房地产项目开发前期工作的管理措施

1、    房地产项目开发前期工作的管理措施    孔浩熙摘 要：本文对房地产开发项目的前期管理工作进行了研究，分析房地产开发项目前期管理工作的重要性，然后研究前期工作可能面临的主要问题，最后研究如何做好前期管理工作。关键词：房地产项目;前期开发;管理措施引言：房地产项目的前期开发工作房地产项目开展的基础，为了保证房地产项目能够顺利开发就要做好在前期管理工作，解决招标、合同、设计等方面的问题，降低开发的风险。一、房地产项目前期工作概述房地产项目的前期工作主要是投资和计划方面的工作，包括运营咨询、现场勘测、方案设计、市场调研和项目定位、可行性研究、土地审批和施

2、工许可。通过前期工作，可以对工程项目制定可行性研究，分析项目的经济性，以及能够从环境、节能、交通的角度对房地产项目作出准确的综合性报告。利用测绘工作，可以对现场的情况进行勘探，以及完成施工放线。土地审批等工作，可以获得土地，同时也能推动合同协议。在委托协议上的设计上，需要做好对项目设计的跟踪，并且对方案资料进行严格检查。房地产项目的前期管理工作面向项目设计、可操作性报告、产品设计、市场推广、融资管理等等。其中可操作性报告是对项目经济性等方面的全面研究，能够对项目的经济要求、技术要求等等进行计算，分析项目的盈利情况，以及定制合适的项目管理方案。通过对项目设计的管理，能保证设计的质量，确保设计和当

3、地实际情况相符合，保证项目的可行性和确保项目的经济效益。二、房地产项目前期管理工作的重要性（一）对开发建设的作用做好前期管理工作，能提高对工程开发建设的控制，也能做好工程前期的组织工作，让不同的参与单位加强交流，明确各个单位的指责范围，共同做好监督工作，降低房地产项目的风险。通过定制项目管理的标准、明确目标，有利于管理制度的推行，帮助工程建设落实到人，避免出现施工进度拖延的情况。做好前期开发工作，也能保证规划合理，让招标工作有详细的计划，利用不同方面的信息，为招标工作提供保障。（二）对合同的作用房地产项目需要经过勘察、施工、材料采购等工作，通过招标采购能够控制项目的建设费用，保证工程质量。通过

4、做好前期管理工作，能让管理人员根据项目的整体情况进行组织结构设计，确定招标的内容和招标方法，也能保证合同内容清楚明确，确定参与方的职责范围，明确各方权利义务等等。前期管理工作可以从源头上进行风险防控，避免合同中存在争议的内容，也能防止有人违约。三、房地产项目前期管理的常见问题（一）项目策划的问题房地产项目本身和城市的发展挂钩，所以在策划时必须要满足城市发展的需要，如果和城市发展的方向之间存在矛盾，将不能保证房地产的真正价值，也不利于未来的盈利。（二）土地审批土地审批是房地产项目开发中的重要内容，在土地收储过程中，可能会出现收储对象不满、收储办法不合理、计划不完善等问题，导致土地审批速度慢，从而

5、对项目的造成一定的损失。其次，土地出让也需要经过招标、拍卖等工作，房地产开发生需要向相关部门做好申请，保证土地价格的合理性。（三）项目设计的风险房地产项目的设计可能会出现与建设单位要求、相关法律不符合的情况，所以会导致一定矛盾的出现，导致设计成果不能达到预期目的。一些项目可能会在平面设计上存在问题，或者在设计过程中不同设计单位并没有充分协调，导致设计的总质量难以符合要求。四、房地产项目前期管理措施（一） 做好项目的风险管理为了能对项目进行有效的风险管理，必须要做好决策工作。通过做好调研工作，对选址策划等方面进行分析，在规划方面，还需要了解当地政府的政策，包括相关的行政要求、不同位置的用地分类、

6、建设范围要求等等。针对市场需求，需要从价格、服务水平、建筑品质、数量等方面进行分析，研究消费者的范围，并且要保证房地产项目和城市的发展方向相一致，提升项目的价值。针对建设方的诉求，也要根据土地部门的土地资源储备情况有所掌握，了解不同位置的土地所有权，结合多方面要求明确地址。（二）研究项目的可行性对项目的可行性研究也是风险控制的一部分，包括对绿色建筑的风险控制、具体投资的风险控制等等。比如需要根据标准要求来对空调参数进行控制，研究冷热源、照明等系统的能源消耗。计算时，针对不同的系统都要采用独立的算法，确保计算结果的准确性，避免对建筑工程的前期评估和后期建设情况不一致，控制好误差。其次，也要针对房

7、地产项目的盈利能力进行研究，根据不同的控制标准来对目标进行调整，从而做好对盈亏平衡的控制。（三）项目土地审批在土地收储环节，利用合规的收储补偿可以减少建设单位的资金成本，而为了降低土地审批的难度，必须通过审批人员、政府、建设单位、拆迁户的角度出发，考虑土地收储过程中存在的矛盾，以及做好对各种问题的解决准备。在土地出让的环节，在公告上给出针对特殊协调的要求，方便获得土地竞价的优势，其次也要做好组织协调的工作，了解审批者的困难，加强合作保证双方可以快速解决问题，提高获得土地使用证的速度。（四）对项目设计的风险管理为了做好设计的管理工作，需要明确设计标准，并且从以人为本的角度出发，保证设计可以保证房

8、地产项目的产品品质。还可以使用全新的工艺材料，这样就能确保工程后期维护工作更加方便。针对平面图设计需要做好风险管理和控制，并且根据项目所处的区域对配套的项目进行研究，确保未来运营过程中能够满足商业服务的要求。还需要充分考虑公共建设、城市发展等因素，开发房地产项目的商业价值。五、结束语通过做好风险控制、策划、设计等方面的工作，可以降低房地产开发项目的困难，避免未来开发的过程中存在矛盾。做好不同部门的联络，加强和政府的交流，让房地产项目的前期工作可以顺利进行。参考文献：1张晨海.简述房地产开发项目前期工作中的管理方案j.建材与装饰，2019（03）：144-145.2黃伟杰.房地产开发项目前期工作中的管理措施j.四川