会所专题研究

1、1豪宅会所经营专题研究豪宅会所经营专题研究品控中心3你遇到过会所经营困难的情况吗？你遇到过会所经营困难的情况吗？你遇到过发展商不愿意投资会所的情况吗？你遇到过发展商不愿意投资会所的情况吗？你遇到过客户对你设置的豪华会所不屑一顾的情况吗？你遇到过客户对你设置的豪华会所不屑一顾的情况吗？如果以上情况符合其中一条，那就恭喜你，以下内容将为你解答困惑如果以上情况符合其中一条，那就恭喜你，以下内容将为你解答困惑4为什么发展商不愿意触动会所？为什么发展商不愿意触动会所？深圳会所约84%亏损；广州会所约90%亏损；北京会所约60%亏损；香港会所约20%亏损5目前国内会所普遍处于亏损状态的原因会所的定位、功能

2、、经营模式十分模糊大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，会所仅仅成了一种摆设而已但例外总是存在6会所盈利状况天琴湾会所1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多， 但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多 元的价格后海天骄华庭会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭 party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务量较少，每月最多2-3次。 瑜伽房对外开放，成功运营金地香蜜山会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引

3、进华润超市。 提供美容、形象顾问，由物业公司联络。招商海月会所外包，2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。 会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利1000 元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好万科金域蓝湾会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所12层，定期交租金国内会所运营成功案例虽然大多会所都在亏损，但是仍然有盈利的会所存在虽然大多会所都在亏损，但是仍然有盈利的会所存在7成功案例分析8棕榈泉国际公寓项目区位北京外三环朝阳公

4、园南侧，北临亚洲最大的城市公园 朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园项目参数占地近7万平方米，总建筑面积32万平方米的，有11栋3133层板式塔楼，约1100户物管费用5.60元/平方米月项目均价35000元/平方米（最终市价）13000平方米超五星级豪华会所会所功能档次定位棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部会所对外经营许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的 最佳选择。入会方式面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣， 个人入会费 USD12,000。9A健身休闲设施提供私人健身教

5、练及保健顾问服务B餐饮会议设施餐饮会议设施提供宴会订制和私房菜上门服务C C其它设施其它设施 红酒雪茄吧大堂吧台55 米长，700多平方米的全天候阳光天 然温泉游泳池全套美国名牌健身器材 Nautilus ，装备 精良的器械房，健身操室，乒乓球，台 球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动 室。3,000 平方米的温泉水疗纤体美容 SPA俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会议 室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅俱乐部可承接从两个人到多至 200人的 活动。正宗的港式粤菜由香港名厨 施辉 先生主 理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴10专业机构管理棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香港裕汇国际集团

6、是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档 房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。俱乐部式经营扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务 和社交联谊环境。经营方式独立核算，经营成本不摊入物管费用特 点 俱乐部模式经营俱乐部模式经营11项目区位广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧项目参数占地65万平方米，总建筑面积87万 平方米的大社区物管费用2.80元/平方米月项目均价25000元/平方米投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所功能档次定位广州首个超大型酒店 式豪华会所独立酒店式经营完全酒店式经营， 提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全 线尊贵服务管理方式由合生国际酒店管理有限 公司管

7、理 ，完全独立酒店式经营广州珠江帝景 12合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理客房及配套 设施100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知智 能化的房间控制系统餐饮中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调 及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供小 时送餐服务会议能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议 系统，以相配合你的各种需要康乐中心大型SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温 泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒 乓球馆、桌球馆和棋牌室其他开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车 队、室内过百车位停车场、衣

8、物洗烫、美容美发、旅游配备 票务等一应俱全依托海珠区使馆附近成 熟的商务环境，酒店经营良好业主只享有康体方面的优惠13专业酒店机构管理合生国际酒店管理（集团）有限公司。经营环境位于使馆附近、商务环境浓厚经营方式全开放式经营特 点 全开放式经营、全酒店式管理、成熟的商业环境全开放式经营、全酒店式管理、成熟的商业环境14项目区位南山区蛇口后海大道东侧项目参数占地85610.70 平方米，总建筑面积129706 平方米 的大社区物管费用3.2元/平方米月项目均价4800-6800元/平方米（2004年）7000平方米社区会所深圳成功经营典范功能档次定位高档社区会所半封闭式经营服务社区，针对海月业主开

9、放，业主可携友同往，外来人员 不能自行进入。管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营深圳招商海月 15一期会所设施 二期会所设施 三期会所设施 健身房、舞蹈 教室、桑拿、 保健室、儿童 阅览室、西餐 厅、棋牌室，室外泳池。篮球场、羽毛 球场地等运动 类为主，项目最多，面积较大 以恒温泳池为主，直径25m 半圆形池，水 深1.1-2m。增 加棋牌室，全部为自动麻将桌 一期会所大而全，经营不十分成功 二期集中于体育设施，为业主喜好项目 三期增加业主需求旺盛的棋牌室 16音乐教室2层整层包给李云迪的老师但昭义，设钢 琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好 麻将房生意非常火爆，每晚盈利1

10、000元，后来物业 增加房间，并更换为自动麻 将，既可以娱乐，又不影响 家里人休息，较受业主欢 迎；其它课程班舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良 好 健身房如设置羽毛球、 篮球场等深圳人喜爱的运动 项目，使用频率高经营策略灵活、以外包为主，结合自营 针对少年儿童教育需求 针对成人文化娱乐需求特 点： 17 茶馆 大堂酒吧 中餐厅 卡拉OK 西餐厅 野外烧烤 婚宴厅接待处健身中心儿童游乐室室外泳池罗马恒温泳池 兰花游泳池功能档次定位高档社区会所，香港最早、功能最全的豪 宅会所半封闭式经营服务社区，针对阳明山庄业主开放，业主 可携友同往，外来人员不能自行进入。管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以

11、收费形式经 营香港阳明山庄会所 间最早，功能最全的顶级豪宅会所 1819特点：香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享受部分免费服务；部分采取会员制对外经营半封闭式的管理 针对性强 会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子 女。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服 务，需要提前7天预定，从来不缺消费；柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍 国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队 20项目区位青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧项目参数占地面积93338平方米，建筑面积80000平方米，299户物管费用3元/平方米月项目均价18000元/平

12、方米（别墅）半岛会3000平方米成都顶级纯别墅社区会 功能档次定位高档别墅社区会所半封闭式经营经营场所对外开放， 但采用办卡的形式设置门槛，最高白金 卡年费10万；管理方式与物管完全独立分开经营 管理金林半岛 21前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高后期调整会所功能聚焦以服务女人为主，引进法国高端品牌spa，23层作为SPA以女人为主题的定位特点：22案例会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件北京棕榈 泉国际公 寓俱乐部模式集餐饮与健身为 一体的高级私

13、人 俱乐部俱乐部式经营独立核算，经营 成本不摊入物管费用年费作为进入性门槛， 同时享受部分免费项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动，阶 段性增加消费频次城市圈层文化成熟， 甚至有独立俱乐部形式 出现，上流社会有聚集 活动的倾向具有特殊资源的项 目，如高尔夫等广州珠江 帝景酒店式的开 放经营模式大型酒店式豪华 会所，提供国际 化商务、餐饮、 住宿、康体全线 尊贵服务完全酒店式经 营，对管理方提 出较高要求酒店由专业公司独立经 营，会所运营依托酒店项目所在地适于休闲 度假或商务中心区，有 酒店需求；企业集团有实力和能 力运作深圳海月 花园 香港阳明山庄封闭经营模式大型高档社区会 所半封闭式运营

14、 部分成本摊入物 管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营， 基本对内经营即可满足 盈利需求社区规模大，自有常住 人口多，客户基数大， 基本对内经营即可满足 盈利需求成都金林 半岛半封闭经营模 式以集中满足核心 群体需求为主的 小型高档社区会 所半封闭式运营 与物管完全独立 分开经营管理外包为主，结合自营 经营场所对外开放，但 采用办卡的形式设置门槛适应性强，一般豪宅均 可采用，体现档次的同 时，降低运营的风险案例对比23豪宅会所成功运营的共性24功能设置 消费者需求 品牌嫁接 多种收费模式女主人和小朋友是会所需要满足的核心人群将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对

15、付费项目起到连带推动作用会所功能设置锁定消费者需求重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢 25针对女人的消费项目针对小孩的消费项目 香港柏景湾：针对儿童的游泳班给父母介绍国外先 进的育儿知识，口碑极 佳，参加者常年需要排队 成都金林半岛：针对女人的法国主题spa 26国内楼盘会所品牌嫁接：万科北方楼盘：健身较多包 给一兆韦德健身中心； 万科金域蓝湾：会所美容、spa等包给法国品牌思妍 丽华侨城：整合丹桂轩等小众 餐饮品牌 星河丹堤：引入中航健身会招商海月：2层整层包给李 云迪的老师但昭义 ，设名人 钢琴中心北京棕榈泉：整体由香港酒 店投资管理集团经营27以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付 费项目相结合，带动其它经营项目的消费健身功能 免 费恒温泳池 带动 健身房 瑜伽馆 SPA咖啡吧带动 将会所部分功能费用适当加入物管费中，实现部分免费项目保证会所档次；吸引客户消费付费项目，并起到连