日照利华步行街委托管理操作思路

1、多野 doit do it corporation mastermind pty ltd www.doitco.com 商 业 & 地 产 策 划 利华名品商业街 委托管理基本操作思路money thoughts“充分演绎企业管理与技术经济的关系，让良好的资本运营在利华名品商业街的委托管理实施中得以体现” -多野商业地产项目运作思想篇多野商业&地产策划勤奋的品质，良好的职业背景，成功的品牌塑造只是迟早的事diligent quality professional knowledge makes success工作前言prefix(central business distric

2、t)不管我们从事什么样的事业领域，我们都要抱着艰苦创业的态度从极小处去着眼工作，它既是一种良好的工作品质，也是我们成功事业不可缺少的思想束缚 -多野的工作品德l 说真的，我们可能不是最好的商业谋略者，我们只是通过多年的实战以及精深的研究经验，为民族商业的发展多做一些具体的有意义的事情。人生观各有不同，但对多野团队的创新、进取、严謹、务实却一致认同！多野的成功在与给我们的客户不断带来成功。l 保持项目成功的奥秘也许是将诚实与信念刻在心上，把困难和障碍写在沙上，让刻在心中的恒久不变，让写在沙上的随时间挥之即去。l 多野团队将致力于“勤勉”、“协作”、永远支持我们的客户今日的成功与明日的发展。n 多

3、野的操守基础、优秀的商业策划是商业工作团队与客户之间的一种交流，客户的需求将始终贯穿与多野的整个策划过程之中，但这并不是说策划案的易用性可以凌驾于其它因素之上，所有伟大的策划都是在艺术美、可靠性、安全性、易用性、成本和性能之间寻求平衡与和谐。chapter 1利华名品街总的思维路线友情提醒：以下委托操作实施方案仅仅是多野多公司对本项目的一个基本经营管理思路，其中很多重要定位最需要全面、科学、系统的进行市场调研数据证明后进行必要的调整才可操作的。这里多野多公司只是想通过本草案表明我们操作管理本项目的基本思路。诚然，操作本项目的手法有很多，最终采用什么手法，需要市场调研数据和贵方的支持。但是，多野

4、策划、操作、管理、培训等工作重点的基本步聚不会有大的变化。 该简案就是要说明这个项目应该怎么样来操作，做什么？怎么样做？（将其串起来想就会形成一个全面的经营管理思路）“让我们不紧不慢地分析利华名品街总的策划、委托操作思路，从大型商业地产到商铺出租、希望树利华企业新形象的主导思想以及资本运营的角度去构思利华名品街商业项目的资金回收、全面启动、永续经营，收益均衡，从零开始稳步向前”思路一：日照市现有商业基本情况思路二：日照利华名品街经营立意高度在哪里？思路三：利华名品街的最佳商业模式如何定位？思路四：如何操作、技术特点与经营优势在哪里？思路五：利华名品街的服务内涵及统一管理标准思路六：如何让这一事

5、业长期永续发展？思路七：利华名品街的企业文化与宣传炒作手法思路八：利华名品街的招商手法思路九：利华名品街的理念规划思路十： 利华名品街的工作跟进时间表思路十一：利华名品街商品尾房的销售思路思路十二：多野公司专业管理运营团队的优势附件：多野的基本合作思路说明chapter 2日照现有商业基本情况简略分析日照，因“日出初光先照”而得名，位于山东半岛南翼，东临黄海与日本、韩国隔海相望，西接沂蒙老区临沂，南与江苏省赣榆县接壤，北与青岛市、潍坊市毗邻，是一个新兴港城。现辖东港区、五莲县、莒县、岚山办事处和日照开发区（石臼）、山海天旅游度假区，总面积5368平方公里，总人口270万，其中城区人口25万人。

6、日照市由于特殊的地理位置关系和发达的公路交通，距青岛市近200公里，距除州也近200公里，周边基本无大的城市，因此地域和城市文化的差异使得消费层基本流向还是在日照市内，在当地消费的人群主要是来源于市区中、低收入的居民和市郊农村的农民。近年来由于日照发展速度极快，吸引来不少各地打工者，职工相对稳定，消费主要靠当地居民和产业工人、流动人口，商业消费品流通和消费能力基本稳定，市区商业形成多元化、聚集化结构的发展。1、商业市场格局状况 日照市商业整体基本分为三大块市场，一是原老城区以海曲路为主的老商业，其中以日照百货商业集团公司、利群百货占据日照大部分老城区市场，各商场分别把守主要商业要点，主导日照市

7、居民消费品的需求。二是以石臼区商圈为主的开发区新商业。三是特色店和临街商铺以时尚潮流和品牌拓展带动普通消费群和特殊消费群。2、大型商场的经营现状日照市百货大楼 略利群百货 略太阳城 略注：商业市场的调研是我们成功操作的前提，因时间关系，这部分在此略过。chapter 3利华名品街的立意高度一、 “步行街”的内涵“步行街”实际上是现代商业的一种文化发展表象。它体现的是一个城市现代化商业整体综合实力，是为了营造一种比超市、百货等其它商业模式更优更好购物、休闲、餐饮、娱乐一体的综合商业场所。步行街实际上强化的是一种经营方式与经营特色，它同时体现的是企业”整体实力”的经营理念二、 “步行街”的特色利华

8、名品街“步行街”的特色应这样来概括：充分利用其房地产资源，楼宇销售、场地租赁、引进为主、自营为辅、专业分工、优势互补，在这一过程中形成有自己特色的，营造出日照目前还没有或没有形成一定规模的市场空白点，并将这些空白点采用现代化的商业运营手法，全方位的表现出来。因此，利华名品街要充分利用其在日照市内目前位置上的绝对优势，利用自己的商业特色，打造自己的商业步行街品牌完全具备条件的。在这种思路下，利华名品街不需要做大量的投资，只需要在现有的基础上强化特色，重新调整思路、充实未到位的业态等，就可很快形成自己品牌市场来。其成功的关键在于调整目前现有业态，强化经营管理。同时借助各类有影响力的大型活动整合市场

9、，采用多种方式合作，联营、自营、品牌组合等完成步行街的策划运作。三、 “步行街”的背景实际上“步行街”是房地产行业在不稳定的投资贷款政策背景下的一种新型的房地产商业化运作模式，将充分体现大型房地产企业经营的整体实力，其收效将是十分积极可靠、稳妥的。四、 “步行街”的思维逻辑利华名品街“步行街”的整体经营思路应旗帜鲜明地体现与市场（消费者）的关系，经营目标，实现目标的科学方法及深刻的哲学理想即：事业领域、经营宗旨。市场定位、企业形象定位、经营范围、经营目标、经营哲学、价值取向、经营战略等。chapter 4利华名品街最佳商业经营模式定位根据多野公司对利华名品街的简单观查和对日照市目前商业的基本了

10、解，多野公司认为，目前利华名品街商业项目全面启动前，必须采用科学的商业操作手法对本项目的经营模式定位、商品定位、业户定位、布局定位、企业形象定位、宣传定位等等进行系统的、长久发展性的策划，否则，本项目就是启动起来，也会存在极大的风险。这样操作本项目才会为下一步的全面启动打下良好的基础。其实，这些道理我们深信贵公司的高层决策人员一定会明白。若决定这样做了，余下的就是唯一最重要，也是这个项目能否成功的关键就是谁来全面运营管理了。 注：本项目基本出发点是做成一个综合性步行街的商业体（也可以形成一个小型的shopping mall-购物、休闲、餐饮、娱乐等综合性的），因此，在本地商圈内没有大的综合性的

11、商业广场，本项目启动后可以填补市场的空白，也对本项目的招商工作带来促进。但这一切还是要听从市场的，必须从市场中求证。如果多野接手运营管理的话，就必须重新依据市场数据和目前的现状重新调整现有业态结构，充实未到位的业态和商品类，只有这样，才能全面启动好本项目。也才有下一步做什么，怎么做的前提。 建议：1、 依据现有业态结构，划分区位品牌街，将整体商业项目分几大专业市场，然后依据专业市场的特色特点进行全面招商启动。2、 目前全国商业地产能成功运作的只占总量的三分之一，商业地产要想在激烈竞争的市场中拼杀出来，就必须具备以下三个条件，此三个条件缺一不可。l 让经营者动心的优惠条件l 具备运营大型商业步行

12、街的专业运营管理公司l 足够的市场启动资金保证chapter 五如何操作、技术特点与经营优势操作执行程序一、 划分区位，统一对各区位进行业态和商品结构的定位二、 确定每一楼层的经营主题及经营思想三、 确定形成各区位的商户结构。四、 根据区域概念进行布局设计、人、物流规划的设计五、 对所布局每一片区进行位置评估或租金估价六、 对每一位置进行目标商户或加盟商定位七、 对每一位置进行主题包装八、 根据目标商户或加盟商表及利华名品街招商手册予以谈判洽谈。九、 跟进合同签订（经营面积、经营项目、入场日期及其它与我们公司协调待定的事项）十、 跟进入场装修图纸及设备、工具入场定位十一、 跟进商户或加盟商的装

13、修结果、上货日期十二、 对所有商户或加盟商的营业员进行统一培训十三、 预备待开发加盟商备忘录，以便进行商户或加盟商的重新选择十四、 策划开业十五、 成功日常运营利华名品街整体品牌形象的服务定位与统一的管理思想服务与管理范畴前提：我们与业主、经营户（商户）及加盟商的关系是一种长期合作、永续经营、互惠互利、共同发展的三向沟通的伙伴关系，具体服务与管理范畴为：s/nservice description1统一进行步行街的整体规划布局2统一步行街风险管制与有效运营3统一步行街形象包装与设计4统一步行街培训体系（经营户和管理人员的培训）5统一步行街企业文化与理念6统一步行街的ci识别形象7统一步行街宣传

14、定位与公关维护8统一步行街的营销策划与媒体广告发布实施9统一步行街招商与货源开发并代理经营10统一步行街的物流管理系统与管理系统配置11统一步行街的商品定位与价格形象定位12统一步行街的质量管理体系与统一的行为识别13统一步行街的服务规范与管理识别14统一步行街的市场秩序与良好的经营氛围15统一步行街的尾房销售方式与标识系统16统一步行街的防损体系及运营体系17统一步行街的企业价值观chapter 7利华名品街品牌形象的企业文化规划一、 利华名品街的成功与否取决于管理团队及他们所认同的价值观念二、 利华名品街的目标是成为大众商业流通领域的主导者三、 利华名品街的文化观念、价值观念均能让我们感到

15、自豪四、 利华名品街的文化内涵是我们对内对外沟通的必须具备的思想品质五、 利华名品街必须具备以下文化品质：三个基本价值观 八个基本运作原则物质文化 精神文化形象文化 人文概念六、 利华名品街成员的团队合作与服务七、 公司成员的诚实与忠诚八、 利华名品街必须遵守当地的政策与法律九、 利华名品街与业主、经营户、加盟商的关系与责任感十、 顾客关系十一、 目标凝聚与价值凝聚利华名品街品牌的经营优势与技术特点prefix：我们要经营成功就必须树立我们自己鲜明的个性特点，创造令人刮目相看的市场效果，建树专业的商业品牌s/ntypicals description listed as：1创造日照市内最大、最

16、全的功能化专业商业步行街广场2典型的一站式购物、休闲、娱乐、餐饮、置业广场3最佳绿色环保步行街4最佳、最全业态组合步行街5最佳商业文化品味步行街6最佳资产组合步行街7最规范管理专业步行街8最大商品流通集散步行街9最大规模品牌拓展专业步行街10最规范顾客停车场步行街11最佳形象包装步行街12最佳人、物流规划步行街13最佳品牌组合步行街14最佳风险管制步行街chapter 9 9利华名品街的管理特色我们的商业投资立项对管理必须提出极强的特色要求，概括为如下： 统一化 united managment 专业化 professional 现代化 modernization 电脑化 computeriz

17、e 效率化 efficency 规范化 standardize 标准化 standardization 法制化 legal system 简单化 simplification 智能化 intellectual 学习化 studies管理特色是品牌形成的前提！chapter 10利华名品街的全面理念规划理念经营：成功的关键s/n理念类别理念形成1业态理念标准化步行街2商品理念以高度的商品流转为优先3顾客理念顾客满意，始终如一，顾客永远是对的4店员理念我们的员工与众不同、喜爱自己的工作5投资理念仅作必要的投资，投资利润最大化6财务理念简单的管理，量入而出7服务理念我们始终坚持100-1=0的顾客服

18、务原则8领导艺术领导亦是公仆9销售理念利华名品街天天有心意，顾客天天有满意10文化理念价值观念，目标凝聚11工作品质一次作对，提升品质，日落原则12团队理念拼博。敬业，团结，创新13沟通体制有效沟通、“0”障碍值14环境理念舒适，典雅的最佳环保步行街15人格形象诚实的品格16经营理念将最好的商品以最低的价格形象，最佳的服务奉献给顾客，为社会创造财富，为员工创造机会chapter 11利华名品街企业形象与传播手法在竞争激励的市场督导下，利华名品街应以强有力的企业形象整体合力切入市场并迅速取得应有的商业地位，所以我们必须具有宏观构造企业形象的意识和动力以及运作能力一、 商品形象：质量，品质，规格，

19、花色，价格，包装二、 环境形象：整体管理水平，经济实力，精神面貌三、 职工形象：职业道德、专业训练，文化素质，装束仪表四、 文化特色：价值观念，行为表象，传播特色五、 领导形象：知识结构，经验，组织决策能力，管理意识企业形象是通过企业识别系统（cis）来加以传播的：mi：理念识别，行为识别（bi），视觉识别（vi）利华名品街经营管理者/业户的培训体系这里所说的培训体系是专业管理团队的培训体系，经营户培训体系依据最终定位和业户的定位而确定其培训内容。整体培训会因为不同部门，不同职务的训练课题是不一样的。s/n训练主题（topics）1从零开始，如何认识利华名品街2利华名品街的政策、文化、品质建设

20、3利华名品街的组织构成与工作程序4利华名品街的物流管理系统5利华名品街招商部的运作6利华名品街的市调分析系统7利华名品街的顾客关系8利华名品街的商品赔付与质量管制9利华名品街的安险，防损体系10利华名品街的识别系统与特点11利华名品街的服务规范12利华名品街的公共关系维护政策13利华名品街的促销主题拓展14人事行政执行程序15利华名品街的业绩评估办法具体部门计划由部门负责人细分利华名品街的整体营销策划一、 营销要领：主题促销，季节促销，活动方案，店庆方案二、 具体营销办法一月 二月三月四月五月六月步行街新年新气象春节团拜会春眠不觉晓，处处闻喜鸟优质良品报告会聪明买家、消费高手儿童欢聚利华名品街

21、店注：空格内是每一个部门具体的促销内容三、 工作组织元素：店内特别陈列，特别形象pop、海报、条幅、展台、媒体、快讯、单张等四、 各种展览会：五一商品展览会六月初举办第一届服装商品展销会十一举办第一届小商品展销会中秋商品展览会注：正式托管后提供更多更优的具备可操作性的策划实施方案，以上仅举例说明。 我们认为：众多的方案中，长期举办各种展会是最佳的市场炒作方式，只有这样可以将本项目炒火炒旺，最终达成贵公司的目标。利华名品街的广告发布实施方案阶段序阶段特点广告类型广告系统描述第一阶段前期筹备期（前30天左右）户外条幅，路边、立杆灯旗，招聘广告，室内pop张贴“稳健，强调精细运作，讲求内部建设”第二

22、阶段筹备期第31天至41天软广告硬广告“走近利华名品街”第三阶段筹备期第51天至61天软广告“商业航母，利华名品街之作”“利华名品街-你准备好了吗？”第四阶段筹备期第61天至71天软广告“又是红舞鞋你看，那就是利华名品街”第五阶段开业庆典方案mtv“庆典喜讯同贺活动安排”第六阶段开业前一天开业商品促销快讯通过报纸夹带发行注： 新闻媒体的炒作是本项目宣传手法的一个重点，很多项目都是用媒体炒火炒旺的，怎么样炒作，炒什么，这是要点。利华名品街招商加盟合同及手册一、 确定利华名品街与经营户、加盟者的健康合作伙伴关系二、 利华名品街的企业宗旨与公司简介三、 利华名品街的礼品赏金规定四、 合同样本：场地租

23、赁委托合同书、经营管理加盟合同、房屋买卖合同等等五、 利华名品街商品结构分布图六、 利华名品街的现场管理与管理约定七、 业户管理手册 八、 每一加盟商将收到并签收一份经营户管理手册chapter 16利华名品街的形象识别包装要素一、 广场内外vi不只是简单的视觉识别，它既有相对稳定的格式化特点，又具有随地方特点和主题变化而变化的个性，既具恒定性又有变数。二、 vi识别包装要案l 广场外部线条轮廓l logo标志识别与表现手法l 广场外围环境识别l 标价体系与价格表示法l 警告与敬告标志l 特别包装标识l 指示标志识别l 办公区标识系统l 文件，印刷品规定l 休闲区，户外展区识别开业庆典模拟企划

24、构成方案一、 开业庆典的意义与组织工作要素二、 庆典前整体步行街形象包装（以open为主字样）三、 街内形象包装：喜庆pop、异彩纷呈的标价体系、街内怡人背景音乐、店员周到服务、三米微笑、丰满的商品形象。四、 开业庆典硬广告计划（中英方对照）：主题明确、详实阐述与分析利华名品街的商业立意与系统优势，让利华名品街商业异军突起的个性特点表露无遗五、 开业庆典企划工作组织方案l 落实与组建庆典现场l 现场布置 l 现场必备品l 庆典时间安排表六、 庆典活动安排七、 促销商品组织工作l 实惠多多 天天低价l 喜乐多惊爆价 经营户礼品派送l 商品快讯 vip购物计划八、 现场效果图九、 团队工作要素利华

25、名品街商业项目工作开展计划表该项目计划三年内全面规范化管理，并在市场中占有绝对优势。第一年度：大量地重要工作是在第一年度内，在这一年中工作重点是全面启动并成功开业。依据这个思路，现将项目的全年计划作如下简要说明：l 总体工作项倒计时l 各部门根据总体工作布局时间表制订本部门的工作倒计时总体工作倒计时如下：（按2007年5月1日-中秋节整体开业倒计）时段s/n工作项目工作期限工作描述完成部门第一阶段：策划形成期1运作办公区规划，办公环境形成办公桌椅、电脑、电话等企划部2人力资源主要框架形成招商经理、营运经理、企划经理、市场推广经理人事劳资3步行街规划设计完成人流、物流、专业街、中转小仓等营运4对

26、步行街进行详细经营定位档口编号、丈量、经营分类、招商目标定位招商营运5各部门完成运作流程及制度等各部编制本部运作流程各部门7利华名品街训练开始重点培训、企业文化与招商策略培训中心8利华名品街开业前详细费用计划提报清单与落实跟进营运财务第二阶段：操作期1招商谈判开始、完成根据布局图与目标供应商清单招商部2卖场包装开始、完成标准识别系统企划营运3设备、工具定位根据布局与营运要求 营运4工程装修完成交场包括户外停车场及周边营运5各系统安装调试广播系统、空调系统、灯光工程、防盗系统营运企划 6形象推广人员组织、目标管理、实施 营运企划 第三阶段：展开期1加盟商入场装修按合同、按布局、按ci企划 营运2

27、业户营业员入场加盟商必须按标准招聘人员营运3业户营业员培训期依培训计划 营运4广场精细包装不同商品区域不同包装企划5开业前的各类软硬广告切入市场依广告时间表营运企划 6各设备、设施、系统的再检测建立技术操作手册营运7团队建设完成各管理层团队第四阶段：冲刺期1加盟商装修验收依装修标准营运2市场推广成果取得依目标管理市场3清洁、清理步行街依清洁计划营运4业户上货、布展依营运手册营运5促销特别陈列依促销表企划 6开业庆典方案形成与执行依开业庆典构成方案7试开业演练人员、系统运作、物流各部8完善工作弥补漏洞各部第五阶段：开业期隆重开业10月1日中秋节热烈详和园满业绩利华名品街第二年度 正常的日常运营管

28、理和市场营销管理、物业管理服务，商户经营指导培训服务等第三年度 强化市场占有，优化商品结构，优化商户结构，日常运营管理。 利华名品街尾房销售思路 据了解，目前该项目中还有约一百多套尾房没有销售出，我公司建议这部份尾房的销售放在该项目全面启动后再进行加价销售，充分利用项目成功启后的热劲和该房的绝对位置优势进行宣传销售，采用这种操作思路可将本项目的利益最大化，为集团公司创造更优的业绩。chapter 20多野公司专业管理运营团队的优势 多野公司是一家专业的商业运营管理和商业策划公司，十年来服务项目遍及全国各地。是全国策划公司中少有的具有实体的管理公司，我公司近年来的运营思路是一方面为社会提供商业管

29、理策划服务，一方面做商业实体，即承包开办自己商号的专业商场、专业市场、超市等等。因此，我公司具有其它策划公司所没有的实力和专业运营能力。 我公司拥有近一百七十多个商业及商业地产项目成功失败的宝贵经验和经历，是该项目成功运营的前车之鉴，这些经验和经历是用巨大的付出换来的，是无价之宝。虽然各地方因项目不同，或是有其它不同之处，但是，其中基本的运营管理手法和操作思路是一致的，这一点是无可厚非的。 目前，我公司已在日照成立了分公司，在目前运营的商业项目是站前文化广场的三号楼，该楼我方已将其定位为：香港福满堂居家为超级市场，五一前正式开业。chapter 21序后语l 我们团队追求的是一种崇高的具有极其

30、挑战性的事业 l 我们共同期待的是能够通过共同的努力，精良的协作达成集团的经营目标，实现集团的资产收益l 我们的诚实工作能够在某一程序上超越顾客的期望值l 我们的基本人格形象为：诚实，勤肯，拼搏，敬业，团结还有什么不能使我们成功呢？！附件：多野的基本合作方式说明多野的基本合作方式说明（贵公司可提出自己的合作方式，双方协商）首先，多野公司是一家能独立承担法律或民事责任的正规公司，贵公司的这个项目是基于我公司的查看和对项目盘活能力的充分准备基础之上的。将这个项目做成一个品牌，使集团公司的收益能得到一定的保证。但是，不可否认，项目在策划操作过程中肯定会有很多困难和风险，双方必须在合作前就能达成共识，一起控制操作风险和共同克服困难。这一点是双方合作的前提。多野友情提醒合作伙伴，本项目启动原则是先做本项目整体的前期市场调研工作