；社会消费品零售总额已达到100.31亿元，同比增长13.6%，雄踞西部各商业街区首位。 由于重庆市对外开放的深化发展，轨道交通体系和道路交通体系的逐渐完善，解放碑作为重庆地区的经济中心，其商业功能将进一步增强，商业需求将持续增大，渝中区要打造中国商业第三街，成为继北京王府井、上海南京路之后的中国第三个最具活力和潜力的商业中心。在解放碑地区用地日益紧张的情况下，目前步行街商业已经没有开发空间，较场口轻轨商业将掀起新一轮商业热点，于步行街商业举案齐眉，成就解放碑商业神

54、话。2.2.2办公物业重庆市是目前全国面积最大、行政管辖最宽、人口最多的直辖市。作为长江上游的重要城市和经济中心，重庆在我国经济发展总格局和西部大开发中，具有重要的战略地位和作用。因而重庆的商务区建设不仅要服务于重庆经济与社会发展，更要辐射长江上游地区和整个西南地区，随着中国在世界经济中的地位日益提高，重庆要进一步加入全球生产和服务体系，而城市商务功能从长远来看亦会不断扩大。u 宏观开发由于重庆市特殊的组团式布局，渝中区在全市地理区位和社会经济中的核心地位，据不完全统计，重庆市目前拥有一定规模（总建筑面积在1万以上）的在售或在租的办公楼过60栋，其中大部分集中分布于渝中区，尤其是中高档及高档写字楼。u 写字楼供应类型就目前而言，重庆市场上供应的办公楼物业主要有以下三种类型：纯写字楼。如大都会商厦、希尔顿商务大厦等；商住楼（商务公寓）。如时代豪苑、雅地天际等；酒店附属商务楼（层）。如重宾商务层、万豪酒店商务层等。此外，近年来办公物业也出现了一些创新，如SOHO夹层、商务别墅等，代表性物业如高创锦业等，目前此类物业在市场上所占的份额