房地产企业成本控制管理办法

1、房地产企业成本控制管理办法1、目的：建立全面的责任成本管理体系，规范和指导项目的成本管 理工作，实施项目成本全过程控制，增强成本控制力度，降低成本费 用，提高项目利润效益。2、范围：适用于公司所属的各开发项目的成本管理工作。3、职责：3.1成本控制部：3.1.1 、负责本管理指引的制定、修改、解释和落实，负责各职能 部门间的协调配合和资料的收发；3.1.2 、负责项目成本的全过程控制，负责成本前期估算、收益测 算、开发过程控制、后期核算考核、项目造价管理。3.2、采购部：负责与项目相关的招标、采购、合同管理工作，负 责各类供应商的管理工作。3.3、财务部：负责工程、采购中各项款项的审批、支付，

2、负责提 供相关科目目标成本的测算、计划、核算。3.4、工程部：负责设计变更、现场签证的确认，监督施工现场对 施工图、设计变更、现场签证的实施，负责各合作单位形象进度的确 认。3.5、 主管副总：负责相关文件的审核、批复、签发。4、管理办法：4. 1、建立全面的责任成本管理体系为实现项目成本的全过程控制，明确各部门的成本责任和职责， 应建立全面的责任成本管理体系。（支持文件：责任成本管理体系制 度）4.2、房地产开发项目全过程控制4.2.1、项目决策立项阶段：依据项目的开发形式，结合当地的市场及现行的政策法规，尽可 能地进行精准的项目全成本估算，编制项目新项目成本估算表、项目投资收益测算表，制定

3、项目的初步目标成本。（支持文件：、 项目协亍性研究和投资决策控制程序一;一.一一、.目标成本科目分类及说明.;.、目标成本编制作业指引）4.2.2、项目设计阶段：1）、对入围的设计方案进行投资估算及经济指标分析，编制设 计方案经济技术指标分析表，便于最佳方案的确定。2）、在设计方案确定后5个工作日内对目标成本科目进行细化和 修订，明确工程造价的最高限额，尽可能地实行合理的限额设计，并 以合同形式建立相应的经济责任。3）、加强初步设计及施工图的会审工作，充分考虑使用功能、施 工可行性、工程造价的经济性，减少因设计变更造成的造价失控。4）、在施工图完成后60个工作日内（视具体情况调整时间）完成 施

4、工图预算，提高目标成本中建安成本的精准度， 及时调整项目目标 成本。编制材料、设备汇总明细表，展开市场价格及产品性能调查，合理分配材料及设备的供货方式，明确材料及设备的目标成本4.2.3、项目招投标阶段：1）、深入分析现行的计价定额、政策法规，提供准确的取费系数。 根据项目的实际情况，明确工程的承包范围、材料供应方式、结算取 费依据、让利范围、付款方式、结算办法。2）、应组织公司各部门专业人员成立招标工作小组，组织开展项目相关的各合作单位和材料供应商的招标工作。（支持文件：招标管理办法）3）、参与施工合同的谈判及商务条款的起草工作，避免由于合同条款未明确或措词不严密等原因引起施工单位索赔，而造

5、成造价失控的现象。（支持.文件.：.工程合同有关造价商务条款会签指引）.4）、参与监理单位合同条款的起草，明确监理单位的义务，细划监理单位在成本控制方面的职责，要求监理单位熟悉施工合同条款。避 免因监理单位监管不严而加大施工阶段成本控制的难度，以及行为不当给施工单位造成的损失由我公司承担。5）、及时做好所有与项目相关合同的管理工作，并熟悉合同条款中 甲乙双方的权利和义务。（支持文住：一、合同管理办法1.一4.2.4、项目施工阶段4. 2. 4.1、施工组织设计的审核1）、参与施工组织设计的审核工作，对大型机械的调配、施工方 案、新工艺新技术的应用进行造价分析并提出合理建议。（尤.其是土.方工程

6、的机械选用、开挖方式、运输距离，钢筋混凝土工程中钢筋连 结方式、模板加固、混凝土养护，保温及防水工程中的铺贴方式、接 缝处理，墙体粉刷中的钢丝网铺钉，外墙装饰中的面砖接缝、石材干 挂加固、装饰线条的细部构造，外露金属构件的防腐处理，安装工程 中的管线敷设和连结、加固件及穿墙套管的设制和防腐、 设备的安装 工艺生.）2）、在审批施工组织设计时应明确已确认的施工组织设计不能做 为竣工结算依据，实际发生时应以现场签证为准。4 2.4.2、施工现场的监管、配合1）、坚持每周最少两次进行施工现场的全面巡查，及时发现问题 并与工程部、监理沟通，尽快协商解决办法。2）、参与大型节点的隐蔽工程验收并制作、 保

7、存影像资料，对于未 按图纸施工的隐蔽工程，应先完善变更签证手续再隐蔽。3）、配合工程施工进度及时开展分包工程承包商的招标、市场调 查和确认工作。4.2.4 3、设计变更及现场签证1）、应详细分析每一项设计变更的功能目标、工程量和对造价的 影响，严格控制因设计变更而引起提高设计标准、改变工程规模、增 加投资费用的事件发生。2）、工程部主管工程师要正确分析现场签证的变更内容，确定是 否属于图纸、预算内容或包干内容，并认真考察变更的原因、投资增 减情况及其对工期的影响。3）、成本控制部应参与设计变更、现场签证的审核工作，有权对 其工程量、工作内容、施工工艺进行复核，必要时应同施工方负责人、 监理单位

8、、工程主管人员到施工现场核对。 （支持文件：工程设计变 更、现场签证管理办法）4 2.4.4、工程索赔管理1）、在合同签约前应反复斟酌合同条款，注重合同文件文字的严 密性，限制或者否定承包商工期顺延和费用索赔的权利，尽量明确各 种原因下的索赔条款。以防止在实施合同过程中因文字漏洞而造成索 赔机会，从而导致额外投资。合同签订后，公司各职能部门应注意全 面、严格地履行合同，避免因管理疏忽而发生工程索赔。2）、在设计管理方面工程部应按合同规定索要设计图纸、资料，并要求设计单位提高设计质量，尽可能地减少因设计原因增加工程造 价的风险，并在合同中明确若因设计变更引起的工程索赔费用，设计单位应承担相应的责

9、任。3）、在物资供应方面，应保证甲供设备、材料的供应按时、保质保量。 尽量避免因甲供材料的规格型号、产品质量原因而造成的工程索赔。还应在承包合同中明确甲定乙供材料的种类、 付款方式、现场验货及 材料保管，以及提供数量清单的时间和责任单位， 防止因甲定乙供材 料的供应不及时、质量等原因而造成的工程索赔。4）、在处理工程索赔时：首先应及时收集相关资料，并严格审核资料 的真实性、可信度，资料认定后要及时地处理索赔。其次要仔细分析 发生索赔的原因，以施工合同为依据确定合同双方应承担的责任， 并 根据合同规定的索赔条款、计价方式结合实际情况处理工期索赔和费用索赔4 2.4.5、工程款付款控制1）、各合作

10、单位应按合同约定向工程部审报工程款付款申请单， 工程部负责对其形象进度的审核和确认。2）、成本控制部根据已确认的形象进度，按合同约定对进度款金 额的审核和确认。3）、财务部应负责实付进度款的审核、 确认及合同总价款的控制。4） 、各项进度款的支付达到合同总价款的80%寸应停止付款，预 留至少10%勺工程尾款和10%勺保修款，以便掌握最终的结算主动权。（支持文件：、工程进度款审核、审批程序，、工程款审批流程）4.2.4 6、工程成本的进度计划、核算应配合工程进度做好建造成本的进度计划和进度核算工作 ，及时 反应工程建造成本的完成情况和下一步的资金需求。并将相关数据汇 报公司领导，作为投资控制和资

11、金筹备的依据。（支持一文住;.工程成 本进度计划、核算编制指引）4.2.4 7、材料、设备的采购成本控制1）、在施工承包合同中应明确工程材料的供应方式，甲供、乙供 和甲定乙供的材料类型，并约定各种供应方式的结算办法。2）、甲供材料、设备的采购必须进行广泛的询价，货比三家。主 要材料和大宗建材可采用招标采购的方式，要从质量、价格、供货能 力、维修能力等方面择优考虑供货单位。（支.持文件.：.工程.采购.管理. 办法）3）、采购合同中必须明确：因供货商供货不及时或质量、数量等 问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供应商必须承担索赔 责任。4）、工程部负责对甲供材料、设备的现场到货验收，要严格

12、按合 同要求对其数量、规格、质量验收并出具验收报告，交与施工单位妥 善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知成本控制部拒绝办理付 款手续。5）、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同，供货厂家或商检部门的检检合格证和工程部的验收证明及收料清单，经采购部、成本控制部审核无误后，财务部方能办理结算。（支持文件：工程采购管理 '、 I 1 , I" k-i v 1 i k-i -I , j , I" I 1 -i , u-i*v jj" i-d -i , i i-i -i-v a-J" i-d办法）4.2.4 8、新工艺的造价控制8.1、在施工合同中应明确

13、关于新工艺（最新推广的施工工艺、新 型材料以及与现行定额没有相匹配子目的工程项目）的结算办法。8.2、施工单位应在新工艺施工前1个月向工程部申报新工艺的施 工方案、工程造价及市场信息，工程部在收到申报资料3日内展开对 其相关信息的调查考证，15日内给予回复。若施工单位对我公司调 查的工程造价不接受时，工程部可将该部分另外分包，并不予计取总 承包管理费。4. 2. 4. 9、工程竣工验收1）、工程部应在工程竣工验收前 2日内收集整理竣工图纸，设计 变更、现场签证等相关资料，验收过程中不再受理任何单位递补的工程资料2）、成本控制部应参与工程竣工验收工作，依据竣工图结合设计 变更、现场签证对工程完成

14、情况全面核查验收。3）、对于没有办理变更签证且未按图纸施工的部位，无论其工程量 是否增减，均应在发现问题后3日内补办相关手续，逾期未办理签证 的，增加部分不再计取费用，减少部分以实结算。4） 、应配合工程部主管人员在现场竣工验收后5日内编制竣工验收报告，如需整改的应限期整改，问题整改完毕后3日内向施工单位 发出竣工结算的书面通知。施工单位在接到竣工结算通知后30个工作日内向工程部申报竣工决算资料，逾期未申报的视为以甲方核算为 准。10、项目动态成本核算及目标成本控制项目启动后每月前3日内协同财务人员，按目标成本的科目对上 月份的动动态成本进行核算，并编制的项目动态成本核算表。及时体现目标成本的

15、完成情况，便于目标成本的动态控制。根据目标成 本的动态表现及时对各职能部门的责任成本进行考核和控制。4.2.5、竣工结算阶段1）、工程竣工结算应具备： 、符合合同（协议）有关结算条款的规定； 、完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料； 、项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备； 、工程遗留问题已处理完毕； 、施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全； 、工程部填写的工程结算资料确认单、工程结算工作交接 单。2）、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单 位提供的设计变更和现场签证只作为参考。3）、成本控制部应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算 工程总造价

16、，做到资料完整，有根有据，数据准确。甲乙双方核对后的工程总造价要进行内部三级审核，总造价超过100万元的可聘请造 价咨询单位进行复审。4）、结算审核完成后成本控制部应按成本科目进行分析核算工程 成本，找出工程成本失控的因素，并提出改进措施和意见。5）、财务部应在成本控制部提供的竣工决算的基础上，结合已付 工程进度款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核进行工 程财务结算。（支持.文住；.工程造价管理办法X.，”工程竣工结 算、审批程序）4.2.6、营销阶段1）、售楼部、样板间的设计、装修、家具等应由采购部组织单独 分包招标，其各项费用应单独核算，编制相应的费用明细表和成本费 用核算表。2

17、）、销售过程中为增加“卖点”需要增加或调整绿化、公建配套 等变更项目时，应由策划销售部事先编制申请并编制预算经相关部门 和领导批准后方可实施。3）、策划销售部应根据目标成本中的销售成本，制定合理的销售 方案、营销推广计划。并编制销售费用计划表送报财务部和成本 控制部备案。4）、策划销售部应在每月2日前将上月1至30 （31）日的各项费 用汇总送报财务部和成本控制部，确保动态成本中销售成本的准确性，便于销售成本的控制并及时调整营销费用计划。5）、策划销售部应在每月2日前将上月1至30 （31）日的销售收 入汇总送报财务部和成本控制部，便于项目的投资收益情况核算。4.2.7、管理费用和财务费用1）、尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。在市场经营 条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间， 减少利息费用等成本。2）、财务部门应根据目标成本科目中的管理费用金额协同项目