工程管理知识培训

1、#工程管理知识培训培训目的： 为使每个新入职的员工尽快地了解和适应#工程管理 模式， 尽早进入工作角色，以最短时间适应公司的岗位要求。培训内容： #工程管理模式，房地产工程开发建设常识， 工程质量的控制、 工程进度控制、 工程成本的控制、工程现场安全文明施工控制。第一节 # 工程管理模式概述：一、管理架构：#管理采取双线管理，工程系统也不例外（见框图一）。二、人员素质要求：1、具有与工作岗位相同的专业知识、技能和工作实践经验，并了解和掌握现行的设计施工规范规程。2、工作认真、积极、主动、责任心强。3、爱岗敬业、处事公平、公正、诚实、廉洁。4、具有良好的表达能力和沟通能力。三、各部门职能划分：1

2、集团总工室职能：按照集团公司的精神， 集团总工室重点对新建工程进技术监控， 以达到降低工程成本， 使利 润最大化的要求。 同时集团总工室指导协助区域监控部对集团在建工程从质量、 进度、安全、 文明施工四个方面对工程项目现场监控，达到集团工程质量优、进度快的要求。2. 区域监控部职能 : 按照监督、帮助、协调的指导思想，区域监控部应从质量、进度、成本、安全、文明施工五 个方面重点对所属区域范围内的工程项目进行现场监控。 通过对工程实体的检查， 监督、 考 核、帮助区域内各工程部工作，以达到提高本区域工程管理水平的目的。3项目工程部职能 项目工程部应从质量、进度、成本、安全、文明施工五个方面重点对

3、在建的工程项目进行日 常管理工作。对所属施工单位进行日常的监督、帮助、协调，顺利完成项目工程开发指标。第二节 房地产工程开发建设常识一、概述：#是房地产公司， 房地产公司是干什么的？房地产公司是建房屋销售房屋管理房屋，实际上什么叫房屋？准确地讲房屋就是建筑。 何为建筑？建筑由建筑物和构筑物组成。 人工兴 建的供人们生活学习工作居住以及从事生产和各种文化活动的房屋和场所称之为建筑物; 住宅商场写字楼厂房剧院等等。其他如水塔水池烟囱等间接为人们提供服务的称之为构筑物。 建筑物按用途可分为三类：1. 民用建筑：2. 工业建筑：供人们学习生活工作居住的房屋 . 包括居住建筑和公共建筑两大部分 指的是各

4、类生产和为生产服务的附属用房。 单、多层工业厂房，仓库，锅炉3. 农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋， 如种子库，拖拉机站，粮库，农业排灌站等二、房地产建设基本常识（一）房地产开发程序1. 项目建议书 ;2. 可行性研究报告 ;3. 通过协议或者竞标取得国有土地使用权 , 办理土地使用权证 ;4. 拆迁补偿与安置 ;5. 地质勘察与规划设计 , 办理建设用地规划许可证与建筑工程规划许可证;6. 场地三通一平 , 做好施工前准备 ;7. 施工招投标（协议招标） ;8. 领取施工许可证 , 进行现场工程施工 ;9. 办理商品房预售许可证 ;11. 竣工验收、交楼 ;12. 入伙、物业管理 ;（二

5、）勘察设计程序1勘察程序 初步勘察,详细勘察,补充勘察（超前钻）等等.由业主委托 ,设计单位提供勘察技术要求 , 勘察单位进行 . 通过外业和内业工作汇总成果为地质勘察报告 .2设计程序 设计工作程序包括前期可行性报告 , 方案设计 , 初步设计 , 技术设计 , 施工图设计 , 施工配合等几个阶段 .3设计成果文件 :设计单位应当提供 :建筑总平面 ,建筑,结构,给排水,电气,空调通风 ,人防,消防,室内装 修, 市政, 室外环境 ,设计概算等专业设计文件或者图纸 .4. 名词解释 : 三线图：用地红线 ,道路红线 , 建筑红线。 建筑容积率：总建筑面积与总用地面积之比。建筑覆盖率 （ 建筑

6、密度 ） ：建筑物占地面积与总用地面积之比。 绿化率：绿化面积与总用地面积之比。五证：土地证建设用地规划许可证 ,建筑工程规划许可证 , 施工许可证 ,商品房预售许可证。 以上五证齐全方可办理房产证。主任设计师 , 项目负责人：负责整个项目设计的技术抓总协调工作。 专业负责人：负责某一专业的技术抓总协调工作。描图 , 制图, 设计, 校对, 审核 ,两校一审 , 审定。互提资料 , 专业会签，管线综合等等。（三）工程施工程序1. 场地三通一平 , 图纸会审 , 施工前准备 ;2. 人工处理地基、桩基础施工 ;3. 开挖基坑 （ 施工基坑支护 ）, 施工基础 （ 地下室 ）; 基础工程验收 ;4

7、. 上部混凝土主体结构施工（模板工程、钢筋工程、混凝土工程） ; 混凝土主体结构验收， 砌体工程施工 ;5. 门窗工程 , 室外装饰、抹灰、防水工程施工 ;6. 水电空调消防安装工程施工；7. 室内装修工程施工 ;8. 挡土墙、室外市政道路、管线、外环境等配套工程施工 ;9. 工程竣工验收 ; 交付使用 ;三、民用建筑的分类1按建筑物的规模与数量分：（1）大量性建筑。由多栋别墅或住宅楼组成的居住区，多栋厂房组成的工业区。 大型性建筑。单栋建筑面积：5000平方米以下为小型，500120000平方米为中型，20001 平方米为大型。2按建筑物的层数和高度分（1）低层建筑： 1-3 层。 （别墅，

8、会所等等 ）（2）多层建筑： 4-6 层。（3）中高层建筑： 7-9 层。 高层建筑：10层以上或高度超过 24m的建筑。（各项目电梯洋房）（5） 超高层建筑： l00m 以上的建筑物。 （广州中信广场，上海金贸大厦，深圳国贸大厦，地 王大厦）补充：对于塔式住宅，6层以下可以不设电梯，711层设一部电梯，11层以上设2部电梯， 19 层以上设两部疏散楼梯。因此，对于房地产开发商来说，别墅除外，多层一般做 到 6 层，中高层做到 11 层（所谓小高层） ，高层做到 18层。比较经济合算。 3按主要承重结构材料分：（1）木结构。古庙宇，山西应县木塔 , 老的大学校园建筑。（2）混合结构。砖木结构（

9、砖墙承重，木楼盖，木屋架） ，砖混结构（砖墙承重，钢筋混凝土 预制空心楼屋板） ，砖钢结构（砖墙承重，钢屋盖）（3）钢筋混凝土结构。在实际工程中大量使用。（4）钢混凝土组合结构。劲性混凝土结构，钢管混凝土结构。（深圳赛格广场）（5）钢结构。（深圳地王大厦 ,美国纽约世贸大楼，上海项目）（6）拉膜结构。（英国 2000 年广场，凯茵一箭冲天） 4按结构的承重方式分（1）墙承重结构。用墙体支承楼板及屋顶传来的荷载。 （砖混结构，砖木结构）（2）骨架承重结构。用柱（或剪力墙） 、梁、板组成的骨架承重，墙体只起围护作用（框架结 构，排架结构） 。（3）内骨架承重结构。内部采用柱、梁、板承重，外部采用砖

10、墙承重。（内框架结构）（4）空间结构。采用空间网架、悬索及各种类型的壳体承受荷载。（网架结构，悬索结构，薄壳结构）。5按施工方法分 : 现浇、现砌式、部分现砌、部分装配式、部分现浇、部分装配式、全装 配式。（三） 民用建筑的构造组成 建筑构造设计主要从以下六方面考虑 .（1）抵御自然侵袭力 （风吹、雨淋、日晒、地震、洪水）及人为灾害 （火灾、人防、撞击等等） .（2）满足各种使用功能得程度；（3）选材尺寸适当 , 结构安全； .（4）就地取材 , 因地制宜 , 合理利用废料；（5）施工方便 , 有利于建筑工业化 .（6）经济合理 , 不超过规定的造价指标 .建筑物一般都由基础、墙或柱、楼地面、

11、楼梯（电梯）、屋顶和门窗六大部分组成。1 基础基础是位于建筑物最下部的承重构件， 它承受建筑物的全部荷载， 并将其传递到地基上。 是建筑物的一个组成部分。地基是指基础以下的土层，地基不是建筑物的组成部分。2墙与柱。按材料分为墙：砖墙（实心砖或空心砖） 、石墙（毛石或者块石） 、混凝土墙（预制或现 浇）彩色钢板墙、玻璃幕墙、木板墙、复合材料墙等；柱：砖柱、石柱、钢筋混凝土柱、钢 柱、木柱等。墙起着承重、围护和分隔作用。承重墙承受着屋顶、楼板传来的荷载，并加上 自身重量再传给基础；当柱承重时，柱间的墙仅起围护和分隔作用；外墙作为围护构件，起 着抵御自然界各种因素的影响与破坏； 对墙或柱的要求是具有

12、足够的强度、 稳定性和经济性 和耐久性。3楼盖 楼盖将整个建筑物分成若干层，是建筑物的水平承重构件，承受着作用其上的荷载，并 连同自重一起传递给墙和柱，同时对墙体起水平支撑作用； 首层地面直接承受其上的各种使用荷载并传给地基，也起保温、隔热、防水作用。4屋顶 是建筑物顶部的围护和承重构件，由屋面层和承重结构层两大部分组成。结构层 承受屋顶的全部荷载，并将这些荷载传给墙和柱。分平屋顶和坡屋顶（如穹顶、锥顶等） 。 5楼梯楼梯满足垂直交通的功能，要有足够的尺度，强度及稳定性。6门窗门窗是房屋围护结构的一部分。（四）民用建筑的公用设备1. 建筑给水与排水：给水系统、排水系统 （雨水、污水 ） 、消防

13、系统（消火栓、喷淋、水幕） 中水系统、热水系统、污水处理系统等等。2. 建筑供配电系统 （ 高压和低压、动力和照明 ）、消防系统（自控、温感、报警、应急照明） 防雷接地系统、建筑弱电系统（电视、电话、网络、通讯）等等3. 建筑采暖、通风与空气调节系统。4. 建筑供热系统 （锅炉、燃气 ）。5. 人民防空系统：人员隐蔽室，器材仓库，战时指挥通讯中心，洗消滤毒通道，救护室，战 时各类设备系统等等。第三节 工程质量的控制一、前期工程质量控制 1地质勘察报告的正确性和合理性（1）钻孔布置的合理性，钻孔深度的确定。（2）地质勘察报告内容的完整性准确性。（3）对不良地质处理建议的合理性和实际施工的可操作性

14、。2设计方案的确定（1）基础的选型 首先应该认真熟悉解读地质资料 ,根据现场地质情况进行多方案 （两种以上 ）比较, 并根据当 地实际情况 （材料供应、 施工工艺及设备等） ，选择切实可行经济合理的基础形式如 : 天然地 基、强夯地基、搅拌桩、挤密砂桩灰土桩、 LC 桩复合地基、锤击管桩、静压方桩、人工挖 孔桩、钻（冲）孔桩等等 .同时针对项目建筑规模比较大的实际情况,应根据现场地质变化情况分区域分别选用基础形式 , 切忌局部代替整体。（ 2）上部主体结构体系选型 首先应该根据建筑物的类别，建筑物高度，建筑体型，建筑物荷重，所在地区的自然条件 （地震烈度、风压、雨雪、场地土类别等） ，当地的建

15、筑施工水平（包括施工工艺及设备、 建材市场供应情况） ，综合考虑采用各种结构体系（砖混结构、框架结构、框剪结构、剪力 墙结构、筒体结构、预应力结构、钢网架结构、钢混结构、钢结构等等） 。 3施工单位评选和确定对施工单位应综合考虑其资质等级、 整体实力、 信誉知名度及对我司工程的重视程度等等因 素，通过考察谈判慎重选定。4工程质量的保证体系 （ 1 ）制定质量的目标（2）质量的保证体系1）质量管理、技术管理和质量保证的组织机构；2）质量管理、技术管理制度；3）专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。二、中期工程质量控制（过程控制）（一）施工前准备工作 1施工图纸会审。2施工组织设计（方案）的

16、编制和审核。 3施工人员的岗位培训和分部分项工程的技术交底。4对基线控制点的复合。 （二）各分部分项工程质量控制 建筑工程在施工上 （质量验收和合同预结算等方面 ） 一般化分为单位工程 ,分部工程 ,分项工 程和检验批。单位工程 : 具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。分部工程 : 按专业性质、建筑部位不同划分。分项工程 : 按主要工种、材料、施工工艺、设备类别进行划分。 检验批 : 根据施工及质量控制和专业验收需要按楼层、施工段、变形缝进行划分的。1. 地基与基础工程（1）施工测量放线在平整后的场地按设计图纸对拟建工程进行实际定位 （平面坐标,绝对高程 ）.对基础（桩）,

17、柱, 基础梁 ,地下室构件 , 支护等等详细定位。 .（2）桩基础施工 锤击桩控制锤重 , 锤冲程 , 桩入土深度 , 三阵十击的贯入度，总锤击数，最后一米锤击数。挖 钻（冲）孔桩控制桩径 ,垂直度 ,入岩深度及桩底沉渣厚度。静压桩控制桩入土深度,终压荷载值. 搅拌桩控制桩入土深度水泥用量搅拌次数等等。 桩基施工完毕后要进行桩基验收 （平面偏 位, 桩身垂直度，桩顶标高 , 静载动测试验 ）。（3）基坑支护工程施工及土方开挖按既定的施工组织方案，分层（1米1.5米）分片开挖，桩周围500范围内土必须人工开挖，严格控制桩（尤其是预制管桩、方桩）两侧土体高差，并密切观测基坑变形及地下水位升降 情况

18、 ， 基坑内外做好有组织排水工作。（4）基础及地下室施工基底夯实找平 （凿桩头，灌桩芯）， 浇注素混凝土垫层 （有地下室做防水层 ）， 立侧模或者砌筑胎 模， 敷设钢筋 （基础地下室底板钢筋 ，钢筋混凝土柱墙插筋 ）， 浇注基础混凝土 （ 地下室地板 ）; 拆模后绑扎柱 ， 墙或者地下室侧墙钢筋 ， 立模浇注混凝土。 基坑回填土要分层碾压夯实， 并做 好防白蚁处理。2. 上部主体工程（1）模板工程 : 立模板（柱墙模，梁模，板模），模板尺寸要准确 ，支撑要可靠 ，预留孔洞 ，线管位 置要准确，模板拼接处缝隙要填死避免漏浆等等 ;（2）钢筋工程 : 进场钢筋品牌符合集团要求，并现场抽样送检。钢筋

19、的规格、形状、尺寸、 数量、间距、锚固长度、接头的设置、搭接长度、箍筋的数量、弯钩的角度和平直长度、保护层、 马镫筋规格数量要满足设计及规范要求， 双向板钢筋应满扎， 钢筋绑接焊、 闪光对焊、 电渣压力焊应按相关规定现场取样送检。（3）混凝土工程 : 混凝土所用的水泥、水、砂、石子、外加剂等是否符合规范要求，混凝土 配合比、搅拌时间。混凝土浇注要连续 ， 振捣要均匀。浇筑完毕要在 24 小时之内养护。（4）砌体工程 : 砌体的品种、规格、砂浆的标号、配合比、组砌的方法、砂浆的饱满度、留 槎的方法、构造柱的留设、拉结筋、门窗洞口、过梁、顶砖、勾缝。每次砌筑高度不超过1.2 米 ， 砂浆饱满 ，

20、随砌随勾缝 ， 砌筑顶砖预留时间要够 ;3. 建筑装饰装修工程（1）楼地面工程 :按工序施工 ，基层找平，铺砖砂浆均匀饱满等等 ;（2）抹灰工程 : 按工序先贴饼抽筋，后分层分遍抹灰，保证垂直度、平整度和阴阳角方正。饰面砖的品种、规格、颜色、图案、镶贴材料，严禁空鼓、无歪斜、缺楞、掉角、裂缝。(3) 门窗工程 : 铝合金的型材、壁厚、规格，玻璃的品种、规格、颜色、附件、配件的质量， 铝门窗安装位置准确、牢固，预埋件的数量、位置、连接的方式要符合设计要求。边缝用纯 水泥砂浆填充密实，小五金及配件安装齐全、牢固，门窗扇开启灵活。做好门窗的“三性” 试验(抗风压性、抗水密性、按气密性) 。(4) 吊

21、顶工程 : 吊杆安装牢固，龙骨顺直、表面平整，间距准确，面板安装牢固、平整、表观 颜色一致，预留洞口准确。(5) 幕墙工程 : 各种原材料按规范要求取样送检， 膨胀螺丝按规范要求做拉力试验， 龙骨安装 位置准确、牢固、垂直，玻璃安装平整、缝隙均匀，耐侯胶填充饱满、密实、光滑，五金安 装牢固，窗扇开启灵活。4. 防水工程：刚性防水控制添加剂的品种、掺量、砼配合比、施工缝处理、找坡方向、坡 度。柔性防水控制防水材料的材质品种、规格、厚度、施工工艺、基层处理。5. 水电安装工程：首先控制指定材料品牌，材料规格、型号及所有配件的品牌、规格、型号 符合设计要求。预埋要准确、牢固，开槽的标准、管道的支架支

22、座、管码、防腐涂抹正确， 厨房厕所线路有标志， 做好隐蔽管道、 消防系统的水压试验、 给水和排水的系统试验、 试压； 规范重视卫生洁具的安装，如：浴缸、大便器、龙头、去水、地漏等。电气安装控制预埋管 材、配件、电线、电缆、灯具、开关、插座面板、底盒等材料的规格、型号、数量、品牌， 墙槽的切割、管码。安装完毕后孔洞后补应规范 , 通电通水试验按规范要求实施，与土建的6. 市政挡土墙工程：市政排水排污的管道、综合管道PVC管材、砂井盖、雨水井盖、路侧石、人行道砖和路面材料的型号、规格、品牌，管沟开挖、回填、夯实及路床、路基、手 摆石、 石粉灌缝、 稳定层的配合比， 路面材料、 雨水井、 污水井的做

23、法， 爬梯的设置， 排水、 污水管道的管基做法，排水排污管道的坡度、闭水试验。挡土墙基坑应采用人工或机械开挖，人工整修，随挖随砌。挖基避开雨季，保证槽壁平 整坚实基底平顺， 无积水。 基坑回填采用砂石粘土填料， 在结构物达到规定强度后分层回填， 采用打夯机夯实并达到规定的压实标准。毛石砌筑施工时应严格按规范执行，按石料形状， 挂双线分皮卧砌。第一层石块大面或平整的一面向下，上下石块相互错缝，内外搭接，摆铺 稳定。分皮叠砌每边高度约3040cm,每皮中间隔1m应砌与墙同宽或者 3/4墙宽的拉结丁石，上下层拉结丁石位置应错开。灰缝厚度一般为2030mm铺浆厚度约 4060mm较大空隙应用碎石块嵌实

24、与砂浆中，不允许先摆碎石块后塞砂浆或干填碎石块砂浆饱满度应 80以上。施工时保证砌体坚实牢固，按规定施作变形缝，保证勾缝平顺，无脱落，泄水孔 坡度向外，无堵塞，变形缝整齐垂直，上下贯通。挡土墙墙背根据墙背岩土、填料类别，设 置反滤层及隔水层。凡墙背为土质、软质岩石、含泥质岩石、易风化岩石及填料为细粒土时 设置0.3m厚的砂砾石、土工合成材料作为反滤层。7. 外环境施工工程：铺装材料圆要顺，线要直，面要平，安装牢固，表面清洁干净，成品有 保护。三、后期工程质量控制1. 工程验收 :(1) 单位工程完工后 , 施工单位自行组织有关人员进行检查平定 ,并向建设单位提交建设单位 ( 开发商 ) 提交工

25、程验收报告 .(2) 建设单位收到工程验收报告后 ,应由建设单位 (项目 )负责人组织施工 (含分包单位 )、设 计、监理等单位 ( 项目 ) 负责人进行单位工程验收 ( 竣工初验 ).(3) 单位工程质量验收合格后 , 建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件 , 报 当地建设行政管理部门备案 .2. 工程保修期的工程质量维修在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（1） 地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （一般为 50 年）（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；（3）供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；（

26、4）电气系统、给排水管道、设备安装为2 年；（5）装修工程为 2 年。 在工程保修期的工程质量维修费用完全由施工单位承担。 3总结：对新材料、新工艺的引用对质量有否影响等。第四节 工程进度控制一、前期工程进度控制 1施工进度计划： 2施工工艺选择 3人、料、机准备二、中期工程进度控制 1节点进度控制 2施工人数控制 3施工时间控制 4工作面创先：交叉作业安排 5缩短工期（提前工期）的措施 6质量控制：没有质量保证的进度是无效的进度。三、后期工程进度控制1工程竣工验收2工程返工3交 楼第五节 工程成本控制一、前期成本控制1前期规划设计方案的确定（ 1 ）场地标高的确定：影响土方平衡的挖填方成本、

27、基础（桩基础）成本、地下室抗浮费 用、基坑支护成本、挡土墙成本等等。（2）各类专业设备用房总平面位置确定：影响的水、电、风等系统成本（如设雨污水加压 提升泵房、供水供电供气线路增加能量损失等） 。2施工图设计审核 （1）建筑设计：建筑材料选用、装饰范围、装饰线条多寡等等影响工程成本。（ 2）结构设计：基础选型、结构体系选型、梁板柱平面布置、基坑及边坡支护技术方案等 等影响工程成本。（ 3）综合管线设计： 管径大小、多少、埋置深度、基层处理等等影响工程成本。（4）水、电、通风空调设计：审核负荷的准确性、系统合理性、管线敷设路径的经济性、 管线规格大小及数量，选用设备的性价比等等。（ 5）人防消防

28、设计：利用政府政策的弹性，确定人防区的范围、抗力等级，消防的标准， 以满足国家规范及当地规定的最低标准为设计原则。（6）配套工程设计：控制铝窗、围栏扶手材质、数量、材料厚度等等。（7）景观环境及室内装饰设计：控制设计介入的时间进度、土建成本、装饰材料、水电产 品的选用等等。2施工单位的选定及合同谈判（ 1）施工单位的选定：经济实力、施工力量、质量进度要求。（ 2）合同谈判：在满足质量、进度前提下尽可能控制造价成本：如根据工程量大小定单价、取费标准；通过付款方式的优惠降低造价等等。二、中期成本控制1施工图纸预算（1）重视施工图纸预算，做到先预算后施工。（2）预算指导施工，重视工程量收方工作。（3

29、）分析各项工程造价的组成，真正了解施工材料、人工、管理费、利润、做到知已知彼 2施工图会审（1）审核找出图纸的错、漏，以免造成工程返工。（2）杜绝不合理的设计和不必要浪费。 3施工组织设计的审核： 平面布置；施工工艺；资源合理利用；严禁施工单位采取一些增加成本的施工措施（如：对 拉螺栓、搭吊数量、模板一次性摊销等）4施工过程中的设计修改： 控制修改内容、修改时间、修改量。5施工签证管理：签证的真实性合理性实效性 6三通一平材料回收：临水临电设备材料的回收。7施工水电费用管理：计量准确详细。 8施工中的偷工减料：如混凝土垫层厚度，反签证。三、后期成本控制1工程结算：依据真实有效的竣工图，认真核对结算材料。 2工程保修：保修期的确认、保修责任划分3总结、培训：经验总结、集中培训第六节 工程现场安全文明施工控制。一、安全生产控制1要求施工现场必须正确使用“三保” （即安全帽、安全带、安全网） 。在建工程从第二层 施工开始，必须同步搭设外墙脚手架，用合格的密目安全网进行全封闭施工；在第三层（二层顶）开始