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文档简介
1、浅谈盈亏平衡和敏感性分析房地产开发由于开发周期长、 投入资金量大、产品固定等特点, 因而开发风险高, 在国外被认为是最具风险的行业之一。 丰厚的开发利润与企业亏损、 倒闭在房地 产行业中并存, 这就要求房地产开发企业善于捕捉房地产市场的变化趋势, 运用 科学的定性和定量分析方法, 把握其风险和不确定因素的变化规律, 以降低风险 程序,提高房地产开发决策的科学性。所谓不确定性分析, 就是分析可能的不确定因素对经济评价指标的影响, 从而推 断项目可能承担的风险, 进一步确认投资项目在财务、 经济上的可靠性。 项目经 济评价中的不确定性分析包括盈亏平衡分析、 敏感性分析和概率分析。 其中盈亏 平衡分
2、析和敏感性分析对于房地产营销策划人员尤为重要。1、盈亏平衡分析 盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析,是通过项目盈亏平衡点(BEP)来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法, 主要用来考察项目适应市场变化 的能力以及考察项目的抗风险能力。在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中,我们不难发现其商品房面 积、成本、利润三者之间存在这样一个关系,即:销售利润 =产品销售收入 -总投资额 -税金产品销售收入=销售面积X单位建筑面积价格总投资额 =变动成本 +固定成本由上述关系式可知, 销售收入和总投资额都可以是销售面积的函数。 当它们呈线 性函数关系时, 则认为它们之间的盈亏平衡属线性盈亏平
3、衡关系, 反之,为非线 性盈亏平衡关系。线性盈亏平衡关系是我们应该掌握的。图中横坐标表示开发的建筑面积, 纵坐标表示销售收入和总投资额, 销售收入和 成本的两条直线交于BEP点,表明当开发的建筑面积达到一定数量时候,销售收 入和成本相等,利润为零,交点 BEP称为盈亏平衡点或保本点。BEP点将销售收入和成本的两条直线所夹的范围分为盈与亏两个区。 如开发的建 筑面积大于此点,则开发项目能获利,反之,则开发项目就亏损。因此,盈亏平衡点越低, 开发项目盈利的机会就越大, 亏损的风险就越小, 盈亏 平衡点表达了开发项目最小的开发建筑面积。2、敏感性分析 敏感性分析是通过分析、预测投资项目主要因素发生变
4、化时对经济指标的影响, 从中找出敏感性因素, 并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。 敏感性分析 的目的是在充分了解和掌握项目风险因素及风险程度的情况下, 考察投资项目抗 风险的能力。敏感性分析还可以筛选出若干最为敏感的因素, 有利于对这些最敏感因素集中力 量研究,重点调查和收集资料, 尽量减少因素的不确定性, 进而减少方案的风险。房地产项目敏感性分析及计算过程比较复杂,一般来说是按照如下步骤进行的:(1)选择经济评价指标 在对项目进行分析计算过程中,首先要选择最能反映项目经济效益的指标做分 析、计算对象。 根据房地产投资项目的特点及国家建委的有关规定和要求, 通过 选择净现值、内部收益率、
5、 投资回收期等经济评价指标作为敏感性分析计算的对 象。(2)选择需要分析的不确定性因素在敏感性分析、 计算时,选择哪些不确定性因素作为分析和计算的变量呢?一般 可以选择销售面积、房地产销售单价、成本等常见的因素。(3)确定变量的变化范围并计算其变动幅度 在房地产开发经营过程中,开发成本可能上涨 5%或者下降 5%,销售价格可能下 降 10%或者上涨 10%。(4)确定项目对风险因素的敏感程度 由于各变量在其变化范围内的变化引发社会评价指标的变动幅度, 而给房地产开 发带来了投资风险, 找出对投资效益影响明显的风险因素以及确定项目对风险因 素的敏感程度, 以便在以后的开发经营中加以控制。 具体方
6、法是, 将反映诸多条 件变化后的项目盈利能力计算结果与原先计算出的结果进行比较, 就能确定项目 对各风险因素的敏感程度了,从而也可确定项目所能承受的市场抗风险能力。操作指南:盈亏平衡与敏感性分析的计算方式下面,笔者列出营销策划人员应该掌握的两个方面的计算方式:1、盈亏平衡点的计算方式在这里,向各位营销同行介绍三个方面的盈亏平衡计算方式:(1)销售均价平衡点:总销售金额十项目建设安装费x 1000 (单位:元/平方米)(2)销售面积平衡点:总投资额十销售均价平衡点(单位:平方米)(3)盈亏平衡点:销售面积平衡点*总建筑面积X 100% (单位:%2、敏感性分析的计算方式(1)投资成本固定时投资净
7、利润率与销售价格之间的关系,请见表 3 初始价格用A表示(单位:元/平方米)初始价格(元/ m2)A调整后价格投资净利润率二20%AX( 1+20%15%AX( 1+15%10%AX( 1+10%5%AX( 1+5%0A-5%AX( 1-5%)-10%AX( 1-10%)-15%AX( 1-15%)-20%AX( 1-20%)表3(2)销售收入固定时投资净利润率与开发成本之间的关系请见表4,初始价格用B表示(单位:兀)初始成本B调整后成本投资净利润率20%BX( 1+20%15%BX( 1+15%10%BX( 1+10%5%BX( 1+5%0B-5%BX( 1-5%)-10%BX( 1-10%)-15%BX( 1-15%)-
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