巴顿国际项目申请报告

1、目 录目 录1第一章 申报单位及项目概况41.1申报单位概况41.2项目概况41.2.1项目名称41.2.2项目选址41.2.3项目建设内容及规模41.2.4项目建设背景61.2.5项目方案131.2.6投资规模和融资方案21第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析222.1发展规划分析222.1.1宏观经济发展状况222.1.2房地产行业发展前景312.2产业政策分析322.3行业准入分析32第三章 资源开发及综合利用分析333.1资源现状333.2资源利用333.3能源耗用34第四章 节能方案分析354.1用能标准和节能规范354.2能耗分析354.3节能措施364.3.1建筑节能374.

2、3.2电气节能384.3.3运营节能384.3.4空调系统384.3.5节水措施394.3.6采光节能404.3.7供水系统40第五章 建设用地、征地拆迁415.1项目选址及用地方案415.2土地利用合理性分析415.3征地拆迁方案42第六章 环境和生态影响分析436.1环境和生态现状436.2生态环境影响分析436.2.1废水436.2.2噪音436.2.3废气436.2.4固体废物446.3项目拟采取的主要环保措施446.3.1废水446.3.2废气446.3.3噪声456.3.4固废456.3.5生态环境和水土保持措施466.4特殊环境影响47第七章 经济影响分析487.1经济费用效益或

3、费用效果分析487.1.1经济效益识别与计算487.1.2成本费用分析497.1.3利润预计517.1.4财务指标分析517.2行业影响分析52第八章 社会影响分析548.1社会影响效果分析548.2社会适应性分析548.3 项目开发主要经营风险及对策568.3.1 项目的资本风险568.3.3 企业风险568.3.3 政策风险56第九章 综合评价及建议579.1项目综合评价579.2建议57第一章 申报单位及项目概况1.1申报单位概况项目申报单位名称：惠州市鑫亿房地产有限公司申报单位地址：惠东县平山华侨城金光平四村留用地3号申报单位法人代表：李元明注册资本：人民币贰仟贰佰万元实收资本：人民币

4、贰仟贰佰万元项目性质：有限责任公司申报单位经营范围：房地产开发、销售。1.2项目概况1.2.1项目名称惠东县巴顿国际项目1.2.2项目选址惠东县黄埠镇1.2.3项目建设内容及规模项目建设内容主要为住宅和办公楼。项目住宅区用地面积为21879.62平方米，总建筑面积143861.36平方米，其中：住宅建筑面积106439.4平方米、商业建筑面积22676.3平方米、幼儿园建筑面积656.38平方米、地下室建筑面积1101.18平方米、架空层建筑面积12988.3平方米；办公区用地面积为9669.22平方米，总建筑面积为71540平方米，其中：商场建筑面积19706.66平方米、商务公寓建筑面积3

5、6754.48平方米、酒店公寓建筑面积4181.76平方米、会所建筑面积803.93平方米、架空层建筑面积1678.59平方米、地下车库建筑面积8414.58平方米。经济技术指标表（住宅区）名称指标单位规划用地面积21879.62平方米净用地面积17979.96平方米户数1620户总建筑面积143861.36平方米（一）计入容积率面积129772.08平方米其中住宅建筑面积106439.4平方米商业建筑面积22676.3平方米幼儿园建筑面积656.38平方米（二）不计入容积率面积14089.48平方米其中地下室1101.18平方米架空层停车12988.3平方米总车位数415辆其中地面停车131

6、辆架空层停车284辆裙楼部分覆盖率49.41%塔楼部分覆盖率18.9%绿地率36.6%容积率5.92经济技术指标表（办公区）名称指标单位规划用地面积9669.22平方米净用地面积7389.08平方米总建筑面积71540平方米（一）计入容积率面积61446.83平方米其中商场建筑面积19706.66平方米商务公寓建筑面积36754.48平方米酒店公寓建筑面积4181.76平方米会所建筑面积803.93平方米（二）不计入容积率面积10093.17平方米其中地下车库1678.59平方米架空层停车8414.58平方米总车位数321辆其中地面停车62辆地下车库停车259辆裙楼部分覆盖率54.00%塔楼部

7、分覆盖率23.62%绿地率28.94%容积率5.571.2.4项目建设背景1、项目地理位置本项目用地位于惠东黄埠镇，黄埠镇地处惠东县南部沿海，面临考洲洋，南连红海湾，东北与海丰县相邻，西与铁冲镇接壤。黄埠镇于2008年4月由原黄埠镇与原盐洲镇合并而成，全镇总面积97.7平方公里，海岸线长44.5公里，辖11个村委会（坣头村委、望京洲村委、霞坑村委、沙埔村委、联新村委、白沙村委、三洲村委、前寮村委、西冲村委、望斗村委、新渔村委），7个社区居委会（王公社区、田围社区、群英社区、四门社区、下圩社区、新兴社区、盐洲社区。总人口约16万人，其中户籍人口3.9万人，外来人口约12万人。黄埠素有“黄金埠头”

8、的美誉，历来商贸较为发达，改革开放后，黄埠人民乘着改革开放的春风，经济发展一日千里，2007年全镇实现GDP近 30亿元，用电量达2.8亿度，银行存款余额12亿元。全镇通信网络发达，水陆交通便利。陆路方面，公路网络四通八达，客运、货运专线车辆通往全国20多个省、市、区。水路方面，海上可直达福建、汕尾、香港等地。2、项目区域内经济现状2009年上半年以来，我县认真贯彻落实中央“保增长、保民生、保稳定”和省委省政府“三促进一保持”、市委市政府“三促三保”等一系列决策部署，紧紧围绕县委、县政府提出的 “树信心、抓项目，扩内需、保增长，惠民生、促和谐” 和“三年有明显效果”的总体目标要求，以实施珠江三

9、角洲地区改革发展规划纲要（下称纲要）为契机，以深入学习实践科学发展观活动为动力，以保持经济平稳较快增长为首要任务，以扩大投资消费需求为根本途径，以落实“十个方面惠民措施”为切入点，积极开展“四个年”活动，扎实推进“345”发展战略，积极应对国际金融危机，突出抓大项目建设、镇域经济发展、招商引资、民营经济等各项工作，经济运行出现积极变化，投资、消费保持高位运行，实际吸收外商直接投资、工业增加值、财政收入等核心指标增长率逐步提高。总体表现为应对危机成效明显，经济运行企稳向好。上半年，全县实现GDP 84.1亿元，同比增长10.4%，增幅达到全市平均水平，实现了预期增长目标。一、经济运行主要特点（一

10、）从三次产业发展看，第三产业成为拉动经济增长的主动力。1、第三产业发展亮点凸显。今年以来,惠东县千方百计发展第三产业，以发展现代服务业为目标，加快金融、信息服务、现代物流、旅游等行业的发展，夯实交通运输、商贸、房地产等传统产业的发展基础，提升了产业发展水平。特别是近年来我县城镇建设加快，城镇化水平得到进一步提升，带旺了人流、物流、资金流，推动了第三产业快速发展,对经济增长拉动作用明显增强。上半年，第三产业增加值30.4亿元，增长16.4%，对比第一季度增幅上升1.5个百分点，拉动全县GDP增长5.2个百分点，对经济增长的贡献率达49.2%，同比上升6.7个百分点；第三产业占GDP比重为36.2

11、%,同比上升1.8个百分点。一是旅游业发展方兴未艾。近年来，我县致力于开发旅游品牌，加大宣传力度，完善旅游景点景区功能，努力开拓旅游市场，取得了明显效果。“金海湾巽寮”旅游品牌的影响力进一步扩大，各大旅游饭店组织成立了旅游饭店协会，积极开拓省外市场，开发旅游线路，吸引了重庆、成都、湖南等地游客前来春游，旅游业实现了淡季不淡，旺季更旺，旅游业又迎来了一个春天。1-6月，全县旅游总收入2.96亿元，接待国内外旅客113.6万人次，分别增长22%和15%。 二是房地产业发展持续高温。中航地产、国际新城、美安居、上城国际等项目进入加快施工阶段，拉动房地产开发投资快速增长。1-6月，全县房地产开发投资6

12、.8亿元，增长58.8%；房屋施工面积232.7万平方米，销售面积4.79万平方米，分别增长8.5%和54.4%。2、农业生产稳步增长。以新农村建设为长期战略方针，以大力发展现代农业为目标，以建设珠三角绿色农产品生产和供应基地突破口，以增加农民收入为切入点，全力抓好冬种春收和春种夏收，大力扶持九华农贸、东进农牧、生源等重点农业龙头企业，不断扩大马铃薯、大顶苦瓜、甜玉米等特色农产品生产基地规模，加快发展沿海出口型、沿江城郊型、山区资源型现代农业经济，农业发展正向规模化、基地化、产业化、集约化方向迈进。上半年，全县第一产业增加值11.6亿元，同比增长5.9%。全县春收粮食作物面积15.2万亩，总产

13、5.2万吨，同比分别增长13%和15%;蔬菜总产19.1万吨，同比增长8%；马铃薯产量27万吨，产值4.3亿元，分别增长16.5%和13.6%；水果总产3.1万吨，同比增长7.4%；出栏肉猪头数23.0万头，同比增长6.2%；水产品产量2.6万吨，产值4.0亿元，同比分别增长3%和9.5%。目前，全县已创办了32个现代农业示范园区，培育了52家农业龙头企业和55个农民专业合作社，销售收入16.74亿元，带动5.24万户农民户均增收3455元。2、工业生产逐步企稳回升。一方面，原有企业的企稳回升确保了工业增长。面对国际金融危机，县委、县政府积极采取有效应对措施，出台了关于应对世界金融危机，帮助扶

14、持我县企业发展的意见，按照“能免则免、能减则减、能缓则缓”的原则，切实减轻企业负担；积极开展调研活动，掌握企业生产情况，及时发现困难与问题，及早为企业排忧解难，支持企业生产发展，帮助企业渡过难关；全县各级大力贯彻落实关于实施十个方面惠民措施的决定，为企业发展提供一个效率高、管理好、服务优的政务环境，极大地提振了社会和企业的信心，促进了企业生产发展。同时，各级各部门加大对企业帮扶力度，引导企业加强成本管理，加大科技投入，增强创新能力，积极拓展市场，实现逆势增长。特别是洛奇工艺品有限公司、澳达树熊有限公司、艾希德药业、港丰毛织厂、上丰鞋业有限公司、美新塑木型材制品有限公司等一批规模企业订单充裕，开

15、工充足，实现大幅增长甚至成倍增长。另一方面，新项目的投产拉动了工业增长。我县通过创优招商环境，落实招商责任，加大招商力度，促使一批工业项目快落户、快建设、快投产。上半年，汇源果汁、康利石材、丽影电器、宝龙工艺品、富鑫手袋、耐宝塑胶等一批工业项目建成投产，成为工业经济新增长点。上半年，全县工业增加值40.2亿元，增长7.8%。全县第二产业增加值42.1亿元，增长8.1%。（二）从三大需求看，投资和消费成为经济发展的重要支撑。1、加快大项目建设，投资逆势中进位。今年以来，惠东县把大项目建设作为拉动今年固定资产投资增长40%以上的重要保证，加强项目建设管理，创新机制，落实责任，下解任务，解决项目建设

16、中遇到的困难和问题，推动大项目建设取得实效。1-6月，全县固定资产投资总额达38.1亿元，增长95.0%，同比上升24.8个百分点，高于全市75.6个百分点，增幅排全市第一；4-6月固定资产投资环比增长速度分别为-28.6%、27.7%、32.5%，呈逐月上升趋势。一是重点项目扎实推进。巽寮旅游、平海电厂、珠三角产业转移园，西枝江水利枢纽工程、污水处理厂、文化中心、县城环城南路、县城环城北路、惠深沿海高速、广惠高速东延线、惠莞高速和厦深铁路惠东段建设等一批重点项目扎实推进。1-6月，重点项目（不含惠深沿海高速、广惠高速东延线、惠莞高速和厦深铁路）完成投资18.5亿元，占全社会固定资产投资的48

17、.5%；本年新开工计划投资5000万元以上的项目有20个，累计完成投资2000万元以上的项目有14个。二是工业生产性项目投资快速增长。上半年，全县工业生产性投资16.6亿元，同比增长192.8%。三是镇域投资增长加快。1-6月，固定资产投资增幅超过80%的有平海、安墩、大岭、平山、黄埠、港口6个镇。1-6月各镇固定资产投资情况镇 别绝对值(万元)比上年同期增长%镇 别绝对值(万元)比上年同期增长%全县合计38119095.0平 海73221478.6平 山104361141.8港 口195087.1大 岭34541228.8多 祝1213868.1白 花2171513.1安 墩1811281.

18、3梁 化571135.0白盆珠356053.8稔 山763020.7高 潭179630.1铁 涌257518.1宝 口326028.3吉 隆3390433.8巽 寮3443410.5黄 埠3858398.52、消费品市场交易活跃，消费需求逆势中提速。惠东县紧紧抓住“扩内需”的有利时机，把扩大消费需求作为应对国际金融危机的重要途径，一手抓构建商贸平台构建，一手抓服务业发展，提振消费信心，大力引导消费，取得较好的效果。1-6月，我县社会消费品零售总额达46.1亿元，同比增长17.5%，达到全市平均水平，增幅比1-5月上升了1.8个百分点；4-6月社会消费品零售总额环比增速分别为1.4%、2.8%、

19、10.8%。一是大项目辐射带动效应初显。一方面，随着巽寮旅游项目建设的加快，滨海旅游品牌知名度不断扩大，吸引了国内外大量游客前来观光旅游，推动了旅游业快速发展，辐射带动了周边乡镇住宿餐饮业发展。今年以来，黄埠的国惠大酒店、稔山的银禧酒店、莲花酒店、惠东人家等项目相继建成投产，巽寮德泽园等酒店扩建，扩大了住宿餐饮接纳容量，形成了住宿餐饮业新增长点。据了解，目前全县住宿业平均入住率45%以上；1-6月，住宿和餐饮业零售额6.5亿元，增长26.0%。另一方面，我县房地产开发业一直保持较大的增长，有效地扩大了房地产和建材市场需求。二是生活必需品刚性需求不断扩大。据调查，一些信誉好、管理到位、服务水平高

20、的超市、农产品批发网点，仍保持高位增长，有些甚至成倍增长。华侨城农贸市场、美多购物中心、家家乐购物中心、稔山好收成、银基商贸城、平山中心市场等集贸市场交易活跃，银基鞋材市场、南康百货等大型商贸项目的建成投产，拉动了批发零售业增长。1-6月，批发零售业实现零售额39.6亿元，增长16.2%。三是扩大消费需求政策落实加速消费升级。积极抓好家电下乡政策落实，营造消费新亮点；规范市场秩序，营造公平、公正、有序的营商环境；及时向公众发布全县经济信息，提振消费信心，促进消费保持较快增长。3、企业家投资信心提振，实际吸收外商直接投资逆势增长。1-5月，实际吸收外商直接投资6983万美元，增长24.2%，增幅

21、高于全市14.3个百分点，完成年度计划的68.9%。1-6月，全县共引进外资项目11宗，其中，外商直接投资项目8宗。（三）从运行质量看，民生事业得到进一步发展。1、财政收入保持增长,信贷支持力度加大。上半年，全县地方财政一般预算收入3.25亿元，增长11.1%。但由于受国家中小企业税收政策调整及部分企业生产和销售形势的影响，财政收入增幅较上年同期下降27.4个百分点。全县实现税收5.95亿元(含海关税)，同比减少13.7%，降幅低于全市2.3个百分点，其中国税收入3.31亿元，减少26%，地税收入2.64亿元，增长9.2%。全县各镇税收4.9亿元，同比增长2.9%，增幅比1-5月上升4.9个百

22、分点，其中，巽寮、铁涌、宝口、多祝、港口5个镇税收增长50%以上，同比分别增长145.2%、86.3%、78.1%、66.2%和53.1%。6月末，金融机构各项存款余额143.8亿元,贷款余额66.7亿元,分别比年初增长11.6%和20.3%。1-6月各镇税收情况镇 别绝对值(万元)比上年同期增长%镇 别绝对值(万元)比上年同期增长%全县合计59526-13.7黄 埠4068.37.7各镇合计494482.9平 海2349.6-35.1平 山22721.3-4.4港 口525.353.1大 岭2775.26.2多 祝1421.366.2白 花4723.7-10.5安 墩63.018.3梁 化8

23、08.25.0白盆珠116.1-4.1稔 山1594.326.2高 潭92.843.6铁 涌383.986.3宝 口63.678.1吉 隆5229.423.0巽 寮2512.1145.22、城乡居民收入稳步增长，民生事业不断改善。1-6月，在岗职工人均工资10035元，同比增长12.0%；农民人均现金收入4477元，同比增长17.6%;全县用于教育、卫生、社会保障与就业、环境保护方面的财政支出2.76亿元，增长37.1%，占财政一般预算支出的49.4%。1.2.5项目方案1.2.5.1环境设计1、建筑物外墙材料不产生光污染，不选用大面积明亮耀眼的颜色。色彩与周边建筑色彩协调，斜屋顶采用西式瓦托

24、衬，保证街道、小区色彩整体感。2、公共绿地以保障绿地的实施效果，庭院的停车场用广场砖铺装，以加强绿化，在用地总平面设计，尽量减少硬底化面积，增加绿化面积。3、注重小区的规划，重点做好小区的设计、配套和环境，体现以人为本的原则，注重标识的设计，清晰、规范、明确、并提供夜间照明。楼盘为板式设计，南北通透，使用率高，封闭式小区，将惠东县巴顿国际打造成一个商住一体的社区，让业主感受到家的温馨、舒适和方便娱乐购物环境。依据初步规划方案惠东县巴顿国际项目主要工程内容见下表：序号项目名称说明1住宅建筑面积106439.42给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统住宅区4变配电工程(强电)配电房变配电设备

25、5照明工程站区照明6通讯工程普通电话配线（端子接单元口）及智能设施的网线铺设7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区10室外工程室外绿化及部分道路场地1.2.6.2主体工程方案1、设计依据国家先行规范及规程。建筑地基基础设计规范(GB50007-2002）建筑结构荷载规范(GB50009-2001) (2006年版)混凝土结构设计规范(GB50010-2002)建筑抗震设计规范(GB50011-2001) (2008年版)高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2002)钢筋机械连接通用技术规程(JGJ107-2003)建筑地基处理技术规范(JGJ

26、79-2002)建筑桩基技术规范(JGJ 94-2008)全国民用建筑工程设计技术措施（结构）2、地基及基础选型本工程基础拟采用钢筋混凝土筏板基础或桩基或其它类型，具体形式待正式详勘报告后确定。3、上部结构选型根据建筑物的使用性质结合建筑方案，楼屋面采用现浇钢筋混凝土梁板结构。竖向荷载由楼板、梁、柱或墙等构件传递至基础。4、结构材料钢材钢材标准依照钢结构设计规范GB50017-2003中提供的标准选用,钢材的强度设计值（N/mm2）详下表：钢材厚度或直径（mm）抗拉、抗压和抗弯，f抗剪fv端面承压（刨平顶紧）fceQ235B16215125325>1640205120>406020

27、0115>60100190110Q345B16310180400>1640295170>4060265155>60100250145钢材的物理性能指标详下表：弹性模量E（N/mm2）剪变模量G（N/mm2）线膨胀系数（以每oC计）质量密度（Kg/m3）206x10379x10312x10-67850热轧型钢材热轧型钢材标准依照热轧H型钢和剖分T型钢GB/T11263-1998中提供的标准采用。混凝土混凝土标准依照混凝土结构设计规范GB50010-2002中提供的标准选用, 混凝土的强度值、设计值（N/mm2）详下表：强度种类标准值（N/mm2）设计值（N/mm2）弹性模

28、量Ec（N/mm2）fckftkfcftC1510.01.277.200.912.20×104C2013.41.549.601.102.55×104C2516.71.7811.91.272.80×104C3020.12.0114.31.433.00×104C3523.42.2016.71.573.15×104C4026.82.3919.11.713.25×104C4529.62.5121.11.803.35×104C5032.42.6423.11.893.45×104钢筋钢筋标准依照混凝土结构设计规范GB50010

29、-2002中提供的标准选用, 钢筋的强度值、设计值（N/mm2）详下表：钢筋种类直径（mm）标准值，fyk（N/mm2）标准值，fy，fy（N/mm2）弹性模量Es（N/mm2）HPB235820235210/2102.1×105HRB3351240335300/3002.0×105HRB4001240400360/3602.0×1055、主要结构构件取值原则框架柱和框架梁的截面主要由承载力及变形控制，在满足承载力和变形要求的前提下尽量选取较小的截面尺寸，以节省建筑空间。1.2.6.3人防、消防设计1、消防设计设计依据建筑设计防火规范 GBJ16-87（2001版

30、）高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2001版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97人民防空工程设计规范 GB50038-94（2003版）建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95单体消防设计地下停车库库区设四个防火分区，每个防火分区面积均小于4000，且不少于2个疏散口。设自动喷水灭火系统，各区均设有一部疏散楼梯直通室外，（消防水泵房、配电间，风机房等设备用房间均为独立防火单元）利用防火墙通向相邻分区的防火门作为第二安全出口。疏散楼梯为封闭楼梯，汽车库内最远点至疏散口距离不超过60M。消防控制中心，每2栋一楼设置一处并直通室外。消防设施地下车库设有水泵

31、房及消防水池，各区均设防排烟系统。消防用电配电线路与其它动力、照明等配电线路分开设置，设消防监视系统，消防电梯轿箱内设专用电话。详见各工种消防说明。2、人防设计以惠州市人防办所示规定为原则：低区：一五层由市政自来水直接供给：中区：六十二层由变频生活水泵供给：供给消防所需水量水压。消防初期用水由屋顶消防箱供给。屋顶水箱设置高度满足不利点静水压要求。3、消防系统建筑物内设置手提式干粉灭火器，便于及时扑灭初期火灾。地下室自带发电机房及其储油间，变配电房等不宜用水消防的场所采用地氧化碳气体消防系统，由专业公司进行设计。4、通风、防排烟该小区各单体建筑的防烟楼梯间及其合用前室，分别设置机械加压送风系统及

32、机械排风系统，风机均设在屋顶上。地下车库设排风系统，风量按6次h换气计算,进风利用车道自然补风。下设备用房如变配电房、水泵房等均设送、排风系统。公共卫生间设排气风扇，电梯机房设排风机，并设分体空调机供炎热天气降温用。车库排风机（兼作排烟风机）吸入口设280防火阀与风机连锁。人防设计本工程六级人防为二等人员掩蔽所按人民防空地下室设计规范进行设计，满足战时各种情况下的风量要求。5、环保部分所有风机和空调机均采用低噪声品。柴油发电机都采用全封闭，利用隔音门与外界隔离，并在其它墙和项棚贴吸音材料，柴油发电机组自带两组消音装置，柴油发电机给排气自带一级消音装置，并另设一级消音装置，设置消烟池，排放烟气的

33、黑度要求达到小于林格曼1级，并在高于室外地面3米以上排放，以上各项目设备提供单位作专业设计和施工。消 防 用 水 量 高层建筑类别建筑高度M消火栓用水量(LS)自动喷水量(LS)火灾延续时间消火栓自动喷水备 注室外室内普通住宅5015102252h1.2.6.4电气设计、配电方案 编号设备名称性能规格单位数量备注1消火栓水泵Q=40LSP=1.09Mpa N=75KWXBD10.940-125-330台22消火栓水泵XBD930-125-270Q=30LSP=0.9Mpa N=55KW台23喷淋水泵XBD11.230-125-300Q=30LSP=1.12MpaN=30KW台34喷淋水泵XBD

34、4.530-125-185Q=30LSP=1.12MpaN=30KW台35消火栓水泵XBD8.115-80-270Q=15LSP=0.81MpaN=22KW台3负荷计算住宅：安装容量指标1345KW栋，取需要系数Kx=0.4，计算负荷2560KW；本小区设置专用变配电所，对住宅、小区配套用房、小区公共用电进行供电。本小区消防设备按一级负荷供电，由变压器和发电机双电源供电，发电机设在地下室；其余用电均按二级负荷考虑，由两台变压器低压联络供电。计量方式：住宅采用每户计量，小区配套用房、小区公共办公采用在配电所集中计量。住宅楼及其上部建筑电采用TN-S系统220380V三相互线制；其它建筑配电采用T

35、N-C-S系统220380V三相四线制。、防雷与接地各地面建筑分别计算防雷等级，并采用相应的防雷措施；防雷、配电和弱电采用同一接地系统，并将各地面建筑的接地系统联接在一起，利用结构基础作为接地级，接地电阻不大于1欧姆。、弱电方案消防报警系统：在2栋一楼设置消防控制中心，中心具备火灾报警、消防广播、消防对讲、控制灭火设施、控制电梯返回首层和却断非消防电源等功能。电话系统：由电信公司在1栋设一电话交换机房。宽带网络：住宅及商铺每户设一信号点，其它房间按需要设置。有线电视：住宅及商铺每户设一信号点，其它房间按需要设置。保安对讲：住宅每栋楼或每各楼梯设一独立对讲系统。自动抄表系统：水表、电表和管道煤气

36、均采用自动抄表，系统管理中心设在地下室。1.2.6.5通风及防排烟主要技术措施1、依据中华人民共和国工程建设标准强制性条文 （2000年）高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2001)年采暖通风与空调设计规范 GB50019-2003汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50243-20022、内容地下室各设备用房的机械通风及防排烟系统。地下室汽车库的机械通风及防排烟系统。塔楼的机械防烟系统。3、概述机械通风系统：设计对地下室的各设备用房根据防火分区的划分，分系统分别进行机械排风、机械送风。设计对地下室的汽车库，根据防火分区的划分，分系统分别进行机械排风、机械送风（或自然补风）。

37、机械排烟系统：设计对地下室的各设备用房等，根据防火分区的划分，分系统分别进行机械排烟，且排烟系统与排风兼用。平时系统用于排风;失火时，系统用于排烟。设计对地下室汽车库根据防火分区的划分，分系统分别进行机械排烟，且排烟系统与排风兼用。平时系统用于排风，失火时，系统用于排烟。设计对所有不满足自然排烟条件的场所及重要场所设置机械排烟系统。机械防烟系统：设计对不满足防火规范要求各防烟楼及其前室、电梯前室、合用前室分别设计加压送风系统。1.2.6投资规模和融资方案本项目总投资金额为32399.71万元，融资方案主要采用企业自筹。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析2.1.1宏观经济

38、发展状况1、 深圳市场总体分析 2009 年第一度，伴随着政府救市措施效力的显现，沉寂多时的楼市终于迎来了盼望已久的“小阳春”。深圳市场出现价量齐升。 （1）深圳一级市场 A、土地供应09年第一季度深圳市新增土地供应16宗，总供给面积32.21万平米，环比下降67.40%。 从土地性质来看，从供应的地块性质来看，除商业用地外，其他用途的土地供给大致均衡，较08年四季度略有改善。B、土地成交09年第一季度深圳土地市场无住宅用地成交，4月共成交土地2块，打破了近五个月以来的无土地成交的局面。均为住宅用地，位于龙岗；4月土地市场共成交7.78万平米，环比有大幅上升，总建筑面积为30.93 万平米，总

39、成交金额为8亿元，平均楼面地价为2586.1元/平米。深圳土地市场总结：伴随着楼市的回暖，深圳土地市场也终于打破了近五个月以来的平静局面。同时，成交量的上升也使得开发商资金紧张的状况得到缓解，加之开发商对后市信心的提升，在未来，深圳土地市场将会逐步走出低迷的境地，土地的成交状况也会逐步的趋于活跃。（2）深圳二级市场09 年第一季度，深圳一手房市场总体成交状况良好，全市一手房共成交 169.08 万平米，环比上升 1.89%，同比也上升179.15%；同时，成交均价为11053元/平米，环比下降7.39%，同比则下降17.88%。伴随着“10.22 新政”的出台，深圳楼市成交量大幅反弹，并于09

40、年春节以后创新高；同时，成交均价也渐趋平稳。C、深圳商品房批售/销售面积情况09年第一季度，深圳全市新增批售楼盘20个，总批售面积为90.09万平米；总销售面积为169.08万平米。批售面积自08年以来整体呈现出“先升后降”的发展态势，批售面积在08年第三季度达到峰值；同时，销售面积自08年三季度以来也有明显好转，成交面积大幅回升。2、惠州市场分析（1）惠州一级市场 A、土地供应2009年惠城区第一季度土地供应13宗，从土地性质来看，商住用地10宗，占总供地数量的76.9%，商业用地2宗，占总供地数量的15.4%，工业用地1宗，占总供数量的7.7%，从地块性质来看，商住用地占主要市场份额。 B

41、、土地成交1、9年第一季度惠城区新增土地成交12宗，总占地面积91.28865万平米，上季度供应的总占地面积为29万平米。成交金额为 127181 万元，地面单价为1393元/平米，环比上升了8.7%，同比下降了5.3%，2、成交走势来看，惠城区土地供应近期总体呈S型，自08年第三季度下滑到谷底后开始上升；惠城区地面单价本对较平稳，08年第三季度地面单价降到最低后，开始平缓上升。随着惠州市房地产二、三级市场的持续低迷，对后市信心的不足严重影响到了开发商拿地的热情。在未来，如果房地产二、三级市场的成交状况没有明显好转的话，土地市场的这种冷清局面还将持续一段时间。（2）惠州二级市场 A、整体市场动

42、态播报2009年第1季度，伴随着楼市利好政策的进一步落实，惠州房地产价格的回落，积累了近一年的刚性需求客户开始打破观望的态度，重新回到楼市中，使得惠城区开春后迎来了第一个小阳春，楼市销量增长速度得到了进一步提升。然而08年楼市存量之大，及低迷的宏观经济仍笼罩着惠州楼市。B、行业发展概况A、房地产资产投资：2008年，惠州全市投资规模增长平稳，全市共实现固定资产投资累计达588亿元，累计同比增幅 20.9%。2009 年 1、2 月份固定资产投资累计 38.82 亿元，累计同比下降了 8.3%，其中，08 年房地产行业的投资达186.8314亿元，累计同比上升35.6%，09年1，2月份房地产投

43、资总额为10.06亿元，累计同比下降了26%。C、房地产供给状况：08年惠州全市商品房施工面积累计达2059万平米，与去年同期的累计值相比上升52.8%，其中住宅施工面积累计达1635.33万平米，累计同比上升54.1%。2009年1、2月商品房施工面积累计1671.91万平米，与去年同比上升了 38.2%。D、市场供应量09年第一季度，惠州市惠城区新增批售楼盘15个，总批售面积为41万平米，全市一手房共成交67.8万平米。惠城区商品房新增批售面积自08年第三季度达到最高后快速下滑，惠城区商品房销售面积第一、二、三季度销售量增长速度比较平缓，08年下半年第四季度与09年第一季度销售量增长速度开

44、始提升。09年第一季度销售量高出了新增批售量。E、房地产销售状况惠城区一手房市场总体状况较为平稳，09 年第一季度共成交 67.8 万平米，环比上升了 44.5%。从走势来看，惠州楼市从 08 年第一季度开始成交量逐季上升，08年第四季度与09年第一季度成交量近乎成直线上升，成交均价走势成S型，08年第三季度成交均价到最高点后，开始下滑，第四季度至09年第一季度成交均价平缓下滑。09 年第一季度成交均价为 4370 元/平米。3、惠东房地产市场分析（1）当地房地产市场发展状况近年来惠东县经济持续较快发展，有效拉动房地产业的发展。在2002年以前，惠东当地居民喜好自建房，多数是为了方便做生意，大

45、部分购买一楼商铺二楼以上为住宅的临街楼房。随着当地居民收入提高，及居民对居住环境的追求，潜在换房需求者增多，有相当一部分的企业主到惠州城区购买中高档楼盘，以致在惠东县当地小规模楼盘也受到市场追捧。据调查，2003-2008年惠东当地楼盘销售情况良好，市场购买需求旺盛，小高层设计及成规模中高档小区前些年才开始逐步进入惠东县市场，其他商品楼盘一般规模较小，以多层住宅，临街而建为主。目前惠东房地产形成以自建房形式和房地产开发商开发的楼盘并存的局面。2006年全县房地产投资3.4亿元，增长122.3%。2006年惠东县城房产交易面积21.27万平方米，交易金额3.6亿元。2007年全县房地产投资8.2

46、亿元，增长141.17%。2007年惠东县城房产交易面积24.7万平方米，增长16.1%，交易金额5.1亿元，增长41.7%。商品房平均销售价格为2065元/平方米，增长22%。2008年全县房地产投资9.4亿元，增长14.6%。2008年惠东县城房产交易面积28.4万平方米，增长15%，交易金额6.53亿元，增长28%。商品房平均销售价格为2300元/平方米，增长11%。在自建房方面，2006年-2008年，惠东县部分单位（如供电系统、交通局、公用事业局、卫生局、广播电视大学等）利用政府换届之机，积极兴建本单位的员工自建房项目（如交通花园、卫生花园、供电花园等），累计建设总套数有1000余套

47、，单位售价约为1700元/平方米，户型面积介于130-190平方米之间。上述自建房项目一经推出即被所在单位员工购买一空。在惠州城区的高档次楼盘按揭客户中，惠东县居民购买的占比较大，据了解，惠州帝景湾一期项目，惠东居民购买约20%，近50套左右；碧水湾项目惠东居民购买约有100多户，购买占比约15%，丽日百合家园项目惠东居民购买约60户，购买占比15%，以上数据表明，惠东居民具有较强的经济购买力。（2）优势房地产市场受国家宏观调控影响微乎其微由于惠东房地产市场启动不久，房产供应量不大，市场消化能力旺盛，市场投机行为不多，房价收入比保持较低范围，因此，惠东房地产市场发展相对来说是健康、稳健的，不存

48、在房地产泡沫现象，由于惠东的房价目前仍处于较低的水平，在2008年发生金融海啸后，惠东的房地产价格不降反升，房产销售在经历了短暂的观望之后，市场迅速回暖。房地产开发尚属起步阶段，蕴涵一定潜力从惠东县历年房地产投资规模来看，该地区的房地产开发和固定资产投资总量较小，在惠州房地产市场中占有率非常低，市场潜力非常大。房地产市场内需与供应呈现互相促进的势头政府对本地基础设施建设和规划实施的力度相对于相临的惠阳一些地区来说要强一些，环境的改善和固定资产投资力度的加强促进了服装商贸发展，同时也增加了居民收入，带动内需，对刚刚起步的房地产市场形成一定支撑。目前房地产开发仍然是以本地企业为主由于品牌、实力型地

49、产商的强势进入惠东还刚刚起步，大部分项目仅仅处于调研初期，名盘大盘较少。大型项目主要以本地发展商为主。但也显现出对于包括深圳中航地产、金融街在内的国内大型发展商的吸引。惠东由于房地产市场规模较为有限，中介市场非常不活跃，尚未发现较为知名的房地产顾问公司在本地设立营业机构。居民收入稳步增加，市场需求呈刚性，需求较旺由于住房消费需求潜力大，房价呈现小幅上涨。随着惠东就业者、投资者与日俱增，惠东县住房需求潜力还是很大，只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况。2.1.2房地产行业发展前景2009年年初，珠三角地区改革发展规划纲要正式获得了国务院的批准，纲要进

50、一步明确了未来珠三角的发展模式和方向，也明确了各城市在未来发展中的地位。在此前提下，惠州作为深圳乃至整个珠三角后花园，其后发优势逐步展现。 据了解，早在2007年惠州GDP就已突破了千亿元大关，以后，惠州还保持着10%的GDP增长速度。在目前“深莞惠城市群”的新城市经济规划中，惠州也不出色地吸纳了深、莞两地近5000亿的外移产业，成为深莞两地的有效承接点。另外，近年来，一些知名企业，如SONY、壳牌、可口可乐、三星等全球行业龙头企业相继落户于此（其中全球500强企业就19家）加上惠州本地成长起来的TCL、德赛、侨兴等知名企业，惠州也一跃成为环珠三角经济圈中最引人瞩目的城市。 业内专家指出，在这

51、样的城市环境引领下，惠东县之所以能成功吸引广大投资者，先决条件正是因为投资者普遍看好惠东县城的发展前景。2.2产业政策分析该项目的建设符合中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例等国家相关法律法规。房地产业的建设是一件利国利民的好事，符合国家及地方相关产业政策的要求。2.3行业准入分析惠州市鑫亿房地产有限公司是经工商部门审查批准注册的合法房地产开发企业。惠东县巴顿国际项目的建设已经规划部门、土地部门、消防部门、环保部门、工程建设质量管理部门等职能部门的审查批准，符合行业准入的条件。第三章 资源开发及综合利用分析

52、3.1资源现状惠州拥有丰富的自然资源。全市陆地面积1.12万平方公里，占珠江三角洲经济区的1/4。东江、西枝江横贯境内，是供给香港、深圳、广州、东莞等地的主要水源。拥有海域面积4500多平方公里，海岸线长223.6公里，是广东的海洋大市之一。惠州集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，有“半城山色半城湖”之称，是一座“城在山水中，家在花园里”的魅力之城。全市森林覆盖率达59.2%，有省级、国家级风景名胜及自然保护区15处，国家4A级旅游景区4个。连续7年在广东省城市环保责任考核中名列第二，全市空气质量长年优于国家二级标准，城乡环境十分舒适宜居。3.2资源利用该项

53、目充分利用现有的自然资源，赋予条件。该项目位于惠东县的主要发展地带，惠州市鑫亿房地产有限公司对该地的建设，提高了土地利用率，有效的改善了土地使用状况。充分挖掘土地资源潜力，提高了土地集约利用程度，有利于促进土地资源经济和可持续利用。该建设项目使区域内的配套设施得到了改善，不仅可以带来经济效益，而且也带来一定的环境效益和社会效益。因此，该项目土地利用是合理的、可行的。水资源按需要可以通过自来水公司供水管网解决。3.3能源耗用建筑材料就近可取，在各种设备选型时使用节能型设备，同时减少不必要的水电耗费，符合资源节约和有效利用的相关要求。第四章 节能方案分析4.1用能标准和节能规范能源是发展国民经济和

54、提高人民生活水平的重要物质基础，国家对能源实行“开发及节约并重”同时，降低能耗也是提高企业经济效益的重要手段。为贯彻节约能源这一基本国策，本项目的节能设计按以下原则进行：（1）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；（2）国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知（国发200521号）；（3）建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007；（4）国家发改委于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）；（5）公共建筑节能设计标准GB50189-2005；（6）民用建筑热工设计规范GB50176-93；（7）广东省节约能源条例；（8）关于进一步加强广东省节能工作