商业地产标准化研究_LD150410

1、2015年4月房地产项目标准化研究产品标准化背景、前提与策略目录产品标准化的模块与执行手册产品标准化的意义产品标准化的工作建议如何推进产品标准化Part1产品标准化背景、前提与策略产品标准化背景 房地产行业正逐步走向成熟。产品也由粗放竞争向标准化竞争过渡，产品标准化带给企业效率、效益和成本、工程、采购等相关领域更多的价值， 标准化是企业多项目开发的必然结果，是企业发展壮大，实现跨越式、可续续发展的必由之路。 “标杆地产”企业都基本确立了自己的产品模式，并通过推行标准化产品线复制、连锁开发，在全国“攻城略地”。 要做大做强做优，必须进行多项目连锁开发，而形成标准化产品线是企业进行多项目开发的前提

2、和基础。 产品标准化一旦确定，推广周期相对较长，标准化的产品不仅要满足当前城市规划和客户需求，更要满足未来可能的需求演变。 1. 成熟性：标准化的对象必须基于成熟产品，不能将不成熟的产品标准化后推广2. 市场性：必须经过市场检验，不能只有设计师和企业满意，更该基于市场和客户的认可4. 领先性：标准产品必须具有相对的领先性和适当的前瞻性3. 通用性：标准化的产品必须具有通用性与延展性，以通过产品标准实现项目快速复制产品标准化四个前提产品标准化前提产品标准化策略两种策略规划复制“抽象理念”，设计复制“具体细节”从“道”与“术”两层面界定标准化策略。道术 产品规划的指导思想与准则，是指产品复制的规律

3、理念与经验总结，如针对“产品规划”环节，由于土地和资源的差异化，不可能梳理“规划细则”进行直接照搬，而应从规划理念与原则这种规律法则性的东西去指导后期产品规划。 “术”属于产业设计模块的细则，是标准化具体复制的对象，大多拿来即用。Part2产品标准化的意义产品标准化意义总述目的提升开发效率标准化创新1.快速复制2.保证操作水准均质化3.减少犯错率4.降低管理成本和建造成本1. 增加产品附加值2. 提升操作水准标准化前离散标准化中成核标准化后规则产品标准化意义总述途径管理策略管理标准化管理创新业务流程优化管控体系定型化产品创新机制技术应用模式业务操作IT化开发效率产品策略产品标准化产品创新标准化

4、设计战略采购形态性能结合业务流程开展由人力资源部牵头由子公司主导标准化创新未推行标准化开发模式出现的问题开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱没有大范围推行产品标准化1设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多没有大范围推行产品标准化2项目成本“实际预测”的偏差率较大没有推行标准化的“项目成本定额”3组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移缺乏标准化权责体系4未推行标准化开发模式出现的问题制度、流程执行力差缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程5不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大没有标准化的操作规范6个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大没有标准化的输入、输出

5、工作成果7Part3产品标准化的模块与执行手册产品标准化六大模块 产品标准化在于产品成熟度、企业执行力等现实因素有效耦合，即不能眼高手低，也要避免四钻牛角。 标杆企业产品标准化整体强调落地，在体系上更是务实的从六大模块去有效推进产品标准化。 标准化范本是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径。随着地产行业不断成熟，竞争不断深入，标准化已是行业发展的大势所趋。CSWADI产品标准化六大模块010203040506扩初和施工图纸标准化成本配置标准化部品部件标准化施工工艺标准化产品配置标准化稳定的战略合作方产品标准化六大模块1. 扩初和施工图纸标准化 标杆企业对设计图纸的标准化推行到扩初和施工图，对不

6、同地区的施工图不硬性强调标准化，给出参考施工图和做法说明，用于借鉴对比。针对“景观、会所、示范区”等，设计图纸则统一标准化到标准模块图、元素和景观节点图。2. 产品配置标准化 产品配置从整体格局进行了标准化，具体针对各项目公司擅长的高层、叠加洋房、别墅等业态进行配置比例的约束。3. 成本配置标准化 标准化产品针对各个成本指标和成本支出，进行一级科目的配置标准化。产品标准化六大模块4. 部品部件标准化 部品部件标准化是产品标准化的具体操作和整个产品标准化的基础。它的标准化程度直接影响项目成本、施工工艺和供应商管理等一系列的标准化。5. 施工工艺标准化 房地产项目开发周期不同，施工工艺在很多方面的

7、标准化，对加快产品建造、保证产品质量有直接支撑作用。6. 稳定的战略合作方 整合优秀供应商并实现长期稳定合作，形成战略关系，尤其是对总包、设计以及关键分包商的长期稳定合作，这对产品标准化是最直接的支撑。 产品标准化六大模块产品标准化落地的执行手册通过五本执行手册实现产品设计建造的业务标准化、流程标准化和操作标准化材料部品手册 1合约采购手册2施工手册3成本手册4营销推广手册5产品标准化落地的执行手册现有产品总结优化标准扩初图材料部品手册针对材料部品及封样等进行规范合约采购手册施工手册成本手册营销推广手册主要针对合约分判计划、供应商名录、指导采购价等进行规范主要针对施工组织、工艺、工法和工程质量

8、进行规范。主要针对成本体系、成本明细、成本标准、成本数据库等进行规范重点针对营销推广、VI标识、案名等进行规范和标准化Part4产品标准化的工作建议标准化工作建议1. 管理标准化流程优化标准化是工业化的基本特征规范化执行 持续优化改进卓越流程再造 完成全集团的业务流程优化文件成果编制； 完成集团范围内的业务流程的推广与执行； 建立一套全集团的业务流程监控体系；并完成全集团的流程审核工作； 建立产品设计创新机制和新技术应用模式； 建立业务流程持续完善保障制度和全面的业务管理创新机制； 全集团根据执行与审核情况，进行流程文件体系的持续优化改进； 形成具有自身特色的、卓越的标准业务流程。标准化工作建

9、议1. 管理标准化工作分解集团总部项目公司协助各子公司完成的业务流程优化文件成果编制；协助子公司完成优化流程节点程序文件编制工作。提供产品创新机制和新技术应用模式的指引性样板牵头业务操作IT化完成业务流程优化文件成果编制；试点建立内部的产品创新机制和新技术应用模式，在集团内推广；配合流程IT化，各子公司应及时地完成相应的流程文件编写。流程完善与管理创新制定全集团的业务流程监控体系框架；集团总部内部的业务流程审核建立各子公司内部的业务流程监控体系；完成各子公司内部的业务流程审核工作。流程审核向各子公司培训和推介集团颁布的重要节点控制程序以及成果标准；（培训计划、培训讲师、培训教材、流程试题库）各

10、子公司内部组织培训子公司层面的流程文件及相关作业指导书; （培训计划、培训讲师、培训教材、流程试题库）执行颁布的流程。流程推广与执行标准化工作建议2. 工作重点设计关键节点管理系设计关键节点管理系统统（计划，配合，听证会，成果标准）设计变更与设计变更与现场签证管现场签证管理系统理系统部品应用与部品应用与供应商管理供应商管理系统系统设计资源设计资源管理系统管理系统户型信息户型信息应用系统应用系统论证阶段论证阶段户型运用概念规划阶概念规划阶段段策划户型设计实施方案阶实施方案阶段段部品清单和定板施工图阶段施工图阶段施工阶段施工阶段招投标IT化设计管理系统专业网站将和项目网站结合，其中设计变更系统放入

11、项目网站2. 工作重点1 将集团目前的设计监控关键节点IT化，便于对项目操作的监控和及时跟踪。根据各设计阶段的成果标准，控制设计操作水平，形成项目备案库。便于各公司操作经验和资料的积累，及全集团范围的 知 识 共 享2 积累户型资料，在策划阶段提取运用，并在概念规划阶段创新性借鉴；3 根据流程提供统一的平台，提高工作效率，同时达到对变更涉及成本等的及时跟踪和控制；4 在设计各阶段提供部品选择，形成部品清单，并完成招投标和供应商管理的功能5 完成对设计资源的管理工作，包括比选和评价以及积累等功能标准化工作建议设计关键节点管理系统户型信息应用系统设计变更与现场签证管理系统部品应用与供应商管理系统设

12、计资源管理系统3. 业务操作IT化标准化工作建议标准化是工业化的基本特征启动 推广普及设计关键业务流程IT化率：70其它关键业务流程IT化率：25设计关键业务流程IT化率：85其它关键业务流程IT化率：60建设IT化设计管理平台，设计关键业务流程IT化率：303. 业务操作IT化标准化工作建议工作分解搭建操作平台设计关键节点管理系统；户型信息应用系统；设计变更与现场签证管理系统；部品应用与供应商管理系统；设计资源管理系统；建立鼓励使用各系统的奖励和惩罚办法并实施；完成各系统的推广应用。参与操作平台建设；按照各系统的开发进度，完成涉及到的流程修订和编制工作；负责组织并培训各自子公司相关人员使用系

13、统；执行各系统的推广实施工作；组织实施系统在子公司新项目中运用，完善并维护信息，提出改进建议。业务操作IT化集团总部项目 公 司4. 标准化体系三管齐下标准化工作建议部品选型构造设计通用度目标值10挑战值20按流程操作内部审核操作合格率100标准图纸占图纸总量目标值35挑战值50对所有项目公司刚性要求对所有项目公司刚性要求对项目公司刚性要求5. 标准产品/组团设计操作方案标准化工作建议选取某公司项目为载体，形成全套标准化设计、操作范本以及成果范本团队构成费用原则操作流程重要文件沟通模式时间计划操作方案团队构成标准化工作建议集团分管领导技术管理部总经理经营管理部总经理财务管理部总经理集团牵头：技

14、术管理部技术管理部经营管理部成本管理组项目公司牵头：设计总监设计部人员市场部人员成本部人员集团项目公司决策层Part5如何推进产品标准化产品标准化是构建房地产标准化体系的基础房地产标准化体系产品标准化运营标准化服务标准化专项技术标准产品营销标准产品建造标准成熟产品库标准产品库模块标准库计划管理成本管理阶段成果管理投资收益管理客户管理产品采购标准产品设计人性化建造过程品质化入住精细化服务项目案例库成本限额标准技术标准库产品标准化的研究 1、开展产品标准化工作须明确产品标准化研究模式。自主研发为主，结合外部合作。 产品标准化必须结合项目的特点，因此产品标准化研究也应坚持借鉴行业经验的基础上，进行自

15、主研发，系统规划并引进相关专业合作资源。2、产品标准化研究成果的形成 产品标准化成果的编制：按照标准的模板编制完成；成果文档入库：建技术标准库，便于成果的调阅和管理。产品标准化工作的三个阶段技术标准库开发案例库专项技术应用专项研究案例收集项目资料库成熟产品库标准产品库构建标准产品线标准模块应用全面推广产品线设计管理标准手册项目开发操作标准手册全产品线应用确定产品线步骤和成果房地产企业研究、确定产品线的八个步骤（1-4）制订企业产品战略和标准化战略规划，明确标准化体系的构成。1分析企业核心竞争力和优势项目，对照产品战略和标准化战略，剔除不符合战略要求的项目。 2对符合集团战略要求的项目进行类型、

16、规模、风格划分。3通过系列矩阵组合，确定了企业重点发展的一个或几个产品线。 最直接的支撑4房地产企业研究、确定产品线的八个步骤（5-8） 确定每一条标准化产品线连锁开发所必需的技术标准内容，包括产品设计标准（分为规划设计、建筑设计、形象系统设计，以及精装修设计、景观设计等标准）、部品标准、产品建造标准、产品交付标准、产品成本标准等。5确定不同风格、不同售价及成本标准的产品线模式，包括城市选择、中观区位选择、项目规模选择、客户选择及项目开发模式和项目管理模式。6设计、编制产品技术标准、开发操作标准等技术文件和管理文件。7依照技术标准和开发操作标准实施产品线的复制、连锁开发。8确定产品线步骤和成果

17、房地产企业研究、确定产品线的两项成果成果1形成各个标准化产品线的技术标准成果2指导各个产品线开发的项目开发操作标准（手册）。内容：产品设计标准（分为规划设计、建筑设计、形象系统设计，以及精装修设计、景观设计等设计标准）、部品标准、产品营造标准（包括质量标准和交付标准）、产品成本标准等。包括： 产品线品牌价值， 城市选择 ，项目选址（城市区位选择） 投资模式， 土地获取模式 ，规划设计模式 ，工程建设模式， 营销模式 ，商业物业运营与管理模式。确定产品线步骤和成果如何推进产品标准化如何推进产品标准化 实行标准化，最重要的是务实。产品标准化不可能做的大而全，否则必然深度不够。还无法整盘复制；另外，对技术专题研究也很难深入，如果与项目现状结合不紧密，对具体工作指导针对性就会较弱。12345分阶段实施确定研究方向确定产品标准化工作流程实行产品标准化考核和奖励机制. 产品标准化的推广与应用产品标准化工作方法长期坚持，制度保障。 标准化绝不是一蹴而