房地产全生命周期管控全过程学习教案

1、会计学1房地产全生命周期管控房地产全生命周期管控(un kn)全过全过程程第一页，共144页。第1页/共144页第二页，共144页。销计工程房地产开发(kif)业务的VAC图项目(xingm)立项主体结构(jigu)开工开盘销售竣工入伙产品研发阶段产品和利润实现阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合

2、设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。一一规范化设计管理体系下的成本管理规范化设计管理体系下的成本管理 第2页/共144页第三页，共144页。万科集团股份有限公司(yu xin n s)项目初判投资决策论证管理(gunl)阶段设计管理(gunl)阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展分析项目基本情况营销组织项目策划/产品、市场及客户

3、定位研究规划草案设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计规划设计单体设计部品设计扩 初 设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工 程 施 工至 竣 工 验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本测算目标成本形成、预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算实施方案时点营销策划报告时点城市及市场评审时点说明及图例：说明及图例：代表需多方论证节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证、形成项目投资评审报告：代表集团决

4、策节点概念设计项目投资决策时点房地产业务流程中的成本管理节点房地产业务流程中的成本管理节点第3页/共144页第四页，共144页。概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划项目设计管理阶段的成本优化设计中的成本管控通病与案例分析一房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 二 1.1 项目(xingm)论证阶段的成本管理三 1.2 项目(xingm)策划阶段的成本管理 四 1.3 项目(xingm)设计管理阶段的成本管理： 五 六 通过优化流程，提高设计管理阶段的成本管理水平。七 下面我们首先了解一下成本测算的概念： 一一规范化设计规范化设计(shj)管理体系下的成本管理管理体系下的成本管理

5、 第4页/共144页第五页，共144页。万科集团股份有限公司(yu xin n s)成本测算的基本成本测算的基本(jbn)要求要求明确成本明确成本(chngbn)测算的用途测算的用途初判初判投资决策用投资决策用实施方案阶段实施方案阶段哎！看看这个项目靠谱吗？盖成啥样啦？盖成啥样啦？拿地时用拿地时用第5页/共144页第六页，共144页。万科集团股份有限公司(yu xin n s)成本成本(chngbn)测算的基本要求测算的基本要求选用选用(xunyng)适适合的版本合的版本投资决策用投资决策用实施方案阶段实施方案阶段1.01.0版本版本2.02.0版本版本3.03.0版本版本初判初判第6页/共1

6、44页第七页，共144页。万科集团股份有限公司(yu xin n s)成本成本(chngbn)测算的基本要求测算的基本要求成本成本(chngbn)测算的要求测算的要求初判成本测算初判成本测算实施阶段成本测算实施阶段成本测算投资决策阶段成本测算投资决策阶段成本测算无需报送集团财务部无需报送集团财务部按成本测算标准表报送集团财务部按成本测算标准表报送集团财务部按成本测算标准表报送集团财务部按成本测算标准表报送集团财务部视同视同估算估算概算概算预算预算要求越来越深要求越来越深视同视同视同视同第7页/共144页第八页，共144页。万科集团股份有限公司(yu xin n s)成本测算基本成本测算基本(j

7、bn)要求要求n 各阶段成果各阶段成果(chnggu)标准标准第8页/共144页第九页，共144页。万科集团股份有限公司(yu xin n s)成本测算成本测算(c sun)基本要求基本要求n 成本分摊成本分摊(fntn)办法办法第9页/共144页第十页，共144页。万科集团股份有限公司(yu xin n s)成本成本(chngbn)测算的基本要求测算的基本要求n 成本成本(chngbn)测算表的填写顺序：封面测算表的填写顺序：封面规划指标规划指标土地费用土地费用前期费用前期费用各单体建安费用各单体建安费用小市政配套小市政配套 环境工程费环境工程费公建配套费公建配套费建安汇总建安汇总成本成本(

8、chngbn)汇总汇总第10页/共144页第十一页，共144页。 设计阶段成本管理设计阶段成本管理(gunl)作业指引作业指引通过成本管理通过成本管理(gunl)作业指引反观设计过程中的成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理(gunl)与与规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系第11页/共144页第十二页，共144页。销计工程1.1 项目论证阶段的成本项目论证阶段的成本(chngbn)管理：管理：项目(xingm)立项主体(zht)结构开工开盘销售竣工入伙论证阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织

9、项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。第12页/共144页第十三页，共144页。1.1 项

10、目论证阶段项目论证阶段(jidun)的成本管理：的成本管理：依据公司的项目投资策略和计划，对意象中的项目进行论证分析,提交项目可行性研究报告(bogo)(分析项目区位、项目优劣势、总体定位、项目合作方式、地价及地价支付方式、总体(zngt)开发周期、项目主要风险、概念规划草案),以决定是否获取土地；提交项目可行性研究报告；公司的投资策略城市与市场论证项目可研评审论证获取项目土地析第13页/共144页第十四页，共144页。1.1 项目论证阶段项目论证阶段(jidun)的成本管理：的成本管理：项目可研评审论证(lnzhng)报告项目(xingm)总论项目风险及建议城市板块及项目细分市场分析项目市场

11、与产品定位项目分期开发计划项目销售进度计划及分期售价项目收益测算附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。第14页/共144页第十五页，共144页。销计工程1.2 项目策划阶段项目策划阶段(jidun)的成本管理：的成本管理：项目(xingm)立项主体(zht)结构开工开盘销售竣工入伙策划阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案

12、设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。第15页/共144页第十六页，共144页。1.2 项目策划项目策划(chu)阶段的成本管理：阶段的成本管理：依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个(j )专业的耦规合性工作，明确(mngqu)项目的产品定位、概念主题、概念规

13、划设计和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益最大化。为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方案）。明确概念主题产品策划耦合阶段可行性研究报告项目产品定位概念规划设计项目策划报告成本测算析论证阶段策划阶段第16页/共144页第十七页，共144页。如何在策划(chu)阶段提高“产品附加值”？析第17页/共144页第十八页，共144页。征提问(twn)：产品附加值体现在哪几个方面？项目先天(xintin)因素的扬长避短项目(xingm)产品配置和性能的优化项目产品概念、形式和风格的差异化”分析第18页/共144页第十九页，共144页。

14、获得(hud)超额利润提高地价(d ji)承受底线市场(shchng)利润 平均售价品牌附加值产品附加值土地价格其它成本析第19页/共144页第二十页，共144页。第一节 房地产项目(xingm)开发的特征提高产品(chnpn)附加值的方向第二节 房地产企业设计(shj)管理的影响因素先天因素的产品配置和产品概念、形式和第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系扬长避短性能优化风格的差异化自然条件的分析部品配置产品概念和风格社会条件的分析性能标准产品形式规划要点的分析第20页/共144页第二十一页，共144页。销计工程1.3 项目设计管理项目设计管理(gunl)阶段的成本管理阶段的成本管理(

15、gunl)：项目(xingm)立项主体(zht)结构开工开盘销售竣工入伙设计阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：代表

16、关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。第21页/共144页第二十二页，共144页。1.3 项目项目(xingm)设计管理阶段的成本管理：设计管理阶段的成本管理：依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过(tnggu)营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及工程施工(sh gng)的要求。为下一步的施工(sh gng)管理工作提供明确的输入条件。提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。执行第22页/共144页第二十三页，共144页。设备(shbi)选型1.3 项目设

17、计管理项目设计管理(gunl)阶段的成本管理阶段的成本管理(gunl)：拿地节点(ji din)方案报建论证阶段策划阶段方案设计设计管理阶段扩初设计施工图设计工程管理概念规划草案概念规划方案建筑、规划方案结构设计扩初设计建筑平面施工图设计部品设计及定板实施方案设计阶段概念规划草案概念规划方案建筑、规划方案结构、设备土建扩初施工图初步方案产品配置建议施工图设计指引模型研究部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样销售配合资料产品、技术创新研发景观概念方案设计景观方案设计销售示范区设计景观施工图设计第23页/共144页第二十四页，共144页。设计阶段业务设计阶段业务(yw)流程图流程图通过优化流程管

18、理(gunl)，提高设计管理(gunl)阶段的成本管理(gunl)水平第24页/共144页第二十五页，共144页。成本专业(zhuny)配合工作报批报建配合(pih)工作主体工程设计(shj)模型推敲研究部品研究和定板详勘和基础设计景观工程设计集团相关部门配合销售示范区设计项目部配合工作营销专业配合工作财务专业配合工作项目工程部配合工作物业管理配合工作第25页/共144页第二十六页，共144页。项目策划阶段(jidun)编写方案设计任务书项目设计(shj)管理阶段方案设计项目设计管理(gunl)阶段扩初设计项目设计管理阶段施工图设计项目工程管理阶段设计配合第26页/共144页第二十七页，共14

19、4页。详勘流程图反映节点(ji din)之间的主要输入输出关系委托方案设计单位（签订方案设计合同）规划(guhu)、建筑方案设计结构(jigu)、设备初步方案模型推敲研究确定景观概念方案设计单位提供营销专业评审意见提供成本专业评审意见提供工程专业评审意见提供物业管理的评审意见设计组织面积核算人防方案报建完成景观概念方案设计提供价格初步测算项目收益测算编制方案阶段项目成本测算目标方案、环保、消防方案报建集团实施方案听证会是否听证完成集团实施方案听证会上会标准的资料第27页/共144页第二十八页，共144页。优化点一：将产品创新研发流程(lichng)与项目开发主线分离， 并前置至项目(xingm

20、)策划阶段。YN第28页/共144页第二十九页，共144页。第一节 房地产项目(xingm)开发的特征第二节 房地产企业(qy)设计管理的影响(yngxing)因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行案例：某项目在策划阶段就开展院落式花园洋房的创新设计研究，大第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”大地缩短了项目研发阶段的周期第五节 设

21、计管理通病与案例分析第29页/共144页第三十页，共144页。优化点二：在编写方案设计任务书前先完成修订影响项目方案设计的产品技术标准；在扩初设计开始前完成项目的施工图设计指引编制，以便(ybin)保证后期的设计工作的质量和进度。YNMicrosoft Excel Microsoft Word工作(gngzu)表 文档第30页/共144页第三十一页，共144页。优化点三：在完成传统(chuntng)的建筑报建方案设计的同时，并行开展模型推敲和结构(jigu)和设备的初步方案设计 YN第31页/共144页第三十二页，共144页。第一节 房地产项目开发(kif)的特征第二节 房地产企业(qy)设计

22、管理的案例(n l)影响因素第三节 精细化市场需求下的规杭州 佳境天城范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节 设计管理通病与案例分析第32页/共144页第三十三页，共144页。案例(n l)第一节 房地产项目(xingm)开发的特征第二节 房地产企业设计(shj)管理的影响因素某公司地产XX项目，建筑师强调建筑单体的外形

23、平整，因此设备方案早考虑,立面设计应考虑功能第三节 精细化市场需求下的规在户型平面设置了一些凹槽，外范化设计管理体系立面造型达到了整洁规整的视觉1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方效果。但是部分户型空调内外机设置在室内空调小室内，导致室内噪音大，空调外机散热不好，法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理直接影响制冷效果。部分户型空调外机集中放置在空调凹廊内，外机均为上出风，导致热风在凹廊内聚集，无法排出，导致外机无法散热，直至停机，无法制冷。3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序

24、与制度的执行第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节 设计管理通病与案例分析第33页/共144页第三十四页，共144页。第一节 房地产项目开发(kif)的特征第二节 房地产企业(qy)设计管理的影响(yngxing)因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理案例：某项目在方案阶段进行的一步步的模型(4) 项目研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行推敲工作，有效地指导了方案的立面的体

25、量、材料、色彩以及部品的深化研究设计，为下一步的扩初第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”设计和部品材料研究奠定了良好的基础。第五节 设计管理通病与案例分析第34页/共144页第三十五页，共144页。YN优化点四：在景观方案确定后编制(binzh)销售示范区工作策划书第35页/共144页第三十六页，共144页。第一节 房地产项目(xingm)开发的特征第二节 房地产企业设计(shj)管理的影响(yngxing)因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义四期二期2. 研发阶段流程优化的方法论三期三期(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论

26、证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶二期一期段流程管理3. 规范化的成果标准一期四期4. 设计管理程序与制度的执行第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节 设计管理通病与案例分析案例：示范区概念设计位置与分区（点击链接）第36页/共144页第三十七页，共144页。优化点五：在进行扩初设计的同时，并行(bngxng)开展和完成技术应用成果汇编、方案最终模型、部品材料清单以及进行营销配合资料准备工作。第37页/共144页第三十八页，共144页。优化点6：在土建施工图完成的同时(tngsh)，基本完成部品材料(cilio)定板封样工作 。第38页

27、/共144页第三十九页，共144页。一在编写方案设计任务书前先完成修订影响(yngxing)项目方案设计的产品技术标准，在扩初设计开始时完成项目的施工图设计指引编制。二在完成传统的建筑报建方案的同时，并行开展模型推敲和结构、设备的初步方案设计，并在扩初阶段中完成：三户型优化与精细化设计四成本的限额设计五主要设备的选型（电梯、空调等）与系统方案设计 项目项目(xingm)设计管理阶段主要涉及成本管理的流程优化总结：设计管理阶段主要涉及成本管理的流程优化总结：第39页/共144页第四十页，共144页。一在进行扩初设计的同时，并行(bngxng)开展和完成技术应用成果汇编、方案最终模型、产品材料清单

28、以及进行营销配合资料准备工作。 二 在土建施工图完成同时，基本完成部品材料定板封样工作。 三1.4施工图设计合同的解析 第40页/共144页第四十一页，共144页。第一节 房地产项目开发(kif)的特征第二节 房地产企业(qy)设计管理的部品包含材料(cilio)、设备与细部构件这三类需要影响因素细部设计和采购实现的，影响项目效果和成第三节 精细化市场需求下的规本的工程用品。范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶市场部成本部段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理部品

29、研究执行小组3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行设计部项目部第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节 设计管理通病与案例分析成立项目部品研究执行小组与定标小组1.5 材料部品研究与成本管理材料部品研究与成本管理材料部品的定义材料部品的定义第41页/共144页第四十二页，共144页。执行(zhxng)析第一节 房地产项目开发(kif)的特征第二节 房地产企业(qy)设计管理的部品材料研究的工作程序部品材料研究的工作程序影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.各部门讨论完成项目部品清单的编制1. 建立规范化管理体系的途径与意义市场部根据产品的交楼标

30、准确定相关部品项2. 研发阶段流程优化的方法论设计部与项目部根据项目设计成果提交相关部品项(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理2.部品成本、技术与进度要求拟定成本部根据项目总体目标成本要求进行各3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的项部品目标成本拆分设计部牵头根据项目要求提出部品相关技第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”术要求并定样，其中构件可能要增加深化第五节 设计管理通病与案例分设计与制样过程项目中心制定部品招标、进场计划第42页/共144页第四十三页，共144页。第一节 房地

31、产项目开发(kif)的特征第二节 房地产企业(qy)设计管理的影响因素部品材料研究的工作(gngzu)程序第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系3. 部品材料的调研与资料收集1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方由清单中各类部品指定部门牵头根据经济法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理与技术要求进行各项部品材料的调研与资料收集工作4. 完成各项部品的定标3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行由工作小组牵头定标会，由定标小组负第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“

32、重点重要地带”责对部品调研工作收集到的多种选择作第五节 设计管理通病与案例分出决策，完成各单项部品的定标表格第43页/共144页第四十四页，共144页。案例：上海万科在项目施工图完成后就同时完成了部品材料定板封样工作，包括材料的名称、型号(xngho)、使用部位、厂家、施工工艺等。第44页/共144页第四十五页，共144页。2.各阶段的成本管理各阶段的成本管理(gunl)成果标成果标准准项目关键节项目关键节点点辅助节点辅助节点管理目标管理目标案例案例项目初判成本估算表项目决策项目成本测算方案阶段成本基价表(方案阶段)深化扩初阶段典型楼栋结构指标表施工图成本预算清单全精装修房施工图成本预算清单竣

33、工验收成本结算第45页/共144页第四十六页，共144页。第一节 房地产项目开发(kif)的特征第二节 房地产企业设计(shj)管理的影响(yngxing)因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2.1 建立 “材料部品材料部品”成果标准成果标准2. 研发阶段流程优化的方法论三个设计阶段、三种材料成果标准3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准材料与成本密切结合建立的原则（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果预测成本设计前期阶段完成，依据是“产品方案”预估成本施工图开始之前完成。依据是“产品扩初设计”在本阶段应完成主材

34、的材料研、定型及初步定样4. 设计管理程序与制度的执行目标成本施工图完成之后完成；其是招投标的基础及依据。第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节 设计管理通病与案例分析第46页/共144页第四十七页，共144页。概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划项目设计管理阶段的成本优化设计中的成本管控通病与案例(n l)分析一3 设计过程中成本优化的主要(zhyo)手段和方法 结构及基础的形式窗地比 外墙材料及部品 停车方式及人防方案 主要设备选型产品(chnpn)附加值对应的成本合理的景观成本配置第47页/共144页第四十八页，共144页。万科集团股份有限公司(yu xin n s

35、) 3.2 方案方案(fng n)、施工图设计阶段成本优化的、施工图设计阶段成本优化的30个角度个角度 在方案、施工图设计阶段，成本部门提前介入进行成本优化，对降低项目(xingm)造价起到事半功倍的效果，这在成本、设计、工程人员当中已经深入人心，现从以下方面提出成本优化的思考角度来抛砖引玉。 第48页/共144页第四十九页，共144页。第49页/共144页第五十页，共144页。第50页/共144页第五十一页，共144页。第51页/共144页第五十二页，共144页。第52页/共144页第五十三页，共144页。第53页/共144页第五十四页，共144页。第54页/共144页第五十五页，共144页

36、。第55页/共144页第五十六页，共144页。第56页/共144页第五十七页，共144页。第57页/共144页第五十八页，共144页。第58页/共144页第五十九页，共144页。第59页/共144页第六十页，共144页。第60页/共144页第六十一页，共144页。第61页/共144页第六十二页，共144页。的成本管控概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划项目设计管理阶段的成本优化设计中的成本管控通病与案例分析一一二二 在项目设计与研发过程中实现成本在项目设计与研发过程中实现成本(chngbn)优化的优化的“重重点专业地带点专业地带”与案例分析与案例分析 1项目成本项目成本(chngbn)管控的

37、理念管控的理念2 1.1成本成本(chngbn)管理的理念管理的理念 3 1.2地产公司的经营模式决定着成本地产公司的经营模式决定着成本(chngbn)管管 理控制的思路。理控制的思路。 4 1.3如何理解研发阶段的成本如何理解研发阶段的成本(chngbn)控制控制5 1.4积极的成本积极的成本(chngbn)管理大于消极的成本管理大于消极的成本(chngbn)管理管理6 1.5成本成本(chngbn)管理的前置性管理的前置性第62页/共144页第六十三页，共144页。1.11.1、成本、成本(chngbn)(chngbn)管理理念管理理念前言前言(qin yn)背景综述：背景综述： 近年来受

38、国家政策、能矿源短缺、社会通胀等等众多宏观经济影响，房地产开发成本出现了增速加快、波动加强的新特征。在新的市场形势下要求成本管理要快速反应、要及时(jsh)准确、要合理定价、要统筹协调、要全局思考、要精益求精，公司成本管理面临的挑战和困难与日俱增。 特别今年以来，房地产市场形势低迷，除了在品牌制胜、产品竞争等诸多应对思路下面，成本作为企业的核心竞争力之一。更为合理的分配成本，更为高效的使用成本，是每一个成本人必须担负起的共同职责。 第63页/共144页第六十四页，共144页。 企业成本管理的竞争力，来自于专业务实的工作团队、成熟完善的流程制度、规范系统的标准作业、科学高效的管理工具，更来自于全

39、员参与(cny)的管理环境和前瞻意识、全局思考的成本理念。 在思考(sko)成本理念之前，有必要先了解其他行业其他公司的成本管理理念1.11.1、成本管理、成本管理(gunl)(gunl)理念理念第64页/共144页第六十五页，共144页。其他行业、其他公司的成本管理其他行业、其他公司的成本管理(gunl)理念理念 戴尔戴尔直销（降低营销成本）直销（降低营销成本）西南航空西南航空减掉不必要的服务（减法价值工程）减掉不必要的服务（减法价值工程）沃尔玛沃尔玛缩短供应链（减少供应商成本）缩短供应链（减少供应商成本）丰田丰田拧干毛巾的最后一滴水拧干毛巾的最后一滴水 利润利润= =价格价格- -成本成本

40、 （成本反逼法、精益化成本控制）（成本反逼法、精益化成本控制）宜家宜家先设计产品价格（成本反逼法）先设计产品价格（成本反逼法）帕尔迪帕尔迪细分客户，指导产品设计。从成本投入的匹配度着手，反对设计师过分追求细分客户，指导产品设计。从成本投入的匹配度着手，反对设计师过分追求完美而忽视成本和效率的作风，主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但完美而忽视成本和效率的作风，主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但没有价值的设计环节。（成本差异化战略）没有价值的设计环节。（成本差异化战略）大和房屋大和房屋工业化生产，作业成本控制方法、精益成本控制理念工业化生产，作业成本控制方法、精益成本控制理念富力富力占领产

41、业链是控制成本最好的方法占领产业链是控制成本最好的方法 ？万科的选择是什么1.11.1、成本管理、成本管理(gunl)(gunl)理念理念第65页/共144页第六十六页，共144页。可供选择的成本竞争理念：1、成本领先：企业通过有效途径降低成本，使企业的全部成本低于竞争对手的成本，甚至是在同行业中最低的成本，从而获取竞争优势的一种战略 2、差异化竞争：是指为使企业产品与竞争对手产品有明显的区别，形成与众不同的特点而采取(ciq)的一种战略。这种战略的核心是取得某种对顾客有价值的独特性 3、集中化竞争：指企业或事业部的经营活动集中于某一特定的购买者集团、产品线的某一部分或某一地域市场上的一种战略

42、。 1.11.1、成本管理、成本管理(gunl)(gunl)理念理念第66页/共144页第六十七页，共144页。对于成本体现其核心对于成本体现其核心(hxn)就是：就是：让投入带来产出让投入带来产出让资源创造让资源创造(chungzo)价值价值1.11.1、成本、成本(chngbn)(chngbn)管理理念管理理念第67页/共144页第六十八页，共144页。成本管理成本管理(gunl)(gunl)理念理念 成本(chngbn)只为创造价值 项目成本(chngbn)管理应服务于为公司创造战略价值，为项目创造经营价值，为客户创造认知价值1.11.1、成本管理理念、成本管理理念第68页/共144页第

43、六十九页，共144页。建立正确的目标与价值(jizh)关系 目标是纲，价值(jizh)是魂目标成本是项目团队对目标价值的共识和确认的成果：目标成本是目标成本是项目团队对目标价值的共识和确认的成果：目标成本是项目决策者为实现目标价值，通过各部门的专业判断、协调项目决策者为实现目标价值，通过各部门的专业判断、协调(xitio)形成。只有得到认可的目标才能真正成为项目管理的纲领形成。只有得到认可的目标才能真正成为项目管理的纲领性文件。性文件。目标定前以创为主，目标定后以控为主。没有目标的成本管理不是目标定前以创为主，目标定后以控为主。没有目标的成本管理不是成本管理，只为目标的成本管理不算成本管理。成

44、本管理，只为目标的成本管理不算成本管理。1.11.1、成本、成本(chngbn)(chngbn)管理理念管理理念第69页/共144页第七十页，共144页。n宗旨：宗旨：n 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势本优势 。n 目标目标(mbio)(mbio)：n 建立目标建立目标(mbio)(mbio)成本管理为导向的成本管理体系成本管理为导向的成本管理体系 价值(jizh)工程1.11.1、成本、成本(chngbn)(chngbn)管理理念管理理念第70页/共144页第七十一页，共144页。项目初判投资决策论证(lnzhn

45、g)管理阶段设计(shj)管理阶段工程(gngchng)管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展分析项目基本情况营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规 划 草案设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计规划设计单体设计部品设计扩 初 设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本测算目标成本形成、预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算实施方案时点营销策划报告时点城市及市场评审时点说明及图例：说明及图例：代表需多方论证节点：

46、代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证、形成项目投资评审报告：代表集团决策节点概 念 设计项目投资决策时点1.11.1、成本管理理念、成本管理理念第71页/共144页第七十二页，共144页。成本始终处于可控状态成本始终处于可控状态(zhungti) （制度、流程保证）（制度、流程保证）总目标值动态总目标值动态(dngti)调调整分解整分解至各标段至各标段加强部门协助确保目标加强部门协助确保目标实施（增强全员实施（增强全员(qun yun)成本意成本意识和责任）识和责任）1.11.1、成本管理理念、成本管理理念第72页/共144页

47、第七十三页，共144页。(jidun)的成本管控概念规划阶段(jidun)（项目策划阶段(jidun)）的成本规划项目设计管理阶段(jidun)的成本优化设计中的成本管控通病与案例分析1.2 地产公司的经营模式地产公司的经营模式(msh)决定着成本控制管理决定着成本控制管理的思路的思路 成本控制管理工作只有适合的套路成本控制管理工作只有适合的套路 成本的合理控制是项目产品设计研发的一个重成本的合理控制是项目产品设计研发的一个重要环节，其产生于项目定位（如钓鱼台要环节，其产生于项目定位（如钓鱼台7号），控号），控制于产品研发，执行于设计管理。制于产品研发，执行于设计管理。 设计阶段的成本控制实际

48、上是一个价值工程设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程(gngchng)问问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究。究。第73页/共144页第七十四页，共144页。第一节 房地产项目(xingm)开发的特征第二节 房地产企业设计(shj)管理的影响(yngxing)因素第三节 精细化市场需求下的规1.3 如何理解研发阶段的成本控制如何理解研发阶段的成本控制 ？范化设计管理体系第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 项目成本控制的理念2. 如何制定“目标成本”含钢量等土建造价景观造价示范区造价成本控制3. 流程与计划4. 论证

49、拿地阶段设计变更签证率5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品材料选用8. 景观方案9. 施工图阶段合理的设计费对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续10.其它途径第五节 设计管理通病与案例分避免两种现象：对公司所有员工而言是意识析不计成本地追求产品效果成本不合理导致品质丧失第74页/共144页第七十五页，共144页。第一节 房地产项目(xingm)开发的特征第二节 房地产企业(qy)设计管理的影响(yngxing)因素1.4 积极的成本管理大于消极成本控制积极的成本管理大于消极成本控制第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地

50、带”成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产1. 项目成本控制的理念2. 如何制定“目标成本”3. 流程与计划4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品材料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。第五节 设计管理通病与案例分析第75页/共144页第七十六页，共144页。析第一节 房地产项目开发(kif)的特征案例：积极

51、(jj)的成本管理大于消极的成本管理第二节 房地产企业设计管理的影响(yngxing)因素某公司XX项目垃圾房位置第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系垃圾房设置在社区主入口附近，影响第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”业主生活；业主多次投诉，影响公司客户满意度；社会媒体报道，影响公司品牌价值；部分业主以此为由，拒交相关费用。点评：第五节 设计管理通病与案例分地产公司开发的中高端物业要充分注意项目不利因素对业主生活的影响；规划方案阶段需要多系统，多专业，跨部门联合工作，至少应涵盖市场研究、物业、设计、工程、成本等专业意见；优化成本，以最佳的积极成本投入达到项目整体经济效益

52、的最大化。第76页/共144页第七十七页，共144页。第一节 房地产项目开发(kif)的特征1.5 成本成本(chngbn)管理的前置性管理的前置性第二节 房地产企业设计(shj)管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规最终成本控制了什么？范化设计管理体系第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”项目建安成本（元/平米）资金的时间成本（资金周转率）因设计投入的人力成本（万平米/人）项目设计费（元/平米）第五节 设计管理通病与案例分使用阶段的运营成本析（元/年）项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段第77页/共144页第七十八页，共144页。第一节 房地产项目开发(kif)的特

53、征如何制定如何制定(zhdng)“目标成本目标成本” ？第二节 房地产企业(qy)设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规在项目开发过程中范化设计管理体系“目标成本”是成本控制的前提第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 项目成本控制的理念2. 如何制定“目标成本”3. 流程与计划4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品材料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径第五节 设计管理通病与案例分析本公司“目标成本”如何提出？第78页/共144页第七十九页，共144页。设计成本项目(xingm)立项主体结构(jigu)开工开盘(ki pn)销售

54、竣工入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶工程施工阶入伙管理阶段营销段段销售管理阶段概念规划设计管理方 案 设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合工程项目成本估算测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约第79页/共144页第八十页，共144页。第一节 房地产项目开发(kif)的特征如何制定如何制定(zhdng)“目标成本目标成本” ？第二节 房地产企业设计(shj)管理的影响因素 “目标成本”如何提出？第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系 销部制定产品定位及相对应的价格定位； 成本

55、部制定各地区成本基价表-即项目目标成本。第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带” 设计部控制目标成本偏差率。1. 项目成本控制的理念 1）结构含钢量偏差率；）结构含钢量偏差率；2. 如何制定“目标成本”3. 流程与计划4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品材料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径2）景观造价偏差率；）景观造价偏差率；3）示范区成本偏差率；）示范区成本偏差率；4）设计费偏差率）设计费偏差率。 目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。目标成本应具有一定的动态性。第五节 设计管理通病与案例分析第80页/共144页第八十一页

56、，共144页。-第一节 房地产项目(xingm)开发的特征结构(jigu)含钢量第二节 房地产企业设计(shj)管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系保证安全和品质的前提下，减低含钢量； 各地区项目含钢量限额表第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m)北京 上海 深圳 武汉、东莞1. 项目成本控制的理念2. 如何制定“目标成本”3. 流程与计划4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品材料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径普通多层住宅及公寓(7层及以下)别墅、双拼、TOWNHOUS

57、E、花园洋房(6+1层及以下)小高层住宅及公寓(建筑高度60M)中高层住宅及公寓上部结构自带全埋一层地下室上部结构自带全埋一层地下室上部结构自带全埋一层地下室上部结构第五节 设计管理通病与案例分(60M建筑高度80M)自带全埋一层地下室析高层住宅及公寓上部结构-(80M建筑高度100M)自带全埋一层地下室公共人防地下室（6级）公共普通全地下室公共半地下室-第81页/共144页第八十二页，共144页。第一节 房地产项目(xingm)开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素景观(jn un)造价控制总价(zn ji)偏差率分项动态平衡第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系分类及定义硬景

58、（元/平米）软景 总造价（元/平米） （元/平米）第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围1. 项目成本控制的理念2. 如何制定“目标成本”3. 流程与计划4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品材料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化第五节 设计管理通病与案例分总计析说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；第82页/共144页第八十三页，共

59、144页。区第一节 房地产项目开发(kif)的特征第二节 房地产企业设计管理(gunl)的影响因素示范区造价(zoji)控制总价偏差率分项动态平衡第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”分类费用建安费 设计费底层商业展示（元/平米） （元/平米）总造价（元/平米）1. 项目成本控制的理念2. 如何制定“目标成本”3. 流程与计划4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品材料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径1、土建-销售中心（临建）2、装修-销售中心、样板房3、景观-临时第五节 设计管理通病与案例分析4

60、、包装-临时标志、道具总计集中公建展示区第83页/共144页第八十四页，共144页。析第一节 房地产项目(xingm)开发的特征第二节 房地产企业设计管理(gunl)的影响因素 合理(hl)设计费标准：第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如第四节 在项目研发过程实现成 北京、上海、深圳公司：-元/M2本优化的“重点专业地带”1. 项目成本控制的理念2. 如何制定“目标成本”3. 流程与计划4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品材料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径 其他地区公司：设计费定义：规划建筑设