某地产公司“天鹅湖1号”开盘工作沟通会

1、“天鹅湖天鹅湖1 1号号”开盘工作沟通会开盘工作沟通会谨 呈：合肥天同地产有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A-592-GW-080703-001 12/11/2021本报告是严格保密的。“天鹅湖天鹅湖1 1号号”沟通会主要内容沟通会主要内容工程进度确认工程进度确认近期市场分析近期市场分析项目营销思路项目营销思路2本报告是严格保密的。项目工程进度确认：售楼处开放至项目初步确项目工程进度确认：售楼处开放至项目初步确定开盘时间定开盘时间1

2、1个半月，储客时间短个半月，储客时间短项目工程节点项目工程节点6.156.157.157.158.158.159.159.1510.1510.151212月底月底8 8月月1515日售楼处开放日售楼处开放8 8月月2020日预售证开始办理日预售证开始办理9 9月月2020日预售证办理成功日预售证办理成功1212月底项目样板房开放月底项目样板房开放地上主体三层地上主体三层项目筹备期项目筹备期3本报告是严格保密的。“天鹅湖天鹅湖1 1号号”沟通会主要内容沟通会主要内容工程进度确认工程进度确认近期市场分析近期市场分析项目营销思路项目营销思路4本报告是严格保密的。全市住宅市场全市住宅市场0808年步入

3、供过于求，年步入供过于求，0909年年2 2月开月开始市场回暖迹象明显（供需量的变化）始市场回暖迹象明显（供需量的变化）全市住宅供需分析全市住宅供需分析5本报告是严格保密的。全市住宅成交均价经历了全市住宅成交均价经历了0808年的下降期后，年的下降期后，0909年进入稳中有升的发展态势年进入稳中有升的发展态势全市住宅价格分析全市住宅价格分析20092009年开始市场回暖迹象明显，直道年开始市场回暖迹象明显，直道20092009年年5 5月，全市住宅成交均价达到了月，全市住宅成交均价达到了42384238元元/ /平方米平方米20082008年市场供过于求的年市场供过于求的“淡市淡市”下，价格自

4、下，价格自9 9月后一直呈下降趋势，全市一片月后一直呈下降趋势，全市一片“降价风波降价风波”6本报告是严格保密的。区域住宅市场区域住宅市场0808年表现为明显的供过于求，年表现为明显的供过于求，0909年整体市场表现良好，总体供需平衡年整体市场表现良好，总体供需平衡数据来源：世联数据库区域供需分析区域供需分析区域住宅市场区域住宅市场08年供应量为年供应量为61.6万，成交量万，成交量24万，供需比达到了万，供需比达到了2.08，表现为严重的供过于求，表现为严重的供过于求09年前五个月数据显示，政务区整体走势良好，表现为供不应求，总体供需比为年前五个月数据显示，政务区整体走势良好，表现为供不应求

5、，总体供需比为0.97本报告是严格保密的。区域住宅市场均价同步于全市，区域住宅市场均价同步于全市，0808年后半年年后半年价格下降明显，自价格下降明显，自0909年开始价格有所提升年开始价格有所提升区域量价分析区域量价分析区域住宅成交价格在区域住宅成交价格在20092009年年4 4月份创造了区域最低成交均价月份创造了区域最低成交均价36633663元元/ /，同时成交量升至全市第二，同时成交量升至全市第二8本报告是严格保密的。区域内近期开盘项目分析：开发商在合肥本地区域内近期开盘项目分析：开发商在合肥本地首次开发，可比性较大首次开发，可比性较大发能发能太阳海岸太阳海岸20082008年年9

6、9月月1616日开盘日开盘陶然居陶然居20092009年年5 5月月2929日开盘日开盘融科融科九重锦九重锦20082008年年1111月开盘月开盘区域典型项目分析区域典型项目分析9本报告是严格保密的。主打主打“低价低价”路线项目：取得预售路线项目：取得预售15781578套，套，已售已售905905套，均价套，均价39523952元元/ /发能发能太阳海岸太阳海岸10本报告是严格保密的。推广节奏：储客期长，一期售楼处开放至开盘推广节奏：储客期长，一期售楼处开放至开盘历时历时5 5个半月，目前个半月，目前“低价低价” ” 变为核心竞争力变为核心竞争力08.3.2108.3.21售楼处开放售楼处

7、开放6.286.28看房车启用看房车启用7.317.31公开认筹（报道到场公开认筹（报道到场300300人，共人，共208208套，认套，认筹筹100100个）个）9.069.06项目开盘项目开盘（当天（当天9.89.8折）折）9.169.16加推加推6868套套9.269.26借国庆节，继续加推至借国庆节，继续加推至7575套套10.1610.16开始全面促销开始全面促销12.412.4价格一步到位价格一步到位09.2.2009.2.20首付首付1 1万元万元3.213.21看房团活动看房团活动4.54.5楼王认筹楼王认筹现场样板房开现场样板房开放，推出放，推出43804380元元/ /平平

8、, ,带带10001000元装修元装修5.15.1l售楼处开放至认筹：售楼处开放至认筹：4 4个月零个月零1010天天l认筹至开盘：认筹至开盘：1 1个月零个月零6 6天天l后续主要以促销为主后续主要以促销为主l低价成为本项目的主要卖点低价成为本项目的主要卖点发能发能太阳海岸太阳海岸11本报告是严格保密的。产品分析：畅销产品分析：畅销76-8976-89平平 “ “2+1”2+1”房，房，52-6352-63平的大一房相对滞销，反映三口之家需求较大平的大一房相对滞销，反映三口之家需求较大发能发能太阳海岸太阳海岸7272平平小小两两房房相相对对滞滞销销5252、6262平平一房一房相对相对滞销滞

9、销l7272平两房户型滞销，主平两房户型滞销，主要是空间过小，反映出客要是空间过小，反映出客户对功能空间的大小有一户对功能空间的大小有一定需求；定需求；7272平平小小两两房房相相对对滞滞销销l0101单元单元7272平的两房与平的两房与0101单元单元6363平的一房都相对滞销，面积控制不好；平的一房都相对滞销，面积控制不好；l0303、0404单元单元8989平的平的“2+1”2+1”房较畅销；房较畅销；l0505单元单元4343平的一房较畅销，总价低明显；平的一房较畅销，总价低明显；l5252、6262、6363平的一房设计相对不合理，走量慢平的一房设计相对不合理，走量慢12本报告是严格

10、保密的。户型对比：对手同功能总价优势明显户型对比：对手同功能总价优势明显l8989平两房两厅，赠送入户花园平两房两厅，赠送入户花园l入户花园面积入户花园面积8.758.75平，赠送一半平，赠送一半l可实现可实现2+12+1，小书房或多功能房，小书房或多功能房l本项目本项目8787平，入户花园赠送面积平，入户花园赠送面积1010平，赠送面积更大，功能空间少，平，赠送面积更大，功能空间少，居住舒适性更好居住舒适性更好l9595平三房两厅，赠送入户花园平三房两厅，赠送入户花园l入户花园面积入户花园面积10.6410.64平，赠送一半平，赠送一半l可实现可实现3+13+1，小书房或多功能房，小书房或多

11、功能房l卧室均有凸窗赠送，景观面好卧室均有凸窗赠送，景观面好l本项目本项目101101平，总价高于对手平，总价高于对手l入户花园赠送面积入户花园赠送面积1010平，赠送面积平，赠送面积更大，功能空间相当，居住舒适性更大，功能空间相当，居住舒适性更好更好l7676平平2+12+1房，总价低房，总价低l赠送面积赠送面积1111平，可改多平，可改多功能房功能房l户型不方正，使用不便户型不方正，使用不便l本项目本项目8686平，入户花园平，入户花园赠送面积赠送面积8 8平，总价高平，总价高l户型方正，更加舒适户型方正，更加舒适发能发能太阳海岸太阳海岸13本报告是严格保密的。主打户型，价格调整后借助活动

12、效果好，取得主打户型，价格调整后借助活动效果好，取得预售预售359359套，已售套，已售226226套，均价套，均价44504450元元/ /融科融科九重锦九重锦14本报告是严格保密的。推广节奏：储客期接近推广节奏：储客期接近4 4个半月，高价及竞争导致开盘个半月，高价及竞争导致开盘效果差，市场转暖后通过周末活动旺场重新成功启动效果差，市场转暖后通过周末活动旺场重新成功启动08.6.1808.6.18项目启动临时项目启动临时售楼处开放售楼处开放10.1910.19天鹅湖大酒店产品推介会天鹅湖大酒店产品推介会11.0111.01现场接待中心、现场接待中心、样板房开放样板房开放11.0811.08

13、项目一期开盘项目一期开盘09.1.1009.1.10新年答谢会新年答谢会3.083.08感恩女人节感恩女人节3.193.19联想家优惠联想家优惠3.213.21看房团活动看房团活动4.144.145.215.21台地样板台地样板房开放房开放5.275.27融科融科九重锦九重锦l临时售楼处开放至开盘：临时售楼处开放至开盘：4 4个月零个月零1010天，开盘销售天，开盘销售4040套左右套左右l淡市下滞销严重淡市下滞销严重l市场回暖后周末活动促销效果好市场回暖后周末活动促销效果好老总下午茶老总下午茶3.153.15电脑新品发布会电脑新品发布会台地样板房台地样板房体验活动体验活动“从从0909年年1

14、 1月开始到月开始到3 3月月4 4日日只卖了只卖了1717套。进场后通过策套。进场后通过策略调整、周末活动等，一个略调整、周末活动等，一个月卖了月卖了6969套，借市场回暖的套，借市场回暖的机会，目前一期已卖的差不机会，目前一期已卖的差不多了多了”。九重锦策划经理九重锦策划经理15本报告是严格保密的。产品分析：畅销户型产品分析：畅销户型82-9882-98平经济型两、三房，平经济型两、三房，133-142133-142平大户型相对滞销平大户型相对滞销融科融科九重锦九重锦1#1#楼销控图：楼销控图：142142户型滞销户型滞销4#4#楼销控图：楼销控图：133133户型滞销户型滞销89-958

15、9-95平三房平三房82-9882-98平三房平三房16本报告是严格保密的。户型对比：对手的户型优势明显户型对比：对手的户型优势明显l9595平三房，可实现平三房，可实现3+13+1l赠送面积可达赠送面积可达2020平，性价比高平，性价比高l本项目本项目101101平，总价高于对手，平，总价高于对手，入户花园赠送面积入户花园赠送面积1616平，同类产品平，同类产品本项目户型优势不明显本项目户型优势不明显l8989平两房两厅，可实现平两房两厅，可实现2+12+1l户型方正，主卧带书房户型方正，主卧带书房l赠送面积赠送面积1212平，入户花园和凸窗平，入户花园和凸窗l本项目本项目8787平，赠送面

16、积平，赠送面积1414平，但平，但只能做两房，功能空间少，舒适度只能做两房，功能空间少，舒适度更高，总价优势不明显（三房的价更高，总价优势不明显（三房的价格买我们的两房）格买我们的两房） l141141平四房，可实现平四房，可实现4+14+1l赠送面积最多赠送面积最多3131平平l本项目本项目144144平，赠送面积平，赠送面积2020平，可实现平，可实现2+12+1房，舒适房，舒适度更高，但功能空间有限，度更高，但功能空间有限，总体优势不明显总体优势不明显融科融科九重锦九重锦17本报告是严格保密的。前期主要以特殊人群的低价团购为主，已取得预售前期主要以特殊人群的低价团购为主，已取得预售619

17、619套，已售套，已售198198套，均价套，均价25002500元元/ /，现均价，现均价45004500元元/ /，5 5月月2929日开盘，目前仅备案日开盘，目前仅备案8 8套套陶然居陶然居18本报告是严格保密的。户型分析：主力户型户型分析：主力户型76-8976-89平，区域内主力户平，区域内主力户型，本项目的户型优势不明显型，本项目的户型优势不明显陶然居陶然居19本报告是严格保密的。推售节奏：前期无推广，开盘成交欠佳（仅备推售节奏：前期无推广，开盘成交欠佳（仅备案案8 8套，均价套，均价45004500元）元）陶然居陶然居4.144.14团购销售量跃居团购销售量跃居榜首，网络报道榜首

18、，网络报道5.165.16公开认筹公开认筹5.295.29项目开盘项目开盘20本报告是严格保密的。本项目户型、价格不具明显优势，在下半年不本项目户型、价格不具明显优势，在下半年不确定情况下，应力求重新构建产品价值确定情况下，应力求重新构建产品价值近期市场小结近期市场小结l区域在售及将推项目区域在售及将推项目1313个，个，竞争激烈竞争激烈l户型面积竞争激烈，优势不明显户型面积竞争激烈，优势不明显l普遍储客户时间都在普遍储客户时间都在4-54-5个月个月21本报告是严格保密的。“天鹅湖天鹅湖1 1号号”沟通会主要内容沟通会主要内容工程进度确认工程进度确认近期市场分析近期市场分析项目营销思路项目营

19、销思路22本报告是严格保密的。基于区域内竞争无明显优势下的项目思考基于区域内竞争无明显优势下的项目思考项目价值再次梳理项目价值再次梳理1 1如何跳出区域竞争？如何跳出区域竞争？价值重塑价值重塑2 2何时开盘？何时开盘？天时地利天时地利3 3如何开盘？如何开盘？利益诱惑利益诱惑23本报告是严格保密的。本项目交通极为便利，位置自我中心化，离蜀本项目交通极为便利，位置自我中心化，离蜀山区仅山区仅5 5分钟车程，甩开政务新区多数楼盘分钟车程，甩开政务新区多数楼盘项目价值再次梳理项目价值再次梳理本项目区别政务新区其他项目的核心价值点：本项目区别政务新区其他项目的核心价值点：p位置自我中心化，交通极为便利

20、位置自我中心化，交通极为便利潜潜山山路路望江西路望江西路黄山路黄山路金金寨寨路路本项目到蜀山区仅需本项目到蜀山区仅需5 5分钟车程；分钟车程；本项目到一环仅需本项目到一环仅需8 8分钟车程分钟车程一环一环政务新区多数政务新区多数楼盘扎堆楼盘扎堆九重锦九重锦发能太阳海岸发能太阳海岸华地学府名华地学府名都都华润幸福里华润幸福里印象西湖印象西湖万科金色名万科金色名郡郡u蜀山区主要项目：蜀山区主要项目：u“华润幸福里”现取得预售证共391套，未售387套；u未售户型中334套属49-59平的一房，58-63平的两方仅43套；u幸福里存量中，仍有整栋产品为82-90平之间的三房，对本冲击大，应实时关注u

21、“印象西湖”取得预售共861套，未售506套，主力户型为“89-92”平三房，90-93平两房，与本项目产品竞争激烈，应重点关注24本报告是严格保密的。本项目资源中心化，市政府、天鹅湖、两大五星本项目资源中心化，市政府、天鹅湖、两大五星级酒店、两大商业中心、四大高档写字楼环绕级酒店、两大商业中心、四大高档写字楼环绕八中、八中、护城河护城河新华教新华教育板块育板块本项目区别政务新区其他项目的核心价值点：本项目区别政务新区其他项目的核心价值点：p资源中心化，高端商务环绕，商务氛围为合肥之最资源中心化，高端商务环绕，商务氛围为合肥之最项目价值再次梳理项目价值再次梳理合肥市政府、人大、政协合肥市政府、

22、人大、政协天鹅湖大酒店天鹅湖大酒店绿地蓝海绿地蓝海华邦世贸城华邦世贸城新城国际新城国际富通商务港富通商务港香格里拉大酒店香格里拉大酒店政务区商业步行街政务区商业步行街乐购集中商业区乐购集中商业区25本报告是严格保密的。本项目与政务新区其他楼盘相比，是否存在优本项目与政务新区其他楼盘相比，是否存在优势？存在怎样的优势？势？存在怎样的优势？目前政务新区承载了大批蜀山区高价外溢客户目前政务新区承载了大批蜀山区高价外溢客户蜀山区品牌开发商、高端楼盘扎堆，大批小户型刚需客户因高价外溢蜀山区品牌开发商、高端楼盘扎堆，大批小户型刚需客户因高价外溢本项目户型在政务新区缺乏竞争力，但交通、配套优势明显本项目户型

23、在政务新区缺乏竞争力，但交通、配套优势明显本项目与政务新区多数楼盘相比，存在优先截取蜀山区客户的机会本项目与政务新区多数楼盘相比，存在优先截取蜀山区客户的机会项目价值再次梳理项目价值再次梳理26本报告是严格保密的。本项目与蜀山区楼盘比，又面临怎样的不利因本项目与蜀山区楼盘比，又面临怎样的不利因素？对本项目有什么启示？素？对本项目有什么启示？除除“价格敏感型价格敏感型”客户外，还有客户外，还有“交通敏感交通敏感”和和“区域敏感区域敏感”型型蜀山区目前高端楼盘均存在小户型货源不足的现状蜀山区目前高端楼盘均存在小户型货源不足的现状可利用交通优势进一步挖掘距离敏感型客户，但可利用交通优势进一步挖掘距离

24、敏感型客户，但“区域敏感区域敏感”型如何争取？型如何争取？蜀山区主力项目蜀山区主力项目2+1户型存在明显户型优势，对本项目具有较大的威胁户型存在明显户型优势，对本项目具有较大的威胁因此本项目开盘需明确关注蜀山区典型项目推售，开盘时间尽量避开因此本项目开盘需明确关注蜀山区典型项目推售，开盘时间尽量避开项目价值再次梳理项目价值再次梳理27本报告是严格保密的。本项目的价值占位本项目的价值占位项目价值再次梳理项目价值再次梳理主动主动“蜀山蜀山”化，跳出化，跳出“政务区政务区”肉搏之战肉搏之战与蜀山区比与蜀山区比“资源资源”“”“性价比性价比”与政务区比与政务区比“交通优势交通优势”“”“升值空间升值空

25、间”28本报告是严格保密的。基于价值梳理下的整体营销思路：问题为导向基于价值梳理下的整体营销思路：问题为导向项目价值再次梳理项目价值再次梳理1 1如何跳出区域竞争？如何跳出区域竞争？价值重塑价值重塑2 2何时开盘？何时开盘？天时地利天时地利3 3如何开盘？如何开盘？利益诱惑利益诱惑29本报告是严格保密的。开盘时间的选取原则是什么？开盘时间的选取原则是什么？开盘时间开盘时间3天时天时l抓住房地产市场发展向好的时机抓住房地产市场发展向好的时机l借助区域项目共同营销为契合点借助区域项目共同营销为契合点3地利地利l项目客户储备充足项目客户储备充足l蜀山区同类产品推售节点错开蜀山区同类产品推售节点错开重

26、点项目实时跟进重点项目实时跟进30本报告是严格保密的。年后市场回暖，且仍处于上升期，但并不意味全面复苏，年后市场回暖，且仍处于上升期，但并不意味全面复苏，做好下半年开盘准备，随时根据大势调整做好下半年开盘准备，随时根据大势调整整体市场发展时机整体市场发展时机价量齐涨价升量跌价量齐跌价跌量涨新开工增幅加速存货去化期上升房价收入比下降新开工减少存货去化期达到最大投资下降存货去化期下降房价企稳需求增长新开工增加投资增幅上升房价收入比上升，投资增加房地产房地产发展周期钟发展周期钟区域住宅市场量价走势不明显，仍处于波动阶段全市及区域住宅市场：全市及区域住宅市场：量价走势仍处于波动期，走势不明显；区域住宅

27、自08年1月至09年5月，供应量减需求量仍达到了29.42万全国城市短期内回暖原因：全国城市短期内回暖原因：刚性需求经历一年压抑的持续爆发，小阳春现象的延续；降息等相关政策的滞后反应，释放一部分需求；各项目降价变相扩大了一部分需求。31本报告是严格保密的。06-0806-08年全市开盘及认筹统计：集中表现在年全市开盘及认筹统计：集中表现在9 9、1010月份，月份，说明淡、旺市下都遵循了金九银十的说明淡、旺市下都遵循了金九银十的“开盘开盘”规律规律数据来源：合肥房地产交易网（06-08年每月报广检测报告统计）整体市场发展时机整体市场发展时机32本报告是严格保密的。近三年区域供应走势：放量集中在

28、近三年区域供应走势：放量集中在7 7、9 9、1111月，本项的推售应尽量借区域发展月，本项的推售应尽量借区域发展“大势大势”2006-20082006-2008年，区域住宅项目放量表现出规律较为明显，主要集中在年，区域住宅项目放量表现出规律较为明显，主要集中在7 7、9 9、1111月；月；除此，受五一黄金周的影响，除此，受五一黄金周的影响，4 4、5 5月份的放量也比较集中；月份的放量也比较集中；6 6月成为月成为06-0706-07两年来的供应空白区，没有任何项目的开盘放在两年来的供应空白区，没有任何项目的开盘放在6 6月，说明月，说明此月份不宜进行开盘等重大推售活动（天气原因较大）此月

29、份不宜进行开盘等重大推售活动（天气原因较大）数据来源：合肥家园网（每年开盘项目总量统计）区域市场借势时机区域市场借势时机33本报告是严格保密的。客户储备成为制约开盘的关键因素，如何储客？客户储备成为制约开盘的关键因素，如何储客？客户储备计划客户储备计划项目客户上门策略项目客户上门策略 “两手抓，两手都要硬两手抓，两手都要硬”区域内上门客户撒网拦截区域内上门客户撒网拦截蜀山区客户争夺蜀山区客户争夺34本报告是严格保密的。推广渠道：线上蜀山、政务区区域内均有户外推广渠道：线上蜀山、政务区区域内均有户外广告拦截点，线下以传单、短信等为主广告拦截点，线下以传单、短信等为主户外广告作为最直效的推广方式，

30、必须保证关键点的投放量户外广告作为最直效的推广方式，必须保证关键点的投放量潜潜山山路路望江西路望江西路黄山路黄山路金金寨寨路路一环一环政务新区多数政务新区多数楼盘扎堆楼盘扎堆九重锦九重锦发能太阳海岸发能太阳海岸华地学府名华地学府名都都华润幸福里华润幸福里印象西湖印象西湖万科金色名万科金色名郡郡客户储备计划客户储备计划35本报告是严格保密的。客户拦截的有效性是决定本项目成败的关键客户拦截的有效性是决定本项目成败的关键客户上门计划客户上门计划区域客区域客户上门户上门（扼守进入（扼守进入区域的道路区域的道路要点，抢夺要点，抢夺竞争对手上竞争对手上门客户）门客户）户外广告户外广告移动媒介移动媒介定期派

31、单定期派单短信配合短信配合派单人员的另派单人员的另1010人对区域人对区域内车牌号码进内车牌号码进行登记，提交行登记，提交短信公司进行短信公司进行短信发放；短信发放；短信公司最好短信公司最好能提供其他售能提供其他售楼处的进线电楼处的进线电话，进行短信话，进行短信发放发放项目自形象期项目自形象期开始每周周末开始每周周末固定雇佣派单固定雇佣派单人员人员2020人，人，其中其中1010人负人负责在主要竞争责在主要竞争项目售楼处门项目售楼处门口进行项目资口进行项目资料发放料发放保证区域内保证区域内所有的公交所有的公交车身、公交车身、公交站牌都必须站牌都必须有项目信息，有项目信息，最大可能拦最大可能拦截

32、客户截客户进入政务区、进入政务区、蜀山区的必经蜀山区的必经之路之路“金寨金寨路路”“”“怀宁怀宁路路”“”“潜山潜山路路”，以及蜀，以及蜀山区山区“望江西望江西路路”上分别拿上分别拿四块广告牌，四块广告牌，最大可能拦截最大可能拦截客户客户短信配合短信配合天鹅湖作为项天鹅湖作为项目资源之一，目资源之一，且夏季人流量且夏季人流量大，应定点为大，应定点为项目活动的主项目活动的主要场所，周末要场所，周末时间通过活动时间通过活动进行客户拦截进行客户拦截外展配合外展配合36本报告是严格保密的。基于价值梳理下的整体营销思路：问题为导向基于价值梳理下的整体营销思路：问题为导向项目价值再次梳理项目价值再次梳理1

33、 1如何跳出区域竞争？如何跳出区域竞争？价值重塑价值重塑2 2何时开盘？何时开盘？天时地利天时地利3 3如何开盘？如何开盘？利益诱惑利益诱惑37本报告是严格保密的。无展示条件下，扩大客户基础，是提升开盘成无展示条件下，扩大客户基础，是提升开盘成交率的必要条件交率的必要条件项目客户成交计划项目客户成交计划06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15售楼处开放售楼处开放项目开盘项目开盘强推期强推期售楼处开放时开始发放售楼处开放时开始发放VIPVIP卡，门槛卡，门槛放低，只收取放低，只收取2000-30002000-

34、3000元即可元即可售楼处开放一周内认购售楼处开放一周内认购VIPVIP卡的客户卡的客户均可享受均可享受“周进千金周进千金”优惠，每周优惠，每周只要到场参加活动或参观，均可积只要到场参加活动或参观，均可积分分500500元（至项目开盘，共计可积分元（至项目开盘，共计可积分40004000元）元）开盘前两周开始客户升级，诚开盘前两周开始客户升级，诚意金提高至意金提高至2 2万元，万元，YIPYIP卡升至卡升至金卡，同时积分活动继续金卡，同时积分活动继续所有进行金卡升级的客户，均所有进行金卡升级的客户，均可享受以下特权：可享受以下特权：1 1、开盘当、开盘当天优先选房；天优先选房；2 2、开盘当天

35、金、开盘当天金卡直接优惠卡直接优惠50005000元；元；3 3、金卡、金卡客户当天购房积分双倍抵扣客户当天购房积分双倍抵扣开盘当天，客户除享受金卡优惠外，开盘当天，客户除享受金卡优惠外，还可以享受如下特权：还可以享受如下特权：1 1、参加开盘抽奖；、参加开盘抽奖；2 2、赠送天鹅湖大、赠送天鹅湖大酒店全家餐（或年夜饭）酒店全家餐（或年夜饭）利益诱惑下不断进行客户升级利益诱惑下不断进行客户升级开盘当天现场释放价格优惠信息（开盘当天现场释放价格优惠信息（9.79.7折左右），事前一定封锁信息折左右），事前一定封锁信息38本报告是严格保密的。项目开盘前主要分形象推广与强推期两个阶段项目开盘前主要分

36、形象推广与强推期两个阶段项目营销时间铺排项目营销时间铺排06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15售楼处开放售楼处开放项目开盘项目开盘区域客户拦截、周区域客户拦截、周末活动为主的客户末活动为主的客户上门计划上门计划强推期强推期促销措施促销措施为主的客为主的客户升级户升级区域客户拦区域客户拦截、天鹅湖截、天鹅湖活动为主，活动为主，储备客户储备客户开发商、项开发商、项目信息出街目信息出街一期开盘产品盘点一期开盘产品盘点户型户型面积面积套数套数比例比例两房两厅两房两厅85-8785-8713213250%50%三房

37、两厅三房两厅101-103101-103666625%25%三房两厅三房两厅144-169144-169656525%25%39本报告是严格保密的。项目及开发商形象推广策略：公益性事件营销、项目及开发商形象推广策略：公益性事件营销、已开发项目实地报道已开发项目实地报道形象推广策略形象推广策略公益性事件公益性事件营销：天鹅营销：天鹅湖捐赠天鹅湖捐赠天鹅品牌推广品牌推广开开发项目开开发项目报道：国贸报道：国贸地产品牌行地产品牌行40本报告是严格保密的。媒体计划：合肥晚报，新安晚报为主，形象期媒体计划：合肥晚报，新安晚报为主，形象期软文为主软文为主项目推广媒体计划项目推广媒体计划06.1406.14

38、7.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.2708.1508.15售楼处开放售楼处开放项目开盘项目开盘现场周末活动、现场周末活动、媒体推广为主的媒体推广为主的客户上门计划客户上门计划强推期强推期促销措施促销措施为主的客为主的客户诚意度户诚意度摸底摸底开发商、项开发商、项目信息出街目信息出街组织合肥晚报、新安晚报记者进组织合肥晚报、新安晚报记者进行国贸地产品牌之旅行国贸地产品牌之旅+ +天鹅湖捐赠天鹅湖捐赠仪式仪式软文（软文（2 2次）次）形象期形象期天鹅湖活动天鹅湖活动为主，大量为主，大量储备客户储备客户合肥晚报、新安晚报，就合肥晚报、新安晚报，就“都市主场都市主

39、场”进行阐述，并对项目吻合的价值点进行进行阐述，并对项目吻合的价值点进行详细描述详细描述软文（软文（1 1次）次）合肥晚报、新安晚报，释合肥晚报、新安晚报，释放售楼处开放信息放售楼处开放信息硬硬广（广（1 1次）次）合肥晚报、新安晚报，每两周信息合肥晚报、新安晚报，每两周信息刊登一次，主打产品卖点及活动信刊登一次，主打产品卖点及活动信息息硬广硬广+ +软文（软文（2 2次）次）合肥晚报、新安晚报，开盘前两版合肥晚报、新安晚报，开盘前两版整版广告整版广告硬广（硬广（2 2次）次）初步预估：两大主流报纸广告投放最少16版国贸地产国贸地产在造一个主场在造一个主场天鹅湖天鹅湖1 1号号主场诞生主场诞生

40、缤纷夏日缤纷夏日我的主场我做主我的主场我做主天鹅湖天鹅湖1 1号号幸福绽放幸福绽放41本报告是严格保密的。活动计划：主打活动计划：主打“小资情调小资情调”（符合客户品味）（符合客户品味）的系列活动的系列活动项目推广活动计划项目推广活动计划06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15售楼处开放售楼处开放项目开盘项目开盘现场周末活动、现场周末活动、媒体推广为主的媒体推广为主的客户上门计划客户上门计划强推期强推期促销措施促销措施为主的客为主的客户诚意度户诚意度摸底摸底天鹅湖活动天鹅湖活动为主，大量为主，大量储备客户储

41、备客户开发商、项开发商、项目信息出街目信息出街结合季节炎热的天气状况，建议结合季节炎热的天气状况，建议售楼处未开放前，主要蓄客的场售楼处未开放前，主要蓄客的场所放在天鹅湖。所放在天鹅湖。自自7 7月初开始，建议购置月初开始，建议购置“移动移动酒吧酒吧”安放在天鹅湖，同时摆放安放在天鹅湖，同时摆放项目资料项目资料推广的主要形式以推广的主要形式以“购房问卷调购房问卷调查查”为主，所有填写问卷的人均为主，所有填写问卷的人均可免费获得现场制作饮料一杯可免费获得现场制作饮料一杯期间在天鹅湖举办期间在天鹅湖举办“沙画沙画”比赛比赛 储备客户主要以储备客户主要以“外展外展”形形式进行，填写问卷调查的客户式进

42、行，填写问卷调查的客户均可获得咖啡券以及沙画比赛均可获得咖啡券以及沙画比赛参赛券。参赛券。由于季节原因，建议售楼处夏季活动主由于季节原因，建议售楼处夏季活动主要以要以“清凉饮品清凉饮品”为主为主活动一：售楼处开放时同时举办活动一：售楼处开放时同时举办“哈根达斯哈根达斯”盛夏体验盛夏体验活动二：周末活动二：周末“水果沙拉水果沙拉”节节活动三：周末活动三：周末“龙虾龙虾+ +刨冰刨冰”节节活动四：周末促销活动四：周末促销“日进千金日进千金”活动五：开盘抽奖活动五：开盘抽奖“滨海游滨海游”42本报告是严格保密的。销售物料设计要求：销售物料设计要求：7 7月初所有基础物料制作月初所有基础物料制作完成完

43、成销售物料设计要求销售物料设计要求06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15强推期强推期7 7月月1212日前，项目推广物料全部制作完成日前，项目推广物料全部制作完成6 6月月1515日：形象期的户外广告、围墙、海报日：形象期的户外广告、围墙、海报区域地图、折页、户型图设计初稿讨论区域地图、折页、户型图设计初稿讨论6 6月月2222日：形象期的户外广告、日：形象期的户外广告、围墙、围墙、海海报、旗语地图、折页、户型图设计定稿报、旗语地图、折页、户型图设计定稿6 6月月2929日：围墙、户外广告更新完成，形象日

44、：围墙、户外广告更新完成，形象报广设计定稿报广设计定稿7 7月月2020日前，售楼广场前罗马旗、导视系统安装完成，售日前，售楼广场前罗马旗、导视系统安装完成，售楼处内部区域图完成楼处内部区域图完成其他物料：其他物料：楼梯广告、VIP卡、大的遮阳伞、纸杯、信封、信息公示展板、礼品等43本报告是严格保密的。销售人员筹备：售楼处开放时进场销售人员筹备：售楼处开放时进场06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15强推期强推期销售物料设计要求销售物料设计要求8 8月月2 2日：确定销售人员名单，合肥宿舍落实日：确定销售人

45、员名单，合肥宿舍落实7 7月初：销售月初：销售200200问确认盖章问确认盖章8 8月月3-83-8日：销售人员进场、培训、合肥市场调日：销售人员进场、培训、合肥市场调研研44本报告是严格保密的。策划工作安排：前期主要配合广告设计，进场策划工作安排：前期主要配合广告设计，进场后重点进行客户及活动、营销推广工作后重点进行客户及活动、营销推广工作06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15强推期强推期销售物料设计要求销售物料设计要求形象期：配合项目各物料的广告设计形象期：配合项目各物料的广告设计提交各活动的执行细案

46、提交各活动的执行细案各阶段策划人员驻场，配合各活动的开展及各阶段营销各阶段策划人员驻场，配合各活动的开展及各阶段营销提交价格报告提交价格报告提交开盘报告提交开盘报告45本报告是严格保密的。Thank you!Thank you!以下是沟通时间！以下是沟通时间！46本报告是严格保密的。深圳星河国际：发售时全市豪宅竞争激烈，深圳星河国际：发售时全市豪宅竞争激烈，区域项目众多，卖点同质化较为严重区域项目众多，卖点同质化较为严重案例星河国际案例星河国际47本报告是严格保密的。同类产品卖点小结：自然、景观、生态、同类产品卖点小结：自然、景观、生态、教育教育案例星河国际案例星河国际48本报告是严格保密的。

47、面对竞争项目进行了价值的再认识：提出面对竞争项目进行了价值的再认识：提出纯纯CBDCBD中的国际人居概念中的国际人居概念项目地块再认识：项目地块再认识：北区是深圳的北区是深圳的南区是国际的南区是国际的1 1、国际会展中心、国际会展中心2 2、国际级地下商场、国际级地下商场3 3、国际级酒店、国际级酒店4 4、超高层写字搂、超高层写字搂5 5、国际概念、国际概念Shopping parkShopping park6 6、国际商会大厦、国际商会大厦案例星河国际案例星河国际深圳市唯一的纯纯CBD CBD 城市中心高品质国际人居所 保值、增值、可投资、第二居所保值、增值、可投资、第二居所49本报告是严

48、格保密的。宣传推广：关键时间节点选择关键位置，宣传推广：关键时间节点选择关键位置，形成视觉冲击的同时形象深入人心形成视觉冲击的同时形象深入人心深圳大剧院、市民中心、仙湖深圳大剧院、市民中心、仙湖机场机场案例星河国际案例星河国际50本报告是严格保密的。案例星河国际案例星河国际针对国际化的概念，推出系列活动，虚实针对国际化的概念，推出系列活动，虚实结合，效果良好结合，效果良好20022002年年1212月月0707日日 CBDCBD下午茶活动；下午茶活动；20022002年年1212月月2929日日 星河国际平顶庆典暨百万大抽奖；星河国际平顶庆典暨百万大抽奖；20032003年年2 2月月2 2日

49、日7 7日日 迎新春大盆菜活动；迎新春大盆菜活动；20032003年年2 2月月1414日日1616日日 邀请客户品尝美味元宵，共渡中西情人节；邀请客户品尝美味元宵，共渡中西情人节；20032003年年3 3月月1 1日日4 4月月2626日日 “ “CBDCBD国际生活计划国际生活计划”家装大赛；家装大赛；20032003年年3 3月月2222日日 热辣披萨节；热辣披萨节；20032003年年3 3月月2929日日 现场刨冰节；现场刨冰节；20032003年年4 4月月26 26 意大利美食节；意大利美食节；20032003年年5 5月月1 1日日 国际品酒会国际品酒会20032003年年5

50、 5月月4 4日日 王座推介酒会，邀请宋韶光讲解星河国际居住优势；王座推介酒会，邀请宋韶光讲解星河国际居住优势；20032003年年5 5月月10101111日日 墨西哥风情节墨西哥风情节. .共庆母亲节；共庆母亲节；20032003年年5 5月月1818日日 星河国际雕塑揭幕，城市雕塑展，家装大赛颁奖；星河国际雕塑揭幕，城市雕塑展，家装大赛颁奖；20032003年年6 6月月7 7日日 法式风情美食节法式风情美食节20032003年年7 7月月1212日日 拉丁风情节拉丁风情节20032003年年9 9月月6 6日日1010日日 中秋节盆菜中秋节盆菜20032003年年1212月月2727日日 星河国际入伙暨业主百万大抽奖星河国际入伙暨业主百万大抽奖20042004年年1 1月月22222929日日 迎新春万人盆菜迎新春万人盆菜 51本报告是严格保密的。根据全市土地成交情况及住宅市场的供需根据全市土地成交情况及住宅市场的供需分析：全市未来两年竞争激烈分析：全市未来两年竞争激烈全市未来竞争分析全市未来竞争分析20082008年年1 1月至月至20092009年年5 5月住宅供需情况（单位：万）月住宅供需情况（单位：万）时间时间供应量供应量销售量销售量供减需供减需08.1-09.51241.11033