衢州常山县紫港中学建设工程可行性研究报告

1、2008年1-5月份包头房地产市场分析报告2008年5月1号目 录第一部分 包头市城市概况 3- 9第二部分 包头市房地产1-5月份市场动态 10-11第三部分 包头市新建商品房1-5月份市场交易情况 12-13第四部分 青昆两区1-5月份度客户分析 14-19-第五部分 市场分析总结 20-21第六部分 个案楼盘概况 22-23第七部分 代表性楼盘分析 23-53第八部分 总结 54第一部分 包头市城市概况包头市城市概况·历史沿革包头地名的由来，一说是蒙语"包克图"的音译，意思是"有鹿的地方"；另一说，过去曾是西部地区最大的皮毛集散地，有水旱

2、码头之称，也被称作"泊头"，随着时间的推移，逐渐演变为"包头"。包头的历史可以追溯到6000年前的新石器时代，是欧亚大陆草原文明和黄河流域农业文明的交汇地段，历史文化遗存十分丰富，有赵长城、秦长城、麻池古城遗址，南北朝时期还有两位皇帝定都于此。地理位置及气候包头位于内蒙古自治区西部，地处渤海经济区与黄河上游资源富集区交汇处，北部与蒙古国接壤，南临黄河，东西接沃野千里的土默川平原和河套平原，阴山山脉横贯中部。包头的地理座标是东经度分至度分、北纬度分至度分，面积为平方公里。 包头境内有阴山山脉的大青山、乌拉山（以昆都仑河为界），山峰平均海拔米，最高峰海拔米。

3、包头市由中部山岳地带、山北高原草地和山南平原三部分组成，呈中间高，南北低，西高东低的地势。黄河流经包头市境内公里，公路、铁路两桥并行飞架黄河南北。 包头属半干旱中温带大陆性季风气候。这里景色宜人，气温适度。据包头市2002年国民经济和社会发展统计公报，2002年包头市年均气温.，年最低气温.，年最高气温.， 年降水总量.毫米，年最大风速.米秒，平均风速.米秒，年日照时数小时，年平均相对湿度，全年沙尘天气次。夏秋之时，是包头绝佳季节，清风送爽，花香色艳，瓜果丰盛，蔬菜充足，是理想的避暑胜地。冬春二季，冰封雪飘，银装素裹，别具北国特色。·行政区划及土地面积包头市辖个旗、县、区，其中：个市

4、区（昆都仑区、青山区、东河区）个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区）。总面积平方公里·人口数量2007年末包头市户籍总人口263万人，目前主要城区人口123万人。包头宏观经济状况·综合经济经济发展加速提质。初步测算，包头市GDP总量800亿元，按可比价格计算，比上年增长24%，为近9年来增速最快的一年，其中一产业增加值32亿元，增长3%；二产业增加值444亿元，增长29%；三产业增加值324亿元，增长20%。按常住人口计算，人均GDP为32000元。在经济快速增长的同时，经济运行的质量明显提高，包头市实现财政总收入1

5、02.2亿元，增长39.4%，创历史新高。结论：包头人均GDP指数已经逼近4000美元大关，初步达到了中等发达国家水平，·人均收入及支出2006年，全市城镇居民人均可支配收入达到15211元，人均消费性支出11625元，恩格尔系数下降为32.3%。随着收入水平的不断提高，城镇居民生活水平和消费观念发生了重大变化，生活消费支出全面增长，消费结构日趋合理，消费档次明显提升，具有现代家庭生活标志的许多耐用消费品，如移动电话、空调、电脑、小轿车等开始进入寻常百姓家庭。结论：包头城镇居民中等收入者人均收入约为2万元，则以双职工家庭为例，年收入约为4万元，则可承受的住房消费约为18万元25万元。

6、·工业结构包头市以加快工业改组改造和结构优化升级作为经济结构调整的主攻方向，并运用高新技术和先进适用技术改造传统工业，加快以电子信息为代表的高新技术产业发展，大力发展稀土、绿色产业等特色产业，构筑了新型的工业结构体系。自主增长机制的初步形成，经济效益明显改善，经济呈现出持续、快速、协调、健康发展的良好态势。·房地产业今年一季度，我市在建房地产项目总投资129.4亿元，项目总规模794.2万平方米，其中住房项目总规模660.4万平方米。经济适用住房处于合理的比例范围，其新建项目规模占住房新建项目规模的21.6%。在建房地产项目保持良好发展势头，房地产产业集中度不断提高，达到3

7、7.17%，住宅产业集中度更是突破40%，达到41%。房地产开发企业资本运作能力显著增强。有开发项目的房地产开发企业中，在建项目总投资超亿元的开发企业数量占到48.8%，5000万到1亿元的开发企业数量占到18.89%，1000万元以下的开发企业仅1家。房地产开发项目中，从在建项目总投资角度分析，亿元以上在建项目个数占到37.07%，5000万到1亿元在建项目个数占到18.97%，1000万元以下在建项目个数仅3个，在建项目资本运作规模不断扩大；从在建项目规模角度分析，10万平方米以上在建项目占在建项目总数的18.1%，而不足1万平方米在建项目仅有3个，住房开发建设中，10万平方米以上在建项目

8、占项目总个数的14.29%，5万平方米到10万平方米在建项目占项目总个数的21.43%，不足1万平方米项目仅6个。·房地产投资2007年1至11月份，包头市房地产市场整体上保持持续、健康、平稳的运行发展态势。房地产开发建设规模达到729.40万平方米，较去年全年（562.4万平方米）增长167万平方米，与去年同期相比增长36.9%；住宅建设规模629.97万平方米，同比增长49.6%；商业营业用房建设规模74.54万平方米，同比下降30.4%。其中，今年新开工面积449.54万平方米，同比增长17.7%；住宅新开工面积377.29万平方米，同比增长13.5%；商业营业用房新开工面积4

9、8.89万平方米，同比增长2.2%。房地产开发投资完成77.95亿元，同比增长45.5%，占全市固定资产投资785亿元的9.93%，占第三产业投资361.91亿元的21.54%。住宅完成投资64.68亿元，同比增长49.6%，商业营业用房完成投资10.56亿元，同比增长5.4%。其中，市四区及高新区房地产投资分别为（昆区）19.64亿元，（青山区）23.12亿元，（东河区）14.94亿元，（九原区）1.40亿元，（高新区）15.95亿元。今年一季度，全市各类房屋登记办证4729套、面积42.06万平方米、金额6.97亿元，同比增长了10.5%、3.3%、-3.9%，环比下降了37.6%、35%

10、、34.8%。其中新建商品房登记办证2628套、面积23.2万平方米、金额4.24亿元，同比增长了6.1%、22.6%、-9.2%，环比下降了45.3%、42%、42.6%；存量房登记办证2101套、面积18.86万平方米、金额2.73亿元，同比增长了16.4%、-13.4%、5.8%，环比下降了24.4%、23.7%、17.3%。房地产抵押登记共办理2935件，抵押登记面积54.91万平方米，抵押登记金额为11.16亿元，同比增长了14.1 %、-24.8%、41.6%，环比增长了29.6%、-32.7%、-36.4%。通过数据反映，我市房地产开发建设与投资继续保持较高幅度的增长，其中，住宅

11、开发建设增长较高，商业营业用房开发建设有所下降。包头市未来规划1. 市域城镇体系进一步强化市四区作为主城的核心地位，重点发展旗、县政府所在地城镇和若干建制镇。城市化水平由现状的59.5%发展到2010年67%。在市域内逐步形成以主城镇为一级城镇，以萨拉齐镇、金山镇、百灵庙镇、白云矿区、石拐矿区为二级城镇，以110国道沿线为发展主轴，以呼白、包白、萨托为发展次轴，职能分工明确的市域城镇体系。. 城市发展目标到规划期末，城市综合实力达到全国较大城市平均水平，一、二、三产业结构合理，城市经济繁荣、社会文明、环境优美、服务功能完善，各项基础设施配套，生态环境显著改善的现代化城市。3. 城市性质和规模规

12、划将城市性质调整为“包头市是以冶金、稀土、机械为主的综合性工业城市，是内蒙古中西部的经济中心”。确定2010年城市人口规模124万人，城市建设用地规模131平方千米，人均城市建设用地105平方米。4. 总体布局规划确定包头市城市建设用地拓展方向为新市区向南拓展，东河和九原区向西北拓展，逐步形成一市二城的布局结构。其基本形态是青山区和昆区为一个城区组团，东河区和九原区为一个城区组团，两组团相对独立的带状组团城市。工业区分散在城区边缘，生活区集中布置，工业区与生活区之间设大面积防护林带。第二部分 包头市房地产1-5月份市场动态一季度，我市房地产市场供应充足，消费需求继续保持旺盛势头，商品住房价格同

13、2007年四季度价格水平基本持平，略有上涨，但涨幅不大，房地产市场呈现出健康平稳运行态势。房地产市场供应充足，产业集中度不断提高，规模化经营成为主流。一季度，我市在建房地产项目总投资129.4亿元，项目总规模794.2万平方米，其中住房项目总规模660.4万平方米。经济适用住房处于合理的比例范围，其新建项目规模占住房新建项目规模的21.6%。在建房地产项目保持良好发展势头，房地产产业集中度不断提高，达到37.17%，住宅产业集中度更是突破40%，达到41%。房地产开发企业资本运作能力显著增强。有开发项目的房地产开发企业中，在建项目总投资超亿元的开发企业数量占到48.8%，5000万到1亿元的开

14、发企业数量占到18.89%，1000万元以下的开发企业仅1家。房地产开发项目中，从在建项目总投资角度分析，亿元以上在建项目个数占到37.07%，5000万到1亿元在建项目个数占到18.97%，1000万元以下在建项目个数仅3个，在建项目资本运作规模不断扩大；从在建项目规模角度分析，10万平方米以上在建项目占在建项目总数的18.1%，而不足1万平方米在建项目仅有3个，住房开发建设中，10万平方米以上在建项目占项目总个数的14.29%，5万平方米到10万平方米在建项目占项目总个数的21.43%，不足1万平方米项目仅6个。从包头市目前的项目来看，住宅项目开发体量较大，且销售的较好，商业项目体量有限，

15、销售的不太理想，公寓写字楼项目呈逐年上升趋势。从几个区域来看：昆区的房价较高，项目定位较高，除个别楼盘外销售的都较好。青山区住宅项目较多，受人们消费理念的影响（卖在昆区，住在青山），青山区的住宅销售的都比较好（除个别户型面积较大的楼盘）。近几年，九原区的房地产市场也逐渐升温，几乎所有的住宅项目销售的都比较理想，原因有以下几点：、九原区的房价较低，是很多中底收入者的首选。、九原区拆迁规模较大，拆迁户购房很多。、包头市的整体规划是发展建设路两边，是一个城市发展新的重点，且各大机关单位都往建设路两边迁移。、该区域环境优美、交通便利、空气清新，发展的空间较大，升值空间较大。东河区、东河区开发面积较大，

16、以旧城改造为主，房价较低，道路较乱，开发重点在东河槽两岸和北梁。周边旗县，固阳县、白云区、达茂旗、土右旗正处于起步发展阶段，房价较低，石拐区由于地质沦陷所以人口都是外迁，开发几乎没有。第三部分 包头市新建商品房第一季度市场交易情况房地产市场消费需求旺盛，市场周期仍处于上行区间，交易金额稳步增涨，商品住房交易面积有所下滑。2008年一季度我市房地产市场成交金额13.83亿元，其中住房成交金额10.11亿元。商品房交易面积达到34.93万平方米，交易金额11.11亿元，商品住房交易面积30.32万平方米，（1月8万平方米，2月6.92万平方米，3月15.4万平方米）交易金额8.51亿元。存量房交易

17、面积18.86万平方米，交易金额2.7亿元，其中存量住房交易面积14.05万平方米，交易金额1.6亿元。市四区及稀土高新区商品房交易金额同比稳步增长，交易面积有所下滑。市四区及稀土高新区商品住房价格相比2007年四季度，上涨0.51%。商品住房销售金额需求弹性19.73，表明商品住房价格上涨，交易金额也在增长，市场有效需求依然旺盛，房地产市场周期仍处于上升周期。商品住房销售面积需求弹性是28.57，绝对值偏大有房贷新政对交易量的影响，也说明消费市场对价格变化比较敏感，如果房价涨幅比较大，将引起交易面积大幅下降。空置商品住房面积有所增长，主要来源于144平方米以上商品住房，我市商品住房市场应加大

18、中低价位、中小套型普通商品住房以及经济适用住房供应，增大市场容量。房地产抵押市场、租赁市场保持良好的发展势头。一季度房地产抵押登记面积54.91万平方米，抵押登记金额11.16亿元，其中住宅抵押登记面积30.13万平方米，抵押登记金额2.8亿元。商业用房租赁登记备案63.56万平方米。一季度我市房地产市场规模化经营程度越来越高，市场竞争日益激烈，与此同时，受信贷政策影响，需注意市场供应结构调整，满足百姓需求。总结：今年一季度我市商品房放量仍然很大，同比上一年度有较大的增幅，但从销售角度来看，一季度商品房交易面积有所下滑，可以看出今年包头市房地产业从销售角度来看面临的压力较大。 第四部分 青昆两

19、区1-5月份成交客户分析 、昆区客户资料分析1、 客户来源2、 选择媒体3、户型面积需求4、 购房用途5、购房者职业6、购房者年龄 、青山区客户资料分析1、 客户来源2、 选择媒体3、户型面积需求4 购房用途5、购房者职业6、购房者年龄第五部分 市场分析总结一、分析小结n 包头市是内蒙古经济实力最强的地去，城镇居民收入水平较高，且该地的地理位置优越，处于呼包鄂东中心，往来交通便利，利于区域内房地产高端项目客源的拓展。n 包头市08年房地产项目开发建设规模增长快，商品住宅供应量充足。n 08年1-5月份包头市房地产市场交易形势喜人，新建商品房成交套数、成交面积及成交均价均同比上年同期有上涨。n

20、包头市四区房地产市场价格差距显著：昆区最高，东河区最低。东河区该季度的成交均价均低于全市同期平均水平。青山区该季度成交均价比全市平均水平略高，值得关注。n 包头市目前的投资性购房主要选择在昆区和青山区的商业中心。n 高新区该季度新建商品房成交量增长率居全市之首。n 昆区南部该季度的土地方量较大。n 昆区地处包头市的中心地带，是包头市政治、经济、商业、商务中心区，地理位置优越，周边配套设施建全。房地产市场发展较为迅速，有多家外地开发商在此进行开发，主要以福建、广东、浙江为主。目前在售的项目有恒隆公寓、天天公寓、金茂豪庭等，整体均价在3800-4500元平方米区间，甚至有的楼盘达到6000。区域内

21、整体主力户型以80-100平方米区间的两居为主，120-136的三居为辅，以及少量的150-170的三居和200以上的复式结构。区域目标购买客户群主要集中在包钢的高级管理层、医院，学校教师、个体生意人及银行和政府公务员，还有来自东胜、呼市、山西等外地和一小部分的本地投资客户。根据包头市整体规划，区域内未来的发展方向将向昆区的北部和南部倾斜，将约有10多万平方公里左右的土地进行收购整理挂牌出售。土地价格在90-100万/亩，通过我司对国土局走访，获悉该区域南部已有几块土地挂牌，每亩价格在95-105万不等。东亚信华、保利等大公司已经获得土地。青山区由于依托塞汗塔拉生态园，居住环境优越，是包头市的

22、新兴的居住生活区。周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善，是包头市新兴的商业区域。目前在售的项目有九星国际、意城晶华、欧鹿生活城、青山国际等，整体均价在3500-4200之间，甚至达到4500。区域内整体主力户型以85-105两居为主，120-135三居为辅，还有少量的130-150的三居。目标购买客户群主要集中在一机、二机、个体生意人及东胜、呼市、山西、北京的投资客户。n 九原区是包头四城区之一，位于包头市中心位置，处于东河区和青山区之间，由建设路贯穿连接东河区、九原区、青山区，区位优势明显，交通通讯便利，伴随包头市的经济发展以及城市规划落实，市政府的迁入、商务区的完善、新都市城区的建

23、设、市体育场馆的落成，九原区已成为包头市最具发展潜力、最具活力的主城区。目前在售的项目较少，价格偏低，均价在2500-3200之间。户型以一居60-70，两居80-90左右，三居所占比率较少。区域内购买客户群主要是工薪层和当地现住居民以及部分外区域看好区域发展方向的少部分投资客户。n 东河区以旧城老城改造为主，开发重点在东河槽和北梁地区，代表性楼盘有鹿鸣苑、龙藏新城、东豪国际、鼎泰风华等，均价在2300-2800之间，户型以一居50-70，两居80-110左右，有较少一部分大面积或复式结构住宅。区域购买客户群主要是东河区工薪阶层和较少一部分投资课。第六部分 个案楼盘概况（一）在售竞争楼盘销售概

24、况项目主力面积销售套数销售周期销售率销售均价（元/）都市豪庭10870014个月4500恒隆公馆4530014个月5100新星壹品110-2704745个月4400天天公寓60-9059210个月803950欧风丽景125-19552420个月704200田城御庭苑124-18048012个月653450鼎泰风华60-1502289个月90%3100鹿鸣苑90-1207867个月75%2900恒通国际公寓121-18121611个月754680/时代天骄80-14052219个月902450东豪国际城80-120122211个月952650/宁鹿水岸90-12026217个月992800/明日

25、星城（东）85-15890050%2300多层2800小高南海鸿龙湾200-3001256个月30%8000别墅保利百合（东）90-1388008个月99%2800东河国际100平以下90040%2400龙藏新城90-1301400未开预定60%预计2900龙宇国际60-1395个月2500九郡嘉园92-1105437个月100%2700兰溪花园88-12065524个月90%2500山水佳苑70-12034312个月652650/现代城70-20053912个月703750/新泰花苑77-21724412个月922900/松石名第89-1953369个月703600/金茂豪庭120-1871

26、80-28复式5326个月一期80%5000/鹿港小镇80-130109310个月3400/日月豪庭50-16013119个月一期售完3500/阳光国际公寓183-2281316个月17%4400/阳光雅居101-2478067个月60%4070/宝林苑80-1903508个月92%3200金顶商务大厦120-130019613个月95%5600九星-SOHO领寓30-702404个月70%4500第七部分 代表性楼盘个案分析昆区楼盘个案分析1、恒隆公馆地理位置包头市昆区钢铁大街，海德酒店西侧发展商包钢恒隆房地产开发有限公司业态形式公寓、住宅、商铺产品类型高层占地面积10370建筑面积5532

27、7容积率5.34绿化率30总栋数2栋高层总套数住宅（含公寓）484套开盘时间2007年6月1日户型二室二厅119 34套，二室二厅138 2套，三室二厅136 25套，三室二厅153 68套，四室二厅172194 82套，敞开式（公寓）4147 238套，敞开式（公寓）8192 20套，敞开式（公寓）122139 15套主力户型三室二厅153，四室二厅172194，敞开式（公寓）4147最低价3500元/整体均价4900元/普通住宅均价4300元/公寓均价5000元/物业收费未定优惠政策位定销售情况售出390套左右销售率81周边配套项目地处昆百商圈，周边配套完善项目配套速8酒店，会所，空中花园

28、智能化配套小区24小时实施摄像监控；24小时电子巡更；可视对讲系统；一卡通门禁系统交通情况交通便利，25路、11路、5路等公交线路从此经过。广告主题百年尊崇 贵族领域点评：项目所处位置优越，前期引进速8酒店做返租式公寓，面积小，总价低销售的比较好，后期推出一栋小豪宅，面积稍大，加上市场变动，销售的不是很好2、万豪国际地理位置包头宾馆院内西楼发展商包头市宏发房地产开发公司业态形式公寓、写字楼、宾馆产品类型高层占地面积79774建筑面积1224万容积率194绿化率316总栋数1总套数836开盘时间2007101户型公寓41平米，写字楼80平米主力户型敞开式公寓 写字楼最低价5450整体均价6000

29、写字楼均价6100公寓均价5950物业收费公寓225 写字楼2.80优惠政策没有销售情况售出近400套销售率写字楼80%公寓50%周边配套地处包百商圈，周边配套完善项目配套公寓、写字楼、5A级酒店智能化配套5A级智能化标准交通情况10、1、11、25等公交路经于此，交通便利广告主题鹿城首家5A级商务品牌点评：项目所处位置优越，包头宾馆迎宾楼改造项目，配套高档，在售的有写字楼、公寓、底商。写字楼销售的较好，已经本售完，由于公寓是厢房，销售比较慢。3、都市豪庭地理位置包头市昆区白云路与钢铁大街交汇路口发展商包钢恒隆房地产开发有限公司业态形式住宅、公寓、酒店、SOHO办公、商铺产品类型小高层占地面积

30、33437建筑面积30339容积率0.91绿化率30总栋数首期6栋小高层总套数住宅220套（其中70套为回迁户）开盘时间2007.4.22首期户型二房94-96 40套二房108 100套二房109 60套三房146 20套主力户型108、109二房（首期产品）最低价3800元/均价4350元/物业收费未定优惠政策开盘当天，一次性99折，且赠送厨房用品微波炉或电磁炉；11楼送阁楼和空中花园销售情况小面积基本售完，大面积销售状况不理想消化率85%周边配套项目地处昆百商圈，周边配套完善项目配套项目规划设计有园林、会所智能化配套小区24小时实施摄像监控；周界红外对射报警；24小时电子巡更；可视对讲系

31、统；一卡通门禁系统交通状况在钢铁大街上有1、5、11、15、23、25、40、101、134路公共汽车，在白云路上有1、5、8、12、19、29、101路公共汽车广告主题市中心 爵版 观礼上流生活点评：项目地理位置优越，周边交通便利，社会配套完善，首期推出产品以100平米左右的户型吸引消费者的购买欲，但加推的150平米大户型的产品线销售速度明显放慢。4、新星壹品（御园）地理位置包头市昆区团结大街阿尔丁植物园北侧发展商大连新星房地产开发集团生有地产分公司业态形式住宅，车库产品类型多层，小高层占地面积190亩建筑面积30193平方米容积率077绿化率41总栋数23栋总套数住宅1120套开盘时间20

32、07.6.1户型二室二厅107120 31套，二室二厅124144 10套，二室二厅155189 19套，二室二厅256 3套，三室二厅113118 6套，三室二厅124150 73套，三室二厅154189 38套，三室二厅200256 12套主力户型二室二厅107120，三室二厅124150，三室二厅154189最低价3350元/均价4280元/物业收费优惠政策一次性98折销售情况售出58套左右消化率30%周边配套中小学：青松小学，包四十三中，包头蒙中；医院：市肿瘤医院，北方医院项目配套项目规划设计有园林、会所智能化配套小区24小时实施摄像监控；周界红外对射报警；24小时电子巡更；可视对讲系

33、统；一卡通门禁系统交通状况10、11、20、23、134路公共汽车广告主题前期是“新星壹品，领秀生活”；目前是“只有唯一才值得品鉴”点评：项目地理位置优越，交通便利，周边配套完善。项目主要借助紧邻阿尔丁植物园的优势来宣传自身的区位优势。5、天天公寓地理位置包头市昆区钢铁大街北侧、林荫路西侧发展商包头裕华置业有限公司业态形式公寓产品类型小高层占地面积不详建筑面积30480容积率不详绿化率不详总栋数1栋多层、1栋小高层总套数592套开盘时间2007年6月1日产品户型一室40平方米二室一厅70-80平方米主力户型一室40平方米，二室一厅70-80平方米起价3680元/均价3900元/物业收费不详优惠

34、政策无销售情况销售约550套销售率95周边配套项目地处昆百商圈，周边配套完善项目配套无智能化配套无交通状况在钢铁大街上有1、5、11、15、23、25、40、101、134路公共汽车，在林荫路上有20、23、33、134路公共汽车广告主题2007包头前沿时尚引领者点评：项目地理位置优越，周边交通便利，社会配套完善。项目针对昆区的单身白领阶层。6、金茂豪庭地理位置友谊大街74号金茂豪庭发展商包头市金茂房地产开发公司业态形式住宅产品类型小高层占地面积57564建筑面积82708容积率07绿化率36%总栋数17总套数532开盘时间20079户型/ 11718 / 116.97 / 两室两厅/ 150

35、.98 / 151.19 / 161.28 / 166.73 / 165.19三室两厅主力户型12041 1384 最低价4260整体均价5000普通住宅均价物业收费未定优惠政策位定销售情况一期基本销售完毕销售率一期85%周边配套学校、市场等配套齐全项目配套设有会所、游泳馆，充足的地上、地下车位配比，保证业主及访客的需求。智能化配套智能化小区管理，智能化管理地下车场。交通情况周边有多条公交路线，道路宽阔，交通便利广告主题城市原点构筑，皇家豪门地界点评：该项目前期积累的客户较好，加上市里领导在此购房的较多，所以该项目前期销售的比较好，由于该项目的面积偏大，前期的销售热潮过去以后后期销售的不太理想

36、。7、欧风丽景地理位置昆区民族东路西侧，丽日花园北侧，金税佳苑南侧发展商包头市银基房地产开发有限公司业态形式住宅、商铺、车库产品类型多层、小高层、高层占地面积75173万建筑面积83431万容积率1.11绿化率43总栋数7栋总套数住宅542套开盘时间2006.8.8户型情况多层：二室二厅119120 34套，三室二厅149 18套，跃三室二厅169174 6套，跃四室二厅193244 22套小高层、高层：二室一厅120 2套，二室二厅118125 23套，三室二厅161179 197套，四室二厅184200 110套，跃四室二厅197313 36套主力户型多层：二室二厅119120，跃四室二厅

37、193244；小高层、高层：三室二厅161179，四室二厅184200最低价4200元/平方米整体均价4650元/多层均价3850元/小高层、高层均价4800元/物业收费1.4元/平方米·月优惠政策99折销售情况售出440套销售率80%周边配套中小学：青松小学，包四十三中，新城中学；医院：市肿瘤医院，北方医院；综合市场：凯星建材中心项目配套项目规划设计有意大利新古典主义风格艺术园林，但目前小区内园林和绿地未做。项目还规划有米兰风情商街。项目有会所（会所里有健身馆、桑拿、儿童天地及网球场）、景观泳池、私家车库、地上及地下停车位。智能化配套小区还配套有24小时闭路监控系统、周边界防范系统

38、、家居报警系统、电子巡更系统、火灾自动报警系统。交通状况26路广告主题前期“择邻而居”，目前“意式阔居，传世加冕”点评：项目处于市区边缘地带，周边环境较好，但公共交通不便，社会配套离项目较远。项目突出意大利新古典主义风格艺术园林的宣传。8、华丽家族地理位置高新区昭潭东路西侧，联通包头分公司东侧发展商包头市佰嘉伟业房地产开发有限责任公司业态形式住宅、商铺产品类型多层、小高层、别墅占地面积10万平方米建筑面积7万平方米容积率0.7绿化率30总栋数5栋小高层，14栋多层总套数约800套推出时间2007.4.28首期户型二室二厅90-110三室二厅120-140四室二厅150-180复式170-180

39、主力户型110-140平方米二房/三房（首期产品）最低价2960元/平方米整体均价3800元/平方米多层均价小高层均价别墅起价6600元/平方米销售情况售出约650套销售率80物管费1.2元/·月，一楼的物业0.9元/·月优惠政策一次性及按揭首付50，99折；多层6楼送阁楼周边配套中小学：富林小学，包六中，包钢三中；医院：云龙骨科医院；综合市场：金荣装饰建材城，赵家营子综合贸易市场项目配套园林、会所、车库智能化配套小区24小时实施摄像监控；周界红外对射报警；24小时电子巡更；可视对讲系统；一卡通门禁系统。交通状况2路广告主题华丽家族（项目品牌）点评：项目地理位置优越，周边配

40、套完善，但公共交通不便只有2路。项目在对外宣传上只利用户外广告宣传项目品牌，以凸显项目地位的显赫。但项目未再利用其它媒体做广告，开盘信息也未做宣传，而且也只给实际认购的客户提供楼书。项目的这种宣传手法在包头独有，销售的也比较好。 青山区楼盘个案分析1、恒通国际公寓地理位置包头市青山区钢铁大街南侧，海关大厦东侧开发商包头市恒通（集团）有限公司业态形式住宅产品类型高层占地面积1472建筑面积35198容积率23.91绿化率30%总栋数1栋高层总套数住宅232套开盘时间2007年5月1日户型二室二厅121 58套，三室二厅134 58套，三室二厅174 58套，四室二厅180181 58套主力户型二

41、室二厅120121，三室二厅129134，三室二厅174，四室二厅180181起价4150元/平方米均价4700元/平方米物业收费15/每平米优惠政策98折销售情况售出58套左右消化率80%周边配套中小学：哈达道小学，南开小学，包四十五中；医院：电力中心医院；综合市场：永盛成超市，五一市场，深港家具城，武银福钢材市场项目配套美特好超市，空中花园交通状况5路广告主题鹿城BOSS点评：项目周边环境较好，但公共交通不便，周边配套离项目较远。2、宝林苑地理位置科学路与民主路交叉口发展商包头市新大新房地产开发公司业态形式住宅产品类型多层、小高层占地面积45210建筑面积45634容积率1绿化率36%总栋

42、数5总套数350开盘时间20071026户型主力户型两室92.82/87.48/80.39/87.75/94.11四室191.60/最低价3000整体均价3500普通住宅均价公寓均价物业收费未定优惠政策99折销售情况售出250户销售率71%周边配套周边银行、学校、购物、医疗配套齐全项目配套小区内建有网球场、大型商务休闲会所,内设健身房，棋牌室.大型商务酒店，安排了会所、超级市场，地下车库等智能化配套不详 交通情况交通四通八达，5路、10路、2路、11路、134路公交方便快捷。广告主题点评：该项目所处位置较好，户型面积较为合适，广告以工地围墙为主，投资者以青山区居民为主。3、田城御庭院地理位置包

43、头市青山区劳动路与龙江道交汇处发展商包头田城房地产开发有限公司业态形式住宅、商铺产品类型小高层、高层占地面积27484建筑面积71104.79容积率2.59绿化率41总栋数4栋小高层，1栋高层总套数住宅433套开盘时间2007年6月7日首期户型二室二厅114117 128套，三室二厅124 10套，三室二厅158186 234套，三室二厅223252 6套，跃二室二厅153 1套，跃三室二厅183189 13套，跃四室二厅196307 31套主力户型二室二厅114117，三室二厅158186最低价2900元/均价3400元/物业收费1.2元/·月优惠政策一次性付款99折销售情况售出约

44、310套消化率71周边配套中小学：南开小学，包四十五中；医院：电力中心医院；综合市场：永盛成超市，五一市场，深港家具城，武银福钢材市场项目配套项目规划设计有园林、健身房、网球场、棋牌室、医疗室智能化配套小区24小时实施摄像监控；周界红外对射报警；24小时电子巡更；可视对讲系统；一卡通门禁系统交通状况29路广告主题用心雕琢，让心感动点评：该项目推广力度不够，销售案场较为混乱，加上当前市场处于观望阶段，所以销售不是很理想。4、九星-SOHO领地理位置富强路8号街坊发展商包头市京荣胜开发公司业态形式公寓产品类型小高层占地面积5000建筑面积11873容积率23绿化率30%总栋数1总套数238开盘时间

45、20071213户型50 / 60 / 77标准间主力户型标准间最低价4300整体均价4500物业收费未定优惠政策销售情况销售率周边配套周边配套齐全，其中包括医疗、教育、购物、就餐、交通、金融等项目配套未知智能化配套未知交通情况公交线路：2路、10路、131路、11路、33路、及通往各旗县的线路车，交通方便广告主题5、阳光雅居地理位置幸福南路37号发展商内蒙古泓德房地产开发集团有限责任公司业态形式住宅产品类型多层占地面积44207建筑面积78254容积率177绿化率30%总栋数10总套数806开盘时间2007914户型两室101.64/三室127.6四室154.27/217.05主力户型两室1

46、01.64/三室127.6四室154.27/217.05最低价3500整体均价4070物业收费优惠政策销售情况销售480销售率60%周边配套周边学校、交通、市场等生活配套设施齐全项目配套智能化配套交通情况广告主题开发区楼盘个案分析1、鹿港小镇地理位置恒为路5号鹿港小镇花园发展商包头市锐利房地产开发公司业态形式住宅产品类型小高层、高层占地面积16212建筑面积65735容积率4绿化率35总栋数5总套数537开盘时间2007914户型两室85.5/110.5三室123.6/125/139145四室179/161主力户型两室85.5/110.5三室123.6/125/139145四室179/161最

47、低价3200整体均价3400物业收费未知优惠政策销售情况423销售率75%周边配套周边配套不够完善项目配套未知智能化配套未知交通情况没有公交广告主题点评：该小区打价格战，推广力度较大，销售的比较好2、日月豪庭地理位置稀土高新区新光东路3#发展商中国农房公司包头公司业态形式住宅产品类型多层、小高层占地面积110000建筑面积119373容积率1绿化率30总栋数9总套数1311开盘时间2007723户型一室40/55/51两室97/117/94/100/114/78/83三室124/133/141/162四室主力户型一室40/55/51两室97/117/94/100/114/78/83三室124/

48、133/141/162四室最低价2930整体均价3500物业收费未知优惠政策销售情况一期已售完销售率70%周边配套周边配套不够完善项目配套未知智能化配套未知交通情况没有公交广告主题3、松石名地地理位置林荫南路5号发展商包头市松石房地产开发公司业态形式住宅产品类型小高层占地面积65582建筑面积48426容积率07绿化率39%总栋数4总套数336开盘时间200761户型一室两室90.96/89.76/97.74/94.89/106/97.64三室168.03/137.62/138.39/129.79/147/115/121四室178.97/195.64主力户型一室两室90.96/89.76/97.74/94.89/106/97.64三室168.03/137.62/138.39/129.79/147/115/121四室178.97/195.64最低价2800整体均价3400物业收费未知优惠政策98折销售情况售出230销售率70%周边配套项目具有浓厚的学府之脉气息，邻近铁路、政府机构、文化教育