房地产估价师《理论与方法》讲义

1、房地产估价师?理论与方法?讲义2021 年房地产估价师?理论与方法?讲义第三节房地产估价的要素一、估价当事人：估价当事人是指一个估价工程中与估价活动有直接关系的单位和 个 人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中，估价委托人是 估价服 务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价效劳 的提供者。一估价委托人二房地产估价机构三注册房地产估价师二、估价目的：估价目的是指一个估价工程中委托人对估价报告或估价结果的预 期 用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来 完成的 估价报告或估价结果做什么用。例如，是为借款人向贷款银 行提供抵押 房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提

2、供参 考依据，还是为 房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补 偿、税务机关核定某 种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保 房屋的保险价值、人民法 院确定拍卖房地产的保存价、房地产买卖 双方协商成交价、政府确定划 拨的建设用地使用权进入市场应补交 的出让金等费用提供参考依据。三、估价时点：估价时点也称为价值时点、 价值日期， 是指一个估价工程中所评 估的 价值对应的时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的 价值，所 以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。 这个时间就是 估价时点。 估价时点不是随意确定的， 它取决于估价 目的，可以是现在、 过去或未来的某个时间，一般为某个

3、日期，用 公历年、月、日表示。特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后关估价时点确实定等内容，见本书第五章第四节“估价时点原 那么。四、估价对象：估价对象也称为被估价房地产， 当其为房屋所有权和建设用地使 用权 等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押 权时，也 称为被估价权益，是指一个估价工程中需要评估其价值的 房地产及相关 其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。五、价值类型：价值类型是指一个估价工程中所评估的具体某种价值。 估价虽然 通常 讲是评估估价对象的价值， 但因价值的种类较多， 每种价值的 内涵不同， 并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值

4、的大小 一般也不相同， 所以到了一个具体的估价工程， 就不能笼统地说是 评估估价对象的价值， 而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名 称、定义或内涵。在一个估 价工程中，价值类型不是可以随意确定 的，而应根据估价目的来确定。同一估价对象可以有不同类型的价值， 即同一估价对象的价值不 是唯 一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的 特定条件 下所形成的正常值，理论上它是唯一的。例如，同一房地 产在买卖情况 下虽然实际的成交价格有上下，但客观上有其正常的 买卖价格 ; 在征收情 况下虽然实际的补偿金额可能有多少，但客观上 有其合理的补偿金额 ; 在 抵押情况下虽然不同的人对抵押价值的

5、上下 有不同的见解，但客观上有 其正常的抵押价值。而上述正常的买卖 价格、合理的补偿金额、正常的 抵押价值，彼此之间可能是不同的。按价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型， 主要有市场 价值、 投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和剩余价值。 其中，市 场价值是最根本、最常用的价值类型。有关价值类型的详 细内容，见本 书第三章第四节“房地产价格和价值的种类。六、估价依据：估价依据是指一个估价工程中估价所依据的法规、政策和标准， 包括 有关法律、行政法规，最髙人民法院和最高人民检察院发布的 有关司法 解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部 门颁发的有关 部门规章和政策，估价

6、对象所在地人民政府颁发的有 关地方政府规章和 政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、 指导意见和估价对象所 在地的地方标准等。例如，?物权法?、?城市房地产管理法?、?土地管理法?、?国有土地上房屋征收 与补 偿条例?的有关规定，以及?房地产估价标准?、?房地产抵 押估价指 导意见?、?房屋征收评估方法?、?北京市房屋质量缺 陷损失评估规 程?等。广义的估价依据还包括委托人提供的估价所需资料， 估价机构和 估价 师掌握、搜集的估价所需资料。为了使委托人提供的资料可靠 , 估价机构 和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需要的估 价对象的权属 证明、历史交易价格、运营收入和费用、开发本钱

7、包 括本钱、费用、 税金和利润等以及有关会计报表等资料，并要求委 托人保证其提供的 资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或 虚报的情况 ; 估价师还应 对委托人提供的资料进行审慎检查。还需要说明的是，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主 要是 根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象 , 估价依据 有所不同。 另外，国家标准?房地产估价标准? 是效力最 高的估价标准， 其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家 标准的企业标准，并 在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下 有所创新，在估价机构内 部适用。第四节房地产估价师的职业道德房地产估价师的职业道德：房地产估价师的

8、 ' 职业道德是指房地产估价师在从事房地产估价这种职业时，应当遵循的道德标准和行业行为标准。它要求房地产 估价师以 良好的思想、态度、作风和行为去从事房地产估价工作， 即在房地产估价活动中应做什么，不应做什么 ; 应怎样做，不应怎样 做。房地产估价师的职业道德包括 ?职业品德、职业情感和职业行为习 惯 三个方而，实践上可概括为以下要求：老实正直 ；回避利益冲 突; 具备专业胜任能力 ; 勤勉尽责 ; 保守秘密 ; 公平竞争 ; 承 担社会责 任。其中最主要的内容如下：(1) 应当老实正直，依法独立、客观、公正地估价(2) 应当回避利害关系人或者有利益关系的房地产的估价业务。(3) 不应承接超出自己专业胜任能力的估价业务。 对于某项估价 业务， 如果感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出合理的价 值的，就不 应承接 ; 对于其中局部超岀自己专业胜任能力的工作，应 当主动聘请具有 专业胜任能力的估价师或者有关专家提供专业帮助。(4) 应当勤勉尽责地做好每项估价工作，包括对委托人提供的估 价所 依据的资料进行审慎检查，努力搜集估价所需资料，对估价对 象进行认 真的实地查勘。(5) 应当保守在估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄 露个 人隐私，妥善保管委托人提供的资料。(6) 应当维护估价师、估价机构和估价行业的声誉，不得以贬低 其