金融集聚对我国房地产价格的影响研究

1、    金融集聚对我国房地产价格的影响研究    【摘要】本文选取我国273个地级市20072016年的相关数据，运用动态空间计量模型研究分析金融集聚对我国房地产价格的影响，发现金融集聚程度的高低是影响房地产价格的重要因素，但是银行业集聚、证券业集聚以及保险业集聚对房价的影响不同。【关键词】金融集聚;房地产价格;动态空间计量一、前言近年来，我国房地产市场繁荣发展，同时金融集聚的现象也越发显现，金融资源的空间集聚会产生强大的外部福射效应，其组织形式的变化势必会对其他经济要素产生直接或间接的影响（王弓、叶蜀君，2016）。那么金融集聚对我国商品房价格产生怎样

2、的影响？研究二者之间的关系对于调控我国房地产市场有着重要意义。二、文献综述关于影响房地产价格因素的研究文献已经非常丰富，况伟大（2000）在2000年便利用格兰杰关系检验了土地价格与住房价格之间的关系。高波等（2009）认为社会经济中的货币因素或者货币政策会从供给和需求两方面影响房地产价格。现有文献中关于各种产业集聚对房价影响的研究也较为丰富。国内现有文献中，周启良（2015）从制造业集聚的角度研究其对房价的影响，刘汤娜（2015）研究发现全国层面经济集聚程度的增加会促进房价的上涨。综合以上的文献分析，本文将进行以下两处改进：（1）以我国273个地级市为样本进行研究而不是省际数据;（2）运用动

3、态空间计量模型，将空间因素和时间因素纳入研究之中。三、理论分析：金融集聚和房地产价格金融集聚通过多种机制影响房地产价格，张戈等（2012）通过研究发现，银行信贷作为房地产开发投资的重要来源，可以增加房地产开发投资总量，提高建成商品房供给量，进而对房价起到抑制作用，另一方面，李勇和刚高波等研究发现银行增多可以使当地居民更易获得个人住房信贷，有效提高住房需求，从而对住房价格起着拉动作用。另外，金融集聚还可以影响劳动力的流入，增加对当地土地资源的需求，从而进一步对房价产生影响。四、数据选取和模型设定（一）变量选取和数据来源本文选取20072016年我国273个地级市的面板数据，研究金融细分行业及其平

4、方项集聚度对地级市房地产价格的影响，并以区域gdp、城镇就业员工平均工资、土地价格、房地产投资开发额、银行业和证券业集聚与投资开发额交互项等为控制变量。本文数据来源于wind数据库和各地级市20072016年国民经济与社会发展统计公报，其中银行业集聚、证券业集聚和保险业集聚是根据wind数据库银行存贷款余额、证券交易额、保费收入总额运用区位熵的计算方法得到。为了消除异方差影响，本文对相应变量作对数处理。（二）模型设定本文通過纳入空间和时间效应的动态空间面板回归模型进行研究，可以同时对模型中自变量的长期效应和短期效应进行分析。本文使用动态空间杜宾模型，用dsdm表示。另外，对于模型的权重系矩阵，

5、本文选择使用二元连接矩阵，即当两个地级市相邻时，矩阵元素取值为1，反之，则取值为0。五、实证分析（一）空间性分析本文对我国273个地级市20072016年商品房平均销售价格进行空间自相关检验，得到莫兰指数。莫兰指数是进行空间自相关检验最普遍的方法，其取值一般介于-1至1之间，大于0表示正自相关，小于0表示负自相关，等于0则表示不具有空间相关性。运用stata15软件分析得出我国各地级市之间的商品房价格存在显著的空间正相关关系，适合使用动态空间计量模型。另外，本文所研究的空间截面为全样本范围，因此可以确定面板模型选择固定效应最为合适。（二）实证分析结果本文选取空间滞后和空间误差模型的一般形式即固

6、定效应下的动态空间杜宾模型（dsdm模型），由回归结果可以得出，商品房价格的一期滞后项对商品房价格有显著正向影响，即往年房价比较高的区域其下一年房价倾向于维持高水平，或者更高。进一步将动态空间杜宾模型分解为长期与短期的直接效应、间接效应及总效应。分解结果如表1所示。从短期看，直接效应方面，银行、证券集聚的系数均为正，二者平方项系数均为负，都通过显著性检验，说明二者对区域房价的影响呈现倒“u”型，即在金融业发展初期，二者对房价起到提升作用，当发展到一定程度，二者对房价起到抑制作用，可能是当其发展到比较高水平之后，房价的高位超出居民的购买意愿，而且其所带来的当地地价、物价等各方面的成本提高，也会增

7、加房地产开发商开发房产的成本，基于二者的共同作用，会在一定程度上遏制房价的继续攀升。另外，银行和证券集聚与投资开发额交互项均对房地产价格产生显著负向影响，可能是金融集聚吸引大量的资金进入银行、证券体系，为房地产企业投融资增加了便利，直接降低了房地产开发商的融资成本，进而对房价产生抑制作用。间接效应和总效应方面，无相关变量通过显著性检验。从长期看，直接效应方面，银行、证券集聚对房价产生显著正向影响，但相关系数相较于短期均变大，说明金融集聚在长期对商品房价格的影响大于短期对其影响，另外，银行业集聚的二次项通过了10%的显著性检验，说明长期相较于短期，银行业对区域房价的影响仍呈现倒“u”型，而证券业

8、对房价的倒“u”型影响则消失，仅对房价产生线性影响。银行集聚、证券集聚和房地产投资开发额交互项均对当地房地产价格产生显著负向影响，与短期直接效应类似，但是长期内二者相关系数的绝对值相较短期均变大，说明银行集聚和证券集聚与房地产投资开发额交互项在长期对房价的影响大于其在短期对房价的影响。六、主要结论与政策建议本文研究发现我国地级市往年房价比较高的区域其下一年房价倾向于维持高水平。从短期来看，银行和证券业集聚对本区域房价产生倒“u”型影响，银行和证券业集聚与投资额的交互项对当地房价均产生负向影响，保险业对房地产市场价格的作用并不显著。从长期来看，银行业集聚仍保留其对本地房地产价格的倒“u”型影响，

9、而证券业集聚则是线性正向影响，银行业和证券业集聚与房地产投资额的交互项对当地房价仍然均产生负向影响，保险业的影响仍不显著。本文的研究结论表明，近年来我国房价上涨的普遍现象，各个地级市的金融集聚是重要原因之一。本文的研究结论也具有一定的政策意义，政府可以通过对金融市场和金融结构进行调节从而达到调控房地产市场的目的，特别是对于银行业和证券业的调控，从而营造一个健康、持续发展的房地产市场。参考文献：1王弓，叶蜀君.金融集聚对新型城镇化影响的理论与实证研究j.管理世界，2016，01：174-175.2况伟大.市场结构与北京市房价j.改革，2000，（3）：69-73.3高波，王先柱.中国房地产市场货币政策传导机制的有效性分析：20002007j.财贸经济.2009，（3）：129-235.4周启良.制造业集聚差异与区域房价的形成j.区域经济评论，2015，（6）：90-96.5刘汤娜.经济集聚与房价的空间差异性研究d.湘潭：湘潭大学，2015.6张戈，郭琨，王珏，汪寿阳.房地产信贷在房地产开发投资中的乘数效应j.系统工程理论与实践，2012，03：640-646.7李勇，刚高波.信贷约束对住宅市场的影响效应基于动态面板模型的研究