房屋倒塌引发的法律思考

1、房屋倒塌引发的法律思考 房屋倒塌引发的法律思考 前不久，在浙江和上海发生了两起房屋倒塌事件，留下一片残砖碎瓦，引发笔者对因房屋坍塌而引起的相关法律问题的思考。在坍塌房屋中，牵涉多方法律关系主体，具体有房屋所有权人、房屋承租人、物业效劳公司、建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位和监理单位等。因房屋坍塌引发的民事纠纷，通常为合同纠纷和侵权责任纠纷，根据?合同法?第122条之规定，当事人有权选择主张违约责任或侵权责任。 一、建筑物责任 因建筑物引发的侵权责任，是指建筑物发生脱落、坠落或倒塌而造成他人损害。建筑物责任的理论根底在于交易平安保障义务，责任主体对建筑物具有事实上支配力，较其他人更具有风险

2、防范之能力和可能，且其享有建筑物带来的利益，因此对建筑物负有维护并防止危险之义务。 对引发建筑物责任的建筑物瑕疵是否限定在特定形态，存在两种立法例：第一类，采取限定主义。此种类型以德国为代表，?德国民法典?第836条规定，导致建筑物致害的建筑物瑕疵仅限于建筑物的坍塌或坠落这两种类型，对其他情形那么适用一般侵权责任。第二类，采取概括主义。此种立法以瑞士为代表，?瑞士债务法?第58条规定，凡建筑物瑕疵导致损害均承当建筑物责任。我国 ?侵权责任法?第85条至第91条规定物件损害责任，建筑物责任为物件损害责任之一种：第85条规制建筑物脱落、坠落之情形；第86条规制建筑物坍塌之情形。显然，我国采取限定主

3、义。究其原因，在于我国对建筑物责任采过错推定或无过错责任，不利于责任主体，为防止对责任主体过苛的要求，故将建筑物瑕疵限定在上述三种情形，以平衡行为自由和权益保护。但应注意的是，德国将建筑物坍塌或坠落作同一处理，均适用过错推定原那么，而我国对两种情形异其归责原那么，对建筑物脱落、坠落采过错推定，对建筑物坍塌那么适用无过错责任。 1.建筑物脱落、坠落 ?侵权责任法?第85条规定建筑物发生脱落、坠落造成他人损害之情形，责任主体为建筑物所有人、管理人或者使用人，归责原那么为过错推定，建筑所有人、管理人或者使用者可证明自己对建筑物脱落、坠落没有过错而免责。所有人、管理人和使用人之间不承当连带责任，但假设

4、其中二人以上分别实施侵权责任造成同一损害，且每个人的侵权行为均足以导致全部损害的，那么根据?侵权责任法?第11条承当连带责任。所有人，是否以在不动产登记簿上登记作为判断依据，应区分两种情形：非基于法律行为取得房屋所有权。对此，根据?物权法?第28条至30条之规定，不以登记为要件。如合法建造房屋，于房屋建造完毕之时即取得所有权，即使未登记亦须承当建筑物责任。基于法律行为取得房屋所有权。对此，以登记为物权变动的生效要件，即采登记生效主义。未经登记者不得作为所有人，但可作为使用人承当责任，如房屋买卖中，买受人已占有房屋但房屋尚未过户登记，此时买受人可认定为房屋的使用人。管理人，指依法律或约定对建筑物

5、负有管理、维护义务之人。依法律规定者，如相关机关或单位依法管理国有资产；依约定者，如物业效劳公司管理居民小区。使用人，指因租赁、借用或其他情形使用建筑物之人。此外，所有人、管理人和使用人为第一顺位责任主体，有其他责任人的，可向其追偿。 2.建筑物坍塌 ?侵权责任法?第86条规定建筑物坍塌造成他人损害之情形，对建筑物坍塌造成损害的，承当无过错责任。对此情形，立法区分发生损害原因之不同而设置不同的规制模式：第一种情形，建筑物质量问题造成坍塌的，由建设单位和施工单位承当连带责任，有其他责任人，可向其追偿。建设单位和建筑单位为第一顺位的责任主体，无论其对房屋坍塌是否有过错，均应承当责任，但房屋坍塌是其

6、他人造成的，那么可以向其他责任人追偿，由其他责任人承当最终的侵权责任。施工单位，不限于总承包方，应还包括分承包人，转承包人及违法承包人等。其他责任人，指除施工单位外参与建筑工程的主体，如勘察单位、设计单位、监理单位等。第二种情形，因建筑物质量本身之外原因导致房屋坍塌的，由其他责任人承当责任。此处的“其他责任人与上述第一种情形的“其他责任人不同，这里责任主体指房屋所有权人、使用人等，如承租人因违法使用液化气引发爆炸，从而导致房屋倒塌。 二、违约责任 如上所述，因房屋坍塌引发纠纷多涉及多方主体，有出租人和承租人之间、建设单位与房屋所有人之间、建设单位与施工单位之间等。当事人如何寻求权利救济，首先应

7、区分当事人之间的合同类型，再探寻不同合同违约责任的归责原那么。合同法对违约责任采严格责任，仅在假设干情形采过错责任，如建设工程合同中承包人的过错责任。因采严格责任，债务人对通常事变亦应负责，但有权以不可抗力作为免责事由。事变，指非因成心过失发生的变故。事变可分为不可抗力和通常事变。依?民法通那么?第153条和?合同法?第117条之规定，不可抗力指不能预见、不能防止和不能克服的客观情况。通常事变是指债务人虽尽到其应尽之注意义务而仍不免发生，但假设再以特别严密的注意，或可能防止。 1.建设单位和施工单位之间 建设单位和施工单位之间存在建设工程合同，建设工程合同为特殊的承揽合同。?建筑法?规定，建设

8、工程的质量必须符合国家有关建筑工程平安标准的要求，此为强制性规定，当事人不得约定降低工程质量。?合同法?第280条规定勘察人、设计人因质量瑕疵的违约责任，第281条规定施工人的违约责任。总承包方把建设工程分包给其他单位的，总承包方与分包方对分包工程质量承当连带责任。因建筑材料引发的工程质量问题，应先判断建筑材料的提供主体。材料由施工单位提供的，通常先由施工单位向建设单位承当违约责任，施工单位再向材料提供商主张违约责任。建设单位提供材料的，不得向施工单位主张因材料引发的工程质量问题。此外，建设单位在建设工程未经验收情形下擅自使用的，视为对建设工程质量的认可，不得对使用局部质量主张瑕疵担保责任。但

9、承包人仍应对“建设工程的合理使用寿命内对地基根底工程和主体结构质量承当民事责任。 2.房屋开发商和房屋现所有人之间 房屋开发商与房屋现所有人之间存在买卖合同关系，因房屋质量瑕疵而导致坍塌的，开发商应根据?合同法?第153条之规定承当物之瑕疵担保责任。物之瑕疵是指物的实际性能与应有性能存在重大偏离，即物的实际性能远未到达应有性能的标准。物之瑕疵担保责任为无过错责任，无论开发商有无过错，均应承当责任。对此，买受人有权解除合同并请求损害赔偿。有疑问的是，买受人能否基于所有权受侵害而主张侵权责任。德国民法学说为了保护买受人，创设所谓“继续侵蚀性损害，认为由物之局部瑕疵延伸扩大侵害其他局部的，构成对所有

10、权侵害，因此有权主张所有权侵害的侵权责任。在我国，应持反对意见。?产品质量法?第41条规定“因产品存在缺陷造成人身、缺陷产品以外的其他财产损害的，生产者应当承当赔偿责任，明确将产品自伤之情形排除于外。虽然?产品质量法?第2条规定“建设工程不适用本法规定，但第41条之立法精神应予继承，产品自身不构成所有权侵害，故买受人不得向开发商主张所有权侵害。 3.出租人和承租人之间 房屋坍塌而导致承租人无法再使用承租房屋，假设因不可抗力原因导致的，出租人不承当违约责任。出租人知道或应当知道台风等自然灾害即将来临，未对房屋采取维护和稳固措施而导致坍塌的，那么出租人不得免责，因此种情形不构成不可抗力。即使采取稳固措施，房屋仍将会坍塌的，那么出租人不承当责任，因为此时出租人的不作为与房屋倒塌之间不存在因果关系。假设承租人原因导致房屋坍塌的，如使用液化气导致爆炸或擅自撤除承重墙导致房屋坍塌的，因其违反承租人妥善保管租赁物之义务而须承当违约责任。