房地产开发有限公司成本管理指导书

1、房地产开发有限公司按照房地产开发有限公司4年经营规划和利润计划，结合市场 现状，经相关部门人员研究讨论，一致通过了房地产开发项目成本 管理指导书第二稿。现予发布，请相关部门遵照执行。签发人：发布日期：2013年 月 日责任部门负责人签字：销售部责任人：项目开发部责任人：财务部责任人：项目经理部责任人：14一、项目概况 3二、地价成本控制 31 .责任部门一一项目开发部 32. 现状 33. 控制要点 4三、营销费用控制 41 .责任部门一一销售经营部 42. 目标 43. 控制要点 44. 费用范围界定 5四、物业基金、利息、开发间接费用等成本控制一一财务部 .5成本控制目标： 5五、建安成本

2、控制 61 .责任部门一一项目经理部 62.目标成本及控制要点： 63 .具体控制指标 7六、其他相关事项 8七、建安目标成本详表 .9八、 部分材料设备造价控制表 .13一、项目概况总占地面积：20000.3M2容积率：2.99建筑覆盖率：23.5%绿化率：36.8%总建筑面积：78179.24M2计入容积率的总建筑面积：59850M2其中：可售住宅面积：59450 M2不可售面积（会所）：400 M2不计容积率面积18329.24其中：地下室16766.74 M2 （含人防面积 5698.25 M2）架空层1562.5 M2总套数：439套总车位数：410个；其中，地下车位：347个入伙日

3、期：2001年5月二、地价成本控制1. 责任部门一一项目开发部2. 现状按照有关协议，总地价为万元，截止99年底已支付万元。按容积率内面积计算，楼面地价为元/平方米。总地价中政府部分仅为万元，剩余三分之二的地价无法在计算土地增值费时从中扣除。公司同出地方已在有关协议中明确该项目的土地增值费全部由公司承 担。根据测算，按照住宅均价元/平方米计算，预计需交纳约 0万元土地增值费。另，已支付地价款的正式税务发票对方一直未 予提供。3 .控制要点利用国土局收缴土地增值费力度弱的特点，采取“拖”的办法，争取不 交或少交。在2000年底解决已付款项的发票问题。收回或抵扣应由出地方承担的“三通一平”的费用。

4、三、营销费用控制1. 责任部门一一销售经营部2. 目标根据项目特点，营销费用目标初步控制在销售总额的 以内，最终目标待 营销计划批准通过后确定。3 .控制要点在总额内由销售部提出使用项目和预算，经成本管理部审查同意后执 行。销售部可在总额内在各单项计划之间灵活掌握使用，但单项计划使用超出20恕上，不论营销费用总额有无结余，都应当书面报告成本管 理部审查并报公司领导批准，详细说明理由和额度来源。由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道 路绿化改造、样板间接待厅装修、围板装饰、广告牌等）,费用目标由 销售部和操作部门共同确定，具体实施控制由操作部门负责。费用使用应与销售进度保持

5、协调；分期（月、阶段）使用计划应当报 成本管理部备案。示范单位家私、装饰用品、生活用品和现场销售设施、用具，最大程 度回收组合利用；样板房装修费按照不低于50咖准作价收回；加强现场包装项目和广告牌架的制作安装的计划性， 全面实行招投标;灵活配备现场销售业务人员；按月或按阶段向公司领导提供营销费用与销售业绩对比分析报告。4. 费用范围界定项目内容列举1、媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交车身广告、电子屏广告2、广告设施及发布费车站广告、路牌广告、指路牌3、现场包装费专为促销而实施的现场环境工程改造、彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆、喷绘等4、促销活动费场租、劳务费、活动场所布置、工

6、作人员餐费等5、宣传资料及礼品费售楼书、各种礼品、宣传资料、万客会专刊费用6、接待厅装修、装饰费设计、工程、装饰等7、现场销售器具费饮水机、家私、办公设备等8、样板间临时建造、设计、装修、家具、家私等永久设计、装修、家具、家私等，可收回部分从中扣除维护清洁、保安、维修费用等9、销售模型设计与制作费10、展销费展位费、布置费、制作费等11、中介费代理销售佣金、支付万客会会员免交的物业管理费12、现场销售用电费13、现场销售人工费含工资、津贴、着装费等14、其他其他与销售直接相关费用四、物业基金、利息、开发间接费用等成本控制一一财务部成本控制目标：负责核算及进行合理分配；吃透政策，合理降低物业基金

7、成本;督促销售部加快房款回笼，加强付款计划性，以减少利息支出；通过公司范围内的目标费用管理，合理降低费用支出。五、建安成本控制1. 责任部门一一项目经理部项目部总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任。项目经理部关于成本控制的基本职责：按照成本费用控制管理要点和目标，遵照目标成本管理通则及其相关规范 和制度开展业务活动；对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司 履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任； 配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责；主动报告业务活动情况，公布细节，提高透明度；按照公司有关规范，组织业务招投标活动；对除桩基

8、、主体土建及安装及其他重大工程外的工程合同造价进行预算或审定；负责全部工程具体结算事项；按月及按阶段动态分析成本执行变化情况。2. 目标成本及控制要点：建安成本项目目标成木（万元）控 制 要 点1勘察及设计费基本确定。2 报建费基本确定。施工单位原因造成的墙改保证金不能退 回的部分，由施工单位承担。3临时设施大部分已确定。4基础造价已完成5结构造价设计变更控制在3% ;区分设计变更和签证责任，收回应由设计或施工单位应当承担的款项；将图纸设计或施工组织不合理现象消灭在施工 之前，避免增加造价。6 建筑造价施工难点、业主易投诉地方以及标准|可，由乙方 先报方案并做样板，经确认后再进行大面积施工；7

9、 水电管线安装费严格施工单位签证单限时（5天内）申报制度； 严格审核签证，杜绝违反合同约定及与事实不符 的签证现象；8公共管网设施费除特殊情况外，不得将总包范围内工程分包，以 免因分包取费局丁总包合同取费而引起工程成 本增加；9设备及安装费支付总包单位的2吩包配合费概由分包单位承 担；消灭或减少政府垄断工程成本不合理成分；调整材料设备须经严格审批程序通过严格按招投标方式采购甲供材料和甲供设备总包单位必须办理施工保险10室外环境费项目部负责在目标总额内控制使用，事前向成木 管理部报告使用计划；超计划造价需陈述详细理 由，经成本管理部审查报公司领导批准； 全面执行招投标11公共配套会所装修标准要与

10、公司决定的经营方式保持协 调。12工程管理费（不 含现场人工及办 公费用）监理费用和监理质量挂钩，加强监理公司的成本 控制作用。13总计3. 具体控制指标见附表:六、其他相关事项1. 营销费用、环境工程费用具体计划由相关部门另行编报；2. 有关目标成本执行情况的考核办法另行制订；3. 招投标、工程预结算、成本变化信息的跟踪等相关事项，按公司统一规 范执行。（完）项目三期直接成本控制明细表序号项目名称总价（万元）建筑面积单位 成本（元ZM2）责任部门一开发前期准备 费18272421勘察设计费764101勘察费131.7工程管理部测绘费101工程管理部沉降观测152工程管理部设计费71194设计

11、部晒图模型制作 及其他152设计部2报批报建费60680小配套费52169项目发展部工程图纸审查 费14.61.9项目发展部招投标服务费14.772工程管理部招标代理费70.9工程管理部代理公司担保 费11.51.5工程管理部合同审查费70.9工程管理部项目环境影 响评测费30.4项目发展部室内环境检测60.8工程管理部散装水泥保证 金70.9工程管理部公告费20.3项目发展部产权测量费10.51.4项目发展部3三通一平费28952临时道路152项目部临时用电466项目部临时用水203项目部场地平整30841项目部4临时设施费679临时围墙91.3项目部临时办公室20.3项目部临时围板557.

12、3项目部二建安工程1153815311基础（含桩）1009134工程管理部2结构及粗装修 工程7426985工程管理部3门窗工程1020135设计部4材料及分包1252166设计部5楼内水暖电821109工程管理部6设备101设计部三区内管网28593801室外给排水系 统50567项目部自来水系统19125项目部雨污水系统15320项目部中水12917项目部IC卡水表334项目部2室外采暖系统580113项目部换热站土建405项目部区外热源及管 网58878项目部热力入口装置314项目部区内管线19125项目部3室外燃气系统40153项目部管道系统20627项目部IC卡表426项目部气源发展

13、基金15320项目部4室外高低压系 统815108项目部区内外电力工 程收费70994项目部变电站669项目部IC卡电表405项目部5室外智能化系 统23932项目部电视电话网 络385项目部闭路电视监控 系统112项目部楼宇联网可视 对讲系统101项目部对讲设备甲供 材364.8项目部门禁管理系统112项目部小区停车管理 系统132项目部背景首乐广播 系统2.30.3项目部电子巡更管理 系统1.60.2项目部电子公告栏系 统1.80.2项目部家居安防系统618项目部区内施工土建 费用526.9项目部6管网设计费496工程管理部四园林环境费1322175设计部1环境设计费334设计部2绿化建设

14、费899119设计部3项目标志81设计部4道路广场建造 费19926设计部5围墙建造费7910设计部6室外照明659设计部7室外零星工程395设计部五配套设施费19882641会所64485设计部2售楼处7310设计部3市政配套设施537设计部4地下车库1197159设计部6游泳池182设计部7网球场41设计部六开发间接费1工程管理费1002133工程监理费10714工程管理部预结算编审费314成本管理部行政费用42857项目部工程质量监督 费81工程管理部资本化利息36148财务管理部2销售费用21128营销中心3物业维修基金41855三期甲供、甲方分包材料限价表单位:元材料名称力式限制单价

15、备注屋面瓦甲供45 元 /M2实际消耗面积外墙面砖甲供63.8 元 /M2实际消耗面积涂料甲供10元/M2 （平涂）34.7元/M2 （喷点）42元/M2 （拉花）实际消耗面积窗甲分 包575 元 /M2实际消耗面积、含纱 窗钢制入户门甲分 包公寓1000元/槿；'怡1280元/槿；实际消耗面积室外入口石材甲供45 元 /M2 (15MMS)65 元 /M2 (25MMS)实际消耗面积楼梯间地面砖甲供45 元 /M2实际消耗量公共部位墙面 孚L胶漆甲供4 元 /M2实际消耗量铁艺室外栏杆甲分 包240 元 /M实际消耗量空调白贞甲分 包238 元 /M2实际消耗展升而枳楼梯栏杆甲分 包150 元 /M实际消耗量PVC雨水管（方）甲供2.4 元/M2建筑面积电器开关面板甲供4.5 元 /M2建