德阳楼市年度产业报告

1、2010年德阳楼市年度产业报告2010年的德阳市区(旌阳区)楼市市场环境变化显著，成交量呈现下行以及反复震荡调整的局面。德阳楼市在2010年经历了两次V字型运动，这一运动轨迹是房产新政与货币宽松形势共同影响的结果。两次V字型运动一次是在一季度与二季度之间，第二个V字型出现在三季度与四季度之间；一季度成交量处于高位水平，进入4月份，受到宏观政策调控的影响，市场交易形势随之出现大幅下滑；五、六、七、八月份的蓄势调整后形成了第一个V字型轨迹；九月份的交易量明显回升、十月份交易量政策性下滑以及十一、十二月份交易量明显复苏的过程，形成了第二个V字型。第一个V字型的低点在4月份；第二个V字型的低点在10月

2、份，都是两次重大而且具体的楼市调控政策出台的时间。   从成交看 2010年1月份虽有国11条发布，但由于措施不够具体，大量的刚性需求以及投资需求入市，商品房的成交面积高达13.84万m2左右，与2009年1月份同比增长288.76%；二月份由于传统的季节因素，交易与备案时间只有不到半个月，成交面积只有5.84万m2，如果按一个月折算的话成交量也应该处于10万m2左右的高点；三月份市场成交面积达到2010年的第二个高点11.07万m2；4月15日国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，要求在全国范围内实行更为严格的差异化房贷政策，调控效果十分明显，成交面

3、积下降到4.96万m2；五月份更是只有3.55万m2；在六、七、八月的缓冲调整期房屋交易量处在低位，在九月份回升到了9.42万m2，达到了调控后的第一个波峰；9月29日国家出台限购令、首付比例提高、暂停三套以上房贷等一系列措施巩固房地产市场调控成果，十月份成交面积又一次下降到2010年的谷底2.99万m2；十一、十二月份房地产市场交易小幅回升。    从房价看  上半年房价趋势总体呈现缓慢上涨，下半年呈现相对稳定盘整的局面。在1季度维持在4265元/m2左右，由于1月份火热的抢购推动了开发商的第一轮涨价，房价经过2、3月份逐步取消优惠的微涨到4月份4315元/m2

4、左右，四月底蓥华山路与松花江北路交会处西南角、西北角110.86亩土地，成交价达到德阳近年来新高410万，打破了发展商对地价和房价的预期；随后五、六、七、八月由于11个项目入市交易，开盘的房价均价普遍在4400元/m2以上，供应量的加大，成交则表现出上下波动，房价上涨200元/m2至4512元/m2左右；进入九、十月房价持续微涨至4606元/m2左右；十一月份虽然雅河街与蓥华山路交会处西北角21.75土地成交价430万再次打破了地价纪录，但因为有调控政策的影响房价微跌至4574元/m2左右；12月德阳商品房均价进一步下跌到4566元/m2左右(数据来源于四川房地产月度景气指数)。说明消费者在年

5、终再一次出现一定的观望，对后市看稳。每月房价还与每月推出楼盘的档次、品质、区位有一定的关系，但总体上看德阳房价在今年下半年进入了一个多年未见的高位平稳整理的格局。  纵观全年德阳住宅成交面积75.67万m2左右(数据来源于四川房地产月度景气指数)，比2009年103.88万m2下降了27.16%；成交总金额33.74亿元，成交金额比2009年36.42亿元下降了7.36%；全年成交均价4459元/m2左右，成交均价比2009年3506元/增长了27.18%。如果把2010年12月份房价与2009年12月份房价相比，同期同比房价上涨了14.52%，一年内市区房价均价绝对涨幅579元/，

6、明显低于2009年900元/m2的涨幅水平，说明了德阳房地产市场已经有一定的理性回归。  全年德阳土地成交面积1440亩(不含保利国际城)，比2009年585亩增长146%，成交金额29.8亿元，单亩地价不断被刷新，410万到430万再到最后的550万/亩。说明大量行业外及外地资金进入土地市场，同时说明开发商对后市是看多，相对于房市土地市场无论是成交量还是单价都更缺乏理性。  这一年中有以下标志性的事件值得我们回顾： 1、1月份大量刚需以及投资型需求赶在国11条政策落地前入市，使得月成交面积高达13.84万m2； 2、4月23日蓥华山路与松花江北路交汇处

7、西南角、西北角两宗土地110.86亩，以410万/亩的价格成交，成为新的楼面价地王； 3、5月7日华西希望集团通过招商引资一举获得黄河片区231亩土地，规划总面积约75万m2，将建设一个集大型超市、高档百货、国际电影城、甲级写字楼、商务酒店等为一体的大型城市综合体和一个五星级酒店以及中高档住宅群“德阳希望城”，是德阳首座地标性建筑，将彻底改变黄河片区商业配套缺失的格局，为德阳呈现全新的现代化城市商业中心。 4、5月16日凯丽景湖11、13、14号楼多层住宅的均价达到5200元/m2，刷新了多层住宅成交价纪录； 5、6月27日，金湖名城3、4号楼开盘最高房价达到5987元/m2，成交均

8、价临湖5500元/m2左右，不临湖4800元/m2，成为德阳高层房价创纪录的标杆； 6、8月份德阳市成交面积仅仅2.61万，创历史最低水平，说明上半年的房屋新开工量的锐减和楼市调控对需求的抑制直接影响了房市进入最冰点； 7、10月10日，保利(成都)实业有限公司“保利国际城”德阳城南副中心项目正式签约，该项目总投资150亿元，建设用地2150亩，项目以五星级酒店、会议中心、保利院线、购物中心及商业风情街、写字楼及高档住宅的建设为核心，打造融合现代服务及高端商务、人与自然和谐共处的国际都市生态商务休闲区。未来将会为德阳呈现具有国际水准的产品，改变德阳房地产的现有水平，大大提升德阳的人居

9、环境竞争力，一定程度上会影响德阳人的人居理念与消费观念。 8、11月11日，雅河街与蓥华山路交汇处西北角21.75亩，起拍价223万，成交价为430万，又一次打破了土地价格成交记录； 9、12月1日，大渡河路与蓥华山路交会处西南角48.14亩，起拍价208万，成交价550万，再一次刷新土地成交纪录，成为德阳新地王，单价高出起拍价342万元/亩，楼面地价高达2291.66元/。 10、12月27日鑫凯基置业获得旌南片区景观大道84亩土地，建设银鑫大厦旌南商业中心，将进一步强化旌南人文居住区的商业和生活配套，提高旌南宜居的水平。   导致2010年住宅成交量

10、下降27.16%的原因有以下几方面 一、震后人口的迁移效应在2010年明显减少。2009年有大量绵竹、什邡等极重灾区经济条件较好的家庭移居德阳市区，进行购房的集中消费，而进入本年度这一势头明显减弱。 二、震后产业集中带来人口集中的效应接近尾声。2009年东汽迁入德阳曾引发了机械产业向市区集中从而带来人口的集中，据市统计局的有关数据，2009年常住人口增加了4.8万人，而2010年只增加了1.2万人比2009年增速大幅下降，前两项都是人的因素。 三、政策调控引发开发商对后市的观望导致今年新开工项目进度缓慢，缺少大量有效的商品房供应。供应量的减少也影响到了交易量的减少

11、。 四、今年四月中旬与九月底两次代表性的大量房地产调控政策的出台，既抑制了投资性需求也抑制了刚性需求。如取消利率优惠、首置首付最低三成政策、二套首付最低五成政策、限购令、暂停三套以上房贷、停止第三套住房公积金贷款等等。   成交量下降但房价不降反升的原因有以下几方面 一、宽松的货币政策导致通货膨胀加剧，一切的通胀都会在房价上有所体现，今年全年通胀4-5%左右至少也会带动房价上涨不低于4%。 二、通胀与通胀预期导致房地产开发投资与购买投资进一步井喷，开发投资主要带动了买地潮，大量其他行业的资金进入土地市场，虽然今年国土局供地增长了一倍以上，但由于

12、地产投资潮流汹涌，地价节节攀升，地价的攀升直接引发开发商对房价预期的上升，地价上涨带动了房价上涨。而中小资金为保值防通胀也大量以购房形式进入房市，虽然有首付、利率等调控措施，但对于有几十万、成百上千万自有资金的人来讲，可以一次性付款，因此调控无效。那些一、二线大城市受限购影响的资金也向三、四线城市转移，投资性购房仍是房价上涨的推手。 三、房地产建造成本上升、品质的上升推动了房价的上升。随着设计、环保、保温、节能灯行业规范的调整，以及人工、材料的上涨，还有这几年开发商特别注重品质、环境、配套的打造，普遍反馈直接成本今年有明显上升。 四、由于2009年的销售井喷、存量减少加上今

13、年的新增供应减少，房屋供应紧张的局面没有得到缓解，导致房价坚挺，尤其德阳市区规划集中，没有形成低地价、低房价的供应区域，除了天元、黄许、孝泉有少量低端物业，导致几乎没有价格低于4200元/以下的房屋供应。   对2011年的市场走势，预判与参考 一、开发商土地储备空前充足，据我们统计开发商手中的土地与待开发项目可以产生800万至1000万平方米的市场供应，如果以近几年平均成交量折算足够德阳消化10年左右，长远来看德阳房地产供应紧张是一个假象，明年货币宽松政策退出，取而代之的是稳健的货币政策，必然导致开发商资金紧张进而加大开发。因而明年供大于求是大概率事件，成交量高

14、于今年也是大概率事件。二、产品结构失衡的矛盾进一步显现，市场主要缺少低价位住房和高端物业，比如成都主城区电梯住宅有5000元/、6000元/的低价物业也有均价2万以上的高端物业，价差达到了3-4倍。而德阳电梯公寓最低价4200元/左右，最高价6000元/，价差不足1.5倍，供应的差异性不够，低端不低，高端不高，房价都集中在4500-4600元/左右，形成中端物业激烈的竞争。  三、房价一方面受供大于求和政策调控的影响上涨有一定困难，另一方面受土地和成本上升推动、通胀压力推动有上涨的冲动；两种力量会互相博弈，房价涨跌关键要看两种力量谁的影响更大。随着两种力量的此消彼涨楼市的成交与价格的波动在所难免，我们认为房价相对稳定是大概率事件，基于政策效果的不看好和供大于求效应的滞后小幅上涨的可能性比下降的概率要大，但