房地产估价师《理论与方法》模拟试题

1、房地产估价师?理论与方法?模拟试题2021年房地产估价师?理论与方法?模拟试题一、单项选择题1、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120 m2,买卖双方商定，买方付给 卖方 30 万元，并由买方交纳所有的税费。那么该宗房地产的 正常成交单价 为 () 元 /nf。A. 2427. 18B. 2500. 00C. 2575. 00D. 2659. 57【正确答案】： D【答案解析】：正常成交价格二卖方实际得到的价格/(I-应由卖 方缴 纳的税费比率)=300000/(1-6%) 4-120=2659. 57(元/nf)。参见教 材 P19

2、0o2、房地产估价的合法原那么是针对 0 来讲的。A. 估价机构B. 估价人员C. 估价对象D. 估价方法【正确答案】 ：C【答案解析】 ： 合法原那么主要是针对估价对象的。参见教材P155。3、房地产的 () 特性，是房地产有别于其他财产的主要之处A. 不可移动B. 供应有限C. 价值量大D. 用途多样【正确答案】： A【答案解析】 : 不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重 要的 一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。参见教材 P59o4、某宗房地产的收益期限和土地使用权都为 40 年，至今都己使 用 10 年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元， 运营费用为

3、20 万元，无风险报酬率为 3%,该类房地产平均要求的 收益率是 13%, 该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是 0.5, 该房地产的收益价 格为 () 万元。A. 1372. 7B. 1309. 9C. 953. 9D. 900. 6【正确答案】： D5、为评估某宗房地产 2021年 10 月的价格，选取了可比实例成 交价 格为3000元/nf,成交日期为2021年4月末，该类房地产自2021年1月至 2021年 6 月末每月价格递增 1%, 2021年 6月末至 2021 年 10 月末平均每 月比上月价格下降10元/nf。该可比实例在2021年10月末的价格为()元 /nf。A.

4、3018B. 3020C. 3144D. 3050【正确答案】： B【答案解析】 ：该可比实例在 2021年 10月末的价格 =3000X 1+1% 2-10X4=3020 元/ 耐。参见教材 P194。6、运用本钱法评估房地产抵押价值时，按谨慎原那么要求，在估计房地产价格构成工程的金额可能会在一定区间波动时，应采用 0 的估计值。A. 正常B. 较低C. 平均D. 较高【正确答案】 ：B【答案解析】：在运用成木法估价时，不应高估土地取得本钱、 建 设成木、有关费税和利润，不应低估折旧。参见教材 P170o7、某城市 2000年和 2005年普通商品房的平均价格分别是 3500 元 /m2 和

5、 4800元/ 应，采用平均开展速度法预测 2021年的价格最接 近于 元 /m2。A. 4800B. 5124C. 5800D. 7124【正确答案】： C【答案解析】 : 预测 2021年的价格为：t= 4800/3500 1/5=1. 0652, V8=3500XI. 06528=5801. 56元/m2。参见教材 P350o8、 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29 万元，买卖中涉及的 税 费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴 纳的税费分别为正常成交价格的 5%和 3%,那么该宗房地产交易的正常 成交价格为 () 万元。A. 27. 6B. 28. 2C. 29.

6、0D. 29. 9【正确答案】： B【答案解析】：正常成交价格 =买方实际付出的价格 /(1+应由买 方缴 纳的税费比率 )=29/(1+3%)二 28. 16(万元) 。参见教材 P190o9、某宗熟地的原生地取得费为540元/nf, 土地开发期为2年，土地 开发费第一年和第二年分别为 90元/nf和60元/册，贷款年利 率为8%。 采用成木法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为 () 元 /m2oA. 55. 20B. 103. 22C. 109. 63D. 114. 82【正确答案】： B【答案解析】 : 土地取得费用为开发期之初计息，即 2 年，土地 开发 费为均匀投入，第一年计息 1

7、.5年，第二年计息 0.5年。540X 1. 082+90 X 1. 081. 5+60X 1. 080. 5-(540+90+60)=103. 22元 /nf。参 见教材 P280? 281。10、 房地产的市场供应量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产 的市场供应曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做 () 。A. 房地产的供应价格B. 房地产的需求价格C. 房地产的市场价格D. 房地产的均衡价格【正确答案】： D【答案解析】 : 房地产的均衡价格是房地产的市场供应量与市场 需求 量相等时的价格，也就是房地产的市场供应曲线与市场需求曲 线相交时 的价格。参见教材 P90。二、多项选择题1、以下情况，会导致成交价格偏离正常价格的是 0。A. 相邻房地产合并交易B. 交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C. 交易双方存在利害关系D. 交易税费非正常负担E. 交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】： ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，那么说明双方信息都比 较 充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正 常价格 ; 交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不 熟悉和了解 市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价