福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究报告.

1、福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究报告福州项目工作组2013年9月目 录一、项目概况一、项目概况二、战略、环境及资源分析二、战略、环境及资源分析三、市场分析三、市场分析四、四、核心核心商业条件商业条件五五、经济与财务分析、经济与财务分析六、风险分析六、风险分析七、结论与建议七、结论与建议1.1 项目背景q 2012年3月16日，姚军副总裁率战略发展部、产品策划中心、欢乐谷事业部赴福州就福州华侨城大型文化旅游综合项目拓展事宜与福州市主要领导对接。q 2012年7月12日，福建省委常委、福州市委书记杨岳专程到访华侨城，任总、刘总等公司领导热情接待了杨书记一行。双方就项目相关事宜进行了深入沟通

2、，并就力争项目尽快落地福州达成一致。q 2012年7月27日，福州华侨城大型文化旅游综合项目在公司正式立项，明确选址于帝封江区域并适量搭配福峡路地铁沿线成熟地块。q 2012年10月18日，郑总、刘总等公司领导率队赴福州，与福州市政府签署项目框架协议。q 2012年10月起，项目工作组组织完成了地质勘探、概念规划、用地方案设计、旅游市场调研、地产市场调研等工作，并形成了系统报告。q 截至2013年9月，经过与福州市政府的反复沟通与磋商，双方已就项目核心商业条件形成基本共识，并就项目合作协议相关条款达成一致，项目具备签约落地条件。永泰县闽清县闽侯县罗源县连江县长乐市q平潭县福清市1.晋安区2.马

3、尾区3.仓山区4.台江区5.鼓楼区q 福州下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾5个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县，福清、长乐2个县级市，总面积11,968平方公里，其中市区面积1,043平方公里。q 截至2012年末，福州户籍人口655.27万人，其中市区户籍人口192.06万人。1.2 基本情况1.2 基本情况帝帝封江地块封江地块福州市政府福峡路地块福峡路地块9.6KM8.2KM仓山区政府福州南站4.4KM1.2 基本情况q 项目选址两块用地均位于仓山区：项目选址两块用地均位于仓山区： 帝封江地块：东至螺洲大桥，南至乌龙江北岸，北至南三环路。 福峡路地块：福峡路地铁沿线西侧、海西百

4、悦城南侧地块。q 用地指标：用地指标： 帝封江地块：规划控制范围3,758亩，可出让净用地1,962亩；对应旅游建面15万平米，居住及商业混合建面112万平米。 福峡路地块：可出让净用地252亩；对应居住及商业混合建面43万平米。1.2 基本情况帝帝封江地块封江地块福州传统城市核心区金山核心区奥体片区地铁沿线核心区仓山老城区会展中心核心区福峡路地块福峡路地块1.3 项目初步构想目 录一、项目概况一、项目概况二、战略、环境及资源分析二、战略、环境及资源分析三、市场分析三、市场分析四四、核心核心商业条件商业条件五五、经济与财务分析、经济与财务分析六、风险分析六、风险分析七、结论与建议七、结论与建议

5、2.1 战略可行性分析 福建省民营经济发达，城乡消费潜力巨大，是华侨城大型文化旅游综合项目的重要备选区域。排名省市 城镇居民人均可支配收入（元）1上海40,1882北京36,4693浙江34,5504广东30,2265江苏29,6776天津29,6267福建福建28,0558山东25,7559辽宁23,22310内蒙古23,15011重庆22,96812宁夏22,21113湖南21,31914广西21,24315云南21,07516安徽21,02417海南20,91818湖北20,83919河北20,54320河南20,442排名省市农村居民人均可支配收入（元）1上海17,4012北京16,4

6、763浙江14,5524天津13,5375江苏12,2026广东10,5427福建福建9,9678山东9,4469辽宁9,38410黑龙江8,60411吉林8,59812河北8,08113湖北7,85114江西7,82815内蒙古7,61116河南7,52417湖南7,44018海南7,40819重庆7,38320安徽7,160q 福建省战略地位福建省战略地位2.1 战略可行性分析q 华侨城现有布局及发展机遇华侨城现有布局及发展机遇 华侨城已在长三角城市群、珠三角城市群及京津唐城市群三个一级经济区域进行战略布点。 华侨城已完成成渝城市群、武汉城市群等二级经济区域的初步布点工作。 华侨城在同属于

7、二级经济区域的海峡西岸城市群尚未布点，该区域有理由成为华侨城未来大型文化旅游综合项目的重点发展方向。2.1 战略可行性分析q 福州市是重要的区域中心城市福州市是重要的区域中心城市 2012年福州地区生产总值占福建省21.41%，比厦门高近50%。 2012年福州城镇居民人均可支配收入29,399元，高于成都、武汉及重庆。 福州是福建省的省会城市，也是海峡西岸城市群重要的中心城市，具有广阔的经济腹地和良好的发展前景。0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.003,500.004,000.004,500.0020072008200920102

8、01120122007-2012年福州、厦门地区生产总值对比年福州、厦门地区生产总值对比福州（亿元）福州（亿元）厦门（亿元）厦门（亿元）25500260002650027000275002800028500290002950030000福州武汉成都2012年城镇居民人均可支配收入对比年城镇居民人均可支配收入对比城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元）2.2 环境可行性分析q 福州环境分析福州环境分析 福州全年平均气温在10-29，高温在6-9月份。近年来，福州平均气温逐年升高，被部分媒体评为中国最热的城市，室外旅游项目的可运营时间均较长（预计水公园可运营时间基本与深圳相同）。q

9、 项目环境分析项目环境分析 项目帝封江地块位于仓山区乌龙江沿线北岸，直面南岸五虎山，江景辽阔。 项目帝封江地块内水系、植被丰富，且拥有数百亩优质茉莉花田景观资源。2.3 资源可行性分析q 用地规模用地规模 项目旅游可出让净用地675亩，对应建面15万平米；另有防洪堤外托管湿地425亩及部分托管茉莉花田。上述资源为大型旅游项目发展留有足够空间。 项目居住与商业建面合计155万平米，为项目现金流平衡提供了足够保障。q 交通条件交通条件 帝封江地块北邻三环主干路，东临螺州大桥，无论至福州老城区、金山核心区还是福州高铁南站，均交通非常便捷。 福峡路地块紧邻福峡路（连通仓山区东部与福州老城区的主干路）和

10、地铁1号线（距最近地铁口约200米，地铁1号线预计2015年投入使用），是福州未来公共交通最方便的区域。2.3 资源可行性分析q 稀缺程度稀缺程度 帝封江地块是福州市区仅存的少量可供成片开发区域之一。 帝封江地块植被水系丰富、自然资源优越，在有江景偏好传统的福州市场更显珍贵。q 区域发展区域发展 帝封江及福峡路地块分别位于福州市区南部和东南部，是福州“向东向南”发展战略的优先受益区域和潜在增值区域。 据了解，地块北侧义序军用机场搬迁工作很可能近期启动，政府规划将其打造为核心办公及商贸区。该规划的实现将进一步拉动帝封江地块增值。目 录一、项目概况一、项目概况二、战略、环境及资源分析二、战略、环境

11、及资源分析三、市场分析三、市场分析四四、核心核心商业条件商业条件五五、经济与财务分析、经济与财务分析六、风险分析六、风险分析七、结论与建议七、结论与建议3.1 旅游市场分析q 2012年，福州共有星级酒店60家，客房10,082间；全年共接待境内外游客3,192.55万人次，增长15.8%；实现旅游总收入550.12亿元，增长21.3%。q 以城镇居民人均可支配收入数据为基础，在相同票价下，福州“门票/人均月可支配收入”低于成都、武汉及重庆，具有承担更高票价的潜力。0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%成都比率（成都比率（150元）元）武汉比率（武汉比率（1

12、80元）元）重庆比率（重庆比率（150元）元）重庆比例（重庆比例（180元）元）福州比率（福州比率（150元）元）福州比率（福州比率（180元）元）“门票门票/人均月可支配收入人均月可支配收入” 指标对比指标对比门票门票/人均月可支配收入人均月可支配收入 福州福州 宁德，莆田，南平，三明和郊区八县宁德，莆田，南平，三明和郊区八县宁德宁德：G1501+G15 2小时 动车，40分钟莆田莆田： G15 1小时50分钟 动车，40分钟南平：南平： G70 3小时10分 钟 火车，2小时30分钟三明：三明： G70 3小时50分 钟 火车，5小时40分钟罗源县：罗源县：G1501+G15 1小时40分

13、钟 动车40分钟平潭县：平潭县： G15+G1551 2小时30分钟 无火车永泰县：永泰县：S203 2小时 无火车连江县连江县：G104 1小时10分钟， 动车25分钟闽清县闽清县：G306 1小时30分钟 火车，1小时10分钟闽侯县闽侯县：X115 1小时 无火车 福清市：福清市：G70+X177 1小时20分钟 动车35分钟长乐市：长乐市：G316 1小时 无火车 3.1 旅游市场分析q 福州市区至各郊县以及省内周边城市交通方便，可选交通方式众多。汽车汽车轨道轨道地区地区现状现状前景前景在建项目在建项目杭州宋城投资在三江口建立以娱乐、购物、餐饮为一体的演艺综合体，包含大型演艺游乐场，已经

14、动工，预计明年完工福州地处省会，聚客能力较强福州地处省会，聚客能力较强品牌项目少，发展空间大，填补品牌项目少，发展空间大，填补福建省没有大型游乐公园的空白福建省没有大型游乐公园的空白缺乏大型缺乏大型游乐园游乐园，达不到市民需求，达不到市民需求福州市目前没有建成的大型主题游乐公园，市内左海公园与西湖公园属于公园加部分小型游乐设施的布置，已经远不能满足福州市民休闲娱乐的需要；福州旅游资源丰富，游乐产业福州旅游资源丰富，游乐产业与周边业态相互补充，丰富与与周边业态相互补充，丰富与完善福州的旅游品牌完善福州的旅游品牌q 前期调研显示，福州地区游乐公园发展空间巨大： 专业机构及人士认为福州市游乐公园发展

15、前景良好，现状远不能满足消费者的需求。 酒店与旅行社期待福州建立一座大型的游乐公园。3.1 旅游市场分析3.1 旅游市场分析q 福州市2小时车程圈内覆盖福州、厦门、泉州、宁德和莆田5市，家庭游群体约合207万户，青年游群体约合666.9万人；其中福州市场家庭游目标群体约合60.5万户，青年游群体约合195万人。q 据前期调研粗略计算，在距离福州两小时车程圈内，家庭游市场年均出游总额约合32.4亿元，青年游市场年均出游总花费约合44.8亿元。q 福建省游客在旅游地的平均逗留天数约为2天。q 综上，福州市拥有欢乐谷大型旅游综合项目发展所需的潜在市场和消费力。3.2 地产市场分析q2006-2012

16、年，除2008年受金融危机影响外，福州市商品住宅年成交面积维持在500万平方米以上，且销售面积一直大于竣工面积。2012年，福州商品住宅成交超过700万平米，2013年截至6月底累计成交超540万平米，创同期新高。q2006-2012年，福州市商品住宅成交均价飞速上涨，由不足4,000元/平米升至超10,600元/平米。q2006-2012年，除2008年受金融危机影响外，福州市房地产投资完成额稳步上升，至2012年投资完成额超过972亿元，年化增长率近22%。0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.000.00100.00200

17、.00300.00400.00500.00600.00700.00800.0020062007200820092010201120122006-2012年福州商品住宅市场情况年福州商品住宅市场情况住宅销售面积（万平米）住宅销售价格（元/平米）0.00200.00400.00600.00800.001,000.001,200.0020062007200820092010201120122006-2012年福州房地产投资完成额年福州房地产投资完成额完成房地产投资（亿元）0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.002006200720082009201

18、020112006-2011年年福州福州商品商品住宅供求住宅供求对对比比住宅销售面积（万平米）住宅竣工面积（万平米）3.2 地产市场分析q 2006-2012年，福州市土地出让增速放缓，其中：2012年，福州市商品住宅销售面积增长37.96%，同期土地出让面积仅增长3.82%。q 2010-2012年，受市区未开发土地资源迅速减少、拆迁成本及难度愈发增大等因素影响，福州市区土地出让面积急剧下降，至2012年已降至90万平米左右（占地面积口径）。q 预期福州核心五城区土地出让面积将延续当前逐年下降的态势，项目地块的资源珍惜性将愈发凸显。0.0050.00100.00150.00200.00250

19、.00300.00350.00400.0020062007200820092010201120122006-2012年福州土地出让面积年福州土地出让面积土地出让面积（万平米）0.0050.00100.00150.00200.00250.002010201120122010-2012年福州市区土地出让面积年福州市区土地出让面积土地出让面积（万平米）三盛托斯卡纳龙旺康桥丹堤融信大卫城泰禾红裕华润橡树湾东方威尼斯3.3 项目竞争分析-低密度产品q 融信大卫城 金山核心片区、近万达广场；高层、联排、双拼混搭社区。 目前在售低密度全部为联排，以四联排为主，搭配少量三联排。 主力户型产权面积约220平米，

20、使用面积约421平米（含地下室、阳台、露台及阁楼）。标配木铝门窗及LOW-E中空玻璃，起价约30,000元/平米。 园林品质非常一般，户型设计及配套设备基本没有出彩之处，主要卖点在于其优越的区位及周边配套。3.3 项目竞争分析-低密度产品q 泰禾红裕 金山核心片区、近万达广场；高层及叠拼混搭社区。 产品以四排双叠拼为主，搭配少量三排双叠拼。 主力户型产权面积176-243平米，上叠送阁楼，下叠送地下室，阁楼使用率较高，地下室采光良好；均价约30,000元/平米。 园林品质一般，户型设计中规中矩，主要卖点在于其优越的区位及周边配套。3.3 项目竞争分析-低密度产品q 三盛托斯卡纳 位于闽侯县近乌

21、龙江地段，高层、联排、双拼混搭社区，其中别墅区与普通高层住宅区有明显区隔，且不同物业管理、地下车库不相联通。 二期以四联排为主，搭配少量三联排和十栋左右的独栋。 联排主力户型产权面积185-214平米，起价17,000元/平米；独栋按套卖，起价750万元/套。 园林品质明显优于融信大卫城及泰禾红裕，基本代表福州低密度产品小区设计的较高水平。3.3 项目竞争分析-低密度产品q 龙旺康桥丹堤 位于闽侯县近乌龙江地段，联排、独栋混搭纯别墅社区。 目前在售低密度产品包含联排及小独栋，其中联排为合围式联排结构。 联排主力户型产权面积约187平米，起价约17,000元/平米；小独栋主力户型产权面积约336

22、平米，起价约21,000元/平米。 园林品质不次于三盛托斯卡纳；合围式联排结构确保了小区域的私密性；别墅区地面在施工时整体抬高，沉降式地下室采光优良。3.3 项目竞争分析-低密度产品q 华润橡树湾-叠拼 位于金山板块边缘，三环内毗邻三环位置，高层、叠拼混搭社区。 叠拼产品全部为四排三叠拼，户户独立入户，户户有地面院落。产品设计非常前卫：面宽15.4米，进深17.4米，进深/面宽比例小于福州几乎所有在售别墅盘（甚至包括绝大部分独栋项目）。 下叠、中叠、上叠产权面积分别约为160平米、224平米、234平米，起价约400万元/套。 2011年及2012年第三季度之前，由于产品设计过于超前及定价过高

23、（起价超过500万元/套）等问题其叠拼产品去化率非常低；进入2012年第四季度后，随着市场回暖及定价下调，去化率明显提高，目前已推的叠拼基本售罄。3.3 项目竞争分析-低密度产品q 东方威尼斯 位于城门镇，近帝封江地块，独栋为主，搭配极少量双拼，是项目低密度产品未来最主要的竞争对手。 独栋主力户型约350平米，均价约1,000-1,100万元/套；双拼主力户型约290平米，均价约600万元/套。 仅就项目本身而言其瑕疵颇多（外立面比较低端、小区人车不分流、地下室采光条件相当恶劣，阁楼利用率低，等等）。项目优势在于其是福州市区仅有的两个在售江景别墅盘之一，产品户户有水景，大部分都有独立码头。3.

24、3 项目竞争分析-低密度产品海西佰悦城中茵上城国际华润橡树湾-高层帝帝封江地块封江地块3.3 项目竞争分析-普通产品福峡路福峡路地块地块q 华润橡树湾-高层 位于金山板块边缘，三环内毗邻三环位置，较高单元有二线江景。 在推160、180、230、290平层户型，均价约15,000元/平米。 本项目代表了福州市区高层产品的较高水平；受市场回暖影响，项目当前可以保持较高的去化率，预计在推的四期年内可售罄；项目相对靠近金山核心区，就当前区位条件而言优于帝封江地块，除一线江景房外，帝封江高层售价应较华润橡树湾高层有一定折让。3.3 项目竞争分析-普通产品q 海西佰悦城 位于地铁1号南部沿线，主打地铁物

25、业概念，无江景，含商业、SOHO办公、传统写字楼及住宅业态。 高层毛坯住宅均价约12,500元/平米。 基本没有小区园林，户型设计很一般，卖点在于地铁及周边成熟商业配套。3.3 项目竞争分析-普通产品q 中茵上城国际 位于地铁1号南部沿线，主打地铁物业概念，无江景，纯住宅。 高层毛坯住宅均价约14,000元/平米（剩余尾盘两套一口价12,000元/平米）；底商25,000-30,000元/平米。 小区品质及户型设计一般，与保利香槟国际、华润橡树湾等国内一线开发商产品相距甚远，但总体依然优于海西佰悦城。3.3 项目竞争分析-普通产品3.4 目标市场分析q 依据前期市场调研及项目地块区位优势，项目

26、地产部分所有产品均完全具备定位于城市第一居所的客观条件，目前暂定项目各业态目标市场人群如下： 帝封帝封江地块低密度产品：江地块低密度产品：联排为主搭配少量双拼；主要客群以福州市下属各县、市企业主为主，搭配部分福州周边城市企业主人群。 帝封帝封江地块普通产品：江地块普通产品：高层、小高层；主要客群以福州市下属各县、市企业主（满足投资需求）、机关及事业单位人员为主，搭配部分高级白领及福州周边城市企业主人群。 福峡路地块普通产品：福峡路地块普通产品：高层；以福州市机关及事业单位人员、中高级白领为主。3.4 目标市场分析q 依据前期市场调研及相对稳健的原则，暂定项目各业态售价如下： 帝帝封江地块低密度

27、产品封江地块低密度产品：基期（2013年）均价约26,000元/平米，以后每年增长5%，5年后保持稳定。 帝封帝封江地块普通产品：江地块普通产品：基期（2013年）均价约11,500元/平米，以后每年增长5%，5年后保持稳定。 茉莉花田商业立项独栋：茉莉花田商业立项独栋：基期（2013年）均价约26,000元/平米，以后每年增长5%，5年后保持稳定。 福峡路地块普通产品：福峡路地块普通产品：基期（2013年）均价约12,500元/平米，以后每年增长5%，5年后保持稳定。 福峡路地块商铺：福峡路地块商铺：基期（2013年）均价约25,000元/平米，以后每年增长5%，5年后保持稳定。目 录一、项

28、目概况一、项目概况二、战略、环境及资源分析二、战略、环境及资源分析三、市场分析三、市场分析四四、核心核心商业条件商业条件五五、核心与财务分析、核心与财务分析六、风险分析六、风险分析七、结论与建议七、结论与建议4. 核心商业条件q 用地指标 帝封江地块：旅游用地675亩，对应建面15万平米；居住与商业混合用地1,160亩，对应建面112万平米。 福峡路地块：居住与商业混合用地252亩，对应建面43万平米。q 总地价 旅游用地地价30万元/亩（合计2.025亿元），即征即返；我方受让旅游用地后，同时获取其他项目用地的土地一级开发权。 其他项目用地挂牌起价53亿元，若存在成交溢价（成交价款扣除挂牌起

29、价的金额），我方以土地一级开发者的名义，按不同区间累进分成比例参与土地溢价分成：成交溢价在挂牌起价的40%（含）以内部分，我方与政府的分成比例为9：1，政府负责免除所有相应规费；成交溢价在挂牌起价的40%-80%（含）部分，我方与政府的分成比例为7：3；成交溢价大于挂牌起价80%的部分，我方与政府的分成比例为6：4。4. 核心商业条件q 土地出让进度 2014年1月31日前完成项目第一宗用地出让公告发布，并于2014年2月28日前完成项目第一宗用地出让工作。其余用地在2014年3月31日前完成出让工作。q 土地交付进度 文化旅游用地（不含义序水厂）交付工作应于2014年6月30日前完成。 住宅

30、及商业配套用地应于2014年6月30日前交付不少于400亩；帝封江其余项目用地交付工作应于2014年12月30日前完成；福峡路项目用地交付工作应于2014年12月30日前完成50%，其余用地交付工作应于2015年3月30日前完成。4. 核心商业条件q 政府承诺允许我方将土地成交价款作为后续计量土地增值税时“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款”的分项金额。q 政府承诺允许我方将下列支出（我方其他项目均基本承担了下列建设义务）纳入地产部分的计税基础： 帝封江地块土地填方及平整 帝封江地块河道建设 帝封江地块市政道路及其配套设施（项目用地内连接三环路至环岛路的南北向市政路除外） 福峡路地块内西北侧

31、市政路1条 托管用地绿化及步行系统4. 核心商业条件q 基础设施支持 政府负责与项目开发相关的拆迁、安置及收储用地红线外市政配套。 政府保障项目的道路、电力、给排水、天然气、通讯、邮政、有线电视、交通系统等满足项目施工及后续运营要求。 政府负责在项目游乐设备调试前投资建设完成单回路110KV变电站一座，并从附近其它变电站引入一条10KV电源作为备用电源。 政府负责在项目运营前根据双方认可的设计方案投资建设一处公交首末站。 政府负责免费调集建筑弃土予以填方支持满足项目需求。 政府负责绿化带内2万平米停车场的建设、管理与维护，并确保该停车场于项目一期运营前投入使用。 政府负责于帝封江项目用地内的在

32、建防洪堤西侧增设一处水闸，并保证在项目首期开工建设前，完成本项目三环路以北水域的河道整治及截污工作。 政府同意按我方提出的方案调整环岛路规划路线。 政府承诺于项目运营前在我方建设的幼儿园、小学（仓山小学）、初中（福州市属第十六中学对该仓山区属中学进行教学教研活动对口支持）配置优质教育资源。4. 核心商业条件q 地产政策支持 政府承诺90/70、限价政策均在全市范围内平衡，不对我方项目做要求。 政府承诺项目地产部分满足正负零标准即可预售。q 税费优惠支持 营业税或增值税：项目旅游景区门票收入按文化体育产业标准收取营业税或增值税；项目运营后的前3年内，对营业税或增值税地方本级财政留存部分给予50%

33、返还。 城镇土地使用税：项目建设期内，对城镇土地使用税地方本级财政留存部分即征即奖。 企业所得税：项目运营后前3年地方本级财政留存部分给予50%返还。 水电气价格：为支持项目可持续发展，项目文化旅游部分水、电、气按照福州市除生活类别之外的最优惠价格给予支持。目 录一、项目概况一、项目概况二、战略、环境及资源分析二、战略、环境及资源分析三、市场分析三、市场分析四四、核心核心商业条件商业条件五五、经济与财务分析、经济与财务分析六、风险分析六、风险分析七、结论与建议七、结论与建议5.1 地产测算前提q 税费及利率 契税：3%。 营业税：5%。 城市维护建设税：7%。 教育费附加：3%。 房产税率：按

34、原值70%的1.2%计。 土地增值税：依据福州现行规定征收上限，假设别墅及销售商业预征率5%，小高层预征率3%，车库预征率2%，销售完毕后清算土地增值税。 企业所得税：25%；假设不考虑地产项目预缴情况。 利率：取五年以上金融机构贷款基准利率6.80%。 营销费用占比：3%。 管理费用占比：前两年3,000万元/年，从第三年起为MIN（主营业务收入的3%，5,000万元）。5.1 地产测算前提q 成交地价：暂按74.2亿元（即挂牌起价上浮40%，不含契税）测算。q 建安成本： 项目高层总体平均成本约5,000元/平米（折合可售面积口径，下同）。 项目别墅总体平均成本约7,000元/平米。 为审

35、慎起见该成本预估相对较高，项目公司应依据项目实际情况严把成本关、提高销售毛利率；后续测算中也列出了在成本适当控制下的项目综合投资收益情况，以作对比和参考。5.1 地产测算前提q 开工进度（单位：万平米）20142015201620172018201920202021合计合计帝封江帝封江-小高层小高层6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 13.0 16.0 18.0 87.0 帝封江帝封江-别墅别墅1.5 1.5 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 15.0 帝封江帝封江-车库车库2.1 2.4 2.8 3.1 3.4 3.9 4.5 4.5 26.6 福峡路福峡路-高层高层7.

36、0 8.0 8.0 9.0 9.0 41.0 福峡路福峡路-车库车库2.0 2.2 2.5 2.8 3.9 13.4 福峡路福峡路-商铺商铺2.0 2.0 持有型商业持有型商业-超市超市1.5 1.5 持有型商业持有型商业-餐饮餐饮4.5 4.5 持有型商业持有型商业-酒店酒店2.0 2.0 茉莉花田茉莉花田-会所会所0.5 0.5 茉莉花田茉莉花田-商业立项独栋商业立项独栋 1.51.5 5.1 地产测算前提q 预售进度（单位：万平米）201520162017201820192020202120222023合计合计帝封江帝封江-小高层小高层4.8 6.8 7.8 8.8 9.8 12.4 1

37、5.4 17.6 3.6 87.0 帝封江帝封江-别墅别墅1.2 1.5 1.9 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 0.4 15.0 帝封江帝封江-车库车库0.8 1.2 1.4 1.5 1.7 2.0 2.4 2.7 0.6 13.6 福峡路福峡路-高层高层5.6 7.8 8.0 8.8 9.0 1.8 0.0 0.0 0.0 41.0 福峡路福峡路-车库车库0.8 1.1 1.1 1.2 1.3 0.3 0.0 0.0 0.0 6.4 福峡路福峡路-商铺商铺1.6 0.4 2.0 茉莉花田茉莉花田-商业立项独栋商业立项独栋 1.2 0.3 1.5 5.1 地产测算前提q 建安支付进度

38、：其中： q 建安结转进度：假设t年预售金额于t+1年结转。5.1 地产测算前提q 可售部分售价预测（单位：元/平米）q 持有部分租金等相关指标预测（除特别标注外，单位：元/平米年）20142015201620172018201920202021202220232024帝封江帝封江-小高层小高层12,07512,67913,31313,97814,67714,67714,67714,67714,67714,67714,677帝封江帝封江-别墅别墅27,30028,66530,09831,60333,18333,18333,18333,18333,18333,18333,183帝封江帝封江-车库

39、车库4,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,300福峡路福峡路-高层高层13,12513,78114,47015,19415,95415,95415,95415,95415,95415,95415,954福峡路福峡路-车库车库4,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,300福峡路福峡路-商铺商铺26,25027,56328,94130,38831,90731,90731,90731,90731,90731,90731,907茉莉花田茉莉花田-商业立项独栋商业立项独栋27

40、,30028,66530,09831,60333,18333,18333,18333,18333,18333,18333,18320142015201620172018201920202021202220232024持有型商业持有型商业-超市超市504529556583613613613613613613613持有型商业持有型商业-餐饮餐饮504529556583613613613613613613613茉莉花田会籍销售进度（个）茉莉花田会籍销售进度（个）1005050 茉莉花田会籍价格（万元茉莉花田会籍价格（万元/个）个）303030出租率出租率70%75%80%85%90%95%95%95

41、%95%5.2 地产测算指标q 利润表（单位：万元）：截至2024年累计净利润约47.23亿元（本测算假设地价分成引致的营业外收入在2014-2015年分摊完毕，实际其有可能在较长时间内分摊；如在较长时间内分摊则结果要比本测算更理想，下同。）。项目项目20142015201620172018201920202021202220232024合计合计预售结转预售结转00223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,485 68,519 2,551,218租金结转租金结转005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4

42、923,4923,49234,300营业外收入营业外收入95,40095,400190,800建安成本结转建安成本结转0067,48485,13999,923103,754107,79284,83890,826101,804 20,760762,320土地成本结转土地成本结转0067,34282,01293,17797,720101,72674,53978,32088,22218,005701,062营业税金及附加营业税金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,204房产税房产税1,6071,6071,6071

43、,6071,6071,6071,6071,6071,60714,460折旧折旧4,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,78243,035土地增值税土地增值税-帝封江小高层帝封江小高层2,9724,2104,8295,4486,0677,6779,53410,8962,229053,863土地增值税土地增值税-帝封江别墅帝封江别墅6,9718,71411,03711,61811,61811,61811,61811,6182,324087,136土地增值税土地增值税-帝封江车库帝封江车库00000000000土地增值税土地增值税-福峡路高层福峡路高层2,

44、8703,9984,1004,5104,613923000021,014土地增值税土地增值税-福峡路车库福峡路车库00000000000土地增值税土地增值税-福峡路商铺福峡路商铺6,6001,650000000008,251土地增值税土地增值税-商业立项独栋商业立项独栋006,1221,5300000007,652营销费用营销费用006,8658,21810,30910,82411,0888,7109,19110,1992,16077,566管理费用管理费用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160财务费用财务费用

45、26,74034,07741,41335,30925,35714,5472,4320000179,875利润总额利润总额65,66038,9103,19610,71561,48580,42194,64273,73077,274105,112 18,577629,722所得税所得税16,4159,7287992,67915,37120,10523,66018,43219,31826,2784,644157,431净利润净利润49,24529,1832,3978,03646,11460,31670,98155,29757,95578,83413,933472,2925.2 地产测算指标q 现金流量

46、表（单位：万元）：截至2024年累计净现金流入约29.06亿元，内部收益率约16.76%。项目项目20142015201620172018201920202021202220232024合计合计1.1预售收入预售收入0223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,5190 2,551,2181.2租金收入租金收入005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,3001.3优惠返还优惠返还95,40095,400190,8001.4借款借款393,230215,790609

47、,020一、现金流入合计一、现金流入合计488,630534,704275,144343,332362,112369,431290,141306,363339,97772,0113,492 3,385,3382.1地价支出（含契税）地价支出（含契税）382,130382,130764,2602.2建安支出（地产、商业及建安支出（地产、商业及基建）基建）60,33890,864106,581110,769112,863106,903103,736102,64073,49244,34411,360923,8902.3营业税金及附加营业税金及附加0012,58715,06618,90119,8442

48、0,32915,96816,85018,6993,961142,2042.4房产税房产税001,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,4602.5土地增值税土地增值税-帝封江小高层帝封江小高层01,8262,7163,2713,8754,3155,4606,7817,7501,58516,28553,8632.6土地增值税土地增值税-帝封江别墅帝封江别墅01,7202,2573,0023,3183,3183,3183,3183,31866462,90187,1362.7土地增值税土地增值税-帝封江车库帝封江车库072100117130142

491,22802.8土地增值税土地增值税-福峡路高层福峡路高层02,3153,3863,6474,2124,3078610002,28621,0142.9土地增值税土地增值税-福峡路车库福峡路车库067949610610822000-49402.10土地增值税土地增值税-福峡路商铺福峡路商铺02,20557900000005,4678,2512.11土地增值税土地增值税-商业立项独商业立项独栋栋0006,1221,5300000007,6522.12营销费用营销费用06,7058,25410,30010,86311,0838,7049,19110,1992,1601057

50、7,5662.13管理费用管理费用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,1602.14偿还本金偿还本金089,770146,350158,980178,15035,77000609,0202.15偿还利息偿还利息26,74034,07741,41335,30925,35714,5472,4320000179,8752.16所得税所得税16,4159,7287992,67915,37120,10523,66018,43219,31826,2784,644157,431二、现金流出合计二、现金流出合计488,623534

51、,709275,143343,334362,113369,429211,073163,147137,770 100,385 109,053 3,094,780三、盈余资金三、盈余资金7-51-2-1279,068143,216202,207-28,373 -105,561290,5595.2 地产测算指标q 各产品单位盈利指标（除特别标注外，单位：元/平米）销售收入销售收入 三项费用外总成本三项费用外总成本 毛利总额毛利总额 毛利率毛利率帝封江小高层帝封江小高层14,39810,2904,108 28.53%帝封江别墅帝封江别墅32,31318,46513,848 42.86%福峡路高层福峡路

52、高层15,22611,1044,122 27.07%福峡路商铺福峡路商铺27,83816,46111,377 40.87%茉莉花田商业立项独栋茉莉花田商业立项独栋31,91918,61113,308 41.69%可售部分加权平均可售部分加权平均16,45910,5955,865 35.63%5.3 旅游测算前提q 欢乐谷一期总投资额：10亿元q 欢乐谷入园人数（单位：万人）与购票入园比q 欢乐谷门票价（元）与折扣率q 欢乐谷人均园内消费（元） 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024入园人数入园人数181.50 196.02 205.00 210

53、.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 购票比购票比75%75%75%75%75%75%75%75%75% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024门票价门票价180.00 180.00 190.00 190.00 200.00 200.00 200.00 210.00 210.00 折扣率折扣率75%78%75%78%75%78%78%78%78% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 园内消费园内消费27.00 28.35 29.20 30.08 30.

54、98 31.91 32.87 33.85 34.87 5.3 旅游测算前提q 水公园一期投资3亿元，后续三期改造9,000万元，合计3.9亿元。q 水公园入园人数与购票入园人数（单位：万人）q 水公园门票价（元）与折扣率q 水公园人均园内消费（元） 2017年年2018年年2019年年2020年年2021年年2022年年2023年年2024年年入园人数入园人数 30.00 40.00 44.00 48.40 50.00 50.00 50.00 50.00 购票人数购票人数 27.00 36.00 39.60 43.56 45.00 45.00 45.00 45.00 2017年年2018年年2

55、019年年2020年年2021年年2022年年2023年年2024年年门票价门票价 140.00 140.00 150.00 150.00 150.00 160.00 160.00 160.00 折扣率折扣率80.00%80.00%80.00%82.00%82.00%85.00%85.00%85.00% 2017年年2018年年2019年年2020年年2021年年2022年年2023年年2024年年园园内消费内消费 35.00 36.05 37.13 38.25 39.39 40.57 41.79 43.05 5.4 旅游测算指标q 利润及现金流量情况 欢乐谷： 截至2030年累计利润总额约7

56、.52亿元。 截至2030年累计净现金流入约8.17亿元，内部收益率约6.83%。 水公园： 截至2031年累计利润总额约2.94亿元。 截至2031年累计净现金流入约1.76亿元，内部收益率约5.71%。5.5 项目综合指标q 利润表（单位：万元）：截至2024年累计净利润约46.25亿元。项目项目20142015201620172018201920202021202220232024合计合计预售结转预售结转00223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871 336,48568,5192,551,218租金结转租金结转005,3344,12

57、54,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,300营业外收入营业外收入95,40095,400190,800旅游贡献税前利润旅游贡献税前利润-2,6969402,9593,3915,1815,8206,3076,5437,3807,13742,962建安成本结转建安成本结转0067,48485,13999,923103,754107,79284,83890,826 101,80420,760 762,320土地成本结转土地成本结转0067,34282,01293,17797,720101,72674,53978,32088,22218,005 701,062营

58、业税金及附加营业税金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961 142,204房产税房产税1,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,460折旧折旧4,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,78243,035土地增值税土地增值税-帝封江小高层帝封江小高层 2,9724,2104,8295,4486,0677,6779,53410,8962,229053,863土地增值税土地增值税-帝封江别墅帝封江别墅6,9718,71411,0

59、3711,61811,61811,61811,61811,6182,324087,136土地增值税土地增值税-帝封江车库帝封江车库00000000000土地增值税土地增值税-福峡路高层福峡路高层2,8703,9984,1004,5104,613923000021,014土地增值税土地增值税-福峡路车库福峡路车库00000000000土地增值税土地增值税-福峡路商铺福峡路商铺6,6001,650000000008,251土地增值税土地增值税-商业立项独栋商业立项独栋 006,1221,5300000007,652营销费用营销费用006,8658,21810,30910,82411,0888,71

60、09,19110,1992,16077,566管理费用管理费用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160财务费用财务费用31,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825000 235,878利润总额利润总额61,36130,431-3,1324,32955,73276,74291,98377,21283,817 112,49225,714 616,680所得税所得税15,3407,608029913,93319,18622,99619,30320,95428,1236,