临时售楼处的处理

1、实务案例嘉诚房地产公司在某市开发一楼 盘，在项目旁建了一个两层结构的临时建筑，经过装 饰后，第一层作为临时售楼处，第二层作为工作人员 的办公室，项目完成销售后，该临时建筑将会拆除。那么，该临时建筑在税收缴纳上该如何处理呢 ？一、房产税1、根据财政部税务总局关于房产税若干具体问 题的解释和暂行规定（财税地字（1986）8号）第二一 条规定：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料 棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时 性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出 资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房 产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将 这种临时性房屋交还或者

2、估价转让给基建单位的，应 当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。2、根据财政部国家税务总局关于安置残疾人就 业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税 （2010）121号）第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付 的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低 于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据 此确定计入房产原值的地价。通过对根据上述规定的分析，不征房产税的临时性建筑物"必须同时满足两个条件：其一、必须是为基建工地服务；其二、必须处于施工期间。很显然，嘉诚房地产公司在项目旁建设的临时售楼处”虽然今

3、后要拆除，但其不是为基建工地服务的， 而是为售楼服务，因而不满足免税的条件。因此，该公司应从售楼处使用的次月起缴纳房产税。 与此同时，房产原值还应包含所占用的土地价款。二、城镇土地使用税根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 相关规定：第六条规定：下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土 地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地， 从使 用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（七）由财政

4、部另行规定免税的能源、交通、水利设 施用地和其他用地。第七条规定：除本条例第六条规定外，纳税人缴纳 土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、 直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。因此，除以上相关规定外，对城镇土地使用税没有 免税规定，嘉诚房地产公司在项目旁建设的 临时售 楼处"应该正常缴纳城镇土地使用税。三、土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发 项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 等。因此，房地产开发企业修建的临时售楼处”，在计 算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入 开发成本，也不得在土地增值税清算时扣除。四、企业所得税根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务 企业所得税处理办法的通知（国税发200931号） 开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发 生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性 支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、 周转房摊销以及项目营销设施建造费等。因此，房地产开发企业修建的临