博林天瑞踩盘报告

1、Code of this report | 1博林天瑞踩盘报告事业二部 武嫣之ShenZhen.07.2014Code of this report | 2一、项目基本情况一、项目基本情况Code of this report | 3第一部分第一部分 项目概括项目概括第二部分第二部分 整体技术指标整体技术指标第三部分第三部分 项目整体户型配比项目整体户型配比第四部分第四部分 项目整体容积率、产品线分析项目整体容积率、产品线分析第五部分第五部分 项目整体车位比分析项目整体车位比分析第六部分第六部分 项目整体可诉求卖点分析项目整体可诉求卖点分析第七部分第七部分 项目整体不利因素分析项目整体不利因素

2、分析第八部分第八部分 项目媒体表现分析项目媒体表现分析 Code of this report | 41.项目概况【博林天瑞】位居深圳硅谷城市高新产业增长极的核心区域，毗邻中国顶级学府，是拥有山、湖、林、海四维景观于一体的中央生态观邸。项目坐落于深圳关内唯一的城央生态绿肺，以150m高的挺拨身姿，傲立于沙河西路与留仙大道“十字黄金发展带”，360纵览1000万塘朗山原生山脉，4000万m“深圳生命之源”西丽湖，1000万大学城校区，130万高尔夫绿地，成就深圳城市主轴上纯净且唯一的国宾级终级居住区。项目集五星级酒店、高端公寓、顶级住宅、商业别墅于一体，融合绿色、科技、人文、品质四大理念，将37

3、万现代摩登都会建筑与360原生态环境完美融合，致力打造国际品质的标杆豪宅范本，开启深圳硅谷顶级人居新格局。 Code of this report | 52.项目整体技术指标开发商深圳博林集团有限公司 占地（）50080地址南山区深圳硅谷大学城建面（）366750 代理商深圳市中原地产、世联地产物业类别住宅物业管理深圳市中海物业管理公司 容积率4.80物管费4.5元/绿化率35%建筑类型塔楼、高层、超高层装修状况毛坯、部分精装修栋数8栋总户数1994所属商圈西丽车位数2298总层数48层交房时间预计2015年底均价37000元/开盘日期2014年7月26号 Code of this repor

4、t | 63.项目整体户型配比户型配比户型配比套数套数套数比套数比户型户型面积面积三房二厅二卫三房二厅二卫7986459014.3%84-894514.3%四房二厅三卫四房二厅三卫140144 9022528.6%145148 9028.5%1491554514.3%合计合计315100%100%项目主推户型为四房B/C户型，配以少量三房D、E与四房A户型。配比理由：项目周边有出众的景观，依托此景观，可将项目定位为中高端住宅，面对客户也多以寻求改善型住房的客户，再辅以首次购房客户。Code of this report | 74.项目整体容积率、产品线分析序号序号项目项目容积率容积率产品线产品

5、线1 1博林天瑞博林天瑞4.504.50住宅、高端公寓、酒店住宅、高端公寓、酒店2 2水木丹华水木丹华5.505.50住宅、商铺住宅、商铺3 3天悦天悦南湾南湾3,203,20住宅、商业住宅、商业4 4十五峯花园十五峯花园2.202.20住宅、豪华住宅住宅、豪华住宅5 5鼎盛鼎盛金域世家金域世家3.203.20住宅住宅6 6华晖华晖云门云门5.505.50住宅、商业住宅、商业对比周边项目，博林天瑞在建筑密度上面比上不足比下有余，处于中等水平，因此在舒适度上面要超过水木丹华与华晖云门，但不如其他项目；在产品线方面，博林天瑞虽没有设置商业部分，但设置了高端公寓与酒店，业态更为丰富多样，且酒店星级为

6、五星级，更好的提升了住宅业态的档次。Code of this report | 85、项目整体车位比分析本项目停车位共有2298个，车位比为1:1.15，与周边竞品项目相比，车位比无优势，车位数量远远小于天悦南湾以及十五峯花园，车位比也远远小于这两个项目。序号序号项目项目车位比车位比1 1博林天瑞博林天瑞1:1.151:1.152 2水木丹华水木丹华1:0.871:0.873 3天悦天悦南湾南湾1:1.591:1.594 4十五峯花园十五峯花园1:1.961:1.96鼎盛鼎盛金域世家金域世家1:0.921:0.925 5华晖华晖云门云门暂缺暂缺Code of this report | 96.

7、项目整体可诉求的卖点分析1.360山林湖海四维景观，塘朗山、西丽湖，大学城、深圳湾四维一体！2.南山智园、大学城、留仙洞总部基地三位一体，未来开发量超660万方！3.5号线、7号线、15号线三地铁汇聚！纵览留仙大道沙河西路黄金走廊！4.拥有全国首座水立方叠拼双泳池、地下四层全阳光车库、精装五大堂，车库特设汽车充电桩和专属单车位。为业主提供单车分类式停放服务，为高端品牌单车提供专属停车区。5.深圳首座铂尔曼五星酒店进驻！中海极致尊荣豪宅物管服务！6. 建筑布局一线排开，户型结构南北通透。Code of this report | 107.项目整体不利因素分析1.项目西侧分布有农民房、厂房、加油站

8、等，影响整个项目的外观以及客户感受。2.项目容积率较高，建筑密度大，舒适度受到影响。3.项目车位比较低，仅能满足一户一车的配置，只是为业主生活的基本需求。4.项目并不处于传统住宅优势片区，聚集效应不明显。5.周遍配套设施并不完善，无大型商业、银行、等生活配套，影响生活品质。Code of this report | 118.项目媒体表现博林天瑞媒体信息Code of this report | 12博林天瑞项目利用多种媒体：报纸、微博、网页新闻为项目造势，并取得了可喜的成绩，认筹与开盘的火爆状态证明了媒体起到的作用。Code of this report | 13二、项目及产品分析二、项目及产

9、品分析Code of this report | 14第一部分第一部分 项目整体布局与规划分析项目整体布局与规划分析第二部分第二部分 项目产品分析项目产品分析第三部分第三部分 项目户型分析项目户型分析第四部分第四部分 项目户型具象分析项目户型具象分析 第五部分第五部分 项目户型可诉性卖点分析项目户型可诉性卖点分析 Code of this report | 151.项目整体布局与规划分析铂尔曼酒店铂尔曼酒店 高级公寓高级公寓2 2栋栋3 3栋栋4 4栋栋5 5栋栋6 6栋栋7 7栋栋8 8栋栋项目规划一酒店，将有五星级酒店诺富特入驻；规划一栋高级公寓，满足酒店运营需求；规划了七栋住宅。住宅、公

10、寓及酒店呈扇状分布，扇面区域规划一幼儿园，以及3.6万平米园林，项目内景观与项目外塘朗山景观相互呼应，形成一体。Code of this report | 162.项目产品分析2栋3栋A户型：149155mB/C户型：二栋为140144m； 三栋为145148mD户型：8489mE户型：7986mCode of this report | 173.项目户型分析主力户型：三房、四房特征分析：1.每个户型均可以看到塘朗山景观，为生活带来绝佳感受；2.大尺度阳台，可设置室内花园，内可享受花园、陶冶情操，外可观塘朗山景观与项目内园林。3.厨房配置生活阳台，享受独立家务操作空间；4.主卧设计衣帽间，满足

11、主人生活需求；5.户型南北通透，绝佳的采光与通风。Code of this report | 184.项目户型具象分析卫生间卫生间餐厅餐厅次卧次卧次卧次卧卫生间卫生间客厅客厅卧室卧室阳台阳台主卧主卧厨房厨房建筑面积：149155m户型：四房二厅三卫户型优点：1.东南朝向，南北通透，通风、采光性能佳；2.有近17m大阳台，可看塘朗山景观；3.双套房设计，奢华、尊贵；4.客厅、走廊、餐厅位置设计合理，走廊不会占用客厅及餐厅空间。户型缺点：1.入户即设一个卧室，房间分布在走廊两侧，动静分区不明显；2.卫生间与厨房紧贴，观感不佳。A A户型户型Code of this report | 19阳台阳台厨

12、房厨房卫生间卫生间餐厅餐厅次卧次卧次卧次卧衣帽间衣帽间客厅客厅卫生间卫生间主卧主卧阳台阳台建筑面积：140148m户型：四房二厅二卫户型优点：1.入户之后，房间分布于客厅、餐厅的一侧，动静分区明显，卧室私密性得到了很好的体现；2.客厅超过50m，给予客户最舒适的体验；3.15m以上超大阳台，可观塘朗山美景；4.超大主卧空间，彰显主人房的尊贵。户型缺点：1.一次卧景观为楼下厂房，影响视野与景观；2.厨房紧邻卫生间。B/CB/C户型户型Code of this report | 20次卧次卧阳台阳台次卧次卧厨房厨房餐厅餐厅客厅客厅阳台阳台主卧主卧卫生间卫生间建筑面积：8489m户型：三房二厅二卫户

13、型优点：1.4,1m客厅，宽敞、舒适；2.主卧开间3.9m，靠江景观面，给生活舒适的享受；3.卧室朝客厅、餐厅一侧分布，动静分区明显；4.阳台尺度大，生活阳台满足厨房及生活需求，景观阳台可容纳更多景观。户型缺点：1.主卧门与次卧门正对，感受不佳；2.人行路径占用过多餐厅、客厅空间。D D户型户型Code of this report | 21主卧主卧主卧主卧卫生间卫生间卫生间卫生间厨房厨房阳台阳台次卧次卧餐厅餐厅客厅客厅建筑面积：7986m户型：三房二厅二卫户型优点：1.约3.9m客厅开间，独立餐厅设计，舒适、大气；2.三间卧室采光均佳，通风性强；3.阳台约10m，观景效果佳；4.主卧开间大，

14、舒适、尊贵。户型缺点：1.入户右侧有一卧室，与客厅、餐厅相连，动静分区不明显；2.一部分客厅、餐厅空间用作人行通道，造成空间浪费；3.两主卧门正对，感官不佳。E E户型户型Code of this report | 225.项目户型可诉性卖点分析户型卖点：户型卖点：1.所有户型均基本为南北朝向，南北通透，采光、通风效果佳；2.所有户型均有至少一面面向塘朗山，景观效果良好；3.所有户型均设计与同面积段户型相比更大的超大尺度景观阳台，与塘朗山景观相配合，营造绝佳观景体验；4.户型主卧设计衣帽间，与卫生间一道形成超大尺度主人房，彰显主卧尊贵与舒适；5.开放式餐厅，厨房到餐厅一步之隔；6.户型方正，空

15、间利用率高。户型不足：户型不足：1.A户型与E户型动静分区不明显，影响休息，影响卧室私密性；2.A户型与B/C户型入户卫生间与厨房相邻，影响生活舒适度；3.D户型与E户型卧室门正对，影响客户的感受；Code of this report | 23三、营销三、营销Code of this report | 24第一部分第一部分 营销节点分析营销节点分析第二部分第二部分 销售数据分析销售数据分析 Code of this report | 251.营销节点分析Code of this report | 262.销售数据分析【博林天瑞】洲际酒店开盘，座无虚席，劲销7成，均价3.5万元。小户型全部售出

16、，仅剩2/3栋大户型单位，强推大户型是持续销售期间的唯一任务。数据分析：数据分析：由左侧图表可以看出，小户型三房售出95%，目前深圳市场小户型推售较容易，另项目本身景观优势，因此这一销售率比较符合预期；四房推售较为困难，原因主要在价格较高，尤其是143m的户型。因此在日后持销期应通过启动转介等方式强推大户型。Code of this report | 27四、总结四、总结Code of this report | 28项目优势项目优势项目劣势项目劣势1.项目位于南山西丽片区，背靠塘朗山脉，紧邻西丽水库，风景秀丽，景观资源丰富，为项目提供天然生态保障与景观优势；2.项目内配套齐全，引入深圳首家伯

17、尔曼五星级酒店，并配有中国首个1200水立方泳池，1.2万的商业配套也将满足业主的日常需求，稀缺的开发商产权幼儿园将为业主提供保障；3.片区未来价值无限，项目东邻大学城与南山智园，西设留仙洞总基地，北有哈工大，片区号称深圳硅谷，未来价值空间无可估量。4.未来的交通枢纽:，本片区除已开通的5号线外，更有连通深圳CBD的7号线和规划中连通深圳湾的15号线，另外除现有的南北主干道沙河西路外，更有沙河东路和科苑大道未来将北延打通，接驳留仙大道；5.营销中心、看楼通道设置精致，沙盘精美。1.项目所处片区并不属于传统住宅优势区域，对项目推广有一定的负面影响；2. 项目西侧分布有农民房、厂房、加油站等，影响整个项目