第10章 基准地价评估.ppt

1、第十章第十章 基准地价评估基准地价评估第一节第一节 基准地价评估概述基准地价评估概述 一、基准地价 基准地价是指城镇国有土地的基本标准地价，即在一定时间内，根据城镇各种用地类型、交易情况和土地实际收益状况，按照科学的估价方法，估算出各级别土地范围或均质地域内的商业、住宅、工业等各类土地利用类型的平均价格，是分用途的土地使用权的区域平均价格。 一般由政府组织或委托具有相应资质的评估机构评估，评估结果须经政府鉴定认可后定期公布。二、基准地价的基本特征 （1）全域性。城市内的任何一个区域的土地，应有至少一种用途类型的基准地价。（2）权威性。基准地价由政府组织有关专家组成专门估价机构进行估算，并由政府

2、审定、认可和定期公布，因而具有权威性。（3）分用途。在同一区域内，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准。（4）平均性。基准地价对应地价区、地价片，是某地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价格，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。（5）有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的， 则不同用途基准地价的年期也不同。（6）时效性。基准地价只反映特定时段的土地市场价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。三、基准地价评估的基本任务和原则 （一）基准地价评估的基本任务 基准地价的测算是以城镇整体为单位，针对城镇内的各土地级别不同的区域类

3、型，按不同用途评估出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系。 当土地级别或区域内土地类型单一时，只评估一种用途的基准地价；当土地级别或区域内有多种土地利用类型时，则需分别评估出各种用途的基准地价。 （二）基准地价评估的主要原则 1土地用途与现实用途相一致； 2土地使用价值的评价与土地收益、地租、地价测算相结合； 3根据城市条件和市场状况，选择评估技术路线 。四、基准地价评估的原理 基准地价评估是依据城镇土地利用、土地市场和地价形成的空间分布规律，设计相应的技术方法进行的，因此，评估城镇基准地价必须遵循以下理论依据

4、。 1土地位置差异带来不同的土地收益是评估基准地价的依据 2各行业对土地质量要求不同是形成不同类别基准地价的基础 3各行业在城镇中都有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律 4城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提条件5土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映 五、基准地价评估的基本要求 1. 收集了解影响土地等级的因素。2. 评估所用数据应以现时收益、租金和地价为 主，所用资料应能反映最新市场供求状况。3. 基准地价在土地级别或均质区域划分的基础上，根据土地收益的差异，分行业测算出土地的收益和价格，得到城市的基准地

5、价和各行业的基准地价。4. 评估数据要符合数理统计的要求。5. 样本数据要准确，在收集样本后，对一些异常数据进行剔除。 但对一些土地条件差异造成的地价差异，可采用系数修正的方法，将样本地价修正到区域内规定条件的地价标准，再采用数理统计方法检验数据的准确性。6. 评估模型选择要合理。六、基准地价评估思路 首先，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区域条件，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行区域归类。 然后，分级别或区域类别，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和地价入手，测算出不同行业在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评

6、估出基准地价。第二节第二节 基准地价评估的程序基准地价评估的程序 一、确定基准地价评估区域 划分基准地价评估的均质区域是当前城镇基准地价评估工作的基础，其划分标准将会影响土地价格的因素指标的相对一致性。 目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响城镇土地使用价值的因素的差异性和一致性来划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域土地利用条件差异，来划分不同的土地条件均质区域。 二、调查与收集基准地价评估资料 评估资料的客观性和准确性直接影响到基准地价的评估结果，因此，资料的调查收集是基准地价评估的重要环节。 在资料调查收集前，首先必须有周密细致的计划，其中包括调查的范围、

7、类型、方法、人员和组织等，统筹安排整个调查工作，进行业务人员的专门培训。根据调查需要，确定调查收集对象后，划分调查区，确定调查方法，编制调查表格，将收集到的资料以表格形式填写。三、整理资料 （一）市场交易资料整理 利用收集到的房地产市场交易、出租和土地利用收益等资料， 首先采用收益法、成本法和剩余法等测算样点基准地价， 然后对样点地价进行使用年期、交易期日、交易情况和容积率等内容的修正， 最后再对样点分类统计，编制样点地价分布图，建立样点信息数据库。 1样点地价测算 （1）根据土地租赁资料计算样点地价。土地租赁是指一定时间内将自己所拥有的土地使用权出租给他人的行为。就城市土地利用而言，这种纯粹

8、的土地使用权租赁并不多，主要指露天堆场或临时用地出租等。(其具体测算方法见第五章收益还原法) （2）根据房屋租赁资料计算样点地价。城市中的房屋租赁现象很多，可以通过分析城市中现有房屋出租的收益，从中分离出地租进而评估地产价格。房租是用户为得到一定时期内的房屋占有权和使用权而支付给房屋所有者或房屋经营者的经济补偿，而其中包含地租。（3）根据商业柜台出租资料计算地价。 商店运营总费用计算。计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费、折旧费及房屋保险费、水电热等运营费用、与租房有关的各项税费等。 计算出租柜台应分摊的费用。按出租柜台的营业面积与商店总营业面积的比例计算柜台分摊的费用和土地

9、面积。 商店总营业面积出租柜台营业面积商店运营总费用出租柜台应分摊费用r1)SS(S)SS(ERPb1bb1b式中：P出租柜台单位土地面积的地价；R出租柜台年租金总收入；E出租柜台所在商店的年经营总支出费用；Sb1出租柜台的营业面积；S b商店的总营业面积； S商店土地总面积；r土地还原利率。 计算地价公式为：计算地价公式为： （4）根据土地使用权入股、联营资料计算地价。根据联营或入股的情况，按土地的年收益或入股比例，分别计算地价。)1 ()(rsRP 式中：P联营土地单位面积地价； R土地股每年分享的利润或股息； S联营土地面积； r土地还原利率。 用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：)

10、1 ()(srrCPceg 式中：P联营土地单位面积地价； Cg出资方的资本总量； re出地方利润分成量； rc出资方利润分成量； s联营土地面积。 用合同规定的资本投入情况和分成比例， 按下式计算地价： sPSPbstb/ )( 式中：P土地单位面积地价； Stb转让土地方获得的建筑面积； Pbs单位建筑面积的平均售价； s让出的土地面积。 （6）根据房屋买卖资料评估 地价。土地面积管理费税金房屋现值房地交易价地价（5）根据以地换房资料计算样 点地价。 （7）根据商品房出售资料计算地价。)/()(blhhrSGBTISCPP （8）用征地、拆迁费用资料计算地价。 利用此类资料计算样点地价的公

11、式可参照第七章成本逼近法。 征地、拆迁补偿等土地取得费用，应以地块所在区域的平均标准计算。因为征地、拆迁补偿等土地取得费用是对原土地利用行为的补偿，而开发完成后的地价更多取决于地块位置而非原土地利用行为，例如两相邻地块，原用途一为水田，一为荒地；作为农业利用显然水田价值高，征地补偿费用也高，而开发后作为建筑用地，两地块利用价值则应基本一致。 （9）根据土地使用权出让、转让资料计算地价。 SPPt用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价计算地价，其计算公式为：SPPt （10）用联建分成资料计算地价。 cbvlbhcllbhSRS)TC(S/ S)TC(P（11）用企业兼并资料计算地价

12、。 这样兼并的实质是通过给被兼并方一定的资金或承担其债务，从而获得原单位的土地使用权。其计算公式为： 地价=（付给被兼并企业职工工资和各项补偿费用 被兼并企业设备和厂房价值）土地总面积 2样点地价的修正 经计算后的样点地价还必须进行样点地价修正。修正的主要内容有：交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、出让年期修正等。 （1）出让年期修正 有限年期使用权地价修正到法定最高出让年期地价的公式： 式中： pm最高出让年限的土地使用权价格；pml有限年期出让地价； m土地使用权出让最高年限； n实际出让年期或剩余使用年期；r土地还原利率。无限年期土地使用权地价修正到法定最高出让年期地价的公式：式中：

13、 p无限年期土地使用权价格；pm，m，r含义同上。 （2）交易时间修正 otQQk otPKP对不同时期发生的交易宗地价格，交易修正到评估期日价格的计算公式为： （3）容积率修正 iisrppk/lirpkp对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到规定容积率的价格。 （4）市场地价的其它修正 交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。 地价楼层分配修正：样点资料若为建筑物某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价格。 基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地

14、价。 （二）土地利用效益资料整理 1土地利用类型的划分 根据城镇的特点和土地利用类型获得的经济收益的差异将土地利用类型划分为商业、住宅和工业用地等，如果在一个城镇中还有其他有收益的用地类型，应单独划分出来。 2单元土地质量指数的计算 为了提高基准地价评估精度，可以将土地单元总分值或计算单元土地质量指数用于收益测算。 单元土地质量指数计算公式如下： nfXiin 3企业标准资本额的计算 四、样点数据的检验 （一）资料处理方法检验 资料处理方法的检验应满足有同样使用价值的土地，在相同的市场条件下，应该有同样的价格的条件，即在同一区域中，不同方法处理的结果，应服从样本来自同一总体的检验。数据检验以土

15、地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。检验方法主要有多总体秩和检验法，当检验数据不能满足模型检验建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类，直到符合要求为止。 （二）样点资料归类 样点资料归类应以基准地价评估区域，即土地级别或均质区域为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，对商业可继续划分金融保险类、办公服务类、综合商厦类、小商店与居民服务类等行业，进行资料归类。 （三）样本总体分布类型检验 样本总体分布类型检验以土地级别或同类型均质区域为单位，按土地分类整理数据的归并结果，对每级土地或均质地域不同土地利用类型的样本数据分别进行总体分布类型检验。

16、检验总体分布的方法较多，最常用的方法为X2检验，用于检验分布函数与理论分布是否吻合，检验总体是否服从正态分布、是否服从任何一个预先给定的分布。 （四）剔除异常数据 在样本总体分布类型检验的基础上，剔除样本数据的异常值。异常值是指同一土地级别或同一均质地域内的同行业中，由于某些特殊因素影响而造成地价明显高于或低于其他宗地的地价数据。检验数据准确合理性的方法常采用数理统计方法，当样本总体分布属正态分布时，可用t检验法，对非正态分布函数，可采用均值方差法。 五、测算基准地价 （一）评估模型选择 用收集到的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特点和影响地价的因素条件，分析各级别或均质地域内土地质量

17、与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。 1利用地价资料评估基准地价的常用模型 （1）指数模型 土地质量从优到劣按等级指数1，2，n排列，土地级别指数取值为n，2，1。 niXnrAY)1 ( niaXnrAY)1 ( （2）算术平均模型 n1inXiYn1iin1iiiSSXY或 2利用土地利用效益资料评估基准地价的常用模型 （1）指数模型，公式同前。 （2）多元线性模型332210XbXbXbbYnn （3）生产函数模型（多元非线性模型） nhnnainneXXXfY32)(3232)1 (bbXnXXrAYin（4）分级回归模型 VXbXbXFYnn33221)( （二）参数估计

18、在模型选择基础上，根据模型中的参数变量，确定是否进行参数估计。目前，多采用普通最小二乘法进行参数估计。 （三）基准地价测算 1利用样点地价资料评估基准地价 （1）利用指数模型评估基准地价 确定地价测算模型中的各系数，并对系数估计值进行可靠性检验后，可按建立的不同用途地价测算模型，将土地级别或均质区域的土地质量指数，代入模型，计算出各土地级别或均质区域中的不同用途的基准地价。对利用土地级别测算基准地价的，还要按行业特点和地价样点分布与变化情况，确定是否划分均质区段，并评估出相应的基准地价。 （2）利用算术平均模型评估基准地价 适用于土地市场发育，土地使用权出让、转让、出租等样点地价资料多，分布范

19、围广的城镇。 2用土地利用收益资料评估基准地价 （2）土地还原利率的确定（参见第五章第二节）。（3）基准地价评估。 在利用上式计算出不同级别或区域上土地平均收益的基础上，可计算出级别或区域的基准地价： mIIminin1)1 (11 (ndnlbrrIP第三节第三节 基准地价的确定基准地价的确定 基准地价的确定，主要遵循以下原则： 以实际数据测算的结果为主，以比较评估的结果为辅。 土地市场发育的城镇，以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正。 土地市场不发育的城镇，可以收益测算结果为准，并用市场交易资料测算结果验证。 要以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策。 当一个城

20、镇只用一种方法测算基准地价时，则以该种方法确定的级别商业、住宅、工业和综合基准地价测算数据为依据，在适当考虑土地利用和地产管理政策的基础上，对城镇的全部土地或局部土地进行适当调整后，确定该城镇的基准地价。第四节 基准地价修正系数表的编制 基准地价是城镇土地市场地价水平的综合反映，对宏观控制地价，引导土地交易和流动具有重要作用。 基准地价修正系数表的编制，分级别基准地价和均质地域基准地价两类，其编制方法与步骤基本相同。 一、影响宗地地价的因素分析 （一）影响地价的因素分类1影响地价的区域因素 区域因素是指对地产所处地区的自然条件与社会、经济以及其他条件相结合形成的该区域具体特征，同时又对土地价格

21、起重要影响的各项因素。 2影响宗地地价的个别因素 个别因素是指构成每一宗地的具体特征，同时又对宗地地价有重大影响的因素，主要有宗地的形状、面积；宗地在区域中的微观区位，即位置因素；宗地环境质量因素；宗地市政设施条件；城市规划限制等因素。 此外，供应方式（协议、招标、拍卖）因素对地价也会产生一定的影响。 （二）商业用地影响因素 商业用地分为市级、区级、小区级等商业用地。根据商业用地的特点，影响商业用地土地价格的因素有： 1商业服务中心繁华影响度 2交通便捷度 3环境质量优劣度 4城市规划限制 此外，宗地的形状、临街状况、临街深度等因素也影响商业用地的价格。 （三）住宅用地影响因素 1住宅区位置

22、2交通便捷度 3基础设施保证度 4公用设施完备度 5环境质量优劣度 6城市规划限制（四）工业用地影响因素 1交通便捷度 2基础设施完善度 3产业集聚规模 4工业区的位置 5环境质量优劣度 6城市规划限制二、土地级别基准地价修正系数表的编制 1确定土地级别内商业、住宅、工业用地的基准地价2选择编制基准地价修正系数表的因素3样点地价、土地收益资料的整理 4各级土地中行业用地修正幅度的确定 %100)( 1lblbnhIIIF%100)( 2lbnllbIIIF 5基准地价修正系数表的编制及因素条件的说明（1）确定各影响地价因素的重要性，计算出各因素的最大修正幅度。iiWFF11iiWFF22以基准

23、地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为F1i/2，同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，一般为F2i/2，同时确定较劣条件下的地价标准。 在得到各个因素的最大修正幅度情况下，将所有各因素的最大上调或下调幅度相加，得到各因素的总修正上调或下调幅度，经过与前面确定的总修正幅度，经比较后确定各因素的影响权重和最大上调幅度、下调幅度。 各因素的权重值计算公式为：niiiiNNW1（2）确定各影响地价因素在不同指标或条件状况下的修正系数。 修正系数的确定的方法主要有两种：一是根据各因素的修正幅度，将级内影响行业用

24、地地价各因素的变化按正相关方式，排列出因素的变化规律，然后采用等间距或不等间距划分区段的方法，计算各因素在各种标准下的修正系数。二是利用前面计算的各因素影响权重值的结果和方法，确定因素在不同指标下的修正系数。 （3）编制基准地价修正系数表。 按照基准地价评估宗地地价的要求，编制出级别内不同用地类型的基准地价修正系数表，并确定各种修正系数对应的因素指标条件。 三、均质区域基准地价修正系数表的编制 1确定区域基准地价 以区域中实际存在的土地用途为准，确定区域内相应用途土地的基准地价。 2选择修正因素 依据因素选择的方法和要求，结合均质区域特点，选择修正因素。 3样点地价的整理 样点地价的整理要在均

25、质区域的基础上进行，否则样点数量很难满足编制基准地价修正系数的需要。 4计算各区中地价修正幅度 按不同用地性质划分不同的土地区域，对各种类型区域，为建立统一的修正指标体系和标准，应先将性质相同区域的基准地价进行平均，得到同类型区域统一的基准地价标准。 5编制基准地价修正系数表 依据基准地价修正系数表编制的要求，结合均质区域基准地价的特点，编表前要以均质区域类型为单位，选定影响地价的因素，计算出各因素的修正系数，同时确定各种修正系数对应的因素指标条件，然后，编制各种土地均质区域基准地价修正系数表。在编制基准地价系数表的同时，要编制各修正系数对应的因素指标标准。 四、基准地价修正系数表的验证 一般

26、情况下，从已收集的宗地实例中，选择出宗地地价的样点，选择时要注意样点的代表性，要选择从低到高的地价样点。对选定的样点地价，按宗地的位置、用途确定所在地区的基准地价，同时调查影响宗地价格的有关因素，确定宗地的修正系数，并利用基准地价修正系数评估宗地地价的方法，评估出宗地地价。 将实际的宗地地价与评估宗地地价进行比较，当两者价格之差的相对百分数不超过15%时，表示评估结果基本符合要求。工作中，要求至少抽查20个以上的样点宗地地价，在上述精度控制下，不符合要求的样本数不超过5%，达到上述标准的，编制的基准地价修正系数表符合要求。第五节 基准地价评估成果整理 成果整理的一般要求是： （1）基准地价评估

27、成果整理包括：基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表及其他相关图表和基准地价评估报告的编写等，成果要齐全完整。 （2）基准地价成果整理方法要得当，表示方式要正确。 （3）图件成果整理要符合图件编制的一般要求，图件比例尺要与土地级别图比例尺一致。一、基准地价图的整理 1内容：（1）基准地价图要直观反映不同级别或区段各类用地基准地价及界线、位置和与地价高低相关的城镇道路、土地用途等。基准地价图的相关要素通过不同的图斑、色调、注记等来反映。（2）编图前，要将基准地价评估成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法。（3）地价区段为最小制图单元，最小上图图斑为1cm。城镇中商业中心区的地价最

28、高点或区段，可不依比例单独表示。 （4）将定级结果和基准地价图用图示、符号、注记等标注在图上。 l “ 级”用大写罗马数字“、”分别表示“一级、二级、三级”。均质地域编号用阿拉伯数字表示。l 用地类型用汉字“商、住、工”分别表示“商业用地、居住用地、工业用地”，字体为等线体。l 基准地价额用阿拉伯数字标注在级别（均质地域）和用地类型之后，单位为元/平方米，整个符号如： 商业 3000 商业 20004000 居住 950 或 居住 9001100 工业 375 工业 200500l 地价级别或区段边界用实线表示。 （5）基准地价图上要表示城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，主、次干道用双实线

29、，支路用单实线表示。（6）表示土地利用类型时，商服业用符号不依比例尺表示各级商服中心，其它土地类型只反映能够上图的图斑。土地利用类型界线用点划线表示，土地分类及图示符号按城镇地籍调查规程规定标准执行。（7）其它内容尽量简化，图示符号按城镇地籍调查规程规定标准执行。（8）各地可根据需要编绘彩色基准地价图，图面以暖色为主，邻级色差不宜过大。 2基准地价图的清绘与图面整饰（1）基准地价图的清绘l 土地级别和地价区段界限分别以线径0.4mm和0.2mm的实线表示。l 主干道用0.3mm的双实线表示，次干道用0.2 mm的双实线表示，支路用0.3mm的单实线表示。l 土地利用类型界线用线径0.3mm、间

30、隔5mm的点划线表示。l 土地级别、地价区段、用地类型、基准地价用注记表示。（2）图面整饰 基准地价图主要内容清绘完毕后，要进行图面整饰，按制图规范标出图廓、图名、指北针、图例、比例尺等，最后标出制图单位及编制时间。 二、基准地价表和基准地价修正系数表的整理 1基准地价表的编制与整理 （1）基准地价表编制前要将各类用地基准地价评估成果分类整理，确定编表的内容、程序和方法。 （2）基准地价表要准确反映各基准地价级别或均质地域的范围、界线和相应的基准地价额。（1）修正系数表要直观反映不同级别或均质区域内各类用地宗地地价的影响因素、各因素的分类及影响幅度，以及因素的不同优劣条件所对应的修正系数及相应的指标条件。指标条件分优、较优、一般、劣、较劣五个层次，对应的影响幅度和修正系数用百分数表示，系数的正负表示对宗地地价的正修正和负修正。（2）基准地价修正系数表以不同土地级别和地价区段为单位，区分不同用地类型分别编制。（3）编表前要将各类宗地地价修正系数成果分类整理，确定编制各系数表的内容、程序和编制方法。 2基准地价修正系数表的整理三、基准地价评估报告的编写 （一）工作报告的主要内容1.前言 主要写城镇地理位置、自然条件和社会经济条件、土地市场状况；开展基准地价评估工作的目的；制定基准地价评估方案的依据；上级国土资源管理部门对估价方案的批示；工作起止时间及工作计划等。 2.工作组织与分工