房地产企业成本控制问题研究

1、房地产企业本钱控制问题研究 房地产企业本钱控制问题研究 【摘要】在市场经济条件下，只有不断进行管理创新，建立健全、标准的管理体制，加强房地产企业的本钱控制，才能使企业处于不断开展的状态，是企业适应市场、配置资源、持续开展的需要。房地产企业在本钱控制方面，应建立本钱控制战略，在目标本钱的指导下，充分发挥公司各职能部门共同合作的优势，同时贯穿工程开发的各个阶段，来共同控制本钱。而怎样实现本钱有效的控制，取得开源节流，需要我们进一步分析和研究。 【关键词】房地产；本钱控制；问题与对策 一、房地产企业本钱控制中存在的问题 全员本钱控制意识薄弱 房地产企业较长时期受方案经济的影响，房地产开发“重开发，轻

2、本钱，更多关注开工面积、竣工面积和销售面积及回笼资金情况，而对工程开发全过程的本钱控制没有系统性的考虑，不重视企业的本钱管理。一些房地产企业沿袭了企业普遍存在的本钱观念和市场观念淡薄的弊端。虽然公司高层也意识到了本钱控制的重要性，已经在资产重组后采取了一系列的本钱控制措施，也取得了一定成效，但是针对性不强、可操作性的本钱控制系统仍未完善，并没有把本钱管理提高到战略的高度，员工仍未树立起现代本钱控制意识和全员参与的本钱控制观念，这在一定程度上影响了本钱控制的效果。目前企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位的全面本钱管理。 本钱控制缺乏统一性 一些房地产公司实行职能型组织结构，本钱责任部门例如

3、投资部、工程部、开发部、营销部等是平行的。职能型组织架构优点在于结构比拟简单，责任清楚，命令统一。但同时这种组织架构的缺点也很明显，即横向联系差，缺乏弹性，必然带来协调上的困难。在职能型部门架构设置下，职能部门容易有本位主义思想，要完成一个复杂的工程，通常要求多个职能部门来共同合作，而各个部门所更为注重的，往往是本领域，整个工程的目标那么被忽略了。各部门只关心各自的工作，目标不一，部门之间扯皮现象较多，协调工作消耗公司决策层的大量精力。即便这一点能够得到克服，还有一个问题，要进行跨部门的交流与合作，也会比拟困难。 企业本钱控制机制僵化 一些中外合资的房地产企业，决策速度过慢，这点与民营企业比照

4、就非常缺乏。建设速度慢，运营效能不高，从而也导致企业本钱较高。资金运营管理方面不够灵活，习惯于利用自有资金进行开发建设，财务杠杆运用能力缺乏，也影响了公司的持续开展能力。市场研究和工程筹划方面，主要通过职能部门投资部负责，组织业务相关职能部门讨论，最后确定方案报送集团领导审批。方案往返，决策慢，变动多。比照其他房地产开发企业，合生创展、富力集团那么重视工程筹划。合生创展的工程筹划多由几位老总直接参与，决策速度很快。富力集团由设计部负责工程筹划工作，由分管副老总直接确定予以通过，之后极少改变，决策和执行都十分迅速。 二、完善房地产企业本钱控制的对策 增强全公司本钱控制意识 建立全员、全过程、全要

5、素和全方位的全面本钱管理理念。只有调度各个参与主体的积极性，才能有效地对开发工程全过程本钱进行控制。应尽早树立战略导向、顾客导向和活动导向的目标本钱管理理念，实施战略导向、顾客导向和活动导向的本钱管理方法。本钱管理是一项跨职能的工作，利用一个财务职能或几个财务人员是控制不住本钱的。财务人员由于受专业的限制，对其他业务和作业流程不一定了解和熟悉，只能对一局部过程进行管理和控制，不能深入到所有过程和整个系统中。而本钱是在过程中发生的，是一个系统性的问题，设计、开发、采购、生产、销售和效劳等过程的运作都会发生本钱。在公司营造新的本钱管理理念将是搞好房地产企业本钱管理工作的前提条件。 科学制定本钱控制

6、目标 建立和完善建设工程本钱核算制度，不断标准工程开发全过程本钱控制与管理。以目标本钱为核心，加强工程本钱预测、本钱方案、本钱动态控制、本钱分析，做到“事前有预算，事中有核算，事后有决算，形成了事前有预测、决策和方案，事中有核算和控制，事后有分析和考核的现代本钱管理的完整循环。工程横向比照分析，产品横向比照分析，本钱数据纵向分析特别是可研阶段，懂得把握宏观政策方向，以退为进，慎重研究每一项建设投资，可以通过严谨分析，不参与政府大型工程东塔工程土地竞投，虽然土地储藏未能大幅度增加，但是却保证了公司的资金链，持续开展能力。 建立有效的目标本钱控制系统 一是根据工程定位，选择相应的设计招标形式，降低

7、本钱。将工程类型大致分为四类，其中重大公建工程进行国际招标，确保工程的设计质素到达地标性效果，同时还可以扩大公司品牌的影响力；大型公建工程采用国内招标方式；较大型住宅小区工程采用不同设计院方案进行比选的方式；规模相比照拟小的工程直接由集团系统内的设计院提交多个方案进行比选。通过工程类型的分类，到达在满足工程设计质量的前提下，节约设计本钱的目的。二是推行限额设计，有效控制建设本钱。分析以往工程工程的建造本钱、竣工本钱，分楼盘档次、定位来制定限额设计标准作为参考值。保证设计品质的前提下推行限额设计，对建筑结构、设备等设计图纸进行严格的技术审查，严格控制工程实施建设期间的工程设计变更，及时提出可优化设计的建议和方案，保证总投资限额不突破。三是制定设计统一技术标准。开展对户型结构、建筑部品的标准化研究，尽可能缩短后期施工图的设计周期。 三、结论 房地产行业暴利时代已渐行渐远，微利时代悄然来临。基于房地产开发流程的本钱控制方法是当前房地产企业本钱控制的有效方法之一，此方法的推广和采用，必将对房地产行业转变开展方式，逐步迈向低碳地产产生积极作用。 参考文献： 【1】付军民.对房地产企业本钱控制问题与对策的思考J.科技风，2021.