价格推算过程

1、价格推算过程据常规体会，决定都市居民住宅价值的要紧因素有以下几项：1、地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度。2、小区规划：环境规划，户型，交通组织，外立面风格，配套设施。3、市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等布局结构。4、进展商形象、实力：资金实力，地产开发体会，客户集合能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展 和治理5、物业治理：物业公司综合实力，物业治理执行标准、服务内容、服务质素。6、户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，内部结构设计及功能区的划分是否科学、合理。7、设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。8社区规模：大

2、规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。 同时大规模社区也能够从侧面体现进展商的实力9、营销策划和推广：主力客户群定位、价格策略、入市时机、形象包装、广告推广。权重的比例分配地块区位小区规划市政配套进展商实力物业治理户型安排设备材料社区规模营销策划权重15151281215878均价可比楼盘大致排名均价地块 区位小区规划市政 配套进展商 实力物业治理户型 安排设备材料社区规模营销策划龙畔金泉3500211123311奥林园3980111131212友好园3200232222222福典人家4000332221232鼎新鼎润府4500321211121金马圣隆3500423323322新星绿城39

3、00423123212按照实地考察结果和项目物业构成要素比较能够得出以下推断。1、地块区位（权重15）项目地理位置有关于泉水与机场新区比较的话，泉水板块更具有优势。从机场新区的鼎润府、福典人家比较来 看，我们不具有优势。和金马位置相同，相当于第四位水平。约3700元/ M2。2、小区规划设计（权重15）本项目在建筑设计及社区环境规划设计中存在着一定的咨询题。楼间距较近、没有地下停车库、但景观设计及 施工比较好。能够处于竞争对手规划的第二位水平，约3966元/M2。3、市政配套（权重12）项目目前配套有关于鼎润府和福典人家有一定的差距，我们煤气尚未入户。周便配套也比较少。属于有待于开 发区域。项

4、目配套价值相当于第三名平均价值，约3700元/M2。4、进展商实力（权重8）新星集团在资金实力上是其他竞争对手所不具本的。关于工程质量上要求专门高。综合实力相当于第一名的平 均值，约为3793元/M25、物业治理（权重 12）生生物业治理水平价值可达到第二位同型小区的平均值，约为3620元/M2。6、户型安排（权重 15）我们项目的户型设计上没有专门之处。户型安排价值可达到第二位的平均水平，约3633元/M2。7、设备材料（权重 8）可达到前两位的平均水平，即 3770元/M2。8、社区规模（权重 7） 就本项目的社区规模来讲，在大连也是少见的大盘。占地面积近 40万平，建筑面积 50万平在竞争对手中占有绝对的优势。可达到同类小区第一位的平均水平。约3793元/M2。9、营销策划（权重 8） 我们的营销推广始终也没有达到“沸腾”状态。相较于竞争对手来讲我们达到同类小区的第二位平均水平，约3716 元/ M2。项目现实价值=类比物业均价（1）X权重（1） + +类比物业均价（9）X权重（9）宁总权重得出结论：项目现实价值 二（3700X 15） + （3966X 15） + （3700X 12） + （3793X 8） + （