经济学学年论文new

1、住房消费信贷存在的问题及对策研究摘要近年来，我国个人住房信贷业务发展迅速，业务品种不断增加，己经成为我 国银行利润新的增长点，我国房地产市场进入了自改革开放以来发展的第三个高潮， 随着房地产市场的发展，个人住房信贷市场也逐渐形成并迅速发展。但与发达国家相 比，我国的住房信贷业务的发展还存在许多问题。本文分析了我国住房消费信贷市场 的发展现状，指出了我国个人住房信贷发展过程中存在的问题，并提出了相应的解决 对策。关键词住房消费信贷问题对策housing finance problems and countermeasuresabs trac t in rccc nt years，china&qu

2、ot; s rapid dcvelopmen t of in dividual housi ng credit busincss，the business growing species has become china/ s banking profits of a new growth point, china's real estate market has entered a development since the reform and opening up the third peak， with the development of the real estate ma

3、rket , individual housing credit market is gradual 1 y formed and developed rapidly. but compared with developed countries, tn china" s housing credit bus in ess developme nt , t here are still many problems. this paper analyzes the consumer credit market in china the development of the housing

4、 si tuati on, pointing out that chin a s in di victual housi ng credit problems in the development process and put forward corresponding countermeasures.keywords housing consumption credit problem countermeasures目录一、我国住房消费信贷市场的发展现状4二、住房消费信贷市场存在的主要问题4（一）高房价与低收入的矛盾4（-）办理住房消费信贷手续繁杂5（三）个人信用制度尚不健全5（四）政府对

5、房地产个人信贷政策变动频繁及相关税收过重6三、住房消费信贷市场问题解决对策6（一）适度降低房产价格6（二）加快商业银行内部改革7（三）建立健全发达规范的住房信贷制度7（四）改革房产税税制8结论8致谢10参考文献11一、我国住房消费信贷市场的发展现状随着按揭制度的发展，房贷余额逐年攀升，截止到2007年底，达到418万亿 元，占银行全部信贷的比例也逐步扩大。至2007年上半年，房贷余额占金融机构 全部信贷余额的17.113% ,房贷已经成为银行信贷的重中之重，倘若此行业出现起 伏，势必影响我国金融业的稳定。另一方面我国的住房消费者，偿债能力比较高，据 统计截止至2005年，我国10大城市居民债务

6、率和月供收入比例都低于50%。此外, 中国现在的城市化标准大约为37%,按照正常发展计算，如果中国5年后城市化水平 能达到45%的话，会产牛约2万亿人民币的个人住房信贷市场。现在中国个人住房面 积还很低，如果今后10年能从人均20平方米提高到30平方米的话，估计还有2万 多亿的住房信贷市场，两者相加市场规模超过4万亿人民币。近几年来我国居民消 费观念也有了较大的变化，但倾向于储蓄的仍为主流，有着极高的储蓄率，可以确保 首付的支付。即使如此也不能对房贷危机掉以轻心，从美国的次债危机中，我们可 以发现，房贷市场极易引发系统性风险。因此、加强住宅领域银行与企业间合作是推 进住宅产业现代化的有力保证，

7、其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济 增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国住房消费信贷市场的实证调查分析 后，发现其运作过程中仍然存在着一些问题有待研究解决。二、住房消费信贷市场存在的主要问题(一) 高房价与低收入的矛盾高房价与低收入的矛盾，成为制约我国住房消费信贷发展的主要因素。对比国外 住房抵押贷款的经验，合理的房价收入比例应在3- 6倍之间，否则就会因为居民的 承受力不足而导致住房信贷风险加大，而我国的这一比例高达10倍以上，即使按“安 居工程”房价计算也大致为12倍，一些大城市甚至超过15倍。过高的房价使得消 费者倍感贷款购房的压力太大，对于贷款购房也只能望而却步，这无

8、疑制约了个人住 房信贷市场的发展。(-)办理住房消费信贷手续繁杂个人住房消费信贷涉及的部门多、环节多、手续多、收费高，使得人们对此望而 生畏。目前办理一-笔住房贷款，首先需要借款人提出中请，并提供一些基本资料，信 贷部门收到如上资料后，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息的能力进行调查， 确定贷与不贷、贷款的金额和期限，然后审贷部门进行审查，审查后，提出贷款额度 和期限，与借款人、开发商签订个人购房借款合同，直接报有权审批人审批。签 订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。在借款人办妥房屋保险、 公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。这样，消费者需要往返银行少则两三次, 多则七八

9、次，费时大约二三周，周期长、手续繁，这样也影响了个人住房消费信贷业务 的开展。（三）个人信用制度尚不健全目前，我国尚未建立一个科学、完备、统一的对消费者个人信用进行评估和调查 的体系，对个人资产进行客观、公正的评价，加上城乡居民收入并未完全货币化，以 及借款人的未来收入的不确定性，使得银行难以对借款人的资信状况作出准确的评 估。一般来说，银行方面只是了解贷款中请人的一些普通资料，如在什么地方工作、 从事什么职业、性别、年龄等，对于申请人的实际收入、信用状况就不那么容易了解 to按照国外消费信贷通行的规则，为了保证家庭住房贷款的偿述能力，住房支出与 收入比率一般控制在28% - 33%之间。由于

10、我国居民收入中包含着许多非货币化收入 和“灰色收入”，并且普遍存在国营企事业单位开出的收入证明往往偏低，私营企业 开出的收入证明偏高，银行无法确切计算和查证贷款申请人的实际收入水平。由于没 有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查及个人破产制度，银行 也无法调查确定申请人目前是否负债，过去是否有不良信用记录，个人信用难以准确 把握。此外，随着市场经济改革的深入，出现宏观经济波动、企业兴衰变化是正常现象, 借款人在还贷期间可能出现收入减少或下岗失业等情况，也会导致贷款本息不能如期 偿还。对于贷款申请人的信用调查的种种不确定性因素以及借款人未来收入的不确定 性，迫使银行在发放住房消费

11、贷款时不得不谨慎行事，个人住房贷款无论是事前的抵 押物和借款人的资信评估审核，还是事后贷款的建档、监测、债务催缴和不良贷款的 处置，都会加人银行的经营管理成本，这些对于个人住房贷款的发展来说是一个很强 的制约因素，无形中影响了个人住房贷款市场的发展步伐。（四）政府对房地产个人信贷政策变动频繁及相关税收过重由于我国政策对各行各业，尤其是对房地产的影响特别大。为了保证经济的稳步 发展，国家害怕房地产的过热或过慢发展造成对整体国民经济的不利影响，因而通过 各种政策、办法、法规来影响房地产市场和个人信贷的发展。同时，财政部与央行也 通过随行就市的调节银行基准利率来影响房地产个人信贷的利率。这些现象最明

12、显的 莫过于近两年来，国家对土地使用的控制以及国家七部委为稳定房价联合出台的房产 新政。政策的变动使消费者对房地产市场的走势捉摸不清，因而在买房和贷款购房时 更加谨慎，也间接影响了个人信贷市场的发展壮大。并口，房地产市场税费过重，目 前涉及房地产业的大小税种有十几个，有些是针对土地占用或使用征收的。这些税的 设置带有强烈的因事设税、因项目设税色彩。至于房地产业面对的费就更多了。据粗 略估计，目前房地产业涉及的政府收费不下40种。这些收费出自方方面面，包括很 多带有行政职能的事业机构，房地产开发活动的任何一个环节都要面临多种收费，人 们很难划清收费的具体针对性。如此众多的房地产业税费，不仅使纳税

13、人产生了强烈 的逆反心理，以致避税逃费时有发牛，而且从政府角度看，也加大了税费制度建设成 木和税费征管成木。同时，也严重制约了广大消费者的购买能力。随着我国住房体制 改革的不断深入，住房的商品化和进入流通市场己成为一个不可逆转的趋势。然而, 在许多城市中，收费种类多而杂，费用高而乱，成为影响房地产市场健康发展的一个主 要因素。三、住房消费信贷市场问题解决对策（-）适度降低房产价格房地产商不应该一味的追求眼前的巨额利润，而应该放眼未來，以消费者能承受 的价格提供住宅。鉴于我国房价收入比过高、居民无法承担，政府有必要采取有效手 段控制房产价格。而开发商也应该开发各种高屮低档商品房,尤其是经济型住房

14、。房 地产降价有两种方式，一是刚才提到的同样品质的楼盘价格下跌，另一种是同样价格 的楼盘质量更高。这是提高消费者与购房者福利的办法。经济学界在衡量劳动生产率 时，一条很重要的标准就是同样价格的产品性能与质量提高了多少，只要能够做到性 价比提升，就相当于产品隐性降价。所以，切实满足购房居民的需要，才能推进住房 消费信贷市场的进步。（二）加快商业银行内部改革由于信贷的手续繁杂，内容烦琐,办事部门的效率低下，导致我国金融市场效率不 高，给消费者带来了很大不便。加快银行内部改革，提高效率，精简流程,方便消费者开 展个人业务是非常必要的。可通过开通专用网络，实现个人房贷“一点通” o房贷涉 及三个环节：

15、房产交易、房产抵押、银行贷款，这三个环节涉及多个方面：产权人、 房产交易中心、房产商、银行、国土房产规划局、公证处、保险公司。如果能由一个 部门牵头设计开通专用网络，使各个环节链接起来，实现房贷“一点通”，即无论是 购房手续、交易鉴证、贷款申请、房产抵押、还是申请房产证、房产投保都可通过专 用网络进行中办，这样就可提高房贷手续的效率，方便了房贷的申请人。或者，通过 降低购买按揭房屋的保险费来减轻购房者的压力。按揭买房保险，是银行规避风险的 通常做法，无可厚非，但大多数按揭申请人的收入并不高，他们应该比银行更珍惜财 产的安全，是否可由银行界与各保险公司协商，降低保费，减轻按揭户的负担，提高 城市

16、居民购房申请按揭的欲望。还应进一步扩大住房消费信贷服务品种，扩展服务领 域，优化服务环境。针对消费者的不同要求，开辟房改房贷款、使用权房贷款、房屋 互换贷款、私房二手房买卖贷款，尽快形成品种齐全，层次分明的住房消费信贷的格 局，充分发挥其主观能动性，扩大住房消费信贷的规模。此外，在具体的服务层次、 服务方式、服务态度上，银行内部也要有一个实际的大的改进，使消费者真正感到方 便、快捷、满意。（三）建立健全发达规范的住房信贷制度历史经验表明，一国在进入“住”与“行”消费升级阶段时，居民的消费模 式也随之发生变化，逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费，即进入消 费信用化时代。目前，我国正在

17、从住房消费福利分配制向住房消费货币分配制度的转 化，而消费货币化则是消费信用化的基础。所以，建立健全发达而规范的住房信贷制 度迫在眉睫。首先政府应抓紧包括住房消费信贷在内的有关立法工作，特别是在着手 建立区域性的个人信用体系的基础上，尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人 信用的统一征信标准与征信办法。其次要进一步完善住房消费信贷商业保险制度，制 定政府的保险和保证、保障措施，建立必要的住房消费信贷资金供给机制。最后就是 结合我国目前资本市场发育的现状，培育一些能够融通长期资金的市场主体，吸引和 集中资本市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险金，养老保险资金等 长期资金，为住房消费信

18、贷提供更为广泛的资金来源。（四）改革房产税税制鉴于我国房地产价格偏高的现实情况和有必要利用税收政策刺激房地产业不断 发展以缓解房产供求矛盾并有效促进经济增长的客观要求，房产税税负不宜确定在高 限，为此，我国似应采用低税率、宽税基的思路确保房产税收入的正常增长。房产税 税率可分类设计，对经营性房产，可采行1%-3%的浮动税率，具体选择值的确定由省 级政府进行。对个人房产，可区分两种情况，一般商品房可采行0. 1%-1%的税率。具 体税率选择由省级政府定。由公房转为私房的房产，可采取定额税收，具体数值由省 级政府根据财政供给人员工资水平和本地房产价值情况白行确定，中央政府可提出一 个全国平均价格供

19、省级政府参考。其次，鉴于各地房地产价格和房地产交易规模以及 市场发育水平差异非常大，同吋各地财政收支状况高度不平衡，房产税的具体税收政 策可由各省级政府自行确定。这其中包括税率选择、房产评估周期、区域内优惠政策 确定等。鉴于房产税属地方税，该税可由地税局征管，而且省级政府不得参予下级政 府房产税收入分配。改革房产税税制还涉及到多方外部制度环境优化。首先，改革房产税税制应相应 理顺土地的收费和课税。目前我国房地产价格相对中、低收入阶层的人来讲，处于畸 高状态。这在大、中城市表现很突出。房产价格畸高人为抬高了房产税税基，难免造 成房产税负担不合理。为此，有必要在土地买卖方面严厉打击腐败和哄抬物价行为， 各级政府应清理土地流转方面的不合理收费，并降低土地交易方面的一些税种的税 率。其次，降低房产流转税种的税率。目前我国房产流转方面的税种税率比较高，而 且层层征、不规范。比如契税，特别是大中城市的房产交易环节上的契税税率明显偏 高。目前有必要通过降低房产交易方面的税费来为房产税创造运转空间。再其次，完 善房产产权管理制度，有关部门应组织力量对房产产权进行普查并重新核准、登记。结论我国房地产正面临着高速发展的辉煌阶段，这种趋势将持续很长一段时间，完善 我国房地产相关产业和市场，特别是培育好