只要趣多多 物业服务合同

1、物业管理合同和管理制度目录12第一节 物业服务合同第二节管理合约第一节 物业服务合同物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。由业主支付报酬的服务合同。1 物业服务合同的概念1)1)根据物业的性质不同，物业服务合同可以分为根据物业的性质不同，物业服务合同可以分为居住性物业服务合同

2、和经营性物业服务合同。居住性物业服务合同和经营性物业服务合同。112)2)按照服务提供的所在阶段不同，可以分为前期按照服务提供的所在阶段不同，可以分为前期物业服务合同和物业服务合同。前者是指在物业物业服务合同和物业服务合同。前者是指在物业销售前，由建设单位与其选聘的物业服务企业签销售前，由建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同，后者是指在建设单位销售并交付的物订的合同，后者是指在建设单位销售并交付的物业达到一定数量时，依法成立业主委员会，由业业达到一定数量时，依法成立业主委员会，由业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的合同。主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的合同。前期物业服务合同在业主

3、委员会与物业服务企业前期物业服务合同在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止签订的物业服务合同生效时终止。 2 物业服务合同的分类1)1)物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。事合同。 2)2)物业服务合同是一种特殊的委托合同物业服务合同是一种特殊的委托合同。3)3)物业服务合同是以劳务为标的的合物业服务合同是以劳务为标的的合同。同。4)4)物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。同、要式合同。3 物业服务合同的特征(1)(1)总则总则。（。（总则是对物业服务合同的总的说明总则

4、是对物业服务合同的总的说明。 合同当合同当事事人人签订本物业服务合同的依签订本物业服务合同的依据据委托物业的基本情况委托物业的基本情况）( (2)2)委托管理事项委托管理事项。( (3)3)管理服务费管理服务费用用( (4)4)合同双方的权利与义务合同双方的权利与义务。(5)(5)管理服务质量管理服务质量。(6)(6)合同期限合同期限。(7)(7)违约责任违约责任。(8)(8)附则附则。（。（附则一般记录合同双方对合同生效、变更、续附则一般记录合同双方对合同生效、变更、续约和解除的约定。约和解除的约定。 ）4 物业服务合同的内容 5 物业服务合同的主体物业服务合同主体是指物业服务合同权利的享有

5、者和义务的承担者。物业服务合同主体包括建物业服务合同主体是指物业服务合同权利的享有者和义务的承担者。物业服务合同主体包括建设单位、业主委员会、物业服务企业设单位、业主委员会、物业服务企业。1 1建设单位建设单位建设单位即有关物业的开发单位，根据有关法律规定，建设单位应当在销售物业之前选聘具有建设单位即有关物业的开发单位，根据有关法律规定，建设单位应当在销售物业之前选聘具有相应资质等级的物业服务企业，承担该物业管理区域内的服务活动。建设单位在与物业买受人相应资质等级的物业服务企业，承担该物业管理区域内的服务活动。建设单位在与物业买受人订立物业买卖合同时，应将前期物业服务合同中的内容纳入物业买卖合

6、同中。订立物业买卖合同时，应将前期物业服务合同中的内容纳入物业买卖合同中。2 2业主委员会业主委员会业主委员会是经业主代表大会选举产生的，是业主大会的执行机构。它代表业主利益，实行自业主委员会是经业主代表大会选举产生的，是业主大会的执行机构。它代表业主利益，实行自治管理，维护业主合法权益。业主委员会经政府有关管理机关依法核准登记后，取得合法资格。治管理，维护业主合法权益。业主委员会经政府有关管理机关依法核准登记后，取得合法资格。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，并有权监督物业服务企业的服务业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，并有权监督物业服务企业的服务水准

7、、服务合同的执行情况，物业管理服务收费及其使用情况。水准、服务合同的执行情况，物业管理服务收费及其使用情况。3 3物业服务企业物业服务企业物业服务企业是指取得物业服务企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，物业服务企业是指取得物业服务企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。物业服务企业有权依照物业管理办法根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。物业服务企业有权依照物业管理办法和物业服务合同对物业实施管理，有权依照物业服务合同收取管理费，有权选聘专业服务公司和物业服务合同对物业实施管理，有权依照物业服务合

8、同收取管理费，有权选聘专业服务公司承担物业管理区域内的专项服务业务，但不得将整项服务业务委托他人。承担物业管理区域内的专项服务业务，但不得将整项服务业务委托他人。1主体平等原主体平等原则则合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。2合同自愿合同自愿(自由自由)原则原则当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。3权利义务公平原则权利义务公平原则公平原则规范合同当事人之间的利益关系，制约滥用合同自愿公平原则规范合同当事人之间的利益关系，制约滥用

9、合同自愿(自由自由)原则，原则，要求形式的公平和实质的公平要求形式的公平和实质的公平。4诚实信用原则诚实信用原则又叫诚信原则，是民法、合同法最基本的原则，它是指民事主体在从事包括又叫诚信原则，是民法、合同法最基本的原则，它是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和合同行为在内的民事活动时，应诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有欺诈行为履行自己的义务，不得有欺诈行为。5守法和维护社会公益原则守法和维护社会公益原则当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重

10、社会公德，不得扰乱社会公共秩序，损害社会公共利益。它是社会公共生活的基本原则。乱社会公共秩序，损害社会公共利益。它是社会公共生活的基本原则。6 物业服务合同的基本原则前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业企业就前期物业管理阶就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成段双方的权利义务所达成的协议，的协议，是物业服务企业被是物业服务企业被授权开展物业管理服授权开展物业管理服务的依据务的依据。特特征：征： 1前期物业服务合同具有过渡性（前期物业服前期物业服务合同具有过渡性（前期物业服务合同的期限，存在于业主，业主大会选聘物业务合同的期限，存在于业主，业主

11、大会选聘物业服务企业之前的过渡时间内）服务企业之前的过渡时间内） 2前期物业服务合同由建设单位和物业服务企前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订业签订7 前期物业服务合同的概念及其特征1 1) )合同当事人与物业的基本情况一致合同当事人与物业的基本情况一致2)2)物业服物业服务内容与质量务内容与质量3)3)物业服物业服务收费方式务收费方式4)4)物物业经营管理活动的内容业经营管理活动的内容5 5) )物业的承接查验物业的承接查验6)6)物业的使用与维护物业的使用与维护7 7) )专项维修资金的使用与管理专项维修资金的使用与管理8)8)物业管理用房物业管理用房9 9) )违约责任违约责任1

12、0)10)其他事项其他事项8 前期物业服务合同的内容10 前期物业服务合同的注意事项1 1 物物业承接查验业承接查验物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，前期物业服务合物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。2

13、2 服服务的费用务的费用前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，必须在合同中予以列明。例如，应当由建设单位支付必须在合同中予以列明。例如，应当由建设单位支付的费用不的费用不能转嫁给业主；对于由业主支能转嫁给业主；对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，并应当在物业销售前予以明示或付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，并应当在物业销售前予以明示或约定。约定。3 3 物物业服务合同的解除或终止业服务合同的解除或终止前期物业服务合同的履行受业主

14、入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过提当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方前解除合同或要求补偿的方式规避风险。式规避风险。因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。条件作出明确约定。第二节 管理规约管理规约有狭义和广义之分。广义管理规约包括临时管理规约和管理管理规约有狭义和广义之分。广义管理规

15、约包括临时管理规约和管理规约。通常将开发建设单位制定的管理规约成为临时管理规约。首次规约。通常将开发建设单位制定的管理规约成为临时管理规约。首次业主大会制定的业主规约称为管理规约，即狭义的管理规约业主大会制定的业主规约称为管理规约，即狭义的管理规约。分类：分类：一一类是由物业建设单位制定的临时管理规约类是由物业建设单位制定的临时管理规约 一类是由业主大会制定并通过的管理规约一类是由业主大会制定并通过的管理规约1 管理规约的概念及分类物业管理服务的最基本目标是在物业管理区域内，物业管理服务的最基本目标是在物业管理区域内，保持房屋及配套设施设备和相关场地完好，公共保持房屋及配套设施设备和相关场地完

16、好，公共秩序良好，环境优美整洁，保持物业使用方便，秩序良好，环境优美整洁，保持物业使用方便，安全。安全。2 管理规约制定的目的1 1平等性原则（管理规约是业主共同意志的体现，平等性原则（管理规约是业主共同意志的体现，这种共同意志是自发形成，逐渐完善的）这种共同意志是自发形成，逐渐完善的）2 2整体性原则（整体性原则（管管理规约是业主共同意志的反映，理规约是业主共同意志的反映，她的订立应当在全体业主充分协商的基础上进行）她的订立应当在全体业主充分协商的基础上进行）3 3合法性原则（合法性原则（管管理规约的内容应当符合法律法理规约的内容应当符合法律法规和政策规定规和政策规定) )3 管理规约制定的

17、原则( (一一) )约束力（要求物业管理区域内业主和使用人约束力（要求物业管理区域内业主和使用人必须遵守）必须遵守）( (二二) )明确性（行为规范和具体内容都要明确）明确性（行为规范和具体内容都要明确）( (三三) )系统性（物业管理区域的管理规约要涵盖物系统性（物业管理区域的管理规约要涵盖物业管理服务的基本的全部内容）业管理服务的基本的全部内容）4 物业管理规约的特征（一）拟定讨论稿（业主大会讨论制定范本）（一）拟定讨论稿（业主大会讨论制定范本）（二）业主大会讨论通过（业主大会做出制定和（二）业主大会讨论通过（业主大会做出制定和修改管理规约的决定，必须经过、物业管理区域修改管理规约的决定，

18、必须经过、物业管理区域内专有部分占建筑总面积）过半数的业主且占人内专有部分占建筑总面积）过半数的业主且占人数过半的业主投票通过数过半的业主投票通过（三）公示（三）公示. .分发管理规约（管理规约一经通过，分发管理规约（管理规约一经通过，可与公告，并分发业主对照执行）可与公告，并分发业主对照执行）5 管理规约制定的程序（一）管理规约经业主大会讨论通过即生效（一）管理规约经业主大会讨论通过即生效（二）管理规约中（二）管理规约中可约可约定，授权给委托的物业服务企业做好管理定，授权给委托的物业服务企业做好管理规约履行的协助督促工作规约履行的协助督促工作（三）管理规约中可授权物业服务企业制定四方面的规章制度（三）管理规约中可授权物业服务企业制定四方面的规章制度( (设施设备使用管理制度；公共秩序维护制度；环境卫生维护制设施设备使用管理制度；公共秩序维护制度；环境卫生维护制度；道路场地、绿化等管理制度度；道路场地、绿化等管理制度) )（四）管理规约可约定，业主违反管理规约关于业主共同利益的（四）管理规约可约定，业主违反管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同约定，导致