房地产核心价值简述

1、房地产工程的核心价值营销学的创始人之一莱维特：“没有商品这种东西，因为客户真正购置的不是商品，而是商品的用处。?新概念营销?的作者黑曼：“你其实不是在买肉眼可见，随手可 摸的产品本身，而是在买一种预期。从某种意义上讲，所有的买主，都是期货交易者，会产 生希望满足某种 特定需求的预期。其实这种特定需求的预期之于房地产，就是购房者对未 来生活品质所产生的联想，如果是投资者，他的预期那么更注重升值的预期。这种联想就是楼 盘的价值感和价值。在衡量房地产核心价值时，一般从三个方面来考虑， 一是区域价值，二是产品本身的价值，三是文化价值。一、区域价值：表达工程区域的地理位置价值。工程所处的中观环境决定地块

2、升值空间。对于房地产企业来讲，在房地产工程的投资上首先考虑的是区域价值体系的可行性。在衡量区 域价值时，我们一般从 6个维度来综合判断。1地理位置因素房地产工程的地段一般分为 3类：成熟的中央商务圈、成型的社区商圈和住宅小区。一般说来，商务中心区为住宅提供了需求市场，住宅区为商务中心区提供了充足的劳动力，彼 此之间相互作用，形成了良好的价值互动关系。2 人口因素人口影响的因素主要有人口总量、根本消费单位的数量、人口的受教育程度及人口的年 龄结构、性别、职业、家庭生活周期等。3 收入因素收入因素影响房地产工程价值的评价指标主要由国民收入、个人收入、可支配收入、货 币收入与实际收入、储蓄和消费信贷

3、政策等。4环境因素房地产工程的销售价格与当地市场的繁荣程度相关性很高，因此环境因素在对房地产项 目可核心价值研究的评价中有着重要作用。其主要包括区域的绿化环境、道路交通环境以及 停车场等。5规划及政策因素房地产是受宏观政策影响较大的行业，区域的规划及政府的宏观政策对评价房地产的核 心价值有着重要作用。二、产品价值：表达建筑、户型、园林、社区配套等方面物理性品质。过硬的工程质量是品牌价值存在的根底和前提，无论是万科、万达还是中海外如中海外坚 持的“过程精品的做法值得深思，值得学习都把工程质量作为营造价值的第一要素。产品价值分为三个维度：1 核心产品一一产品本身评判房地产工程的优劣主要是看，房地产

4、工程是否能成为这个城市成长的、有机的组成 局部；是否能满足使用者即客户现在的需求、将来的需求；是否符合世界文明的潮流，符合 人性的、开展方向。房地产开发商必须用精致完美的产品和效劳确立自己的生存，通过产品 实现的价值建立企业自身的价值。2 外延产品一一区位及地段、环境、景观区位：区位、地段表示的是空间距离。人们的空间距离决定着时间距离。空间距离可以 用交通连接。交通和地段因此都成为了工程的重要因素。区位、地段、交通，长期以来成为 了人们对房地产工程判断价值的决定因素。区位对不同定位的楼盘来说，影响各有不同，但 都是决定性的。有些工程的核心价值正是表达于区位之上的，尽管显而易见，却需要创造性的发

5、挥。卖点构成：繁华路段、CBD既念、CLD概念、中心区概念、滨江概念、商圈概念、文化区概念、教育院校概念等，以及由地段带来的交通卖点：轻轨概念、航空港概念等。景观：核心价值不一定在核心产品房屋本身，景观是房地产工程的重要组成局部。一是自然环境，拥有自然景观资源的房子，本身是一道风景。在风景与风景的对话中，我们希望 发现一种源自梦想的最大价值。让风景与房子构成一幅购房人眼中的完美图景。二是社区园 林，环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了 “天人合一的使命。独具特色的风 情园林：中心花园、主题园林、艺术园林、加拿大风情园林、亚热带园林、欧陆园林、江南 园林、新加坡式园林、岭南园林、澳洲风情

6、、海滨风情、热带园林、自然园林、珍贵树木卖 点。环境：环境上的考虑，既要适合“大的环境，也要集中考虑“小的环境。“大环境 指整个片区，如这个地方适不适合建设一个小区，比方是在一个工业区，那么建设小区显示 是不太适宜的。“小环境就指工程本身的细节，如建筑风格、小区园林、户型、采光、外立面等。3 附加产品一一物业管理、生活配套、品牌价值等开发商在为人们提供有形居住空间的同时，还应该为住户构筑一个无形的空间。看不见 的东西更难做到，这是区别一个杰出开发商与平庸开发商的关键所在。物业管理、口碑、开 发商品牌、自我标榜、张扬个性等都可以成为工程的卖点。包括工程倡导的生活方式，像异 域生活方式、品味、 文

7、脉、情感卖点这些都为房地产工程本身提供附加值。地产，与品牌有关。中国经济已进入新一轮快速增长，中国地产也迎来新一轮跨跃式发展。一家企业，尤其是民企，要做百年老店，获取长足开展，品牌就被放在了不容置疑的衡 量标准之上，每一家企业在进行产品模式的全国复制时，其质量、效劳、外表均受到众看客 的关注。品牌之于工程，是企业印章。三、文化价值：表达消费者精神上的感性享受和价值体验。文化价值目前成为地产工程重点挖掘的内容，在全程筹划营销过程中，文化价值给目标客户精神上享受，提升工程的品牌价值。文化概念个性化、差异化的内涵，是工程最根本个性之所在。建立工程个性化视觉形象，构筑文化精装社区，显得非常重要。如奥林

8、匹克花园就是以“运动、健康为主题，可谓个性十足。文化价值要以代表美好的事物，代表着新的思想、新的理念、新的生活方式的形象入 市，给置业者能带来新境界或一种真实而贴切的生活方式。文化价值特征在于：1排他性：提炼的文化概念，要具有 “特产的特征，即具有不可复制的特征。这是工程 差异性最大表达。2 执行力：所倡导的文化价值贯穿始终。在工程的整体运作中，必须通过全方位的推广策略和强有力的执行手段，逐步消除目标客户的疑虑，到达对工程文化的认可、忠诚与维护。3 感召力：表达对消费者置业者的终极关心，引发利益点的共鸣。每一个成功的品牌，无不具有巨大的感召力。如：面对市场的特点，诺基亚采取的对策是人性化关心，其中包括 产品人性化概念的推出，同时提供一系列不同的产品去满足不同层次的消费者，引发并迎合不 同层次消费者利益点。“科技，以人为本的概念在市场上已