浅谈建筑节能改造对物业整体保值增值的意义

1、浅谈建筑节能改造对物业整体保值增值的意义摘要随着我国经济和社会的快速发展，城市现代化建设的不断改进和完善，除丫满足人们工作和生活的需耍，建筑节能越来越受到重视，对即有建筑进行改造，实现智能化控制，以 达到在日常使用中节约成本，以使其真正达到和满足人们的使用需求，延长物业的使用寿命, 提升物业整体的使用价值。故建筑节能改造对物业整体的保值增值起y重要的意义。关键字建筑节能改造物业管理保值增值on the significance of building energy efficiency improvementto the overall value of the propertyabstrac

2、t with the rapid development of economy and society，the urban modernization construction has been improved, in addition to meeting peoples work and life needs, building energy saving more and more attention, which is a building to transform，realize intelligent control，in order to achieve the daily u

3、se of saving cost, so as to meet peoples needs, to extend the service life, improve the overall value of the property. therefore, the building energy saving transformation has important significance to the preservation and appreciation of the property as a whole.key word building energy-saving renov

4、ation estate management value preserving and increasing目录弓 i e1一、即有建筑改造势在必行2（一）政府如何关注2（二）既有建筑节能改造是开发商的商机错误!未定义书签。（三）既有建筑节能改造势在必行3二、即有居住建筑节能改造案例的经济性评价研究4（一）万科建筑节能改造案例4三、物业节能改造的市场化运作机制6（一）对即有建筑节能改造项0市场化运作机制的思考7（二）对即有建筑节能改造项目市场化运作机制的实践7（三）节能改造形成企业的核心竞争力9给论11wi吾11#考文®t 12引言随着经济的发展和人民生活水平的提高，能源的急剧消耗

5、所带来的环境问题已频频出现。 特别是近100年来，全球能源消耗平均以每年3%的速度递增，全世界一次能源消耗量己超过 121亿吨标准煤。矿物能源的有限储量和能源需求的无限增长之间的矛盾闩益突出，由此而 引发的能源和气候变暖等问题受到y全世界的共同关注。我国人口众多，人均占冇资源相对贫乏。能源资源不足是我国目前面临的一个严重问题。 据相关资料统计，我国原油占2.4%,天然气仅占1.2%,人口约占世界人口的20%,人均能 源占有量不到世界平均水平的一半。同时，环境污染直接或间接造成的经济损失占国民生产 总值的比例己经达到34%。能源和环保问题己经成为制约我国经济增长、实现2020年国民经济发展战略a

6、标的瓶颈 因素。为此，中央提出建设节约型社会、构建资源节约型和环境友好型社会的战略0标，从 而促进能源、环境和经济社会的协调、和谐和可持续发展。如何使物业保值增值、延长使用寿命，对于物业服务企业来说，是一项重要的任务和使 命。实际上，物业企业也一直在引导物业所有人和开发商去关注这个问题，我们同时也发现 越来越多的物业服务企业开始着手做一个事情，即通过对既有建筑进行节能改造来使物业保 值增值。一、即有建筑改造势在必行既有建筑节能改造，是指对不符合民用建筑节能强制性标准的既有建筑的围护结构、供 热系统、采暖制冷系统、照明设备和热水供应设施等实施节能改造的活动。2020年以后，建筑耗能将超过我国终端

7、能耗的1/3,而采暖能耗七全国建筑总能耗的55% 以上，住宅建筑单位面积的采暖能耗为相同气候条件下发达国家的3倍。以此计算，s前中 国存在的耗能建筑面积要以百亿平方米来计。今天我们从不同角度分析既有建筑节能改造势 在必行。（一）政府如何关注1、十二五"期间"我国既有建筑改造任务十二五”期间，完成北方采暖地区既有居住建筑供热计量和节能改造4亿m2以上，夏热 冬冷地ix既有居住建筑节能改造5000万m2，公共建筑和公共机构办公建筑节能改造1. 2亿 m2,实施农村危房改造节能示范40万套。建设部副部长仇保兴在回答记者提问时表示，中国 建筑节能的潜力巨大，到2020年既有建筑节能

8、改造投资将达到1. 5万亿。2、各省市政策补贴北京：将继续加大对清洁能源改造补贴力度，既奋建筑节能改造可提取住房公积金。上海：上海己经被列为全国第二批公共建筑节能改造重点城市，将在2014年8月前完成400 万m2公共建筑节能改造降耗20%的目标任务，每个公共建筑节能改造项目可享受每平方米20 元的国家财政补贴。如果能达到其他节能要求，国家补贴加上海地方补贴，补贴金额将达到 每平方米80元。海南：“十二五”期间，该省将完成城镇新建绿色建筑550万m2、公共建筑节能改造30万m2, 实施农村危房改造节能示范2000套。浙江：杭州开展历史建筑节能试点改造。武汉：拟设立绿色建筑基金试行市场化运作节能

9、改造。3、出台相关标准既有建筑节能改造，是建设部长期以来都很重视的工作。建设部公布了一系列专门用于 建筑节能的标准，如民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）、夏热冬暖地k居住建 筑节能设计标准等：相关标准有建筑气候区划标准、民用建筑热工设计规范等；既 有居住建筑节能改造技术规程、既有建筑改造绿色评价标准等标准也将陆续颁布。（二）既有建筑节能改造是开发商的商机对于既有建筑节能改造，开发商的角度不同，观点各异，但是有一点是相同的，那就是 建筑节能已经是他们必须着手要做的事，而且谁做到前头，谁就抢得了先机。1、依靠媒体宣传。现在媒体对此的宣传比较淡漠，对消费者的引导不够，如果政府与媒体能 联合加大

10、这方面的宣传，那么消费者对于既有建筑节能改造也更加容易接受。2、依靠政府推动。两会期间有不少政协委员、人大代表就建筑节能和供热体制改革的问题递 交了提案。3、依靠业主推动。由于房屋产权己归属个人，那么业主就是进行既有建筑节能改造工程的主体，如何让业主了解这项工作，除了从国家宏观形势入手外，还应为业主算好经济账。如采用节能技术后，每个冬天可以节约多少取暖费，采用节水器具后，每年可以节约多少自来水，这样一来，让老百姓心里有本节能账，才有动力支持既有建筑节能改造的进行。（三）既有建筑节能改造势在必行1、就发展趋势而言，在中国的经济和社会发展中，节约能源是一项长期的战略任务。如今低 碳环保成为人们口渐

11、关心的问题，而向低碳经济转型，加快节能减排，也己经成为世界经济 发展的趋势。2、就节能改造获利而言，我国既有建筑量大、面广、能耗高。对于中央政府和各级地方政府， 推动既有建筑节能改造，有助于整个社会节能减排目标的实现：对于业主，既改不但可以提 高居住的舒适度、降低空调或采暖费，还可以延长建筑的寿命和使用年限，实现资产保值增 值；对于物业企业，通过既改对建筑物质量的提升，可以减少口常维护的幵支和人员费用， 减少公共区域的电费、供暖费等支出。由此可见，既有建筑节能改造势在必行。3、就投资回收期短而言，节能改造配合供热计量，可大大减少建筑物能耗支出，节能改造所 增加的投资一般在5年左右的时间内通过减

12、少能耗支出全部收回。4、从发展趋势、节能改造获得的利益、投资回收期等方而分析，都充分证明了既有建筑节能 改造势在必行。虽然说实施节能改造后的房产价值较改造之前将有较人幅度提升，但房产升 值额将远远高于节能改造投入的成本。不同类型建筑能耗组成根据相关文献分析，不同类型既有建筑的建筑能耗组成屮，空调能耗最 人，照明能耗也相当可观，空调和照明节能潜力较人。二、即有居住建筑节能改造案例的经济性评价研究（一）万科物业建筑节能改造案例北京万科物业自2008年起，将每年节能降耗10%作为物业管理服务的重点工作内容之一 而贯穿始终。以不降低现场服务品质为前提，采取具有一定技术含量达到节能降耗的目的。 为实现这

13、一目标，公司与社会各类节能产品企业协作，在公司所管项目内逐步推进实施各类 节能改造，取得了一定的成效。1、电梯节电器的试点和应用根据中国电梯行业协会最新统计，我国目前电梯的数量为130万台，国内每年电梯的增 长数量超过15万台。据统计，每台电梯每天耗电在50 150kwh之间，按2008年底全国电梯 数量统计，全国电梯每年的耗电量为267. 7亿kwh，相当于大亚湾核电站二年多的发电量。 北京万科物业2009年有322台电梯在运行使用，电梯的年耗电量约587万度，电费约352 万元，按节电率10%计算，预计可节省近35万元/年左右。电梯电能回馈原理：利用电梯曳引机发电。电梯的构造相当于一个两端

14、分别悬挂轿厢和对重 快的定滑轮组，起滑轮作用的曳引机实际上就是一部电动机。电梯在工作状态下，由曳引机 拖动负载做功，完成机械能和电能相互转化的过程。当电梯轿厢重量小于对重块重量时，电 梯上行时曳引机发电，下行耗电；反之，则上行耗电下行发电。当电梯重载下行和轻载上行 吋，所产生的机械能也会通过曳引机和变频器转化成直流电能。这些多余能量被临吋存储在 变频器直流回路的电容中，随着电梯工作时间的持续，电容中的电能和电压越来越高，这就 好比是一个水池中的水位越来越高，如果不及时释放就会溢出，导致过压故障，所以在电梯机房的控制枳上部设置丫释放此能量的电阻，电阻在吸纳这部分能量时产生热能而使机房内 温度升高

15、。如何释放电容中的电能？传统釆取的方法是：通过外接发热电阻使电能转化成热能散发 出来。这种方法效率低，而且对周围环境的影响很大，电梯正常运行环境条件是540°c, 为保证电梯设备运行稳定，给电梯机房散热，必需加装空调和风机设备。在有些情况下，给机房降温的空调耗电量其至超过y电梯本身。利用电梯曳引机发电节电原理。(1) 电能回馈状态直观：可连接常用电度表，电能回馈时可使电度表反转，向电网回馈电能。(2) 回馈的电能，频率及其他技术参数基本满足电网耍求，不会对电网造成污染。电压畸变 <5%,符合iec61000-3-2及gb/t14549对电网谐波的技术要求。(3) 电梯运行时：空

16、载上行节电35%,满载下行节电45%(4) 冋馈器所冋馈的电能即刻被就近的用电设备所消耗，如电梯轿厢照明、控制柜木身电器消耗等。(5) 制动电阻不在发热，有效的减少降温空调投入运行时24小时连续消耗的电能。(6) 对使用频繁、额定载重量大的电梯，如20层以上高层住宅电梯，在早晚乘梯高峰时节 点效果比较明显，无机房电梯的节点效果相对较低。电梯节能节电效果：北京万科物业选择所管项目中一批具有代表性的电梯进行节能测试，电梯生产厂 家免费提供并安装了节电器，改造后电梯节电效果均在20%以上。在试验巡查过程中，未安 装节电器电梯控制箱上的制动电阻运行温度达6(rc以上，室内必须开启空调。安装了节电器 的

17、制动电阻温度不超过25'c,(室外气温29ac)室内温度在34 °c左右，电梯机房空调基本 上不用投入运行(直观的节省机房空调电费)。因所测试的电梯使用频率、层站、荷载等不同，所测试出的数据不能完全代表不同节电器产品的节电率高低，但是经实测，这批改造后的电 梯节能效果均能达到20%以上。2、公共区域人体感应灯和车库照明改造采用人体感应控制照明实现节电。北京万科物业在管某小区的公寓楼楼道照明原来采用的是声控延时幵关，此小区南侧紧 邻市政路，1、2号主楼距市政道路仅70米，晚间道路过往车辆的发动机引擎和鸣笛声均能 达到声控开关的工作条件，致使楼道公共照明成了常明灯，造成能源浪费。

18、为降低公共区域照明电费，北京万科物业决定在1、2号主楼的墙壁上安装人体红外感应 开关，夜间楼道内无人经过时，开关探头感应不到由人体释放的红外信号，开关电源不能接 通，灯具就不会被点亮，按照楼内居住人群构成特性，每天夜间灯具使用频率大概在30%左 右。经实际使用测试，该公寓所更换的320个人体感应开关的成本在半年内即可收回，每年 节约的公共楼道照明电费用达2万元以上，其他管理项目公共区域的照明控制也在参照金阳 公寓方式有计划的进行改造，实现技术节能。应用t55照明技术实现车库照明节能。通过以上三类案例，我们可以看出，对即有建筑进行改造，达到节能减排，降低建筑使 用成本，延长建筑构造、设施设备的使

19、用寿命。智能照明控制三、物业节能改造的市场化运作机制我国建设节约型社会的全而开展，建筑节能工作不断推进，节能减排理念逐步深入人心, 节能环保技术不仅在新建建筑得以广泛地推广应用，既有建筑的节能改造也表现出旺盛的需 求。这是当今中国城市化进程中求新求变的一个标志性特点。行业市场出现新变局，自然引 起了作为建筑后期使用管理、服务主体的物业管理企业的高度关注与思考：物业管理如何实 现与建筑节能环保新领域接轨？怎样将建筑节能改造项目纳入物业管理范畴？怎样冰能让建筑节能改造项目与物业服务品牌相互支撑，以培育企业的核心竞争力，取得了较好的社会效 益和经济效益？（一）对既有建筑节能改造项目市场化运作机制的思

20、考首先，我们认为，既有建筑进行节能改造，其项h就成为既有建筑物业的有机组织部分, 只有将其纳入到物业管理范畴与其它公共设备设施一道实施统一的、科学的“一体化”管理, 节能改造项目设备设施才能得到精心呵护，才能最人限度地发挥作用，服务社会、服务业主。其次，我们认为，物业管理是市场行为，有明确的市场主体，有规范的市场运作机制。 既有建筑的节能改造项目要纳入物业管理范畴，也必须是市场行为，也必须有明确的市场主 体（投资主体、运营主体、消费主体），更需要规范的市场化运作机制，这是确保项目正常营 运、管理的基本前提。既有建筑节能改造流程节能诊断节能改造 方案设计合同谈判 及签署项目投融 资培训及运 行维

21、护效益监测 及分车对既舍建提出和设协商既有向客户投原w料和为客户培共同检测筑进行能汁提髙能建筑改造资或提供设备采购，训设备运和确汄节派审计，源利用效t程劣施融资服务以及施丁行人员能效果分析用能韦、较低及验收方资金米源安装和调设备和系根据双方惜况，测能耗成木式、效益有ri有资试t作统的保养实际监测呈重耍设的方案分享方式、金、银行和维护的数据，备的效率节能呈监贷款或其按照合同及运行状测方式等它渠道中约定可况，找出签署服务分享节能节能潜力合同改造的效益再次，既有建筑节能改造需要较大的资金支持，要分散群体的业主出资，难度很大，让 开发商把已到手的资金再次投向已售项目，可能性几乎不存在。我们认为，有实力

22、的物管公 司有条件成为既有建筑节能改造项目的投资和运营主体，通过市场化的契约式能源管理模式， 进行既有建筑节能项目的改造及项目的运营、管理，来满足消费主体一一业主和用户的需求。 （一）对既有建筑节能改造项目市场化运作机制的实践以深圳东部物业为例，自2006年开始在在管项g一深圳高新北区开展摸底式调研，以 探寻在高新北ix建造太阳能集群供热试点项目的可行性。在高新北区建造太阳能集群供热项目的两大突出优势：一是资源优势。在1平方公里的生活区内，建有多层住宅63栋，建筑面积24.7万m2,居住着58家企业的5万多名员工。 人u这么密集的高新产业区在整个深圳特区内已不多见，这形成了投资兴建太阳能集群供

23、热 项目得天独厚的优势一一规模化的市场资源。二是地缘优势。由于高新北区落户了 58家国内 外明星企业：奥林巴斯、三星科健、爱普生、住友、海王制药、太太药业、海量、吉川、怡 宝、华晶玻璃、好易通等，这些企业理念先进、管理有序，并且有很强的节能减排意识。许 多企业不仅在公司生产营运上节能减排成效显著，而且对行政后勤能源结构调整也异常关注。2007年以来，东部物业斥巨资在高新北区新建了太阳能集群供热试点项0，大胆突破 了传统物业管理的经营范围，创新了契约式能源管理模式，建立了节能项目的市场化运作机 制，实现了物业管理与住宅产业现代化、与节能环保新领域接轨一一以物管公司为项目投资、 营运主体，驻园厂家

24、与物管公司签订供求协议的市场化手段，来实现太阳能集群供热项目的 市场化高效运作；以工程试点、多方互动、合作推进的专业化、市场化管理，來实现物管公 司、驻园厂家及厂家员工的经济共赢。使“节能减排工作成为创造效益的一种方式”变成了 现实。东部物业的太阳能集群供热试点项目以园区每栋住宅公寓为单位建设独立太阳能热水系 统，多栋楼多系统通过远程中央电脑实现太阳能集群供热的集中控制，为园区5万多企业员 工提供全天候太阳能热水沐浴服务。截止目前，热水日供应能力近300吨。预计1年之内日 供应能力将达到640吨。太阳能应用示范基地的申报工作正在进行中。太阳能热水系统东部物业太阳能项目部进行了基础性管理机制的建

25、立：从岗位分析入手设置肉位和人员 编制，明确岗位职责，建立起各项管理制度及考核方案，提高工作效率，节约管理成本。项 目部人员在实际操作中积累经验，科学掌握设备性能和使用规律，并加大宣传力度，让厂家 员工了解太阳能供热系统的性能、特点、使用方法，做到科学使用，达到节能降耗的目的。人阳能热水系统， 充分利用人阳能资源， 为既有建筑提供生活热 水，可减少利用化石能 源或用屯消耗。太阳能 集热板主要包含真空管 和t板方式。公共建筑 的生活热水宜采用集屮 式较好，并考虑与建筑 一体化投计，不影响a 筑的关观。（三）节能改造形成企业的核心竞争力物业管理是保本微利行业。而投资太阳能集群供热项b大概需要5-8年才能收冋成本， 也属于微利之列。从社会效益上来说，节能改造项目意义重大。从企业效益来说，短时间内 效益无法凸显。然而，企业应从发展战略的高度来进行考量。一是为了占据了环保新领域的行业领先优势。实现了物业管理与环保产业及住宅产业现 代化接轨，拓展y行业发展的新领域，拓展了企业创收获利的新渠道，也为公司应对因住宅 产业现代化进程而带来的物管行业新变局提供了新思路。二是为了培养企业的核心竞争力。培育和提升了公司在节能环保新领域的服务技能，大 大有利于实现公司的