合同法讲解 第十三章 租赁合同

1、第十三章第十三章 租赁合同租赁合同一、租赁合同概述一、租赁合同概述 （一）定义（一）定义 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。收益，承租人支付租金的合同。 （二）租赁合同标的物（二）租赁合同标的物 有形物、特定物、非消耗品。有形物、特定物、非消耗品。（三）租赁合同的条款（三）租赁合同的条款第二百一十三条第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。式、租赁物维修等条款。 二、租赁合同的

2、期限二、租赁合同的期限 1、最长期限、最长期限 第二百一十四条第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。得超过二十年。 2、定期租赁和不定期租赁、定期租赁和不定期租赁 第二百一十五条第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。定期租赁。 第二百三十

3、二条 当事人对租赁期限没有约定或者当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。知承租人。 第二百三十六条第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。续有效，但租赁期限为不定期。二、租赁物损耗的承担二、租赁物损耗的

4、承担 1、正常损耗由出租人承担。、正常损耗由出租人承担。 承租人按约定方法或租赁物的性质使承租人按约定方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到的损耗，系正用租赁物，致使租赁物受到的损耗，系正常损耗。常损耗。第二百一十八条第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。到损耗的，不承担损害赔偿责任。 2、非正常损耗，由承租人承担赔偿责任。、非正常损耗，由承租人承担赔偿责任。 承担人违反约定方法或租赁物性质使承担人违反约定方法或租赁物性质使用租赁物造成的损耗，系非正损耗。用租赁

5、物造成的损耗，系非正损耗。 第二百一十九条 承租人未按照约定的方承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。要求赔偿损失。 三、租赁物的维修义务三、租赁物的维修义务出租人的维修义务：出租人的维修义务：第二百二十条第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租可以要求出租

6、人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。延长租期。四、租赁物的添附四、租赁物的添附 合同法合同法二百二十三条：二百二十三条：“承租人经承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状

7、或者赔偿失。承租人恢复原状或者赔偿失。”五、租赁合同双方当事人与第三人五、租赁合同双方当事人与第三人的法律关系的法律关系1、承租人将租赁物转租给第三人，必须经出租人、承租人将租赁物转租给第三人，必须经出租人同意。同意。 尽管出租人同意承租人转租，承租人仍应就尽管出租人同意承租人转租，承租人仍应就出租物对出租人承担责任。出租物对出租人承担责任。 第二百二十四条第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物

8、造成损失的，承租人应当赔偿损失。造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。解除合同。 2、第三人对租赁物主张权利，致使承租人不、第三人对租赁物主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可要求能对租赁物使用、收益的，承租人可要求减少租金或拒付租金。减少租金或拒付租金。 第二百二十八条 因第三人主张权利，致使因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时第三人主张

9、权利的，承租人应当及时通知出租人。通知出租人。 3、在租赁期间，出租人转让租赁物时，承租、在租赁期间，出租人转让租赁物时，承租人有优先购买权。若转让给第三人，租赁人有优先购买权。若转让给第三人，租赁合同继续有效。合同继续有效。第二百二十九条第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十条第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。租人享有以同等条件优先购买的权利。 探讨探讨:

10、共有人的优先购买权与承租人共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的优先购买权,谁更优先谁更优先? 2004年年10月，月，A、B两兄弟分别出资两兄弟分别出资20万元万元买下了某市两间临街商铺。两兄弟约定：买下了某市两间临街商铺。两兄弟约定：商铺用作出租，租金按出资比例分配，商铺用作出租，租金按出资比例分配，A负负责日常出租事宜，但是对各自共有的份额责日常出租事宜，但是对各自共有的份额没有约定。当月，没有约定。当月，A将商铺租给做电子生意将商铺租给做电子生意的的C，租期，租期3年。年。2006年年12月，当地高新开月，当地高新开发区内房地产价格大幅上涨，发区内房地产价格大幅上涨，A欲炒房产，欲炒

11、房产，急缺资金，于是私下将自己在商铺中的份急缺资金，于是私下将自己在商铺中的份额转让给额转让给D。 D一次性交清转让金一次性交清转让金30万元。万元。 C知道后，要知道后，要求求A应将商铺的份额卖给自己，应将商铺的份额卖给自己，B得知后也得知后也主张自己有权优先购得主张自己有权优先购得A的份额。的份额。A认为，认为，自己对商铺有按份的所有权，有权自由处自己对商铺有按份的所有权，有权自由处理自己享有的份额，遂与各方发生争执。理自己享有的份额，遂与各方发生争执。同年同年10月，月，C向法院提起诉讼，主张向法院提起诉讼，主张A和和D间的买卖合同无效，并得以间的买卖合同无效，并得以30万元优先购万元优

12、先购买买A的份额。法院受理了该案，的份额。法院受理了该案，B也作为有也作为有独立请求权的第三人参加了诉讼。独立请求权的第三人参加了诉讼。 我国我国民法通则民法通则第第78条第条第3款规定：款规定：按份共有按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。优先购买的权利。 房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权这一物权，而房屋承租人的优先购有共同所有权这一物权，而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同

13、关系，该权利本身不是直接买权是基于租赁合同关系，该权利本身不是直接对租赁物所享有，因而不具有物权性质，仅具有对租赁物所享有，因而不具有物权性质，仅具有债权效力，即承租人仅具有请求与出租人就租赁债权效力，即承租人仅具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权。因此，根据物权优于物订立买卖合同的请求权。因此，根据物权优于债权的民法原理，在同等条件下，房屋共有人的债权的民法原理，在同等条件下，房屋共有人的优先购买权是优于承租人的优先购买权的。优先购买权是优于承租人的优先购买权的。4、承租人在租赁房屋期间死亡的，与其共同、承租人在租赁房屋期间死亡的，与其共同居住的人有权按原租赁合同租赁该房屋。居住的人

14、有权按原租赁合同租赁该房屋。 第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 六、租金的支付 第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 七、租赁物的风险负担 第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人

15、可以解除合同。讨论某纺织厂与某房地产公司租赁合同纠纷案某纺织厂与某房地产公司租赁合同纠纷案1、 2000年年7月月10日，某纺织厂将该厂日，某纺织厂将该厂1号仓库出租号仓库出租给某房地产开发公司存放建筑材料，双方签订的给某房地产开发公司存放建筑材料，双方签订的租赁合同约定：租期为租赁合同约定：租期为1年，从年，从2000年年8月初到月初到2001年年8月底，租金月底，租金8万元，租赁期间承租人负责万元，租赁期间承租人负责仓库的保养，但出租人负责修缮。双方均约履行仓库的保养，但出租人负责修缮。双方均约履行了合同。了合同。2、到、到2001年年8月底合同终止时，房地产开发公司没月底合同终止时，房地

16、产开发公司没有找到新仓库，也无力兴建，因而要求延长租期有找到新仓库，也无力兴建，因而要求延长租期3个月。个月。 3、2001年年8月初，纺织厂与某私营企月初，纺织厂与某私营企业签订了一份合同，由纺织厂为该私业签订了一份合同，由纺织厂为该私营企业加工棉纱，合同于营企业加工棉纱，合同于2001年年9月中月中旬履行。因此，纺织厂不同意房地产旬履行。因此，纺织厂不同意房地产开发公司延长租期的请求，多次催告开发公司延长租期的请求，多次催告房地产开发公司于房地产开发公司于9月月8日之前一定要日之前一定要退还仓库。但房地产开发公司直至退还仓库。但房地产开发公司直至11月初才找到新仓库，将建筑材料搬出月初才找到新仓库，将建筑材料搬出纺织厂。纺织厂。 4、纺织厂因此无法按时履行与某私营企业的合、纺织厂因此无法按时履行与某私营企业的合同，该私营企业于同，该私营企业于10月初解除了与纺织厂的加工月初解除了与纺织厂的加工合同，并要求纺织厂支付违约金合同