小型文化遗址打造商业模式分析修改后

1、模式概述三大模式案例分析共性分析发展背景发展趋势模式简介模式简介以文化为核心，结合商业、商务办公等形式，以实现文化价值和经济价值打造价值：打造价值：文化价值+经济价值打造方向：打造方向：特色文化商业、酒店、商务公寓文化遗址打造商业模式：将文化、商业有机结合，以修缮巩固为主，历史建筑重建为辅，打造出具有独特人文内涵、建筑风貌的文化商业区，提高城市文化底蕴，刺激旅游发展。部分通过酒店、商务公寓等项目的导入，实现更大的经济效益。成都宽窄巷子打造原则：打造原则：坚持延续地方历史文脉和可持续性发展两个基本原则。打造特点：打造特点：修复原有建筑风貌、诠释自身文化内涵、引进特色文化产业、完善配套服务。发展背

2、景发展趋势模式简介3000美金的影响3000美金6000美金10000美金2011年我国人均GDP超过3000美金，由休闲游转向度假游，文化旅游地产进入快速发展阶段旅游汽车城市人口消费诉求投资理财度假游全民休闲时代汽车消费爆发式增长3口之家拥有2辆车逐渐成为主流，汽车成为普遍代步工具奢侈品/精神享受衣食住行/大宗商品音乐会/演奏会/文化艺术类展会/特色的文化酒吧海外人士大规模回流海外人士部分主动回流股市房地产投资成为常态基金保险教育黄金艺术品和收藏品侈奢品汽车消费新一轮增长拥有多辆车的家庭增长，汽车消费个性化、多元化本地及周边区县人为主外省人增多境外人增多本地人为主少量海外人士休闲游私家车数量

3、稳步上升普遍人持可望不可及的心态，对汽车缺乏品牌意识房地产投资趋热房地产仅为居住品文化旅游地产时代文化、旅游、商业综合型市场迅速发展专业运营时代文化旅游地产可持续发展普通商业地产时代文化、旅游地产萌芽中低等收入国家高收入国家收入文化地产据国际货币基金组织公布数据，2011年我国人均GDP为5414美金。处于文化旅游地产快速发展阶段，旅游形式从休闲游迈向了度假游，旅游市场需求被进一步扩大。发展背景GDP的增长带动商业、旅游业的发展，促使文化遗址打造商业模式的诞生观光游主要目的是增长见识，常见现象是“到此一游”自驾游、度假游平均度假2次/家庭/年。国外度假或国内自驾游，核心诉求开始关注目的地的休闲

4、环境，重视度假所能带来的放松的愉悦心境。1000美元3000美元休闲游平均度假1次/家庭/年。人们愿意用于旅行的支出额度有所上调，除观光以外，也开始注重旅途享受。2000美元6000美元全民休闲时代人们的休闲频率更高/方法更多样。例如：现在的美国。COFFEE TIME时长几乎与WORKING TIME持平，且非常看重每周末的休闲时光。商业 :经济转型、第三产业发展、消费水平增加带动商业物业进入黄金发展时期。旅游业 :交通改善、中产崛起、汽车消费增长带来旅游渡假消费旺盛，也促使旅游地区发展和旅游渡假休闲型地产项目成长迅速。发展背景：2011年我国人均GDP已经超过3000美金的分水岭，居民消费

5、水平提高，生活方式发生改变，扩大了商业和旅游业的市场需求，文化遗址打造商业的模式即文化与商业结合开发的模式顺势而生。发展背景发展趋势模式简介粗放型发展阶段专业型发展阶段综合型发展阶段发展阶段目前市场处于专业型发展阶段，即文化、多元化商业和配套服务相结合发展阶段初级阶段发展阶段成熟阶段特点：文化+简单配套型商业=粗放型文化地产特点：文化+多元化商业+配套服务=专业型文化地产特点：文化+多元化商业+ 配套服务+办公+居住=综合型文化地产模式概述旅游消费型模式为目前专业性发展阶段市场运用最广泛的开发模式专业型发展阶段按功能划分的三大模式：旅游消费型模式 、文化创意园型模式 、多功能综合型模式。三大模

6、式三大模式旅游消费型模式旅游消费型模式 文化创意园型模式文化创意园型模式多功能综合型模式多功能综合型模式业态组合旅游为主，餐饮、旅馆、休闲娱乐配套创意办公为主，餐饮、其他服务配套综合商务办公、居住和吃喝玩乐为一体的城市综合体特点大众化：规模较小运用最广泛，以旅游、消费为主导，面向大众化消费群体。特色化：以文化遗址为核心建文化创意园区，辅以餐饮、休闲娱乐等服务配套，以文化带动产业经济。综合化：规模较大，综合了吃喝玩乐和商务办公等功能的城市综合体，正逐步迈向成熟型发展阶段 。成功案例宽窄巷子、磁器口、洪崖洞、南京1912晨光1865科技创意产业园、马尾船政文化创意园上海新天地模式概述三大模式分析共

7、性分析旅游消费型案例文化创意园型案例多功能综合型案例旅游消费型案例宽窄巷子项目概况成都宽窄巷子成都“第一会客厅”宽窄巷子项目概况宽窄巷子项目概况占地面积 108 亩建筑面积 44000（地上 35000 、地下停车场 11000）文化内涵清朝时期驻守的八旗清兵的军营宿舍，老成都生活精神传承地，项目定位时尚生活街区项目概述项目概述45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，主力面积400-800规划布局城市中心位置，三条巷子布局紧凑，相互连通地理位置：位于成都市青羊区金河路口，成都市中心位置。整体布局：由宽巷子、窄巷

8、子和井巷子三条步行街组成，步行街中间有通道连通。另在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场。每条步行街长400 米，宽巷子宽度以 67 米居多，窄巷子宽度为 4 米。 业态组合涵盖高中低端餐饮、休闲娱乐、购物业态，其中酒吧咖啡、茶馆占比最大街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区。打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区。以酒吧、夜店、甜品店、婚庆

9、、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区。目标客群中产阶级为准，大众群体为辅目标客户群：以政要商贾和都市新贵为主，再到普罗大众，商业档次高中低均有涵盖。街道宽巷子窄巷子井巷子目标客群针对怀旧休闲客群针对主题精品消费的目的性消费客群针对都市年轻人客群文化特色将为文化融入建筑，融入商业文化墙成都原真生活体验馆文化墙建筑特色保留传统四川民居，融合外来文化建筑特色黛堡嘉莱 MY COFFEEStarbucks创意盒子 业态特色休闲娱乐业态，尽享繁华都市中的休闲生活琉璃会会馆白夜酒吧咖啡厅宽窄巷子经济效应目前平均租金500元/月，处于成都上游水平租金：窄巷子商铺价格据具体位置和经营业态规

10、模而定，一楼最低100元/月，2012年平均租金500元/月（春盐商圈水平），位于成都商圈上游水平。成都2011年各大商圈租金水平宽窄巷子社会效应融历史文化于现代商业，浓缩一座城市的市井生活宽窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一，是成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。“老成都底片、新都市客厅”成都新十景之一、 “第一会客厅”2011年4月17日，宽窄巷子以创意特点入选，被评为成都新十景之一。也是成都“第一会客厅”。旅游消费型案例南京1912项目概况南京1912昔日总统府邸，今朝城市客厅南

11、京南京1912项目概况项目概况占地面积 3万，建筑面积约4万文化内涵依托中国近代史遗址博物馆（即“总统府”， 为孙中山先生1912年1月1日宣誓就任中华民国临时大总统所在地）和周边民国建筑群而建，以民国文化为载体。项目定位时尚休闲商业区项目概述项目概述位于南京市核心商圈，呈L型分布。由17栋民国风格建筑及共和、博爱等4个街心广场组成。是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身商业区，带浓郁民国风情。规划布局三街四广场，呈L型分布共和广场太平广场新世纪广场博爱广场整体规划：4大主题风情休闲广场、3大功能分区、17栋民国风情独栋建筑，呈L型分布，。动线成井字或着田字型双

12、动线，主动线围绕整个建筑群外部，次动线围绕整个建筑群内部。街区布局：以合院为基本骨架，用街的方式将各幢建筑串联起来，并在关键节点处整合出一些广场空间，建筑层数以两层为主，新旧建筑相辅相融。业态组合主要业态为中高端餐饮/休闲/娱乐，酒吧占比最大酒吧区餐饮区休闲区功能业态商家品牌中中 餐餐小南国、银牌自助美食中心粤鸿和、厚园、俏江南、芳满庭西餐西餐/ /特色特色餐饮餐饮王品台塑牛排、逸叶源、泰煌、鹿港小镇、蓝枪鱼、九佰锅、大渔 酒酒 吧吧百度、乱世佳人、座吧、苏荷、玛索、TOUCH BAR 、往事 、Seven club、乌克兰风情吧 茶茶/咖啡咖啡星巴克、costa coffe、茶客老站休闲休闲

13、金夫人婚纱摄影 、戴维营专业男子SPA护肤中心、西津足道 其他其他KFC、韩国料理、红鼎豆捞目标客群中高端休闲娱乐型客群目标客群：高学历、高收入、高购买力的中高端人群，以休闲娱乐型的中青年为主。业态特色酒吧占比最大，带动了南京的夜晚经济酒吧业态特色：项目业态布局为酒吧区、餐饮区、休闲区，酒吧除了酒吧区外，餐饮区、休闲区也有酒吧，业态占比中是最大的。酒吧夜晚经济：激活了夜间经济的，使南京的夜生活延长了4个小时以上。填补了南京白领、小资、文化人群夜晚消费的空白。酒吧：99HOUSE bar,立煌酒吧 ，乱世佳人（小乱），苏荷酒吧，TOUCH&TOUCH2,7CLUB，TNTCLUB（TNT

14、潮人会所，原A8），TT酒吧，往事吧，百度酒吧，棒棒堂KTV，后街酒吧，传奇1912酒吧，乌克兰风情吧等。 建筑特色民国建筑风格，青灰色与红色是建筑物主色系1、与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致，民国建筑风格。2、青灰色、红色的建筑色系；中西文化合璧呈现的尖形屋、弧形的门窗；建筑物之间用透明玻璃廊桥连接。南京1912经济效应GDP贡献，拉动周边商业发展，促进就业，激活夜间经济经济效应：经济效应：营业贡献营业贡献GDP贡献贡献激活夜间经济激活夜间经济拉动就业拉动就业带动周边租金带动周边租金上涨上涨促进周边商业促进周边商业格局发展格局发展街区2010年年营业额超2亿元，洋酒消费总量占南京的50%以

15、上.2010年就已接待消费者200万人次，按照南京市的综合投入产出系数计算，每年可带来GDP增加值高达4亿元，年上缴税收超过1亿元。开创了南京夜间经济的坚实基础，使南京的夜生活延长了4个小时以上。共有商家50余户，直接提供就业岗位5000多个，拉动了就业。 周边商业租金价格平均上涨超过2元/平方/天，创造南京平均租金上涨速率之最。促使周边文化、休闲、餐饮商业面积迅速增加了8万平米以上，带动周边商业的整体发展。南京1912社会效应社会效应:南京1912街区被命名为中国特色商业街，收到国内100余个城市的合作邀请。至今有近百位明星光临街区，年均举办20余场明星见面会；每年举办超过50场的街区活动，

16、带动街区人流超过200万。 与超过10家国内外知名品牌娱乐餐饮商家达成战略联盟。 已有数十家入驻商户通过1912品牌连锁平台实现了由本地品牌向区域知名品牌的跨越式发展。中国特色商业街明星带动效应商家战略联盟品牌连锁扩张旅游消费型总结分析总结：主要以政府主导开发，占地面积较小，1.5万3万，位于城市中心区，地方特色的休闲娱乐商业街定位，地方民俗文化味浓。项目名称地址营运商/运营模式规模功能定位建筑风格文化内涵宽窄巷子成都市中心区成都文旅集团，以出租为主，少量出售核心保护区占地面积108亩，建筑面积44000“老成都底片，新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”老式街道、四合院落、兼具艺术

17、与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店清兵军营宿舍遗址、巴蜀文化，老成都市井生活磁器口重庆主城区次中心区重庆磁器口保护开发有限公司，政府和专业公司联合开发占地面积1.5平方公里文化观光休闲体验旅游地清朝和民国时期民居、商铺、以吊脚楼为主，明代寺庙建筑风格千年古镇遗址、巴渝文化、沙磁文化、码头文化、红岩文化洪崖洞重庆主城区中心区重庆小天鹅集团，租售结合占地面积31453，建筑面积：46418民俗文化，时尚娱乐商业区巴渝传统吊脚楼吊脚楼遗址，巴渝文化、码头文化、火锅文化熙南里南京市中心区南京城建历史文化街区开发有限责任公司，只租不售占地面积2.18万，建筑面积1.39万（甘熙故居占地0.95万

18、）金陵历史文化风尚街区江南民居结合北方四合院，微式和苏式相结合，青砖小瓦马头墙，回廊挂落花格窗”甘熙故居遗址，中国最大民宅南京民俗文化、戏曲文化南京1912南京市中心区南京东方三采投资顾问有限公司（现为：南京1912集团）占地面积3万，建筑面积4万高文化品位时尚休闲、精致典雅文化街区民国时期小洋房建筑民国总统府遗址旅游消费型案例文化创意园型案例多功能综合型案例文化创意园型案例晨光晨光1865科技科技创意产业园创意产业园项目概况晨光1865科技创意产业园科技文化、商业旅游的时尚地标晨光1865科技创意产业园占地面积 21万建筑面积建筑面积10万文化内涵所在地为李鸿章1865年兴建的金陵制造局旧址

19、金陵制造局旧址，是中国近代工业和兵器工业的发祥地。项目定位科技、文化、商业、旅游为一体的综合性科技创意产业中心项目概述项目概述南京市秦淮区政府和晨光集团共同创办，园区有9幢清代建筑、19幢民国建筑，40余栋建国后建筑，分为5个功能区。项目区位城市中心位置，周边文化氛围浓厚中华门汽车站 t南京南站P 禄口国际机场车程车程3030分钟分钟城区井字型主干道车程车程10 10分钟分钟t南京站车程3030分钟分钟位于南京市秦淮区正学路1号，距市中心仅5分钟车程，交通便捷。周边文化氛围浓厚，中华门城堡、秦淮河、金陵大报恩寺遗址、夫子庙环绕。1865车程车程5 5分钟分钟规划布局5大功能区，不同年代的60余

20、栋建筑5大功能区：共分为科技创意开发区（A区）、山顶商务办公区（B区）、科技创意博览区（C区）、工艺美术创作区（D区）、时尚生活休闲区（E区）5大功能区。建筑风格清代、民国和建国后建筑风格民国建筑，典型为包豪斯风格建筑，形体简洁、平面高效，墙体为青砖砌筑，窗户高大规则。建国后典型建筑造型简朴实用，分别为红砖高大厂房或水泥砂浆抹面的多层厂房。清代留存建筑有重大历史意义与建筑价值，为创意产业园的策划与成立起到了重要作用目前，园区内共有清朝、民国、建国后不同年代各具特色的各类建筑60余幢，,其中清代文物建筑9幢，民国时期建筑19幢。进驻企业主要为工艺设计、酒吧餐饮和科技研发企业进驻代表企业代表企业1

21、.大屋设计工程有限公司3.江苏东恒集团国贸建设股份有限公司4.富士康（南京）通讯有限公司5.香港恰达思贝德梁有限公司2.南京科誉家具装饰设计有限公司企业类型, 艺术传媒, 5, 13%企业类型, 工艺设计, 15, 41%企业类型, 科技研发, 6, 16%企业类型, 娱乐休闲, 1, 3%企业类型, 酒吧餐饮, 8, 22%企业类型, 酒店会所, 2, 5%企业类型企业类型艺术传媒工艺设计科技研发娱乐休闲酒吧餐饮酒店会所2012年项目进驻企业共118家，以工艺设计、酒吧餐饮和科技研发为主，娱乐休闲和酒店会所占比最低。政策服务支持完善的商务办公、休闲娱乐服务和优惠政策支持运作服务：运作服务：提

22、供物业管理、工商注册、税务登记、项目融资等方面的服务。生活配套服务：生活配套服务：园区内除了配备餐饮、酒吧、会所和酒店企，另有大型停车场和员工食堂，晨光快餐公司、晨光公寓和星级晨光宾馆可提供快餐配送、员工住宿及酒店服务。优惠政策：优惠政策：入园企业享受政府给予园区的各项优惠政策 ，包括改造经费补贴、房屋租金补贴和规模企业扶持等。经济效应118家进驻企业，规模型企业为支撑，文化创意产业为特色的发展格局2012年文化特色鲜明的企业进驻：p吴为山雕塑工作室p江苏广电时尚传媒有限公司p富士康（南京）通讯有限公司p江苏骐骥国际贸易有限公司p江苏苏威尔科技有限公司pHEMP淡泊摄影工作室p香港恰达思贝德梁

23、有限公司截止2012年进驻园区企业达118家，园区逐步形成了以龙头型、高端型企业为主要支撑，文化创意产业为特色的产业发展格局。社会效应政府大力支持，为南京十大重点项目之首园区先后被授予“国家动画产业基地”、“江苏省现代服务业聚集区(创意产业)”、“南京都市产业园”、“南京市文化产业基地”称号各类荣誉称号十大重点项目之首位列南京市“十一五”规划都市型产业园区十大重点推进项目之首。文化创意园型总结分析项目名称地址创意园功能区规模文化遗址文化内涵晨光1865科技创意产业园江苏省南京市秦淮区科技创意开发区（A区）、山顶商务办公区（B区）、科技创意博览区（C区）、工艺美术创作区（D区）、时尚生活休闲区（

24、E区）占地面积21万建筑面积10万李鸿章1865年兴建的金金陵制造局旧址陵制造局旧址，中国近代工业和兵器工业的发祥地工业文明，工业发展历史展示马尾船政文化创意园福建省福州市马尾区由游艇4S俱乐部，水上飞机体验中心、航模与船模展示中心等主题功能区组成占地240亩马尾造船厂遗址（19世纪中末叶中国主要的几个造船厂之一），中国近代海军摇篮船政文化、闽台文化总结：主要以政府主导开发和招商引资，占地面积较大，16万21万，位于城市中心区，交通方便。突出文化创意产业园定位，以产业发展带动商业发展。旅游消费型案例文化创意园型案例多功能综合型案例多功能综合型案例上海新天地项目概况上海新天地“城市会客厅、国际交

25、流聚会中心”上海新天地项目概况上海新天地项目概况占地面积 52万平方公里建筑面积建筑面积约110万平方米新天地商业（14.1万平方米）酒店服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地 文化内涵以石库门旧建筑区为基础。石库门兴起于19世纪60年代，曾占据上海住宅面积六成以上，是老上海建筑文化、弄堂市井生活形态的缩影。项目定位第一阶段：综合型时尚场所，第二阶段：都市旅游景点，第三阶段：国际化休闲娱乐、交流聚会中心。项目概述项目概述旧城改造、石库门历史建筑的改造项目。展现上海历史文化风貌的都市旅游景点和城市会客厅。整体布局上海城市中心的商业、住宅、写字楼、酒店

26、综合体A太平桥人工湖绿地B翠湖天地C上海新天地E瑞安总部大楼D企业天地整体布局上海城市中心的商业、住宅、写字楼、酒店综合体项目整体布局：以新天地商业街作为亮点打造，带动五星级酒店、住宅和写字楼发展。人工湖绿地企业天地新天地 翠湖天地二期 一期 北里 南里5星级酒店翠湖天地 三期商业区布局商业区分为南里、北里两大部分新天地 北里 南里商业区布局：n 新天地分为南里和北里两个部分。n 南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北里以保留石库门旧建筑为主。n 在南里和北里的分水岭的兴业路是中共“一大”会址.业态组合国际化与时尚化的餐饮、零售服务业为主业态组合：餐饮、酒吧、购物、休闲娱乐、酒店、会所、服务

27、教育、艺术会馆等。业态组合特点:国际化、时尚化、流行化、多元化、休闲化、艺术化。 目标客群高端圈层客户上海 时装 周开 幕 ，营造个 性时 尚潮流目标客群：上海的年轻人阶层、中产阶级、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，高端圈层客户。商业区建筑保留石库门外立面，外面整旧如旧，内部翻新创新改造原则外表整旧如旧，内部翻新创新改造原则：保留原有的旧建筑，用原有的砖、原有的瓦作为建材。通过外表整旧如旧，内部翻新创新呈现出历史与现代的完美结合体。外表：整旧如旧，以保留房子原貌为原则，按照当年的图纸进行修建，墙、铺地及屋顶，尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近原来的面貌。内部：翻新创新，内部设有中央

28、空调、自动电梯、宽频互联网，改造成全新概念的经营消费场所。 经济效应租金不断攀升，商业带动自身及周边住宅价格住宅售价：“翠湖天地”自2002年6月7月销售伊始单价高达17000元25000元/ ，最高时每平米接近100000元。刚开始投入的租金是48元 / /天，而在2011年新天地的最高租金报价已经超过了100元/ /天，租金10年翻12倍，2012年平均租金为30元 / /天。数据来源：梅花网数据库带动周边房价商业带动住宅“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元10000元，一路飙升。新天地商业租金资料来源：搜房网、世联地产资料来源：搜房网社会效应新天

29、地已成为上海的新地标，商业地产界的经典之作瑞安新天地系列在全国范围内共有9个天地系列项目，覆盖上海、大连、重庆、杭州、武汉等多个城市。另外不少城市的地产项目正在力图拷贝新天地的模式。2001年12月，新周刊，阳光卫视和新浪网三家媒体联手首创2001中国年度新锐榜，荣获“年度建筑”奖。2002年11月，在香港举行的美国建筑师协会年度荣誉颁奖庆典上，上海新天地广场被授予“文化遗产建筑”奖2003年11月，上海新天地北里（兴业路以北部分）荣获年度Urban Land Institute (ULI) Award for Excellence大奖。是首度获此殊荣的中国内地项目。年度建筑奖年度(ULI) Award for Excellence大奖文化遗址建筑奖2004年12月30日，获“国家文化产业示范基地”奖。“国家文化产业示范基地”奖客户心智中的“上海新地标”上海新天地改写了石库门的历史，成为上海的新地标，被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处。新天地品牌连锁多功能综合型总结分析项目名称地址规模、