房地产开发公司前期物业服务委托合同

1、房地产开发公司前期物业服务委托合同物业管理有限公司年 月 日15本合同当事人：委托方： （以下简称甲方）受托方： （以下简称乙方）：根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商 致的基础上，就甲方将 委托给乙方实施前期物业管理服务。第一章物业基本情况第一条物业基本情况：物业名称：;物业类型：;座落位置：;建筑面积：。物业管理区域四至：东至;南至;西至;北至 0容积率：绿化率：%公建配套用房面积：平方米（物业构成明细见附件一）。第二章 服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、 物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；

2、2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件3、物业共用部位和相关场地的活洁卫生，垃圾的收集、活运及雨、污水管道的疏4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。9、对已接收的物业进行业主入住前的成品维护第三条乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准(具体标准见附件四)第四条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、特约服务;3、0第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内 容和费用由双方另行商定。第三章服务费用第六条本物业管理区域物业服务

3、收费采取包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下:住宅：元/月平方米；商业：元/月平方米。物业服务费用主要用丁以下开支：(1) 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3) 物业管理区域活洁卫生费用；(4) 物业管理区域绿化养护费用；(5) 物业管理区域秩序维护费用；(6) 办公费用；(7) 物业管理企业固定资产折旧；(8) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9) 法定税费；(10) 物业管理企业的利润；(11) 其他不可预见费用等。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服

4、务内容和质量标准提 供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。电梯运行费： 元/月平方米；其他：第七条 业主应于拿房通知书发出之日起交纳物业服务费用,物业服务费用按年 交纳，业主或物业使用人应在本年度物业服务费到期之日前30日内履行交纳义务。甲方在与物业买受人签订的买卖合同应当包含此项约定。第八条乙方应将物业服务费用向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费 年度预决算，并每年£次向全体业主公布物业服务费的收支情况。对物业服务费收支情况有争议的，甲乙双方同意聘请具有专业审计资格单位进行 财务审计，费用由异议提出方先行承担。异议成立的、异议提出方不承担该费用。第九条纳入物业管理范围内已竣工但

5、尚未售出或者因开发建设单位原因未按时 交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。第十条为保证前期物业管理服务的正常运行，甲方将承担乙方在本项目的开办 费用、前期介入费用、接管验收费用等。具体标准及支付方式如下：1、 开办费用：;2、 前期介入费用：;3、 接管验收费用：;合计：。根据*号文件精神，付款方式为 合同牛效之日和 10日内全额给付 ，缴交至房 管局指定帐户进行监管。乙方在使用以上费用时，需向 *市房产管理局书面申请后， 按照合同约定支取相关费用。第四章 物业的使用与管理第十一条乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备 的使用、公共秩序和环境卫生的维护

6、等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第十二条 乙方可采取规劝、公示、举报等必要措施,制止业主、物业使用人违 反业主临时规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第十三条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事 项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第十四条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域 内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管 理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在

7、约定期限内恢复原状。第十五条 甲方应于项目整体交付前30日内按有关规定向乙方提供能够直接投入 使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积根据扬州市物业管理实施办法4%标准提供；社区用房建筑面积根据扬州市物业管理实施办法 1 %标准提供。第十六条物业管理用房届全体业主所有，甲方应按相关规定装修到位。乙方在 本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第十七条甲方权利义务1、制定业主临时规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主 应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使 用人遵守；2、将业主临时规约向物业买受人明示，并予以说明；3、与物业买受人签订的买卖合

8、同应当包含物业服务合同约定的内容；4、审定乙方拟定的物业管理方案制度；5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、帐务预算及决算；7、按照政府部门相关规定与乙方办理物业移交接管验收手续；8、土建、水电、附届、绿化、监控等工程施工保证金，需经乙方签字确认后，方 可付款 。9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；10、当本项目符合物业管理条例相关条款规定时，应积极响应所在地社区居 委会的召集并在相关法律、法规规定范围内组织筹备、召开首届业主大会并成立业主 委员会。第十八条 乙方权利义务1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业管理制度；2、与物业

9、购买人签订物业管理服务协议；3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；4、按本合同的规定，对业主、物业使用人违反业主临时规约的行为进行处理；5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让 给第三方；所选定的专业性服务机构应当遵守本协议的规定，乙方不得已委托方式转 嫁管理责任。6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业 时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；7、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建 或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；8、负责编制物业管理年度管理

10、计划、资金使用计划及决算报告；9、每3月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；10、本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解 聘通知后七日内，退出该物业管理区域并向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房 等设施及物业管理的全部档案资料；11、按照政府部门相关规定与甲方办理物业移交接管验收手续。12、当本项目符合物业管理条例相关条款规定时，应积极响应所在地社区居 委会的召集并在相关法律、法规规定范围内配合筹备、召开首届业主大会。第五章物业管理的服务质量要求1、按附件四执行第六章违约责任第十九条甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服 务内容和

11、质量标准的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决的，乙方有 权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十条 为保证合同的履行，甲、乙双方按 项目3个月物业服务费总 也的标准提交履约保证金各 元，双方履约保证金同时交至*市房产管理局指定账户监督管理。在本合同期满后 10天内对照*文件精神，退还履约保证金 本金。第二十一条 甲方违反本合同约定，未能按时足额支付相关费用的，按应付款 项总额每日万分之五的标准向乙方支付违约金。第二十二条 乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业 使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方 双倍

12、返还。第二十三条 甲、乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 元的 违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第二十四条以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人， 暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施 设备运行障碍造成损失的；5、o第七章其他事项第二十五条 本合同期限自20年 月 日起至首届业主大会召开,业主委员会 续聘或重新选聘物业

13、管理公司时止。第二十六条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等届丁 全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。第二十七条 乙方可与业主按照本合同的约定，签订前期物业管理服务协议、装 饰装修管理服务协议。第二十八条* 前期物业服务招标文件和乙方投标文件，作为本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第二十九条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。第三十条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人 民法院提起诉讼。第三一条 本合同一式伍份，甲、乙双方各执贰但 另一份报送物业管理行业 主管部门备案。第三十二条 本合同自签

14、字之日起生效。甲方（签章）乙方（签章）法定代表人法定代表人附件一：物业构成明细类型幢数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅另U墅商业用房办公楼车库会所幼儿园用房合计备注附件二：物业共用部位明细房屋共用部位包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共 楼梯问、内天井、户外墙面、屋面、传达室、上下水管道、加压水泵、电梯、落水管、 住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、公共车库、垃圾问、垃圾 箱、0附件三：物业共用设施设备明细1、绿地 平方米；2、道路 平方米；3、化粪池 个；4、污水井 个；5、雨水井 个；6、垃圾中转站 个；7、水泵 个；8、水箱 个；9、电梯 部；10、信报

15、箱一个；11、消防设施；12、公共照明设施；13、监控设施；14、避富设施；15、共用天线；16、机动车库个-平方米；17、露天停车场-个一平方米;18、非机动车库-个一平方米;19、共用设施设备用房 _平方米；20、物业管理用房一平方米；22、附件四：前期物业管理服务质量标准依照*市普通住宅物业服务等级标准四级内容执行。具体内容如下：（1）日常管理与服务1、管理处设置：小区内设置管理处、客户接待中心。配置办公家具、电话、电脑、 打印机、网络连接等办公设施及办公用品。2、人员要求：小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业服务从业 资格证书或岗位证书，挂牌上岗，统一着装，仪表整洁。3、

16、服务时间：周一至周日在客户接待中心进行 8小时业务接待并提供服务，其余 时间设电话接待。4、工作计划：制定小区物业服务与物业服务年度工作计划并组织实施，每年向委 托方报告一次计划实施情况。5、管理制度：有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。制定管理处内部管 理制度和考核制度。6、制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标 准、投诉渠道。7、服务费收支：每年向业主公布财务状况一次，每半年向业主公布一次公共水电 费分摊情况。8、满意度调查：每年一次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式 的沟通方式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的25%对沟通和测评结

17、果进 行分析并及时整改。9、特约、便民服务：能提供两种以上特约服务（有偿）和五种以上便民（无偿） 服务。10、 档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业服务档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案、日常管理档案等。11、财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行 财务管理，做到运作规范，账目活晰。12、维修资金：建立维修资金管理使用台帐，做到运作规范，账目活晰。13、 装修事项：告知业主或使用人装修须知，与业主签订装修服务协议，加强 装修过程中的监督和管理，对违章装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。14、接管项目：承接项目时，对小区共用

18、部位、共用设施设备进行查验，并出具 接管验收报告。15、办公自动化：运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等) 。16、社区文化：每年开展1次以上一定规模的社区文化活动。17、其他：综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。(2) 日常维护保养服务1、维修服务：急修服务8小时内到位，24小时内修复；小修3日内修复；特殊情 况必须做出说明和限时承诺。对房屋质量等非物业服务企业服务原因出现的问题，帮 助业主与建设单位等责任单位进行联系和沟通。2、房屋结构：每年两次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发 现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。3、 门窗：每季一次巡视楼

19、内公共部位门窗， 保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。4、屋顶：每年检查一次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应 及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。5、道路、路面、侧石、窘井盖：每季一次对道路、路面、侧石、窘井盖等设施进 行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常 使用。6、 屋面排水沟、雨、污水管道及化粪池：每年一次对屋面排水沟活扫、疏通一次； 每年对楼外排水管道巡检一次，适时活理、活掏楼外排水管道及化粪池，保证化粪池 出入口畅通。7、地面排水沟与围墙：每季一次巡查、活理地面排水沟的泥砂与杂物，围墙每季 查一次。8、楼梯问、公用走廊的室内墙地

20、面：每年巡查一次，墙面、顶面粉刷层无明显剥 落，面砖、地砖平整，有缺损及时修补。9、安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏 散指示和事故照明设施，每半年检查一次，缺损及时补齐，保证标志活晰完整。10、公共照明系统：楼道灯完好率为 95哧右，景观灯、节日彩灯完好率为 85恕 上。室内、室外公共电气柜每月巡查一次。限电、停电按规定时间通知业主或使用人。11、消防系统：消防泵、消火栓每年检查一次，每年保养一次。灭火器每年检查 一次。消防水带每年检查一次，消防管网压力每年检查二次。12、 智能化系统：系统每季检查一次，发现问题及时维修。保留3天监控录像。13、避富系统：避

21、$装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。(3) 物业服务区域活洁卫生服务1、共用楼道：每周打扫2次各楼层通道和楼梯台阶，拖洗1次；每周活洁2次楼 梯扶手；每45日擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、 地脚线、指示牌等公共设施；每 45日擦1次共用门窗玻璃。2、电梯及电梯厅：每日活洁1次；每周对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭活 洗1次；每季度对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周活洁1次。3、 共用卫生问：每日对共用卫生问活洁 2次；每月擦1次灯具；每月2次对共用 卫生间进行消杀。4、停车场、共用车库或车棚：每2日活扫1次车库；每季度擦洗1次门窗、消防 栓、指示

22、牌、指示灯、车位挡、防火门等公共设施。5、道路：每日活扫1次；每半年活洁路灯1次。6、 标识、宣传牌、雕塑、信报箱：标识、宣传牌每周擦拭 1次，雕塑每2个月擦 拭1次。每旬擦拭1次业主(使用人)信报箱。7、绿化带：每2日活扫1次绿化带、 草地上的垃圾。8、休闲、娱乐、健身设施：每日活洁 1次。9、门卫、岗亭：每日活洁2次。10、垃圾收集与处理：生活垃圾由业主(使用人)自己送至楼下固定位置，由活扫人员每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾 2次；垃圾日产 日活。11、卫生消杀：针对灭蚊、蝇、嶂螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划。(4) 物业服务区域绿化养护服务1、草坪：成活

23、率在85%以上；无大面积病虫害；根据草坪情况实施淋水、施肥、 修剪和灭虫。2、园林树木：生长长势一般，没有死树和明显枯枝死杈。3、花坛：花卉长势良好。4、人工湖、喷水池：每周活洁1次湖面上的漂浮垃圾；每周对喷水池水面漂浮物 打捞活洁2次；每4个月对水池活洁1次。5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品：每半年活洁 1次，检查1次；大理石雕塑每 2年擦洗1次。(5) 物业服务区域公共秩序维护服务1、专职公共秩序维护人员，身体健康，责任心强；定期进行安全防范学习；当班 时应佩戴明显标志，穿戴统一制服；配备对讲装置和其他必备的公共秩序维护工具； 交接班制度完善，并有工作及交接班记录。2、白天巡逻次数不少于3

24、次，夜间巡逻次数不少于4次；在遇到突发事件时，及 时报告警方，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻 有记录有检查。3、制定紧急事故处理预案，定期组织员工演练。4、设有业主(使用人)求助与报警电话，并保证白天正常接听；涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；协助有关部门维持小区正常生活秩序。5、有较为完善的车辆管理制度；按照委托合同的约定进行进出车辆管理等工作。 小区设置明显的交通标志；维持交通秩序；按照合同特别约定履行车辆保管责任。6、按照物业服务合同约定，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通；发现火警有义务迅速向消防队报警。每季1次巡查消防栓

25、、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；每 周检测1次喷淋管网水压；消防监控室保持活洁；每日填写工作记录，建档备查。7、 主出入口 24小时有人值班看守，主出入口有 2人驻守；次出入口有1人值守。(6) 电梯运行与管理1、安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操 作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：岗位安全操作规程、维修保养制度、岗位责任制度、交接班制度、设备档案管理制度、安全使 用管理制度和详细的维修保养计划。2、安全设施完好、齐全，通风、照明等附届设施完好；在电梯轿厢内明显位置张 贴电梯安全使用许可证，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人 员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。3、与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新 改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作 状况配备足够的维护保养人员，其管理