河南许昌远东五一路项目整合营销方案ppt课件

1、“以幸福的名义改动许昌以幸福的名义改动许昌远东五一路工程整合营销方案远东五一路工程整合营销方案河南精工房地产营销顾问河南精工房地产营销顾问 内容提要：内容提要：1.1 1.1 工程工程SWOTSWOT分析分析地块交通情况良好。工程规模适中，多层+小高层主流规划。户型面积可控制到满足主流群众需求。价钱上可以实现较高性价比。优势：优势：城市非热点区、非主流开展区，前景普通。周边环境对工程的不利影响。社区整体质量不显性。小高层产品在许昌市局面临较为为难境地。优势优势区域供应量缺乏，为我们提供市场契机。同档次工程竞争并不充分。周边为老城居住区、旧工业区，存在很大的换房需求，潜在客户群相对庞大。时机：时

2、机：外地开发商，无任何品牌认知，信任要挟。周边客户支付才干相对较弱。对面火电厂的污染抗性要挟：要挟：时机时机优势优势优势优势要挟要挟1.1 1.1 工程工程SWOTSWOT分析分析周边周边2 2公里之内的地缘客户为主公里之内的地缘客户为主换房需求、为子女置业、为老人置业换房需求、为子女置业、为老人置业客群客群工程工程市场市场市场市场定位定位城市旧工业区、老城居住区城市旧工业区、老城居住区非热点板块、非城市主流开展区非热点板块、非城市主流开展区区域内市场供应的相对空白区域内市场供应的相对空白多层多层+ +小高层，城市主流产品小高层，城市主流产品规模社区，亲切的价钱体系规模社区，亲切的价钱体系1.

3、2 1.2 市场定位模型市场定位模型1.3 1.3 客群特征客群特征客户客户构成构成中心客群：周边中心客群：周边2公公里内的地缘客户里内的地缘客户游离客群：城市其游离客群：城市其他区域的潜在购买他区域的潜在购买人群人群游离客群：移民到许游离客群：移民到许昌的外来人群，初次昌的外来人群，初次置业置业中心客群特征：中心客群特征： 以家庭居住为主，二次置业；以家庭居住为主，二次置业； 长期生活在该区域，对该区域有质朴的偏好长期生活在该区域，对该区域有质朴的偏好； 家庭、事业都在这里，更习惯这里；家庭、事业都在这里，更习惯这里； 安静、熟习、邻里多，有归属感；安静、熟习、邻里多，有归属感； 换房思索改

4、善现有破旧的居住环境，或为子换房思索改善现有破旧的居住环境，或为子女置业，或为老人置业；女置业，或为老人置业； 换房思索相对好质量的产品，有花园、有社换房思索相对好质量的产品，有花园、有社区管理、有亲切的邻里交流，有更强的家的区管理、有亲切的邻里交流，有更强的家的归属感。归属感。1.4 1.4 工程特征工程特征从市场角度看：从市场角度看：我们工程是区域空白点上供应的仅有的规模社区；我们工程是区域空白点上供应的仅有的规模社区；从产品角度看：从产品角度看：“多层多层+ +小高层产品形状、主流户型面积配比，我们是城市主流居住社区，小高层产品形状、主流户型面积配比，我们是城市主流居住社区，是针对区域内

5、换房置业需求的主流供应；是针对区域内换房置业需求的主流供应；从价钱角度看：从价钱角度看：我们拥有贴近客户的较为亲切的价钱体系；我们拥有贴近客户的较为亲切的价钱体系；1.5 1.5 工程定位工程定位定位追求的首要目的是定位追求的首要目的是在某个或某些方面成为潜在顾客心目中的第一选择！在某个或某些方面成为潜在顾客心目中的第一选择！差别化竞争差别化竞争目的市场目的市场市场定位市场定位客户沟通客户沟通1.5 1.5 工程定位工程定位工程定位的三个中心工程定位的三个中心区域市场空白供应区域市场空白供应客户地缘情结客户地缘情结亲切价钱体系亲切价钱体系以家庭居住为蓝本，以幸福为情感依托，城市主流社区以家庭居

6、住为蓝本，以幸福为情感依托，城市主流社区工程推行案名应势而出工程推行案名应势而出1.6 1.6 案名释义案名释义幸福是什么？幸福，并不是单纯物质的满足，也不是精神上的瞬间快感，更不是买到房子就幸福了。幸福，是在具备足够的物质根底之后，精神的最终追求；是把任务、家庭、生活、交流等要素交融在一同而构成的。幸福是无价的，是每个人都追求的，是藏在人们心里的。对许昌来说，是一个幸福指数很高的城市；对工程来说，幸福是有邻里、有花园、有社区、有文化、有归属感、有生活内容提要：内容提要：2.1 2.1 推行轴线推行轴线u推行将围绕幸福主题有层次地展开工程论述。“幸福的概念是中心，地段和质量是辅助。u工程打造的

7、“幸福是许昌人人追求的，人人可拥有的。2.2 2.2 推行演绎推行演绎人人向往幸福，人人都拥有本人人人向往幸福，人人都拥有本人的幸福的幸福许昌人的幸福生活，就在幸福城许昌人的幸福生活，就在幸福城以反问方式，激发客户到幸福城以反问方式，激发客户到幸福城一看终究的剧烈猎奇心一看终究的剧烈猎奇心强化优势强化优势经过强势包装，使楼盘的客观质素转化为消费者客观经过强势包装，使楼盘的客观质素转化为消费者客观印象的偏好印象的偏好以现场系统化销讲躲避工程抗性以现场系统化销讲躲避工程抗性适时整合提升工程所在片区的整体笼统适时整合提升工程所在片区的整体笼统亲密留意竞争楼盘的行动，及时出台对策亲密留意竞争楼盘的行动

8、，及时出台对策略化优势略化优势监测要挟监测要挟把握时机把握时机2.3 2.3 操作中心：操作中心：工程营销怎样做？如何应对竞争？工程营销怎样做？如何应对竞争？幸福如何展开？幸福如何展开？如何震动市场？如何震动市场？2.3 2.3 操作中心：操作中心：2.4 2.4 推行战略：推行战略：活动主题：活动主题：“在许昌，您有多幸福？在许昌，您有多幸福？媒体选择：许昌日报、许昌晨报、古城媒体选择：许昌日报、许昌晨报、古城活动内容：万人幸福指数大调查、专家纵论幸福高端论坛活动内容：万人幸福指数大调查、专家纵论幸福高端论坛活动时间：幸福入市期活动时间：幸福入市期2.4 2.4 推行战略：推行战略：活动主题

9、：活动主题：“幸福来啦！幸福来啦！售楼部体验：售楼部体验： 人人都有本人的幸福人人都有本人的幸福“幸福墙公开征集、展现；幸福墙公开征集、展现； 许昌首家糖果接待售楼部现场品鉴。许昌首家糖果接待售楼部现场品鉴。活动时间：推行启动期活动时间：推行启动期2.4 2.4 推行战略：推行战略：活动时间：活动时间：10月月3日农历八月十五日农历八月十五活动地点：售楼部活动地点：售楼部活动内容：活动内容： 超大幸福主题月饼，万人品味超大幸福主题月饼，万人品味活动目的：再次将幸福概念深化人心活动目的：再次将幸福概念深化人心2.4 2.4 推行战略：推行战略：活动目的：对幸福再次提升，彻底处理业主教育之忧活动目

10、的：对幸福再次提升，彻底处理业主教育之忧活动地点：售楼部活动地点：售楼部活动内容：活动内容： 与战略协作幼儿园现场签约与战略协作幼儿园现场签约活动时间：工程开盘前活动时间：工程开盘前内容提要：内容提要：3.1 3.1 推货方式推货方式一期一期二期二期笼统树立笼统树立09年9-10月质量塑造质量塑造09年11月浩大开盘浩大开盘09年12月强势热销强势热销10年1月-幸福城营销推行流程幸福城营销推行流程3.2 3.2 整合传播节拍整合传播节拍3.3 3.3 营销节点划分营销节点划分3.4 3.4 营销方案表营销方案表 阶阶 段段第一阶段（准备期）第二阶段（客户积累期）第三阶段（认筹期）第四阶段（开

11、盘期）时时 间间8月9-10月10-11月12月主主 题题媒体渠道媒体渠道1. 户外选择2.现场围墙启动3、售楼部包装4、营销计划制定1、报纸2、户外3、单页4、海报5、短信6、巡展1、报纸2、户外3、单页4、海报5、短信6、巡展1、报纸2、户外3、单页4、短信配合条件配合条件围墙导视售楼部满足接待工程奠基工程形象预售许可证促销配合促销配合认筹优惠开盘优惠3.5 3.5 媒介战略媒介战略以促销活动为主线以促销活动为主线以渠道拓展为根底以渠道拓展为根底以小众传播为切入点以小众传播为切入点 以群众传播如报纸广告为辅助战略中心：战略中心：“低本钱营销低本钱营销+ +渠道创新渠道创新3.6 3.6 营

12、销渠道创新营销渠道创新本工程直效营销渠道在于如何经过售楼部、销售员等第一宣传途径迅速惊动的传播工程，使工程短时间内成为市场热点。其中心战略为从而使工程信息无孔不入，短时间内迅速传播，构成区域热点派单活动选择铁道路以西为主要区域，覆盖火车站商圈派单活动选择铁道路以西为主要区域，覆盖火车站商圈工程定点咨询，周边道旗引导工程定点咨询，周边道旗引导内容提要：内容提要：u价钱战略的制定是一个动态的过程，应表达一种稳中有升的趋势。u工程法律手续、工程进度、成交量、销售季节等要素均是价风格整的参考要素。u调价的关键在于控制涨幅和频率，要做到既可以刺激销售，又可以减少涨价的负面效应。4.14.1价钱战略价钱战略u虽然工程周边竞争楼盘较少，但个别工程在市场上具有较大影响力，并得到市场认同，因此本案开盘定价的出发点是坚持对周边知名工程的竞争力，详细定价按照市场比较定价法、并结合本钱情况确定。u根据本案主要竞争对手的价钱情况，综合工程周边环境、配套及本身产品素质等要素，建议在前产品时期工程市场价钱控制在2400以内，易