酒店投资估算报告

1、v1.0可编辑可修改1.项目投资评估项目投资评估说明项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总 投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的 净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。对酒店开发过程的模拟为：第 1年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着一定的差距。酒店的总投资额，经营期

2、间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品 牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。假设本项目在未来使用年限内， 每年可获得稳定的年净收益， 运用收益还原法 测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。酒店基本主体构成郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下:序号指标数量单位1面积平方米2层数3客房数380间11v1.0可编辑可修改投资成本估算1.3.1测算依据总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成：（预计200万投资成本明细）序号内容金额1.房租成本房间面积mi房间数量间目

3、前租金2.设施设备门窗工程改造广告费用门锁系统酒店管理系统办公设备卫浴改造空调维护水电能耗费用布草洗涤物业管理电视电话3.内装修内装修工程（含家具、饰品）22v1.0可编辑可修改汇总成本明细如下:序号项目总价（万兀）1房屋租金2转让费3基础设施改造费4内部装修5管理费用（人力成本）33v1.0可编辑可修改经营测算1.4.1测算依据酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率为75%每年以5%畐度递增，平均房价以每年 10-20元的递增。酒店经营期前三年 的各项经

4、营状况预测如下：年限项目预测数据月营业额（万兀）第一年客房数50出租率75%平均房价120月平均营业额（）第二年客房数60出租率80%平均房价130月平均营业额（）第三年客房数75出租率85%平均房价140月平均营业额（）年限项目预测数据盈利能力第一年人力成本2万/月物业成本7万/月经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）万/月利润（3万/ 月）第二年人力成本万/月物业成本万/月经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）万/月禾U润（万/月）45v1.0可编辑可修改第三年人力成本5万/月物业成本万/月经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）万/月禾U润（万/月）经营成本数据如下:55v1.0可编辑可修改1.4.2经营收

5、入200万的18%其中，第%以后，预计3年回预测酒店经营期的第一年经营收入利润为 36万元占投资总额 二年利润收入万元，占回收投资总额 36%第三年利润收入万元，占 收所有酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范围内！66v1.0可编辑可修改1.4.4第三年转让价格预测利用收益法对本酒店 3年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量 贴现，预计届时连同营业执照及 80间房间数量的市场价值为 400万左右。项目财务评价1.5.1静态盈利能力项目总投资额为200万元。项目利润总额400万元，税后利润380万元。项目内部收益率为%项目投资利润率达到190%全部投资回收期为：13年（含建

6、设期两年）。即单纯通过酒店经营的收益，经 营13年可回收总投资成本。各项静态财务指标计算结果如下表所示：序号指标名称单位数量1项目总投资万元390402营业收入万元1320073营业税金及附加万元35904利润总额万元893775所得税万元223446税后利润万元670337内部收益率%8投资利润率%172%77v1.0可编辑可修改88全役资净规金涼70000芒胡事芒品於辭4济1.5.2动态盈利能力根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表,并依此计算本项目各项动态经济指标。全部投资财务净现值为 119920万元大于0,项目可行。全部投资内部收益率为 %大于内部收

7、益率 8%全投瓷净现金流120000IaooOo «0000 60000 佃Do 20000全投资净现金流累计净现金流第1、2期-4066-4066第3期1708-2357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031817第8期7402556第9期10533609第10期5174125第11期9585083第12期9276010v1.0可编辑可修改第13期113910119920合计11992099v1.0可编辑可修改2.项目价值预估项目价值预估酒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且13年后实现租转售，故分别把经营期间内各年

8、所发生的收益金流量都折现到投资方案开始 实施时的现值之和，进行现值评估。单位：万元Rate第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期Value1Value2Value3VaIUe4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%3741399042504523480951085421574960926451注：第1、2年为建设期，收益净现金 =0,第3年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全 部投资财务现金流量表”，第13年项目出售。公式：V/-1VaItL&S1十厂口鹿y1010经过估算，本项目在目前时间点的市值V= 32，万元

9、v1.0可编辑可修改3附件酒店13年经营情况测算表指标第1、2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年客房出租率建设期65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%平均房价（元/天/间）650663676690704718732747762777792餐饮上座率65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%人均消费100102104106108110113115117120122会议经营面积30003000300030003000300030003000300030003000会议租金30313233343536373

10、83940一、年经营收入（万兀）985310234106301104111469119131237512855133541387214410客房营业收入58606097634365996866714374327732804583708708餐饮营业收入23732468256826722780289230093130325733893525会议收入162016691719177018231878193419922052211421771112v1.0可编辑可修改二、年经营成本（万兀）55625673578659026020614062636389651666476780营业成本973992101

11、210321053107410951117114011621186营业费用23232369241724652514256526162668272127762831管理费用22662311235824052453250225522603265527082762三、经营税费（万兀）239255270287304322341361382403426四、经营利润（万兀）40524306457348535145545157716106645668227205经营利润率41%42%43%44%45%46%47%47%48%49%50%1212v1.0可编辑可修改项目总投资估算表占地面积：容积率：项目总建面

12、：内容标准合计（万元）计量（m2）单价（元m2）1. 土地费用60012796土地及相关税费60015002.建筑安装费243676100土建主体工程39951000土方回填及地基处理工程799200地下泳池及地基处理工程32080门窗工程1318330外墙饰面工程1598400天然气工程16040电缆工程399100智能化工程30075水电消防工程899225中央空调1598400热水工程及锅炉房499125厨房设备451113电梯300751314v1.0可编辑可修改电视电话工程26065路灯工程8822自来水工程20050内装修工程1118528003.前期费用1957490前期规费32

13、080市政雨污水工程639160设计/勘探等费用9992504.基础设施费1478370道路下水道16040绿化工程719180水景及室外景观5991505.公共配套费1222306变电所12223066.管理费用3283823工程管理费用24060开业前物资采购2029508开办费811203开业周转流动资金2045112.不可预见费731183合计：390401414v1.0可编辑可修改经济评价指标汇总表序号指标名称单位数量1项目总投资万元390402资金筹措29040资本金万元100003营业收入万元1320074营业税金及附加万元73666利润总额万元856017所得税万元214008

14、税后利润万元642019全投资内部收益率%10投资利润率%164%1515v1.0可编辑可修改全部投资财务现金流量表序号项目合计第期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期1现金流入290881390409853102341063011041114691191312375128551335413872134245销售收入119835119835借款金额2904029040经营收入132007985310234106301104111469119131237512855133541387214410自有资金投入10000100002现金流出170961431058144827799121044610566111741132312339123961294420335开发建设投资3904039040借款利息206864066203320332033192817881648147312981053808528运营费用6767755625673578659026020614062636389651666476780经营税金及附加736655057159361664066569