房地产企业债务融资

1、第三章第三章 房地产企业债务房地产企业债务融资融资了解债务融资的主要类型，我国房地产企业贷款的类型及其特点，项目融资的概念，项目融资的投资结构和资金结构本章点睛本章点睛债务融资概述债务融资概述项目融资项目融资本章主要内容金地集团（金地集团（600383.SH）在）在2月月14日的股东大会日的股东大会上也正式被同意向中国人民银行申请发行上也正式被同意向中国人民银行申请发行10亿元亿元短期融资券，用于补充流动资金。金地申请的是短期融资券，用于补充流动资金。金地申请的是期限为期限为1年的短期债券，这类短债的利息成本通年的短期债券，这类短债的利息成本通常在常在3以下，由于年初是房地产企业资金相对以下，

2、由于年初是房地产企业资金相对紧张的时期，利息水平可能在紧张的时期，利息水平可能在3.7左右。左右。2005年年1月月11日，首创股份（日，首创股份（600008.SH“）宣）宣布发行布发行10亿元亿元1年期短期融资债券，采用簿记建年期短期融资债券，采用簿记建档贴现发行，主承销商为中国农业银行，债券起档贴现发行，主承销商为中国农业银行，债券起息日和缴款日同为息日和缴款日同为1月月12日，并于日，并于1月月13日开始日开始流通。流通。一、房地产企业债务融资概述一、房地产企业债务融资概述（一）一般形式（一）一般形式（二）房地产企业贷款（二）房地产企业贷款（三）房地产企业债券（三）房地产企业债券房地产

3、融资分类房地产融资分类房地产房地产企业融资企业融资外部融资外部融资内部融资内部融资股权融资股权融资债权融资债权融资其他融资其他融资内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括：股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、项目合作、房地产企业兼并等方式房地产企业兼并等方式债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等其他融资主要包括

4、：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等1 1、房地产企业商业信用、房地产企业商业信用 房地产企业之间在土地转让和房屋买房地产企业之间在土地转让和房屋买卖的交易中采用的赊销、预售定金（订卖的交易中采用的赊销、预售定金（订金）、商业票据等形式。金）、商业票据等形式。（1 1）房地产企业预收定金）房地产企业预收定金（2 2）商业票据）商业票据（3 3）卖方融资）卖方融资（一）一般形式（一）一般形式2、房地产企业贷款、房地产企业贷款 银行机构为满足房地产企业因开发、经营银行机构为满足房地产企业因开发、经营房地产等活动所需要的资金而提供的贷款。主房地产等活动所需要的资金而提供的贷款。主要是住房开发贷款、

5、房地产经营贷款、商业用要是住房开发贷款、房地产经营贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款。流动资金贷款。3、房地产企业债券、房地产企业债券 房地产企业为筹措资金而向债券购买者房地产企业为筹措资金而向债券购买者出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工具。具。1、概念区分、概念区分房地产贷款与房地产企业贷款房地产贷款与房地产企业贷款（1）房地产贷款）房地产贷款（2）房地产企业贷款）房地产企业贷款（二）房地产企业贷款（二）房

6、地产企业贷款（1 1）地产开发贷款：银行支持城镇综合开）地产开发贷款：银行支持城镇综合开发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资金的重要形式。金的重要形式。（2 2）房地产开发企业流动资金贷款：）房地产开发企业流动资金贷款：（3 3）商品房建设贷款：分为住房开发贷款、）商品房建设贷款：分为住房开发贷款、商业用房开发贷款商业用房开发贷款2、房地产企业贷款的种类、房地产企业贷款的种类（4）房产经营贷款）房产经营贷款：对从事房屋租赁、房产交易、：对从事房屋租赁、房产交易、房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自负

7、盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。（5）建筑贷款）建筑贷款（6）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款（7）房地产贴息贷款：）房地产贴息贷款：国家下达规定贷款额度，由国家下达规定贷款额度，由银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款支付。一般贷款期限支付。一般贷款期限1-3年，分为全贴息和半贴息年，分为全贴息和半贴息3、房地产企业贷款的特点、房地产企业贷款的特点l（1）贷款数额大，贷款周期长）贷款数额大，贷款周期长l（2）贷款情况收经济周期影响大）贷款情况收经济周期影响大l（3

8、）一般要以不动产作为抵押以抵）一般要以不动产作为抵押以抵御贷款风险御贷款风险l（4）银行会慎重挑选贷款申请者）银行会慎重挑选贷款申请者l（5）地域限制风险大）地域限制风险大14( (三三) )房地产企业债融资房地产企业债融资债券的基础知识债券的基础知识2 2、我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况3 3、房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程151 1、债券的基础知识债券的基础知识（1 1）债券的概念债券的概念（2 2）债券的分类债券的分类（3 3）债券的特点债券的特点（4 4）债券与股票的异同债券与股票的异同16（1 1）债券的概念债券的概念 债券是发行人债券是发行人(

9、(政府、企业、金融机构政府、企业、金融机构) )直接向社会借债筹直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。定条件偿还本金的债权债务凭证。 理解债券的概念还需要把握以下几点：理解债券的概念还需要把握以下几点：债券的本质是债的证明债券的本质是债的证明 债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系债券是一种有价证券债券是一种有价证券 债券一般具有一定格式的票面形式债券一般具有一定格式的票面形式 债券的基础知识债券的基础知识17债券的基础知识债券的基础知识18

10、（2 2）债券的分类债券的分类按照发行主体划分按照发行主体划分政府债券政府债券 政府债券又为政府债券又为中央政府债券中央政府债券和和地方政府债券地方政府债券。 中央政府债券称为中央政府债券称为国债国债或或国库券国库券，是目前债券市场，是目前债券市场上流动性最好、风险最低的债券。我国曾于上流动性最好、风险最低的债券。我国曾于8080年代末至年代末至9090年代初发行过地方政府债券，年代初发行过地方政府债券，19931993年被禁止。年被禁止。20092009年，年，为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。 / 债券的基础知识债券的基础知识19债券的基础知识债券

11、的基础知识金融债券金融债券 金融债券的发行主体为金融债券的发行主体为银行和非银行金融银行和非银行金融机构机构，目的是筹集长期资金，利息高于同期银，目的是筹集长期资金，利息高于同期银行存款利息。行存款利息。 我国的金融债券主要由国家开发银行、中我国的金融债券主要由国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行等国进出口银行、中国农业发展银行等政策性银政策性银行行发行。发行。20 相关概念相关概念政策性银行政策性银行 政策性银行是指由政府创立，政策性银行是指由政府创立，不以营利为目的不以营利为目的，为，为贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接

12、或间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。 政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。 我国于我国于19941994年相继建立了年相继建立了国家开发银行、中国农业国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。发展银行、中

13、国进出口银行等三家政策性银行。21债券的基础知识债券的基础知识企业债券企业债券 根据发行企业的性质不同，企业债券根据发行企业的性质不同，企业债券( (广义广义) )可分可分为为企业债券企业债券( (狭义狭义) )和和公司债券公司债券两类。两类。 企业债券是由一切具有法人资格的企业发行企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公公司债券是由司债券是由股份有限公司和有限责任公司股份有限公司和有限责任公司发行。发行。 除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企业债券

14、的组成部分，业债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券本章以下所指均为公司债券。/22按照是否提供担保划分按照是否提供担保划分信用债券信用债券 信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发行人的信誉为担保发行的债券。行人的信誉为担保发行的债券。政府债券和金政府债券和金融债券多为信用债券融债券多为信用债券，但规模较大、信用等级，但规模较大、信用等级高的企业也可发行。高的企业也可发行。 企业采用信用担保可以降低发债成本，提高企业采用信用担保可以降低发债成本，提高市场机制对公司的约束，增强投资者的风险意市场机制对公司的约束，增强投资者的风险意识，促进成熟投资者群体的形

15、成。识，促进成熟投资者群体的形成。 /债券的基础知识债券的基础知识23债券的基础知识债券的基础知识担保债券担保债券 担保债券是指发行人以担保债券是指发行人以抵押抵押、质押质押和和保证保证等等方式发行的债券。方式发行的债券。 担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸引力。引力。 担保债券又可分为担保债券又可分为封闭式封闭式和和开放式开放式两种两种 。封闭式债券的发行的规模取决于担保资产的价封闭式债券的发行的规模取决于担保资产的价值。值。 20072007年年1010月，月，中国银监会关于有效防范企中国银监会关于有效防范企业债担保风险的意见业债担保风险的意见限制

16、商业银行对企业债限制商业银行对企业债进行担保。进行担保。24按照能否转换成股票划分按照能否转换成股票划分可转换债券可转换债券 可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其的条件将其债券转换为公司普通股债券转换为公司普通股的企业债券。的企业债券。 企业发行可转换债券应企业发行可转换债券应同时具备发行公司债券和发同时具备发行公司债券和发行股票的条件，行股票的条件，并应得到国务院证券管理部门批准。并应得到国务院证券管理部门批准。 不可转换债券不可转换债券 不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称为普

17、通债券，其利率一般高于可转换债券。为普通债券，其利率一般高于可转换债券。 /债券的基础知识债券的基础知识25债券的基础知识债券的基础知识按照利率是否固定划分按照利率是否固定划分 固定利率债券固定利率债券 是指利率不随市场利率的变化而调整的债权是指利率不随市场利率的变化而调整的债权( (直接将利率印在直接将利率印在债券票面上债券票面上) )，是最常见的债券类型。，是最常见的债券类型。浮动利率债券浮动利率债券 是指利率随市场利率变动而调整的债券是指利率随市场利率变动而调整的债券( (债券利率一般高于市债券利率一般高于市场利率一定的百分点场利率一定的百分点) )。26债券的基础知识债券的基础知识 按

18、照是否能够提前赎回划分按照是否能够提前赎回划分可赎回债券可赎回债券 可赎回债券是指在债券到期前发行人可以以可赎回债券是指在债券到期前发行人可以以事先约定的价格赎回的债券。事先约定的价格赎回的债券。不可赎回债券不可赎回债券 不可赎回债券是指不能在债券到期前赎回的不可赎回债券是指不能在债券到期前赎回的债券。债券。/27债券的基础知识债券的基础知识按照偿还方式划分按照偿还方式划分 (1) (1)一次到期债券一次到期债券 一次到期债券是指债券发行公司于债券到期日一次一次到期债券是指债券发行公司于债券到期日一次性偿还全部债券本金的债券。性偿还全部债券本金的债券。 (2) (2)分期到期债券分期到期债券

19、分期到期债券是指分批偿还本金的债券。分期到期分期到期债券是指分批偿还本金的债券。分期到期债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。 /28债券的基础知识债券的基础知识按照债券流通性划分按照债券流通性划分 按照债券流通性不同，债券可分为按照债券流通性不同，债券可分为流通债券流通债券和和不可流通债券不可流通债券，或，或上市债券上市债券和和不可上市债券不可上市债券。按照发行方式划分按照发行方式划分 按照发行方式不同，债券可分为按照发行方式不同，债券可分为私募债券私募债券( (发行对象一般为特定的机构投资者发行对象一般为特定的机构投资者) )和和公募债公募债券券(

20、 (发行对象是社会公众，发行对象是社会公众，对象不特定对象不特定) ) 。 /29债券的基础知识债券的基础知识按照债券是否记名划分按照债券是否记名划分 按照债券是否记名，债券可分为按照债券是否记名，债券可分为记名债券记名债券( (票面上标明债权人姓名；转让时需要背书票面上标明债权人姓名；转让时需要背书) )和和无记名债券无记名债券。按照发行期限划分按照发行期限划分 按照发行期限不同，债券可分为按照发行期限不同，债券可分为短期债券短期债券( (偿还期偿还期1 1年以内年以内) )、中期债券中期债券( (偿还期偿还期1-101-10年年 ) )和和长期债券长期债券( (偿还偿还期期1010年以上年

21、以上) )等三类。等三类。 /30（3 3）债券的一般特点债券的一般特点 债券具有偿还性债券具有偿还性( (换本付息换本付息) )债券一般具有流通性债券一般具有流通性债券投资的安全性比股票高债券投资的安全性比股票高债券投资具有收益性债券投资具有收益性债券融资的用途特定性债券融资的用途特定性31（4 4）债券、贷款及股票的异同债券、贷款及股票的异同债券融资与贷款的异同债券融资与贷款的异同相同点：都是债务融资，都要还本付息。相同点：都是债务融资，都要还本付息。 不同点：不同点：(1)(1)债券融资是直接融资，银行贷债券融资是直接融资，银行贷款是间接融资；款是间接融资；(2)(2)债券融资成本通常较

22、银债券融资成本通常较银行贷款高；行贷款高；(3)(3)债券融资的成本及程序比银债券融资的成本及程序比银行贷款复杂；行贷款复杂；(4)(4)企业对债券融资所筹集资企业对债券融资所筹集资金的自主权较银行贷款大金的自主权较银行贷款大32债券与股票的异同债券与股票的异同相同点：相同点：(1)(1)都属于有价证券都属于有价证券 (2) (2)都能在市场上流通都能在市场上流通 (3) (3)都具有一定的收益都具有一定的收益 (4) (4)都具有一定的投资风险都具有一定的投资风险33 不同点：不同点：(1)(1)发行主体不同发行主体不同 (2) (2)存续时间不同存续时间不同 (3)(3)收益来源不同收益来

23、源不同 (4) (4)投资者地位不同投资者地位不同 (5)(5)承担的责任不同承担的责任不同 (6) (6)投资风险不同投资风险不同 (7)(7)价格影响因素不同价格影响因素不同 (8) (8)资金性质不同资金性质不同342 2、我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况房地产债券融资的种类房地产债券融资的种类房地产债券融资存在的问题房地产债券融资存在的问题房地产债券融资的发展前景房地产债券融资的发展前景35(1)(1)房地产债券融资的种类房地产债券融资的种类公司债券公司债券2 2我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 公司债券是企业公司债券是企业( (公司公司) )依照法定程

24、序发行、约定在依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。一定期限还本付息的有价证券。 企业债券是由一切企业债券是由一切具有法人资格的企业具有法人资格的企业发行；发行；公司债券是由公司债券是由股份有限公司和有限责任公司股份有限公司和有限责任公司发发行。行。36我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 公司债券的优点：公司债券的优点： (1)(1)筹集的资金使用期限较长筹集的资金使用期限较长( (与贷款相比与贷款相比) )； (2)(2)对企业原有股东的股权没有影响；对企业原有股东的股权没有影响； (3) (3)发行债券的成本要低于普通股；发行债券的成本要低于普通股； (4)(4

25、)发债融资具有财务杠杆作用；发债融资具有财务杠杆作用； (5) (5)筹资范围广、金额大、对象广泛；筹资范围广、金额大、对象广泛； (6) (6)对投资人来说，收益较为稳定，风险较低对投资人来说，收益较为稳定，风险较低37我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况公司债券的缺点：公司债券的缺点： (1)(1)对四投资人来说，无权干涉企业的经营决策；对四投资人来说，无权干涉企业的经营决策； (2) (2)对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂；对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂； (3) (3)对发行人来说，财务成本比发行股票大对发行人来说，财务成本比发行股票大38我国房地产债券融资的概况

26、我国房地产债券融资的概况 房地产企业债券的发行概况：房地产企业债券的发行概况： 2008 2008年以来，由于资金链紧张，部分房地产企业相年以来，由于资金链紧张，部分房地产企业相继选择发行企业债券的融资渠道继选择发行企业债券的融资渠道( (见下表见下表) )。2015年6月9日收到中国证监会关于核准中房地产股份 有限公司公开发行公司债券的批复核准公司发 行面值不超过7亿元的公司债券。 39我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 可转换债券是指债权人可以在特定的时期，可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其债券转换为公司普通股的企按规定的条件将其债券转换为公司普通股的企业

27、债券。业债券。 可转换债券的特点：可转换债券的特点：债权性；股权性；债权性；股权性； 可转换性。可转换性。可转换债券可转换债券( (可转债可转债) )40我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 可转换债券的优点：可转换债券的优点：利率低于普通债券，发行公司融资成本较低；利率低于普通债券，发行公司融资成本较低； 对投资者而言，投资灵活性较强；对投资者而言，投资灵活性较强；对投资者而言，转股后的收益高于普通债券；对投资者而言，转股后的收益高于普通债券；对投资者而言，投资风险要比投资股票低对投资者而言，投资风险要比投资股票低。41我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 可转换债券

28、的缺点：可转换债券的缺点： 若投资人选择转股，则公司股本会被稀释，而且面若投资人选择转股，则公司股本会被稀释，而且面临着股价下跌的可能；临着股价下跌的可能；投资人若不转股，则其收益低于普通债券；投资人若不转股，则其收益低于普通债券；若公司倒闭，其清偿顺序位于其他债务之后；若公司倒闭，其清偿顺序位于其他债务之后；证券市场上的债券价格随利率的波动而波动；证券市场上的债券价格随利率的波动而波动；若投资人要提前赎回，则公司还款压力很大；若投资人要提前赎回，则公司还款压力很大；若发行人要提前赎回，则投资人面临损失。若发行人要提前赎回，则投资人面临损失。42我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况

29、 可转换债券的发行概况：可转换债券的发行概况： (1)2001(1)2001年以前为可转债的试点阶段；年以前为可转债的试点阶段； (2)2001 (2)2001年年4 4月上市公司发行可转换公司债券实施月上市公司发行可转换公司债券实施办法出台办法出台, ,标志着可转换公司债券成为我国一种常规标志着可转换公司债券成为我国一种常规的融资品种，发行可转债的上市公司增加的融资品种，发行可转债的上市公司增加； (3) (3)但是从总体上看发行公司的数量还不多，融资规但是从总体上看发行公司的数量还不多，融资规模与整个资本市场规模相比还偏小。模与整个资本市场规模相比还偏小。20072007年共发行可转年共发

30、行可转债债585585亿元，仅占当年股市亿元，仅占当年股市IPOIPO的的12.3%12.3%； (4)2001 (4)2001年开始，陆续有房地产企业发行可转债。年开始，陆续有房地产企业发行可转债。43我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 国内部分房地产企业发行可转债的情况：国内部分房地产企业发行可转债的情况： 44短期融资券短期融资券我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 企业短期融资券是指具有法人资格的非金融企业为企业短期融资券是指具有法人资格的非金融企业为缓解流动资金短缺而发行的短期债券。缓解流动资金短缺而发行的短期债券。 短期融资券的特点：短期融资券的特点：债券

31、期限短债券期限短( (不超过不超过365365天天) )只对只对机构投资者发行机构投资者发行，不向社会公众发行，不向社会公众发行属于无担保债券属于无担保债券只在只在银行间债券市场银行间债券市场交易交易45 相关概念相关概念银行间债券市场银行间债券市场 银行间债券市场是指包括商业银行、农村信用社、保险银行间债券市场是指包括商业银行、农村信用社、保险公司、证券公司等金融机构进行债券买卖和回购的市场。公司、证券公司等金融机构进行债券买卖和回购的市场。银银行间债券市场目前已成为我国债券市场的主体部分行间债券市场目前已成为我国债券市场的主体部分。 全国银行间债券市场成立于全国银行间债券市场成立于1997

32、1997年年6 6月，依托于中国外月，依托于中国外汇交易中心、全国银行间同业拆借中心和中央国债登记结算汇交易中心、全国银行间同业拆借中心和中央国债登记结算公司。公司。我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况46我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 短期融资券的发行概况：短期融资券的发行概况： (1)(1)19871987年开始在上海进行短期融资券的年开始在上海进行短期融资券的试点试点，19891989年开始在全国推行；年开始在全国推行； (2)90 (2)90年代中期因某些企业出现偿付问题而被叫停；年代中期因某些企业出现偿付问题而被叫停； (3)2005 (3)2005年，

33、重新允许发行短期融资券，随即掀起了年，重新允许发行短期融资券，随即掀起了一股融资券发行的热潮一股融资券发行的热潮(2005(2005年发行规模达年发行规模达15001500亿元；亿元；20062006年发行规模达年发行规模达25002500亿元亿元) )，但房地产行业很少；，但房地产行业很少； (4) (4)目前部分目前部分房地产企业试水发行短期融资券房地产企业试水发行短期融资券，但基，但基本仅针对国资及开发区背景、城市基础设施建设和土地本仅针对国资及开发区背景、城市基础设施建设和土地运营等开发企业，一般的房地产企业很少。运营等开发企业，一般的房地产企业很少。47我国房地产债券融资的概况我国房

34、地产债券融资的概况 国内部分房地产企业发行短期融资券的情况：国内部分房地产企业发行短期融资券的情况：48海外发行债券海外发行债券 由于国内发行债券的门槛高，监管严格，审批时由于国内发行债券的门槛高，监管严格，审批时间长，成功发行企业债券的房地产企业并不多，不少间长，成功发行企业债券的房地产企业并不多，不少房地产企业不得不选择海外发行债券进行融资。房地产企业不得不选择海外发行债券进行融资。 /我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况49我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 国内部分房地产企业海外发行债券的情况：国内部分房地产企业海外发行债券的情况：50（2 2）房地产债券融资

35、存在的问题）房地产债券融资存在的问题 债券融资本应是房地产业重要的融资渠道之一，债券融资本应是房地产业重要的融资渠道之一，但从目前的但从目前的融资情况看，债券融资在整个房地产业资金来源中所占比例极融资情况看，债券融资在整个房地产业资金来源中所占比例极小。小。 20042004年第一季度的统计数据显示，在我国全社会融资总量当年第一季度的统计数据显示，在我国全社会融资总量当中：银行贷款占中：银行贷款占93.8%93.8%，国债融资占，国债融资占3.6%3.6%，股票融资占，股票融资占2.0%2.0%，债，债券融资占券融资占0.6%0.6% 。 20092009年，全国房地产债券融资总额仅年，全国房

36、地产债券融资总额仅587587亿，占当年房地产亿，占当年房地产开发投资总额的开发投资总额的1.63%1.63%。我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况51 债券融资比例过低的原因主要在于：债券融资比例过低的原因主要在于： (1)(1)债券融资的还本付息压力比银行信贷更大债券融资的还本付息压力比银行信贷更大 (2)(2)债券融资比银行信贷及股权融资的约束更大债券融资比银行信贷及股权融资的约束更大 (3) (3)由于房地产行业的特殊性，房地产企业的主体由于房地产行业的特殊性，房地产企业的主体评级相对较低，增加了债券融资的难度评级相对较低，增加了债券融资的难度 (4)(4)企业债券对投资者

37、还缺乏足够的吸引力企业债券对投资者还缺乏足够的吸引力( (由于安由于安全性、收益性、流动性等全性、收益性、流动性等) )我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 自监管部门去年初允许房地产企业在境内市场公开发行自监管部门去年初允许房地产企业在境内市场公开发行企业债券以来，房地产商过去一年在信用债市场发行的债企业债券以来，房地产商过去一年在信用债市场发行的债券规模已经数倍于前券规模已经数倍于前5年的总发行金额。记者基于年的总发行金额。记者基于wind资讯统计的数据显示，从去年至本月初，房地产商在境内资讯统计的数据显示，从去年至本月初，房地产商在境内市场发行的债券规模已经超过市场发行的债券

38、规模已经超过1.1万亿元，是过去万亿元，是过去5年发年发行的全部债券金额的近行的全部债券金额的近3倍，票面利率均值约为倍，票面利率均值约为5%。保。保利地产今年利地产今年1月中旬发行的一笔月中旬发行的一笔5年期公司债其票面利率年期公司债其票面利率仅仅2.95%，创行业新低。，创行业新低。53（3 3）房地产债券融资的发展前景）房地产债券融资的发展前景债券融资具有其固有的优点债券融资具有其固有的优点 融资规模较大；债券利息可计入成本从而冲减融资规模较大；债券利息可计入成本从而冲减所得税；具有财务杠杆效应；对企业原有的治理所得税；具有财务杠杆效应；对企业原有的治理结构不受影响。结构不受影响。现状为

39、债券融资提供了发展空间现状为债券融资提供了发展空间 股市游资及巨额保险资金需要投资渠道；股市游资及巨额保险资金需要投资渠道； 整个资本市场发展极不平衡。整个资本市场发展极不平衡。我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况54（1 1）企业债券的发行与上市流程）企业债券的发行与上市流程（2 2）可转换公司债券的发行与上市流程）可转换公司债券的发行与上市流程（3 3）企业短期融资券的发行流程）企业短期融资券的发行流程3 3、房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程55（1 1）公司债券的发行与上市流程）公司债券的发行与上市流程 公司债券的发行条件公司债券的发行条件净资产不低于净资产不

40、低于30003000万元或万元或60006000万万元元累计债券余额不超过公司净资产累计债券余额不超过公司净资产40%40%近三年平均可分配利润不少于债券近三年平均可分配利润不少于债券1 1年的利息年的利息资金投向符合国家产业政策资金投向符合国家产业政策债券利率不超过国务院限定的利率水平债券利率不超过国务院限定的利率水平经有债券评级能力的评级机构的信用评级经有债券评级能力的评级机构的信用评级房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程56房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程公司债券的发行程序公司债券的发行程序 董事会制定发行方案董事会制定发行方案股东大会批准股东大会批准选择保荐

41、人选择保荐人向中国证监会申报向中国证监会申报中国证监会核准中国证监会核准( (受理受理- -初审初审- -审核审核- -核准核准) )发行债券及承销发行债券及承销( (可一次核准、分期发行可一次核准、分期发行) )57房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程公司债券的上市程序公司债券的上市程序 向证券交易所申请上市交易的企业债券除了符合发行向证券交易所申请上市交易的企业债券除了符合发行时的条件外还必须符合以下条件：时的条件外还必须符合以下条件：债券的期限为债券的期限为1 1年以上年以上实际发行额不少于实际发行额不少于50005000万元万元信用等级不低于信用等级不低于A A级级具有担保

42、人的担保具有担保人的担保证券交易所认可的其他条件证券交易所认可的其他条件 /58 公司债券申请上市交易的程序：公司债券申请上市交易的程序： (1)(1)董事会作出上市决议董事会作出上市决议 (2) (2)股东大会批准股东大会批准 (3) (3)财务审计及验资财务审计及验资 (4) (4)聘请推荐人并出具上市推荐书聘请推荐人并出具上市推荐书 (5) (5)向证券交易所提出申请向证券交易所提出申请 (6) (6)证券交易所核准证券交易所核准 (7)(7)债券登记托管债券登记托管 (8)(8)刊登上市公告书刊登上市公告书 (9)(9)上市交易上市交易 (10) (10)信息披露信息披露 /房地产债券

43、融资的操作流程房地产债券融资的操作流程59（2 2）可转换公司债券的发行与上市流程）可转换公司债券的发行与上市流程可转换债券的发行条件可转换债券的发行条件 证券法规定，上市公司发行可转换债券，除了证券法规定，上市公司发行可转换债券，除了应当应当符合发行公司债券的条件符合发行公司债券的条件外，还应当外，还应当符合公开发行符合公开发行股票的条件股票的条件，并需要报证监会核准。，并需要报证监会核准。 /房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程60 上市公司证券发行管理办法对发行可转换债上市公司证券发行管理办法对发行可转换债券进行了具体的规定：券进行了具体的规定：近三年净资产收益率平均不低于近

44、三年净资产收益率平均不低于6%6%发行后累计债券余额不超过净资产额的发行后累计债券余额不超过净资产额的40%40%近三年平均可分配利润不少于债券近三年平均可分配利润不少于债券1 1年利息年利息房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程61房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程可转换债券的发行程序、上市交易程序可转换债券的发行程序、上市交易程序( (同企业债券！同企业债券！) )可转换债券的上市程序可转换债券的上市程序 向证券交易所申请上市交易的可转换债券除了符合发向证券交易所申请上市交易的可转换债券除了符合发行时的条件外还必须符合以下条件：行时的条件外还必须符合以下条件：债券的

45、期限为债券的期限为1 1年以上年以上实际发行额不少于实际发行额不少于50005000万元万元 62（3 3）企业短期融资券的发行流程）企业短期融资券的发行流程 企业短期融资券的发行坚持了企业短期融资券的发行坚持了市场化原则市场化原则，其发行，其发行实行实行“备案制备案制”( (其他证券实行其他证券实行“审批制审批制”或或“核准核准制制”) )，即在市场准入方面弱化行政干预，将风险识别，即在市场准入方面弱化行政干预，将风险识别和风险承担交给投资者，将信息揭示的职责交给专业的和风险承担交给投资者，将信息揭示的职责交给专业的评级机构，使行政部门从对发行人的实质性判断中摆脱评级机构，使行政部门从对发行

46、人的实质性判断中摆脱出来。出来。 /房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程63房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程短期融资券的发行条件短期融资券的发行条件最近最近1 1个会计年度盈利个会计年度盈利募集资金用于本企业的生产经营募集资金用于本企业的生产经营近三年发行的融资券没有延迟支付本息近三年发行的融资券没有延迟支付本息经具有债券评级能力的评级机构的信用评级经具有债券评级能力的评级机构的信用评级 中国人民银行规定的其他条件中国人民银行规定的其他条件64房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程短期融资券的发行程序短期融资券的发行程序董事会制定发行方案董事会制定发行方案

47、股东大会批准股东大会批准财务审计及验资财务审计及验资聘请主承销商并出具推荐书聘请主承销商并出具推荐书发行备案发行备案发行债券及承销发行债券及承销 登记托管登记托管 债券交易、结算和兑付债券交易、结算和兑付 信息披露信息披露一、房地产项目融资的概念一、房地产项目融资的概念 项目融资项目融资从广义上讲是为了建设一个新项目或收购一从广义上讲是为了建设一个新项目或收购一个现有项目或对已有项目进行债务重组所进行的融资活动。个现有项目或对已有项目进行债务重组所进行的融资活动。 房地产项目融资房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的

48、顺利进行而进行成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资的融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两个方面。同样包括资金筹措和资金供应两个方面。 在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。为核心。第二节第二节房地产项目融资房地产项目融资房地产项目融资的内涵应该是为了分散房地产投融资的风险房地产项目融资的内涵应该是为了分散房地产投融资的风险而采取的以房地产项目未来可用于还款的净现会流和项目资而采取的以房地产项目未来可用于还款的净现会流和项目资

49、产本身价值为融资要约的资金融通模式。产本身价值为融资要约的资金融通模式。二、房地产项目融资的主要特点（优势与劣二、房地产项目融资的主要特点（优势与劣势）势）P841、以项目为导向，有利于实力及资信状况不佳的开、以项目为导向，有利于实力及资信状况不佳的开发商获得资金。发商获得资金。 在传统融资方式中，贷款银行看重的是开发商在传统融资方式中，贷款银行看重的是开发商的实力及资信状况。而项目融资，顾的实力及资信状况。而项目融资，顾名思义，以名思义，以项目为主体。贷款银行的贷款依据是该商业地产项项目为主体。贷款银行的贷款依据是该商业地产项目的经济强度。与传统融资方式相比，项目融资可目的经济强度。与传统融

50、资方式相比，项目融资可以获得更高的贷款比例和更长的贷款期限，也可以以获得更高的贷款比例和更长的贷款期限，也可以帮助那些仅凭资信很难取得银行贷款的开发商获得帮助那些仅凭资信很难取得银行贷款的开发商获得资金。资金。2、实现融资的无追索或有限追索。、实现融资的无追索或有限追索。 追索权是指在借款人未能按期偿还债务时，贷款银行要求追索权是指在借款人未能按期偿还债务时，贷款银行要求借款人用除抵押资产外的其他资产偿还债务的权利。借款人用除抵押资产外的其他资产偿还债务的权利。 在传统融资方式中，贷款银行拥有完全追索权，即借款在传统融资方式中，贷款银行拥有完全追索权，即借款人拥有的所有资产都可供还债之用。而在

51、项目融资中，项目的人拥有的所有资产都可供还债之用。而在项目融资中，项目的经济强度决定资金偿还情况。经济强度决定资金偿还情况。在无追索项目融资中在无追索项目融资中，当商业房，当商业房地产开发项目没有达到完工标准而以失败告终或是项目在后期地产开发项目没有达到完工标准而以失败告终或是项目在后期的经营过程中无法产生足够的现会流量时，开发商不直接承担的经营过程中无法产生足够的现会流量时，开发商不直接承担任何债务清偿的责任。任何债务清偿的责任。在有限追索项目融资中，在有限追索项目融资中，贷款银行的追贷款银行的追索权往往也在时问、对象和数量上具有一定限制，贷款银行不索权往往也在时问、对象和数量上具有一定限制

52、，贷款银行不能追索到开发商除该项目资产、现金流及担保之外的任何形式能追索到开发商除该项目资产、现金流及担保之外的任何形式的资产。的资产。有限追索既限制了开发商的风险，又使开发商有更大有限追索既限制了开发商的风险，又使开发商有更大的空间从事其他项目的开发。的空间从事其他项目的开发。3、实现风险分担。、实现风险分担。 有限追索权有效实现了风险分担。与项目有关有限追索权有效实现了风险分担。与项目有关的各种风险要素要以某种形式在所有与项目有直接或的各种风险要素要以某种形式在所有与项目有直接或间接利益关系的参与方之间进行分担，使项目中没有间接利益关系的参与方之间进行分担，使项目中没有任何一方单独承担全部

53、风险。开发商应当学会如何识任何一方单独承担全部风险。开发商应当学会如何识别和分析项目的各种风险因素，确定参与各方所能承别和分析项目的各种风险因素，确定参与各方所能承受风险的最大能力及可能性，受风险的最大能力及可能性，充分利用与项目有关的充分利用与项目有关的一切可以利用的优势，设计出对开发商具有最低追索一切可以利用的优势，设计出对开发商具有最低追索的融资结构。的融资结构。4、实现资产负债表外融资、实现资产负债表外融资(Off-balance Finance)。 一般情况下，开发商取得的银行贷款会体现在资产负债表一般情况下，开发商取得的银行贷款会体现在资产负债表上，使负债率提高，形成不利的资产负债

54、结构，从而加大未来上，使负债率提高，形成不利的资产负债结构，从而加大未来融资成本影响公司自身经营发展。融资成本影响公司自身经营发展。项目融资的无追索或有限追项目融资的无追索或有限追索特点为安排资产负债表外融资提供了可能。索特点为安排资产负债表外融资提供了可能。在项目融资中，在项目融资中，由独立法人的项目公司与贷款银行签署融资协议并负责项目建由独立法人的项目公司与贷款银行签署融资协议并负责项目建设，设，只要开发商在项目公司中的股份不超过一定比例，项目公只要开发商在项目公司中的股份不超过一定比例，项目公司的融资就不会反映在开发商的资产负债表上司的融资就不会反映在开发商的资产负债表上。当然，这要依。

55、当然，这要依赖于有关会计法规。赖于有关会计法规。5、信用结构安排灵活多样。、信用结构安排灵活多样。一个成功的项目融资，其贷款信用结构的安排是灵活多样的，一个成功的项目融资，其贷款信用结构的安排是灵活多样的，可以将信用支持分配到与项目有关的各方面。例如，可以将信用支持分配到与项目有关的各方面。例如，在工程在工程建设方面建设方面，为了减少风险，可以要求工程承包商提供一个固，为了减少风险，可以要求工程承包商提供一个固定价格、固定工期的建设合同或定价格、固定工期的建设合同或“交钥匙交钥匙”工程合同，还可工程合同，还可以要求项目设计者提供工程技术保证；以要求项目设计者提供工程技术保证；在原材料和能源在原

56、材料和能源供应供应方面，可以要求供货方提供供货合同：方面，可以要求供货方提供供货合同：在项目招商方面在项目招商方面，开，开发商可以要求入驻的零售商提供长期租约合同。这些都是项发商可以要求入驻的零售商提供长期租约合同。这些都是项目融资强有力的信用支持，能提高项目的债务承受能力，减目融资强有力的信用支持，能提高项目的债务承受能力，减少融资对借款人资信和其他资产的依赖程度。少融资对借款人资信和其他资产的依赖程度。6、税务优势。、税务优势。在法律法规允许范围内，通过精心设计的融资模式，可以将政在法律法规允许范围内，通过精心设计的融资模式，可以将政府对投资者或经营者的税务鼓励政策作为一种资源在项目参与府

57、对投资者或经营者的税务鼓励政策作为一种资源在项目参与各方中最大限度加以利用，以降低融资成本、减少项目高负债各方中最大限度加以利用，以降低融资成本、减少项目高负债期的现会流压力、提高项目偿债能力和综合收益率。此类政策期的现会流压力、提高项目偿债能力和综合收益率。此类政策一般包括加速折旧、利息成本税前扣除、投资优惠政策及其它一般包括加速折旧、利息成本税前扣除、投资优惠政策及其它费用的抵税法规等。项目开发期和经营前期的亏损可被不同财费用的抵税法规等。项目开发期和经营前期的亏损可被不同财务状况的利益相关方吸收，用于合理避税，降低开发商或其他务状况的利益相关方吸收，用于合理避税，降低开发商或其他参与方的

58、融资成本。参与方的融资成本。7、融资结构复杂，融资时问长，融资成本高。、融资结构复杂，融资时问长，融资成本高。 这是由于，项目融资涉及面广、合同结构复杂、风险这是由于，项目融资涉及面广、合同结构复杂、风险大需要花费大量时间做好有关项目设计、风险分担、税收结大需要花费大量时间做好有关项目设计、风险分担、税收结构、资产抵押等技术性工作，必然造成复杂的融资结构，漫长构、资产抵押等技术性工作，必然造成复杂的融资结构，漫长的融资谈判和高额的融资成本。这些缺点影响了项目融资在我的融资谈判和高额的融资成本。这些缺点影响了项目融资在我国商业房地产开发的应用，因此，除了看到项目融资的优势外，国商业房地产开发的应

59、用，因此，除了看到项目融资的优势外，也必须考虑规模经济效益问题。也必须考虑规模经济效益问题。 三、房地产项目融资模式（结构）三、房地产项目融资模式（结构）P94 1、直接安排融资模式、直接安排融资模式 . 即房地产开发商（项目发起人）直接安排项目的融资，并直接承担其融资安排中相应的责任和义务。开发商与项目管理公司签订协议，由项目管理公司负责对房地产开发项目的建设和销售进行管理，开发商也可自行对项目进行管理；开发商与融资方签订融资协议，由融资方提供贷款给开发项目。开发商将自有资金注入开发项目，使项目得以启动。在项目的建设过程中，融资方通过银行帐户对项目进展情况进行监控，并按与开发商的协议规定陆续

60、注入后续资金。当项目建设成功并进入销售阶段时，项目所取得的销售款项将按开发商与融资方的协议，一部分用于贷款的偿还，其余部分作为收益流向开发商。这种模式适合房地产开发商本身的财务结构不是很复杂的情况。这种模式适合房地产开发商本身的财务结构不是很复杂的情况。即使是有限的追索权，因为直接使用了开发商名义进行融资安即使是有限的追索权，因为直接使用了开发商名义进行融资安排，所以，对于资信状况良好的开发商来说，直接安排融资模排，所以，对于资信状况良好的开发商来说，直接安排融资模式可以获得相对较低成本的资金。式可以获得相对较低成本的资金。 2、“设施使用设施使用”融资模式融资模式 “设施使用设施使用”模式是