二手房基础知识培训

1、什么是房地产：房产和地产的总称，也叫 “不动产 ”， 具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具 有整体性和不可分割性 .房地产的自然特性：不可移动性。多样性。稀缺性，土地既不能再生又无法替代.体积庞大，消耗材料多 耐久性 .房地产社会特性 ：周期长、投资规模大 开发条件差、涉及面广 供求调整缓慢 变现难 保值、增值性 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使 用、收益和依法处分的权利 .房屋所有权房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。 中华人民共和国民法通则规定，房屋的所有权分为占有权、使 用权、收益权和处分权四项权能，

2、这也是房屋所有权的四项基本内容。土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协 议的方式， 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。 土地使用权期满后， 如该土地用途符合当时城市 规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。房地产证 ：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。 土地：通常指土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育，科技，文化，卫生，体育用地，商业、旅游、 娱乐用地，综合或其他用地。*住宅用地（也就是人们常说的商品房用地） 。全国统一执行的土地使用年限为 70 年。* 工业用地

3、（也就是人们常说的工厂、工业区） 。全国统一执行的土地使用年限为50 年。教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为 50 年。* 商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为 40 年。 其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50 年。房屋： 一般指上有屋顶， 周围有墙， 能防风避雨， 御寒保温， 供人们在其中工作、 生活、学习、 娱乐和储藏物资， 并具有固定基础， 层高一般在 2.8 米以上的永久性场所。 但根据某些地方的生活习惯， 可供人们常年居住的窑洞、 竹楼等也应包括在内。按性质分类商品房 :是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋.

4、经济适用房 : 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划 拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则 确定。已购公房 （又称房改房 ）：是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照 成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的， 职工拥有部分房屋所有权，一般在 5 年后归职工个人所有。【廉租房】 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。 我国的廉租房只租不售， 出租给城镇居民 中最低收入者。廉租房的

5、来源主要是腾退的旧公房等。【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自 建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。花园式住宅 ：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建 筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若 干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其 家眷中短期租用安居工程住房：

6、是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房， 优先出售给无房户、 危房户和住房困难 户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿 费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市 人民政府承担，一半计入房价） 、1%3%的管理费、贷款利息和税金等 7 项因素构成。公用设施用房：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政 公用设施的房屋。 商业用房：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业 和为居民

7、生活服务所用的房屋。国有房产 ：是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设 或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。自管房产： 是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。集体所有房产 ：是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。 私有 （自有 ）房产 ：是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投 资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投 资建造、购买的房屋。非普通住宅 （高档住宅 ）：

8、住宅就此区建筑容积率在 1.0 以下 ;（建筑面积 /土地分摊面积 = 容积率 ） 单套建筑面积在 140（含 ）平方米以上 ; 实际成交价高于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍。满足以上 3 项中的其中任何一项均视为高档住宅（非普通住宅） 。普通住宅：以上 3 个条件均不符合的房屋。按结构分类（1）砖混结构住宅 : 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用 钢筋混凝土结构。砖混结构的优点主要表现在： 由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。 它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定

9、性。 可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。 施工技术与施工设备简单。 砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。（2）砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑 成的房屋。（3）钢筋混凝土结构住宅 ：指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其 他材料施工建造的房屋。房屋质量年限保证A 、 砖木混合： 10 年。 （但是并不代表十年后就拆除，例如故宫，也是砖木混合。可是，银行却不与贷款，因为保质期太短，这就是买 卖平房银行不与贷款的主要原因 .）B、砖混： 50 年。

10、（工业用地 50 年，商业用地： 40 年）C、钢混： 70 年。（住宅用地）楼层一般分类板楼一般建筑层数不会超过 12 层。 塔楼塔楼一般是指高层建筑 , 板楼四大优点：1. 南北通透，便于采光通风 :板式住宅多是正南北方向，进深在 15 米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局 合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。2. 板楼均好性强一梯两户的小板楼非常受宠， 正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小， 均有若干套朝北的户型难 于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。3. 管理成本不高通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，

11、多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水系统，包括外 墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多。4. 住户使用率很高板楼户型的使用率通常高达90%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。 同样是购买建筑面积 100 平方米的住房， 板楼户型 的使用面积往往高出塔楼住户约 10 平方米。两大缺点： 1.建筑密度低，房价高 板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适很强，但房价会高，特别是在城区内寸土寸金的 地段，主流产品仍旧是塔楼，为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起。2. 户型格局不宜改造 板楼特别是砖混结构的板

12、楼，户内多数墙体起重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。塔楼四大优势：1.节约土地资源，房价较低于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房 价，让更多的人安居。2.空间结构灵活，宜于改造塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。3. 结构强度高，抗震性好高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与 安全性很好。4. 居高望远，视野开阔塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。两项缺点：1.均好性差，居住密度高塔楼每层的

13、住户多为 6 户以上，甚至高达 12 户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。2.使用率不高，存在灰色空间塔楼户型的使用率普遍低于板楼10 个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为 “灰色空间 ”。房屋面积1 、使用面积： 每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、 卫生间、储藏室、壁柜 (不包括吊柜 )、户内楼梯 (按投影面积 )。通用数据 :板楼为 1.33 塔楼为 1.44 2、建筑面积：建筑面积亦称建筑展开面积

14、，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一 个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。房屋八大要素位置(2)朝向(3)楼层 (4)面积居室 (5)房屋性质 (6)建筑年代 (7) 房屋价位 (8)房本年代一些基本概念 开间：住宅设计中，作宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。层高：指住宅高度以 “层 ”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。 净高：指层高减去楼板厚度的净剩值。净高=层高 -楼板厚度 .套内面积：俗称 “地砖面积 ”

15、，是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的 概念。阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 走廊：指住宅套外使用的水平交通空间。地下室：房屋地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2 者。 半地下室：指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3， 且不超过 1/2 者。玄关：登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。个人住房抵押贷款 ：是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申 请一定数额借款的一种贷款方式。 借款人到期不能归还贷款本息的， 贷款银行有

16、权依法处分其抵押房地产以获得 清偿。个人住房担保贷款： 是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物， 或由第三人为 其贷款提供保证， 并承担连带责任的贷款。 借款人到期不能偿还贷款本息的， 贷款银行有权依法处理其抵押物或 质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任户型：跃层式住宅：一套单元住宅占据了住宅楼的两层，但又不同于别墅，别墅从首层到顶层都属于一户，跃层式住 宅的上下两层有室内楼梯相连，下层为客厅及服务性房间，上层为主人及家里其他人员的卧室、起居室，增加了 内部活动的私密性，扩大了单套住宅面积，居室、厅、卫生间都较一般户型增多。跃层式住宅是近年来推广的一 种新颖住宅建

17、筑形式。 这类住宅的特点是， 内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法， 住宅占有上下两层 楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而 采用户内独用小楼梯联接。 跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面， 即使朝向不好， 也可通过增 大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小复式住宅： 复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。 这类住宅在建造上仍每户占有上下两层， 实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3 米，

18、而一般跃层为 5.6 米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多 处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适 合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。1.什么是地籍？什么是产籍？ 我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与 登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、 证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。2 生地指

19、空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。3 熟地指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。4 宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。5 宗地图 是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗 地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。6 证书附图 即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。7 楼花一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业） ，另一说法即指未正式交付之前的商品房。8 期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房， 即房地产开发商品房预售许可证开始至

20、取得房地产权证大产 证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。9 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房， 即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房， 与消费者签 订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。10 毛坯房 房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。11 成品房 是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。 内墙面为普通仿瓷涂料 客厅楼地板为普通瓷砖普通铝合金窗普通胶合板门12 商品房 是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。13 存量房 即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。14、单元式住宅

21、是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门， 一般多层住宅每个楼梯可以安排 24 到 28 户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。15、居住单元 是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。16、户型 是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。17、套型 是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。18、面积配比 指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。19、格局配比 是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。22、阁楼 是指

22、位于房屋坡屋顶下部的房间。21、假层是指房屋的最上一层， 四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度， 以内部房间利用部分屋架空间构成的非 正式层。22、普通住宅 是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。23、公寓 是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。24、纯办公楼 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。25、商场 是指规划为对外公开进行经营的建筑物。26、综合楼 是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。27、商住住宅是 SOHO （居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功 能的发达，使居住者在

23、居住同时又能从事商业活动的住宅形式。28、别墅是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。 其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅， 二户连体的 别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。29、TOWNHOUSE （联排别墅） 正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住 宅功能齐全的景观型联排别墅。30、跃层式商品房 是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接 的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生 火灾时，人员不易疏散。

24、31、复式商品房 是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。 实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙 式壁柜和楼梯。32、错层式住宅 是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。33、SHOPPING MALL直译为“步行街购物广场” ，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的 公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有 效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。34、商品房的起价 是指

25、商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。35、商品房的均价 是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。36、公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、 设备的维修养护基金。 商品房的公共维修基金由购房人在购 房时交纳，比例为购房款的 2% 。37、办理产权需交纳哪些费用？ 产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。38、房地产权初始登记指对未经登记机关确认其房地产权利， 领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、 附着物的所有权进行的登记。39、房地产登记 即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。

26、城市房地产 权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。 经审查确认产权后， 由房地产管理机关发给 房地产产 权证。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。40、房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。41、什么情形属于房地产变更登记？ 下列情形属于房地产变更登记： 地产使用用途改变； 权利人姓名或名称发生变化的； 房地产座落名称或房地产名称发生变化的； 建筑物、附着物倒塌、拆除。42、房地产登记是以什么单位进行登记的？房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。 所谓一宗土地， 是指以权属界

27、线组成的封闭地块。 一宗土地存在两 个或两个以上权利人的， 各权利人分别对该宗土地上的建筑物、 附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登 记。43、申请房地产登记，可否委托他人代理？ 申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境 外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。44、确权 确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍 勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。45、房屋期权转让 房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合

28、同之后， 在商品房尚未竣工交付使用之前， 由 于购房者一方原因， 如对房屋需求的改变或是故意炒作， 把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。 房屋 期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花” 。46、房地产转让 是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠 与将房地产转移给他人的法律行为。47、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？ 房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用 设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房

29、地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。48、房地产抵押指债务人或第三人 （抵押人） 以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人 （或押权人） 提供债务履行担保的行为。 房地产按揭于房地产抵押的一种形式。49、申请抵押登记应提交什么资料？（ 1）房地产抵押登记申请书 ；（2）委托书；（3）房地产证；（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。50、已抵押的房地产能否转让？ 根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有 关的公证书， 即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；

30、 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的， 转让行为 无效。51、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？ 以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据中华人民共和国担保法 的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。52、借款人如何偿还银行贷款？贷款期限在 1 年内（含 1 年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在 1 年以上双方一般约定按等 额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。53、贷款期如遇利息调整，如何处理？ 根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率

31、，贷款期限在1年以内（含 1 年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年 1月 1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。54、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？ 借款人在提前归还贷款时，应提前10 个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。55、加按揭 即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款， 资金用途限于购买新的住房及家居消费， 也就是“原 来按揭买下的房子，还款达到一定额度后，可以将其抵押出去，获得新的贷款的一种业务形式” 。56、转按揭转按揭就是

32、个人住房转按贷款， 个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人， 向原贷款银行要求 延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、 变更借款 人或变更抵押物的贷款。57、个人住房按揭需提交哪些资料？购房身份证、 户口簿、 结婚证原件及复印件 （若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件） ； 购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票） ；购房人已首付购房款收 据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、 借款借据、委托银行扣收购房还款协议书

33、、住房抵押承诺书。58按揭是英文 mortgage”（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭 人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。59 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次 性税收。 它是对房地产产权变动征收的一种专门税种， 主要对个人和私营单位购买、 承受赠与或交换的房屋征收 契税，税率为 1% 4%。60 印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移 时所书立的产权转移书据，税率为万分之一。61、权利质押贷款担保银行

34、可接受的质押物是特定的有价证券和存单， 有价证券包括国库券、 金融债券和银行认可的企业债券， 存单只 接收人民币定期储蓄存单。 借款人申请质押担保贷款， 质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度， 即质押权利凭 证所载金额要至少大于贷款额度的 10%。各种债券要经过银行鉴定， 证明真实有效， 方可用于质押， 人民币定期 储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明， 借款人在与银行签订贷款质押合同的同时， 要将有价证券、 存 单等质押物交由贷款银行保管， 并由贷款银行承担保管责任， 如果借款人要求进行公证， 双方可以到公证机关办 理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有

35、足额的金融资产，依靠这些金融 资产完全可以满足购房消费的需要， 只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。 因此， 采取质押 方式，只有少数人才能做到。62、个人住房担保贷款？中国人民银行于 1997 年 4 月颁布了 个人住房担保贷款管理办法 （该办法在 1998 年 5 月进行了修改） 。按照该 办法的定义， 个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物，或由第三人为其贷款提供保证， 并承担连带责任的贷款； 借款人到期不能偿还还贷款本息的， 贷款银行有权依法处理其抵 押物或要求保证的承担连带偿还本息责任。63、住房公积金 是指国家机关、国有企业、城

36、镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企 业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房 实物分配向货币分配转化的一种形式。64、公积金贷款公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款， 是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购 买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。65、申请住房公积金贷款的条件凡住房公积金连续缴存 6 个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。66、组合贷款组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。67、住房抵押贷款所谓抵押贷款

37、就是抵押人（购房者）向抵押权人（银行）以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转 移所有权方式作为按期归还贷款的担保， 并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后， 便可收回贷款的担保， 并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵 押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。68、物业管理 泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。69、入伙指业主领取钥匙，接房入住。70、业主委员会 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。 业主委员会由业主大会从全体业主中选

38、举产 生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。71、后房型时代是指当一批经典户型被大量复制， 户型设计趋于同质化， 合理的户型设计只是房地产产品的及格线时， 小区的规 模、位置、环境、系统设置、安全指数、增值潜力等综合因素构成决定购买的重要砝码。72、健康住宅 是指能使居住者在身体上、精神上、社会以上完全处于良好状态的住宅。73、违法建筑是指未经规划土地主管部门批准， 未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证， 擅自建筑的建筑物和 构筑物。74、空鼓局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用， 用小槌轻击有空壳声。 如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱 和，形成空鼓。75、如何办理装修许可证？ 首先由装修申请者填写申报材料进行申报，然后由房产管理局受理申报，经房管局光派人现场查勘后进行审批， 最后是缴费和领取许可证；备齐如下材料：按要求填写房屋装修申请表一式二份，交验房屋所有权证，租赁的要 提供房屋报有人同意装修的书面意见及租赁合同； 装修设计方案和施工图； 承诺因装修而造成邻里正常使用要负 责维修或赔偿的承诺书；办理白蚁防治手续。76、LOGO即楼盘标识，楼盘独有的标志， 多见于广告幅、旗、 板牌以及外墙、 售楼处。 一般表现为图案、美术字、字母等。77、商品房预售须符合哪些条件？