标杆地产项目操作模式

1、房地产E网-房地产物业管理资料库标杆地产项目操作模式第一章 总 论一、 编制原则对项目操作的全过程有一个系统的、有序的描述，在时间轴上看，一个项目从谈判到完成，都是由一系列事件来表达的，这些事件的结果可能是一个书面的概括、计划、方案、会议纪要，也可能是一项批文、合同、标书，还可能是产品生产过程中的一个阶段点，比如：正负零、封顶，完成外立面装修。但无论如何，这些事件的结果都是确定的，可测量的，没有歧义的。它们构成了我对项目运作思考的元素。我们希望通过对这些事件的逻辑关系的描述和每一事件展开过程关键点的表达以及事件发生过程中数据记录使全体员工对一个项目的实际运作保持一个从宏观到微观指引，减少业务流

2、程中的沟通成本时间。二、适用对象：全体员工 中层以上领导：熟悉业务的全过程，加深对前后部门内的理解；业务部门员工：了解自己岗位在业务链中的位置和贡献，站在一个更高的角度看问题；支持部门员工：全面了解业务部门工作的需求，更好的为一线部门提供支持和服务。三、 手册的结构：1、项目的主要阶段；2、各阶段主要任务；3、各任务的输入输出资料；4、各任务的执行要点；5、各任务执行的检查表格；6、按时间次序排列的任务明细列表四、注意问题：项目营运三条价值链的柔和价值链：一条是开发生产价值链主要为客服增加价值； 一条是全程的成本控制链为公司创造价值； 一条是营销价值链为公司创造价值关 系：开发生产链是主线，成

3、本控制链、营销价值链则穿插在主线之中。第二章 项目操作管理工作一览表开发线黑色；营销线紫色；成本线红色；报建蓝色；里程碑加黑阶段编号主 要 任 务牵头部门工作关键点所需准备资料、资源工作规范成 果成果流向土地获取阶段1土地信息1、 土地信息资料收集；1、红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同；2、房地产证等；3、核资料准确度；公司发展规划土地获取与评价体系；开发部政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）调查报告（红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件）22、资料真实性、合法性调查；1、土地信息内容真实、合法、有效；2、开发部配合复核资料准

4、确度；33、合作方、转让方信息收集；合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵；4项目拓展1、现场踏勘位置/四至范围/地形地势/自然资源环境/交通/配套/拍照照相机/地图/交通工具策划流程和操作规范现场踏勘表总裁52、收集片区资料规划/环境/交通/配套/文化/民俗照相机/地图/交通工具现场踏勘表63、收集房地产市场行情资料供给/需求/价格/政策/法规/统计年鉴/各种机构研究报告市场环境分析报告74、收集典型代表楼盘资料规模/产品形态/档次/价格销售状况照相机/地图/交通工具楼盘调查表85、填写拓展建议表SWOT分析和建

5、议项目拓展建议9前期计划立项 申请报告及录制好的电脑软盘；固定资产投资计划申报表、自有资金验资文件、申请银行贷款的项目出具银行贷款意向书；设计概算或估算书；可行性研究报告；项目法人注册文件（营业执照）、用地红线图、建设用地规划许可证；开发部政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）；设计报建工作流程（图纸、填写表格、批文等）；计划立项批文10合作建房合同或土地转让合同评审后的合同稿国家土地政策签订后的合同11项目开发总计划1、进度计划；2、资金安排与运用计划编写；3、人员计划；前期策划阶段12市场调查1、拟订调查方案策划目的/工作计划/要求策划流程和操作规范132、选择合作

6、的调查公司策划公司实力/合作方式/合同洽谈/签约143、调查问卷设计策划客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同154、征询相关部门有关问卷意见策划向产品设计部门/采购部门/总裁办征询和补充意见165、调整、修订和确定调查问卷策划修改/确定/报批176市场调查实施6.1入户调查策划调查人员确定/培训/上岗/填调查表/整理分析186.2拦截调查策划调查人员确定/培训/上岗/填调查表/整理分析196.3行内专家座谈会策划确定邀请专家名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析场地和礼品206.4潜在客户座谈会策划确定邀请客户名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和

7、礼品准备/执行/整理分析场地和礼品216.5典型代表楼盘调查策划确定调查楼盘/调查人员确定培训/上岗/填调查表/归纳分析226.6有关市场分析资料收集和分析： 策划收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析236.7撰写市场调查报告策划城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估246.8市场调研报告宣讲策划制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订256.9市场调查报告审批策划编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档26市场定位1、 市场定位报告撰

8、写策划项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议策划流程和操作规范市场定位报告开发部/总裁27开发召开专题研讨会：总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨；策划规范；开发部策划定位报告调研、编写配合工作流程282、市场定位报告宣讲策划制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订293、市场定位报告审批策划编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档30项目命名1、拟订项目命名的原则和方向策划依据

9、项目景观/规模/定位/意境/品位312、项目命名讨论策划命名提案/讨论/总结323、命名初稿征询相关意见策划向相关部门分发征询意见表334、根据命名设计LOGO策划依据命名方案设计345、命名与LOGO报批策划编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档项目开发计划351、 计划草拟；以公司年度经营计划为前提，合理分配相关部门、相关专业的资源及工作时间，保证计划的科学性及可实施性，公司年度计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料公司年度经营计划；公司年度项目开发设计分解及调整配合工作流程（需优化）开发进度计划初稿362、 征询相关部门意见组织召开计划协调会，出会议纪要项目实施计划草拟稿

10、召开计划研讨会373、计划调整合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，计划的实际操作性强计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见项目实施计划修订稿384、定 稿； 在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作性计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见经总办书面签字确认的项目实施计划395、关键路线。方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降水支护及桩基施工完成时间确定，主体施工图完成时间确定，满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求已被确认的项目实施计划开发进度计划关

11、键线路版概念设计阶段40概念设计指引书目标客户需求特性描述策划基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求策划流程和操作规范项目开发理念阐述报告开发/总裁41项目开发理念阐述策划规划理念/人、自然、建筑三者关系关系/生活方式和人文精神倡导产品形态组合表开发/总裁42产品形态组合策划住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率总体规划指引方案开发/总裁43总体规划指引策划土地级差分析/产品组团布置指引/主要出入口/交通组织路线/停车方式/主要景观轴线/公共活动空间布置环境设计指引方案开发/

12、总裁44环境设计指引策划环境设计概念/环境设计风格/环境设计采用元素/主要展示区域得环境设计要求开发周期指引方案开发/总裁45开发周期指引策划各期开发范围的原则/各期开发得区域划分/各期开发得顺序/开发周期多方案得评审优展区规划指引方案开发/总裁46优展区规划指引策划确定优展区范围/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优展区配套要求/物业管理方式指引方案开发/总裁47物业管理方式指引策划物业管理模式开发/总裁/物业48项目概念设计营销评审表策划有利于产品价值最大化/有利于实现客户价值最大化/有利于市场推广开发/总裁49项目环境设计营销评审表策划有利于产品价值最大化/有利于实现客

13、户价值最大化/有利于市场推广开发/总裁50设计单位甄选与招标；编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论证设计单位信息库设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情概念设计工作指引甄选报告51资料准备；地块容积率分析及经济技术指标分析论证；评审规划设计要点或根据市场需求调整规划设计要点；实地踏勘，了解区域城市规划，并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论证等总图、规划设计要点、宗地图；规划许可证；市场定位报告；概念设计的营销建议；设计任务书概念设计合同草案52概念设计合同签订；是否符合相关法律法规，设计进度满足项目开发计划要求，概念设计任务书编制，各经

14、济技术指标确定甄选报告批示项目实施计划、设计任务书相关法律法规正式签订生效的概念设计合同书53设计跟进检查、草案比较优化阶段性设计概念图片满足设计合同、设计任务书要求，专业工程师检查设计修改进度及质量概念设计合同书；设计任务书；概念设计方案草案项目实施计划、设计任务书概念设计阶段性成果54设计评审1、设计内部评审召开内部评审会，整合内部评审意见并形成会议纪要，对策划、销售、客服、物业的意见答复清晰，能找出解决问题的平衡点，部门级评审主要确定建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、商业街及会所装修方案等概念设计白图设计概念及方案评审的配合工作流程图纸会审管理及配合工作流程经济标、技术标评分报告评

15、审会议纪要552、概念设计内部营销评审对照营销评审表逐项打分策划流程和操作规范各方案总得分和优劣点评述开发/总裁563、概念设计外部营销专家评审确定邀请专家名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析会议纪要574、概念设计营销评审结论营销评审总结/中标方案建议最终评审意见表585、外部专家评审召开评审会，总图布局是否满足市场定位要求，是否符合公司利益；户型、景观、道路交通等分析图是否满足要求，形成会议纪要并调整设计设计概念及方案评审的配合工作流程图纸会审管理及配合工作流程经济标、技术标评分报告评审会议纪要596、集团审批设计和营销评标综合意见编制报批文件/各相关部门会

16、签/总裁签批/归档60出概念设计册（正式版）评审会议纪要概念设计方案册方案设计61方案设计指引总平面图和经济指标评价策 划营销评价讨论会策划流程和操作规范总平面图和经济指标评价报告开发/总裁62首期开发的面积和产品组合指引策 划首期面积/范围图/主推产品首期开发的面积和产品组合指引表开发/总裁63首期会所商业教育配套设计指引策 划会所、商业、教育等配套位置、主题和功能首期会所商业教育配套设计指引表开发/总裁64首期交楼标准和公共装修指引策 划/采购部同等楼盘调查/拟订本项目方案/成本核算首期交楼标准和公共装修指引表开发/总裁65优展区展示指引策 划优展区范围/参观线路/停车位/售楼中心/会所/

17、看楼通道/小区入口/单位入口和电梯大堂/电梯轿箱/园林景观/部分建筑立面/精装修样板房/建筑结构样板房/交楼标准房/商业配套优展区展示指引表开发/总裁66户型设计指引策 划户型面积配比及各部门功能和设计尺度描述户型设计指引表开发/总裁67附加建筑方案设计营销评审表策 划68方案设计单位选定；召开评标会，对概念设计单位提交的概念成果进行评定，评标标准制订，评分结果公布概念方案经济标、技术标评分报告设计招标流程总办批复许可的设计单位甄选报批件69方案设计应提供的资料准备；项目策划定位报告，政府资料；修改性详规及地块市政接口资料；招标方案资料；项目实施进度计划；概念设计成果；方案设计的营销建议；方案

18、设计工作指引概念设计册；设计任务书；设计合同70方案设计合同签订；合同草案、设计任务书签订后的方案设计合同书71设计跟进1、总平面方案设计确认包括建筑形态及组团颁布分析确认；公共空间及绿化景观系统分析确认；路网交通及消防系统分析确认；景观及中轴线系统分析确认；立面方案设计确认；方案设计合同开发部方案设计流程；建筑专业方案设计流程；设计概念及方案评审的配合工作流程； 建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程；设计规范；检查、评审会议记要722、户型设计优化；户型平面方案设计确认，实现各户型的均好性、开发面积配比的合理性等概念设计册阶段性设计成果图方案设计的营销建议户型确认书733、建

19、筑功能设计优化建筑功能确认书744、户型装修布置设计户型装修确认书755、面积测绘意见征询面积测绘征询意见766、国土、消防、人防意见征询阶段性设计成果图政府文件要求征询意见77设计评审1、设计内部评审召开内部评审会，整合内部评审意见并形成会议纪要，对策划、销售、客服、物业的意见答复清晰，能找出解决问题的平衡点，部门级评审主要确定建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、商业街及会所装修方案等评审会议纪要782、建筑设计方案内部营销评审策 划对照营销评审表逐项打分策划流程和操作规范各方案总得分和优劣点评述开发/总裁793、建筑设计方案外部营销专家评审策 划确定邀请专家名单/时间/地点/确定座谈主

20、题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析会议纪要开发/总裁804、建筑设计方案目标客户产品测试策 划确定邀请客户名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析会议纪要开发/总裁815、建筑设计方案营销评审结论策 划营销评审总结/中标方案建议最终评审意见表开发/总裁826、外部专家评审召开评审会，总图布局是否满足市场定位要求，是否符合公司利益；户型、景观、道路交通等分析图是否满足要求，形成会议纪要并调整设计设计概念及方案评审的配合工作流程图纸会审管理及配合工作流程经济标、技术标评分报告评审会议纪要837、集团审批设计和营销评标综合意见总裁/开发/策划评审会议纪要84报建资料

21、准备，出方案报建册；对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报建组解决报建过程中的设计问题，对照图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文要求修改图纸评审报告方案设计图册（蓝图）85方案报建1、 方案规划报建2、 （报市规划局）申请公文、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同书、用地方案图(红线图)、方案设计图（蓝图）2份、计划立项批文各政府机构相关报批规定建设工程设计方案审批意见书863、 方案消防报建4、 （报市消防

22、大队）计划立项文件（复印件）、建设用地许可证、用地红线图（复印件）、报审表（应加盖公章及领导签字）(一式一份原件)、总平面布置图1份、方案册1套（电脑出图并盖章）；附电子文件1套各政府机构相关报批规定方案设计的消防审核意见873、 民防报建4、 （报市民防办）用地规划许可证原件（验后返还）、复印件、红线图复印件、计划立项批文复印件、填写深圳市民防地下室报建登记表（以上所有复印件需加盖公司公章）各政府机构相关报批规定深圳市人防地下室建设意见征询单营销战略规划881、营销宏观环境调研宏观供给和需求变化/片区发展变化/政策变化策划流程和操作规范营销宏观环境调研报告总裁/代理公司892、竞争楼盘营销策

23、略调研推盘时间/广告诉求点/主推产品/销售价格和优惠/公关活动/品牌价值和形象竞争楼盘营销策略调研报告总裁/代理公司903、撰写营销战略报告产品、竞争者和客户分析/SWOT分析/营销创新/品牌主张、形象、个性/关注点/4P阐述、4C检验营销战略报告总裁/代理公司914、营销战略报告宣讲制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订会议纪要总裁/代理公司925、营销战略报告报批编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档营销战略报告报批件总裁/代理公司936、市场推广计划和费用预算形成计划表和预算费用表市场推广计划和费用预算表总裁/代理公司采购计划941、标段划分；采购部划分原则：国家、

24、地方招投标政策；专业要求；对工程造价的影响；各专业施工图采购计划编制工作指引采购计划编制流程标段及采购方式划分一览表952、采购时间计划编制；采购部熟悉施工图；了解各材料、设备、半成品、成品加工时间；按招投标流程确定各阶段所用时间开发总进度计划采购工作时间计划（分级计划）工地现场准备96场地平整；原地面标高测量（方格网图）；计算零点位；土方调配；障碍物清拆；场地平整，实现现场三通一平；红线图、用地规划许可证、场地及周围道路标高场地平整质量标准施工场地平整完成，达到土质密度要求97现场测量（高程、红线点）；国土局委托有资质的测绘单位现场进行地界桩测设、交接、保护；现场平面平均标高、控制点坐标检查

25、；红线图、用地规划许可证、城市测量坐标系统相关法规、规范地界桩测设报告、测量报告98围墙及临时办公设施施工实现临时通水、通电、通路及临时排水现场总平面图围墙及临时办公施工图临舍施工完成99临时道路及出入口报批、施工批复手续施工图临时道路及出入口道路标高及混凝土标号1、 交警局道管科办理路口手续所需资料：规划局的路口批文；平面图（需含路口坐标点）或宗地图；申请报告；路政管理审核表；2、 城管局（道桥处）办理路口占用手续所需资料：规划局的路口批文；宗地图或平面图；申请报告；占用城市道路申请表；交警局的占用挖掘道路许可证；3、 城管局（绿化处）办理开设路口占用城市绿地手续资料：规划局的路口批文；宗地

26、图或平面图；申请报告；砍伐（迁移）城市树木审批表；交警局的路口占用挖掘道路许可证；道桥处的占用城市道路许可证；政府文件，相关法规临时占用道路及出入口许可证100施工用水、电、电话手续办理及施工临时排水许可证用电许可证开通电话临时用水接驳口1、用 电：营业执照、法人代表身份证复印件；2、电 话：营业执照、代理人身份证复印件3、用 水：申请报告、用地规划许可证、红线图政府文件，相关法规排水许可证、施工用水量批复101施工场地控制点的测设埋设置控制点规划要点、用地规划许可证政府文件施工控制点测量报告勘察设计102详勘设计单位甄选及报批；委托任务书分项设计单位选择配合工作流程（地形图制作、地勘单位选择

27、、分项设计单位选择）相关法律法规勘查设计规范及合同勘查单位委托报批件103资料准备、现场踏勘；红线图方案设计图册勘查设计任务书勘查设计合同草案104合同签订；勘查设计合同草案报批件签订生效的勘查设计合同105工程详勘实施勘探控制网；实际勘探点深度；勘探土样；规划要点、用地规划许可证、地质勘察布点平面图地质勘察报告106勘察报告编写勘查单位勘查记录勘查报告环境概念设计107设计单位甄选与招标；设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情环境专业概念及方案设计工作流程建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程环境专业概念及方案设计工作流程相关法律法规环境专业相关设计规范要

28、求甄选报告PP稿汇报、环境设计单位甄选报批件108资料准备；方案设计图册环境设计任务书；设计合同书109设计合同签订总办批复许可的设计单位甄选报批件、环境设计任务书正式签订生效的环境概念设计合同110设计跟进、检查、优化；设计任务书、正式签订生效的环境方案设计合同，阶段性设计成果图阶段性评审会议记要111出环境设计图册（概念）；检查、评审会议记要环境概念设计图册建筑立面专项设计112甄选立面设计单位设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情立面专项设计工作指引甄选报告PP稿、立面设计单位甄选报批件113资料准备、现场踏勘方案设计图（蓝图）立面设计任务书；立面设计合同草案114

29、签订设计合同经批示同意的立面设计单位甄选报批件、合同报批件立面专项设计工作指引立面设计合同签订后的设计合同115设计实施及跟进；阶段性设计成果图检查、评审会议记要116结合主体对立面方案进行评审；屋顶构架设计确认、立面细部设计确认（包括阳台、空调机位、栏杆等细部设计）、大堂、架空层等主要入口细部设计确认主体施工图立面阶段性设计成果图评审报告或评审会议纪要117立面设计优化、修订、定稿；评审报告或评审会议纪要立面设计图册施工图设计招标118施工图设计单位甄选及招标；设计范围包括：结构、建筑、给排水、通风空调、燃气、强弱电等专业设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；开发部初

30、步设计流程开发部施工图设计流程甄选报告PP稿、施工图设计单位甄选报批件119应提供的资料准备、现场踏勘限额设计指标（结构专业）方案设计；勘察报告建设工程设计方案审批意见书人防地下室建设意见征询单总规资料、规划设计要点、地形图、相关设计规范设计任务书（各专业）主体施工图设计合同草案建设工程桩基础报建证明书120施工图设计合同签订；经批示同意主体施工图设计合同；委托设计书相关法律法规正式签订生效后的施工图设计合同施工监理招标1211、进行资格预审，初选35家；采购部信息搜集、登记、核实；考察；工程业绩调查；采购计划批示1、采购工作流程（监理、施工）（采购）2、招标工作流程（预算）资格预审表、考察报

31、告1222、拟定洽谈及合同要点； 采购部、工程部、预算部针对工程多发问题，起草合同条款；明确监理范围及规模；监理深度及要求；监理费用支付方式；资格预审批示洽谈要点、合同草稿1233、依据洽谈要点，投标报价；采购部报价、监理细则、组织管理洽谈要点、合同投标报价书1244、评标；各部门报价比较；组织管理制度评价；监理细则评审；电话通知洽谈时间洽谈洽谈纪要或报告1255、签订监理合同；总 办法人签字、公章核对；附件完整性；洽谈记录、监理合同签订后的监理合同126监理合同备案（在市建设局完成监理合同的备案）发展深圳市设工程监理招标（委托）申请表一式三份、招标公告一式两份件、计划立项批文（复印件盖公章）

32、、规划批准的初步设计文件或建设工程规划许可证、营业执照（复印件盖公章）、建设单位法定代表人证明书和法人授权委托证明书、招标组织机构成立文件、深圳市建设工程监理投标人资格核准表一式两份招标文件基础开工准备127基础设计选型及优化； 包括：桩及承台数量及配筋指标；基础成本测算；阶段性设计成果（白图、计算底稿）；历史经验数据库；结构专业分项设计工作流程建筑造价指标确定及设计评审配合工作流程基础设计计算书检查报告基础设计方案比较报告128出桩基施工图；129基础施工图报建（提前开工许可证办理）（基础施工图报市规划局）深圳市建设工程施工发包申请表一式三份、招标公告一式两份、计划批文复印件、建设工程桩基础

33、报建证明书（复印件）、建设单位法定代表人证明书和法人授权委托证明书、深圳市建设工程施工招标投标核准表一式两份、深圳市人防工程核准单（复印件）、监理合同、施工合同副本原件（建设局已备案）、一条龙服务登记核准表原件、反腐保廉敬业守法合约原件一份、施工单位的项目经理资格证书复印件盖公章、施工现场燃气管道及设施确认表复印件加盖公章、建筑工程施工许可申请表两份建设工程桩基础报建证明书130基础工程招标同145-157招标流程；施工图设计跟踪1311、专业接口检查建筑专业做为项目负责人，检查本专业各个设计阶段评审意见是否落实，相关专业互提条件及设计接口是否准确；是否有设计漏项，本专业及相关专业图纸是否配套

34、齐全并协调其他专业提出的疑问1322、构造要求确认及建筑装饰做法确认按不同建筑部位确定墙、柱、地、天棚装饰材料及做法；防水材料及做法；屋面材料及做法；基础设计成本测算书1333、主体结构设计优化；计算造价指标，包括：桩及承台数量及配筋指标，地下室顶、底板配筋指标，柱、剪力墙等竖向构件配筋指标，转换层梁板配筋指标，标准层及顶层梁板配筋指标，对超标情况审查图纸及计算书并进行修改；地梁、承台设计优化，地下室顶、底板设计优化，转换层、标准层及顶层结构布置和配筋设计确认，屋顶构架结构布置确认，柱及剪力墙结构布置和配筋设计确认， 建筑造价指标确定及设计评审配合工作流程；建筑专业单体施工图设计工作流程；结构

35、专业单体施工图设计工作流程主体结构设计计算书检查报告主体结构设计成本指标测算书1344、水、电、气、空系统设计优化；设备专业提供电梯、风机、空调等设备用电条件及负荷参数，每个户型平面的照明、空调及电视、电话等强弱电接口设置是滞符合装修标准和设计要点要求，配电间及管道井布置及尺寸是否合理，强电系统负荷计划的合理性，线路及控制开关系统设计的合理性，变压器、高低压配电柜设计的合理性等建筑电气及设备价格性能比选配合工作流程电气专业单体施工图设计工作流程设备专业单体施工图设计工作流程检查、评审会议纪要1355、材料设备选型及优化；系统优化专题研讨会召开，邀请设计单位、总包及分包单位、采购部、工程部等相关

36、部门；新产品、新工艺的考察和研讨，对拟选设备系统进行价格性能比选，以往使用中出问题的设备能提出解决问题的方法或注意摒弃不用，形成会议纪要，落实情况检查设计合同附件材料设备要求建筑电气及设备价格性能比选配合工作流程相关施工图设计说明1366、内部评审；建筑专业牵头向其他各专业交底，结构专业针对基础形式、上部结构布管、建筑立面外挑、内收和工程造价等方面评审，设备专业针对水井、风井、设备用房布置的位置、尺寸合理性、各种管线走向对建筑平立面影响、各消防设备、消防箱对客户使用的影响等方面评审，电气专业针对电井、配电间、消防控制室布置位置及尺寸、电梯、通风等设备用电和生活用电负荷要求进行分析计算，各种管线

37、和消防控制箱对建筑平立面影响等方面评审；装修专业针对建筑平面功能合理性、对业主入住后的装修影响，对公共空间装修及建筑立面与装修面过渡的影响等方面评审阶段性设计成果图建筑单体设计过程中，建筑专业与结构、设备、电气专业配合工作流程综合图审会议纪要、一次调整后的施工图1377、营销卖点及装修标准确定；立面设计施工图；营销卖点策划报告施工图设计规范施工图设计说明之装修标准1388、出报建施工图；一次调整后的施工图设计报建配合工作流程（图纸、填写表格、批文等）报建施工图施工图报建1391、施工图消防报建报审表（两份）、施工图（不含结构专业）1套、附电子文件1套、总平面布置图1份、 方案、初步设计消防审核

38、批文复印件消防报建相关规定1402、施工图规划报建土地使用权出让合同书、规划初步设计审批意见、建设工程报建表、消防施工图审查意见书、民防施工图审批意见书、施工图设计文件2套、计划立项批文规划报建相关规定建设项目建设工程规划许可证施工图评审141施工图封闭式综合评审；平面功能设计确认（包括平面功能合理性、均好性，户型面积及实用率计算指标），水、电等设备专业设计接口布置，公用空间设备用房布置设计确认等）、各种计算面积及指标设计确认，相关专业提条件落实确认，建筑构造及装修做法确认（审查公共空间和各户型内装修标准是否符合交楼标准，墙、地、楼面构造及防水做法与公司沉淀症的经验是平顺符合），剖面及大样设计

39、确认（各剖面及厨房、卫生间大样图设计确认，重点审查使用功能的合理性）报建施工图建筑单体设计过程中，建筑专业与结构、设备、电气专业大配合工作流程图纸会审管理及配合工作流程正式施工图142测绘大队面积验算；经规划局批准的施工图及电子文件建设项目全过程面积控制工作流程查丈报告143目标成本编制；熟悉施工图和历史数据库；确定合理的计量单位和工程量；新项目询价；工程造价数据库材料价格数据库采购目标成本表主体施工单位招标1441、成立招标小组； 总 办确定招标方式；确定小组成员和职责；发通知；采购计划1、工程招标工作指引；2、招投标工作流程（预算）；成立招标领导小组（通知）；1452、发布公开招标或邀请投

40、标信息；公开招标须确定信息发布媒体；邀请招标须确定邀请单位名单；采购计划招标公告格式；投标邀请函格式公开招标为招标公告；邀请招标为投标邀请函；1463、编制招标文件；预算部编制工程量清单和标底；招标说明（工期、投标人资质、项目经理资格、标底、投标报价上限、投标担保金额、定标方法、履约担保金额、评标程序及评标方法、截标时间、开标时间、无效标和废标情形、合同通用及专用条款、合同文件格式、标准、规范和技术要求、图纸、投标文件格式、中标通知书、担保格式）；合同主要条款；施工图项目开发进度计划现场情况1、工程招标工作指引；2、采购工作流程（监理、施工）（采购）；3、招投标工作流程（预算）；4、相关法规：

41、A、招投标管理条例；B、深圳市建设工程施工招标文件；C、深圳市建设工程施工合同范本；D、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）招标文件及其会审单。1474、投标单位资格预审；发放施工图方便投标单位计算工程量；招标小组营业执照允许承接施工工作范围符合招标工程要求；资质等级达到或超过项目要求标准；财务状况通过开户银行的资信证明来体现；流动资金不少于预计合同价的百分比（例如5%）；分包计划主体工程不能分包；履约情况其他工程项目没有毁约被驱逐的历史；投标单位营业执照、税务登记证等资质文件；近期工程业绩表资格预审表；考察报告；1485、召开发标会议，发放招标书，收取资料费或押金；招标小组

42、会议组织：时间、地点、议程、参加人员；会议签到表；资料费收据；招标文件资料1、工程招标工作指引；2、采购工作流程（监理、施工）（采购）；3、招投标工作流程（预算）；会议纪要、标书发放记录、投标保函1496、组织现场踏勘、招标文件答疑；招标小组确定踏勘人员、时间；做好踏勘记录（录像）按招标文件约定现场踏勘记录、招标答疑1507、投 标招标小组接受投标文件；收回招标文件、图纸，退还资料押金；收取投标保证金或银行保函；相关记录1518、开 标招标小组组织召开开标会议；宣读报价和评标原则；会议组织评标原则1529、评标、定标招标小组技术标：主要是评审施工组织设计是否优化；经济标：主要是对报价的比较和报

43、价合理性分析；会议组织评标记录、中标通知15310、中标通知招标小组发中标通知，未中标单位退还投标保证金或银行保函；批示的中标通知中标通知及退还投标保证金记录15411、签订施工承包合同法人或法人代表除总包合同外，可能还包括：降水支护、桩基础、土方、铝合金工程、装修、智能化（安防、一卡通、电视、网络）、消防等各专业分包合同及室外园林、绿化、水景等。具体按标段划分执行。施工合同；招投标相关资料起草施工合同流程（预算）；合同签订流程（采购）；签订的施工合同；评审后投标报价书；审核修改后施工组织设计15512、进场准备；中标单位工 程 部1、 中标单位人员、材料、设备准备及检查；2、 施工现场施工面

44、、临时设施、坐标点等准备工作；签订后的施工合同；进场通知单分包单位进场流程（工程部）；人员设备按期进场15613、30万以上分包施工合同备案（政策要求）报 建与总包签合同后，备案手续办理；专业分包与总包签分包合同后备案手续办理；施工合同1、 工程合同备案流程（预算）； 2、 深建字2004120号关于建设工程施工分包合同实行备案的通知；备案记录环境施工图设计1572、甄选施工图设计单位；多轮概念、风格定位总平面设计图，确认方案设计，包括路网、景观轴线、场地标高，水景、泳池，园林种植方案，各景观子项等，考察设计单位是否可以满足公司所需的设计风格；设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要

45、设计师详情环境（室外工程）设计过程 中，环境专业与建筑、结构、设备、电气专业配合工作流程、设计变更过程中，牵头专业与相关专业配合工作流程环境专业（室外工程）施工图设计工作流程电气专业环境及室外工程施工图设计工作流程设备专业环境及室外工程施工图配合设计工作流程甄选报告PP稿、环境施工图设计单位甄选报批件1583、资料准备（设计任务书、合同）总平面图、方案册景观设计任务书环境施工图设计合同草案1594、签订设计合同；经批示同意环境施工图设计合同；委托设计书；正式签订生效的环境施工图设计合同1605、设计实施与跟进；环境专业及时将环境总平面方案图及各景观子项条件图提交各专业并交底；阶段性设计成果图检

46、查、评审会议记要1616、设计评审；开发、营销、策划建筑专业针对消防路与园林路及市政接口的关系，建筑竖向与环境高差变化的关系，综合管线与园林景观的关系，建筑总平面及架空层平面与环境景观设计的关系等评审；结构专业对种植土厚度对地下室顶板的荷载影响，各景观子项土建做法、造价、防水、设缝，设备及电气提出预留、预埋（如灯位、泵坑）配合等评审；设备专业对泳池及水景循环系统，软硬景的雨水收集及排水方案，绿化浇灌系统，景观特殊效果用水系统等评审；电气专业对庭园照明、路灯、特殊灯光效果、泳池及环境用电、背景音乐等提出评审意见；装修专业对环境设计风格、各装修设计部位与环境道路接口与高差做出评审；总图规划景观设计

47、阶段性设计成果图评审报告或评审会议纪要1626、设计定稿开发索引图确认、总平面图确认、定位图确认、绿化图确认、铺装图确认；景观土建施工图确认、景观给排水施工图确认、景观动力、照明施工图确认，给排水直饮水、煤气、雨水等管线调整设计确认、强弱电管线施工图调整设计并确认；1637、图纸交底；开发装修施工图设计164甄选设计单位；（包括：销售中心、会所、样板房、公共空间、大堂、电梯间、商业街等）装修设计概念确定（平面功能定位，概念风格定位），方案设计确认（各立面、墙面、地面、天花方案图确认，各主要空间效果图确认），设计单位是否可以满足风格要求，性价比比选设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主

48、要设计师详情样板房设计工作流程建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程装修设计过程中，装修专业与建筑、结构、设备、电气专业配合工作流程装修专业概念设计工作流程装修专业方案设计工作流程装修专业施工图设计工作流程电气专业装修施工图配合设计工作流程设备专业装修施工图配合设计工作流程甄选报告PP稿、环境施工图设计单位甄选报批件165资料准备；确定样板房栋号、楼层、户型；对样板房等进行初验，包括建筑外立面验收、平面使用功能验收、水、电、空调系统验收等并形成书面报告需进行二次装修的样板房选定报批件；建筑平面图装修设计任务书装修施工图设计合同草案166签订设计合同；经批示同意装修施工图设计合同委

49、托设计书正式签订生效的装修施工图设计合同167设计跟进、检查、优化1、材料、做法确认平面及家私设计确认，天花设计及做法确认，地面设计及做法确认，立面设计及做法确认，墙面设计及做法确认。配电线路、照明、特殊装饰灯等强弱电接口确认，通风口布置等设计确认，相关专业配套出图确认阶段性设计成果图检查、评审会议记要，经调整后的装修施工图1682、解决各专业接口问题装修专业向其他专业提交条件图并交底，建筑专业对建筑外立面及细部设计与装修设计的关系，建筑设计门窗与装修设计要求的关系，建筑设计室内地面、墙面与装修设计细部接口关系等提出评审意见；设备专业对公共空间中消火栓、各种水平、竖向给排水及通风管线、空调出风口等做出评审；电