清远市清城区石角镇一中旁24333.71m2地块调研报告VIP

1、清远市清城区石角镇一中旁24333.71m2地块调研报告2010年11月21日目 录第一部分 石角镇经济发展情况3一、基本概况3二、石角镇房地产情况3三、石角未来发展情况3第二部分 清远市房地产市场分析4一、清远市宏观经济概况4二、清远市近年房地产投资情况5三、清远市前三季度房地产成交情况5四、清远市今年房地产市场行情6五、市政规划对清远市房地产的作用6（一）、武广快线（已开通）6（二）、广清轻规（已进行勘探）7（三）、清远水利枢纽工程（目前在动工）7六、清远市房地产市场未来展望7第三部分 清远市在售楼盘调查分析8（一）东城板块8（二）新城-沿江板块8（三）新城-广清大道板块9（四）其他10第

2、四部分 宗地概况12一、宗地位置12二、宗地现状12三、宗地现场13四、项目指标14五、地块周边配套14六、宗地优劣势分析14七、结论与建议15第一部分 石角镇经济发展情况一、基本概况石角镇位于清远市的最南端，北江沿岸，距离清远市区约18公里，地处清远、广州、佛山三市的交汇点，堪称投资的“金三角”。全镇总面积180.3平方公里，耕地总面积6万亩，常住人口约67000人。海外华侨港澳同胞2万多人，是清远市重点侨乡之一。石角镇是镶嵌在北江河畔的一颗璀璨明珠，是广东省重点工业卫星镇之一。2009年,石角镇圆满完成各项经济指标,全年完成规模以上工业总产值230亿元,同比增长41%,超额完成218亿元的

3、目标任务,完成工商税收3.2亿元,同比增长11.8%,成为清远市经济发展当之无愧的排头兵。二、石角镇房地产情况石角镇新项目楼盘不多,长期以来楼市的热点不在镇中心,而在远离镇中心的广清结合部,且基本是碧桂园假日半岛、美林湖“唱双簧戏”,更兼两项目主要针对广州和整个珠三角市场,可以说对清远市场吸引力并不大。然而自6月底后,这一现象被改写:自清远市凯力房地产开发有限公司开发的颐景园项目推出新一期组团“颐和家族”后,7月新签合约成交量31套(数据来源自市住房和城乡建设局),赫然跻身市区成交量第五名,在当前市场下,颐景园的热销犹如一匹“早已熟悉的黑马”,搅热石角镇中心的楼市，颐景园发力把石角楼市引向镇中

4、心。三、石角未来发展情况（一）工业转移石角镇一直把提升产业规模和产业竞争力作为做大做强支柱产业的重点,大力发展规模经济,打造清远有色金属加工制造业基地,基地成功创建成为广东省产业集群升级示范区。到去年年底,全镇已发展规模以上企业35家,其中兴美恒通、环宇铜业、金日物资、宏升和新鑫再生资源有限公司,这些项目全部投产后预计年产值可达到70多亿元。通过大力发展规模企业,有效地促进了产业聚集,对推动石角镇经济发展有着积极的意义。目前，全国三大铜业：云南铜业、江西铜业和大冶铜业已落户园区，引进了华鸿铜业、兴海铜业、金翔铜业等省内外大中型铜材企业16家、铝材、汽配企业5家、钢材企业19家，按照目标计划,力

5、争将华清、云铜、润晖打造成百亿元企业,将建滔、华鸿、江铜、宏升、大冶等6个企业打造为50亿元企业,并打造30个10亿元企业,做大支柱产业规模,形成优势明显的区域产业集群，未来将打造一个“有色金属再生产业集群升级示范基地”以做大做强该产业。（二）城市合理规划石角镇区由于比较陈旧，大镇区规划,工业区与镇区居住区实施错位布局，为减轻工业的污染，石角城镇将向东扩。向东未来将成为石角镇居住中心,行政办公楼、市政相关配套也会向东迁移。镇区以东，目前地产项目颐景园则抢占了区域先机,成为新区的开拓者，成为该镇新型社区代表。而在在广清结合部,即知名地产项目美林湖国际社区和碧桂园假日半岛，将定位为核心的服务业经济

6、板块，在未来会进一步推进推动会展、会议经济发展,把这两个项目建成高水平、高档次的综合服务基地,带动全镇服务性行业的发展。第二部分 清远市房地产市场分析一、 清远市宏观经济概况时间2009年2010年1-9月指标值（亿元）增长（%）指标值（亿元）增长（%）国民生产总值855.216.6708.317.5固定资产投资841.219.3555.117.6社会消费品零售总额308.423.1263.319.9地方一般预算收入116.130.3103.839.8房地产投资90.0降22.272.862.9商品房销售额98.01707613.9前三季，全市经济继续保持平稳较快增长态势。实现生产总值（GDP

7、）708.3亿元，增长17.5%。其中，第一产业增7.2%；第二产业增24.5%；第三产业增8.5%。投资需求稳定增长，商品房销售面积持续回落。前三季累计完成固定资产投资总额555.1亿元，增长17.6%。其中，城镇投资完成351.2亿元，增长65.9%；房地产开发完成投资72.8亿元，增62.9%。商品房销售面积175.7万平方米，同比下降14.3%；商品房销售额76亿元，同比增长13.9%。消费市场持续畅旺，物价水平稳中有升。前三季社会消费品零售总额累计完成263.3亿元，同比增长19.9%。其中：城镇市场完成200.4亿元，增长21.2%，快于农村市场5.3个百分点。1至9月累计，居民消

8、费价格（CPI）上涨3.5%，其中食品价格上涨5.3%。工业品出厂价格（PPI）上涨8.3%。二、 清远市近年房地产投资情况2010年前三季，清远市全市固定资产投资555.1亿元，同比增长62.9%其中房地产的开发完成投资72.8亿元，同比增长17.6%，占总投资的13%。清远固定资产投资总额加大，房地产开发投资增长比较缓慢，但是房地产投资仍占固定投资的主要部分。三、 清远市前三季度房地产成交情况今年前三季度，房地产的成交起伏比较大，第一季度中，成交的套数均在1000套以上，价格变化有起伏，成交状况非常理想；而在第二季度中，由于受到国家政策的调整，成交价格在4500元左右，价格变化比较小，成交

9、套数比较低，甚至是前三季度成交量最少的；在第三季度中，没有受到国家新的政策影响，成交数量呈直线上升，价格变化较大。说明了清远市房地产的价格比较低，还有继续上扬的空间，但是易受到市场影响，抗风险压力较大。四、 清远市今年房地产市场行情去年房地产销售十分火爆，同比增长71.3%，拉动整体投资增长6.7个百分点。受楼市新政影响，消费者对购买商品房开始持观望态度，今年上半年清远的商品房销售面积与去年的增幅最高点相比，出现明显回落，销售面积115.05万平方米，下降11.2%.2010年4月中旬以来，国家出台房贷政策等措施调控房屋价格过快上涨的态势，重锤之下，引发整个房地产行业的“大地震”。4月中旬以来

10、，清远商品房成交下降，但是价格并没有下降的势头。五、 市政规划对清远市房地产的作用（一）、武广快线（已开通）目前武广高铁线路已经通车，并在清远市洲心镇设有站点，通过调查，目前周边的交通一般，站前路正在建设，公交车比较稀缺，仅有一条北江路可以达到站点；目前周边还没有房地产的开发，周边居住情况一般，但随着站前路的修造完成，交通情况逐步方便起来，商品房住宅会接踵而至的在周围形成，商业氛围更加浓厚，而且对于清远市房地产的未来也会起着直接利好的作用。（二）、广清轻规（已进行勘探）城际轻轨及佛清从高速公路项目的建成将进一步提升清远市的交通条件和投资环境，推进大珠三角中部广州、佛山、清远新城市群的形成，大大

11、拉近清远与广佛都市圈和珠三角城市之间的时空距离，势必大大促进清远市工业资源、农业资源、旅游资源及人力资源的新开发和新利用，增强优势互补、促进优势产业升级，对带动沿线地区的经济社会快速发展具有积极意义。将进一步增强中心城市广州、珠三角大城市佛山对清远山区经济的带动作用，对促进清远当地的旅游业发展、房地产开发意义深远，这也将使清远紧邻广佛都市圈的独特区位优势更加突出。（三）、清远水利枢纽工程（目前在动工）清远水利枢纽工程总投资15.5亿元，目前已经在动工中，计划总工期44个月。其中:施工准备7个月，主体工程施工期30个月，工程完建期7个月；计划2010年底船闸通航，2012初第一台机组发电。该工程

12、位于清远市横荷街道的观洲村大燕河出口上游约1公里处,坝轴线呈东西走向， 由北江干流枢纽和大燕河水闸组成,北江干流枢纽位于北江干流清远河段,横荷镇观洲村附近，坝址上距飞来峡水利枢纽46.73公里。随着水利枢纽的建设竣工后，清远城区的北江段水位提升10米，将形成一线北江江线水景，大大的推动江边房地产的开发和价格。六、 清远市房地产市场未来展望随着碧桂园、恒大、万科、奥园、敏捷等知名房地产企业纷纷进军清远，在清远的项目陆续开发中，越来越多的房地产投资企业也将进军清远这个市场，珠三角等地的投资客户也随着各大开发商的到来而选择到清远投资；加上清远有“珠三角的后花园”之称，位于珠江三角洲的城市发展区域内，

13、是城市发展的扩张地段；目前，清连高速、武广高铁的开通、广清轻轨的规划建设，将大大的提高清远的交通状况，缩短清远与珠三角地区的时间距离，外来的房地产开发商和投资者纷纷选择清远这个城区。未来，清远将是房地产投资的热点城市之一。第三部分 清远市在售楼盘调查分析（一）东城板块项目名称御景湖畔 奥园·学院别墅东城御峰开发商朝南地产清远奥园富城地产项目地址清城区桥北一路112号清远职业技术学院旁清远市清城区凤城大道中规模占地面积：7万平米，建筑面积：27万平米占地：94714.8平方米,建筑面积：208372.56平方米总占地约16万平方米，总建筑面积50平方米小区规划旧城区最成熟的大型现代住宅

14、小区，最后一期在售分三期开发，一二期别墅共206套，三期为洋房分三期开发，目前开发的第一期总户数658户产品类型户型多样，主要包括95-202三房至四房景观洋房240-350的类独栋、联排别墅80-137的两房至四房及180-240的复式销售均价（元/）480090003600销售速度收官期，最后一期只剩约10套左右的余货二期别墅在售中，目前推出的余货不多本月中推出一期1座小高层洋房7栋，当天成交263套，销售火爆，目前在清售余货及另外两梯单位物管费0.9元/平米·月2.50元/平方米·月元/平方米·月总体评价位于城北桥北路，交通便利，小区绿化率高，环境优雅，周边

15、配套比较完善，以笔架河的江景洋房作为收官巨献，利于快速收盘。位于清远东城新区大学城内，未来的行政、经济、居住中心，位置优越清远00岭南格调的洋房小区配套有会所、商业街、运动设施等基础配套位于广清大道上的清远新城区内，未来的城市行政中心，交通便利，小区规划合理完善，配套齐全，升值潜力大。 分析：作为清远市清城区行政区以及文化教育集中的片区，目前该板块的住房均价略高于清远市商品房均价，洋房均价在3800元/平方米以上。部分楼层朝向和景观好的单元，单价要达到5000元/平方米以上，像御景湖畔目前推出的10、13栋收官尾盘，望江部分单元已经超过5000元/平方米。而清远奥园推出一期12套别墅已售罄，二

16、期别墅推出后约成交60%，目前在消化余货，价格在7000-10000元之间。（二）新城-沿江板块项目名称万基金海湾金逸雅居金信蓝湾豪庭开发商清远市金海湾豪庭房地产有限公司清远金隆房地产开发有限公司清远市金信房地产项目地址新城北江一路新城北江一路新城北江一路规模占地面积：40万平方米，建筑面积：90万平方米总占地面积：4万平方米，总建筑面积：13万平方米2幢4座30层高层组成小区规划分四期开发，规划为超过28万平方米绿化的花园洋房和别墅分两期开发，由11栋11-32层高层组成2幢4座30层高层大面积户型组成产品类型100-250的三房至复式122-303的三房至六房240-29的五、六房江景大户

17、型销售均价（元/）4800北向江景：6100南向园景：42006000-7000销售速度目前推出三期小区南面高层洋房，销售情况一般目前在清尾货，主要以高层大面积单位为主目前在清售尾货，价格过高，面积太大，销售不太理想物管费1.20元/平方米·月1.0元/平方米·月1.0元/平方米·月总体评价北江沿岸地段，小区配套完善，由于开发期较长，设计较落后，入住率较低北江沿岸地段，位置优越，一线江景景观洋房，小区配套以运动设施和四星级酒店（未建）北江沿岸地段，位置优越，一线江景景观洋房，仅两栋楼，小区较小，配套一般，户型比较单一分析：目前沿江板块在售的项目并不多，江景单位以卖

18、尾货现楼为主，沿江板块的住房均价普遍在5000元/平方米以上，而北向望江的房屋则要在6000元/平方米以上。部分楼层朝向和景观好的单元，单价要达到6500元/平方米以上。沿江板块的住房均价价格居高不下，而且户型都是大户型设计为主，销售情况并不理想，看楼现场的人流量非常少。（三）新城-广清大道板块项目名称现代城云山诗意世纪花城开发商清远市允建房地产开发有限公司清远市方圆汇裕房地产开发有限公司华鸿地产项目地址广清大道秀丽公园正对面清远市广清大道88号清远市新城广清大道98号规模用地面积：5.58万平方米，建筑面积：21.8万平方米总占地面积约20万平米,总建筑面积约57万平米总占地约10平方米，总

19、建筑面积40平方米小区规划规划分两区开发，一期共有8栋约1600户的高层住宅和8000平方的商铺。分三期开发，总户数达3000户，具有岭南格调的洋房分南北两区开发，共37栋21-26层高层电梯住宅小区产品类型86-146的三房至四房130-180的三房至四房，布局方正35-186的一房至大三房近10种户型销售均价（元/）450048004300销售速度目前一期推出的4、5号楼余货不多，大都是高层“紫檀2”在售中，目前剩的余货为高层150大面积户型，三期未开发二期4、5栋在售中，余货不多物管费1.20元/平方米·月1.30元/平方米·月1.20元/平方米·月总体评价

20、位于清远市新城区的核心地段，毗邻市体育馆、秀丽公园、107国道，交通便利，升值潜力大。位于广清大道，交通方便，一江南园林风格打造的“亲水”居所，小区配套有会所、商业街、运动设施等，升值潜力大。位于广清大道上的清远新城区内，未来的城市行政中心，交通便利，小区规划合理完善，配套齐全，升值潜力大。 分析：目前清远市广清大道板块的楼盘在售的主要是广清大道西面由现代城向南到世纪花城等5个项目为主，均价在4300-4800元/平方米左右，而像云山诗意的楼层、朝向较好的户型价格达到5200元/平方米的均价，而且这几个楼盘都是开发的前期，未来还继续有比较多的开发面积，在刚开盘的时候价格都比较低，最低都去到30

21、00多元/平方米，从中可以看出来，未来这一板块的楼价有继续上涨的空间，甚至突破5500元/平方米的大关。（四）其他项目名称万科城项目（在建中）狮子湖公馆颐和家族开发商清远宏美投资有限公司颐杰鸿泰狮子湖集团清远凯力地产项目地址广清高速龙塘出口清远市横荷街狮子湖山庄1号清远石角镇教育路7号规模总占地1000亩，总建筑面积约130万平方米总占地：12600亩总占地面积：3万平方米小区规划建造约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区项目整体规划为六个区，一期为123栋独栋别墅，后期配套有高尔夫、级豪华酒店、游艇等前期有小高层步梯洋房，二期的四栋28层高层洋房，配套比较完善产品类型一期以66-108的

22、经济两房至舒适四房为主，未来建有大型别墅区 一期以123栋面积为450-1580的独栋别墅90-142的两房至三房实用型全景洋房销售均价（元/）4000元/起200003300销售速度在建，未开盘，预计12月份中旬开盘一期别墅目前销售约60%二期高层洋房余货不多，只剩低层2、3楼和高层物管费-1.0元/平方米·月总体评价位于清远市龙塘镇王子山山脚，距离广清高速龙塘出口和规划的广清轻轨龙塘出口约2公里，交通方便，未来的广州城市向北发展区域内，前景看好。项目规模大，交通便利，配套非常完善齐全，绿化、水系丰富，是一个峰会型的高端休闲中和社区。石角镇目前最高级的住宅小区，位置优越，属于石角镇

23、市中心地段，周边的配套完善，对面有小学、幼儿园，总体销售情况理想，入住率比较高。第四部分 宗地概况一、宗地位置宗地位于清远市清城区石角镇一中旁，南面靠近石角一中，西至空地，临近石角八队，距离北江沿岸约1公里左右，北至石角镇的村落，东面靠近的是市政路旁的货场，交通一般，目前除了金康大道经过东面，再无别的马路经过。二、宗地现状清远市清城区石角一中旁地块，该地块靠近石角镇第一中学，宗地目前为久置多年而未开发的农田荒地生地，地块平整，宗地地块形状不规则。三、宗地现场地块东面现状北面仅有的一条道路经过地块南面靠近的石角一中教学楼地块西面地块东面唯一道路（金康大道）地块中间现状四、项目指标项目指标土地位置清远市清城区石角镇一中旁土地占地面积24333.71平方米（折合36.49亩）代征城市道路用地面积5811平方米起始价 （人民币）980万元保证金 （人民币）300万元报价增幅（人民币）50万元土地用途二类居住用地（R2）、可兼容商业金融用地（C2）建筑密度（%）30容积率2.5绿地率（%）30限高（米）60使用年限住宅：70年，商业、旅游、娱乐：40年，其他：50年备注：出让地块按现状出让，开发程度为宗地红线外“五通”，红线内土地未平整，建筑退后城市道路不少于5米。挂