房地产抵押估价报告的编制

1、房地产抵押估价报告的编制沈英摘要：随着房地产行业的蓬勃发展，房地产估价得到了前所未有的发展，其 屮抵押评估在推动房地产经济逐步趋于规范化和稳定房地产市场秩序起到丫非 常重要的作用。本文阐明丫房地产抵押估价的特点、重要作用及意义，分析国i外房地产评 估行业发展现状，在比较屮深入了解我国房地产估价行业的弊端和不足，同时思 考这些问题存在的原因和根本。通过对不同类型的房地产进行实际抵押估价作 业，在实践屮熟练掌握抵押估价的方法，便于进一步分析房地产抵押估价技术报 告。本论文的重点在于，对抵押技术报告中每一部分做详细介绍，并结合房地产 抵押估价实例具体分析。在分析研宂的过程屮发现现行抵押技术和抵押作业

2、存在 的不足之处，并提出解决方案。最后，对房地产抵押估价屮具有争议的问题进行 简要探讨。关键词：抵押估价；最高最佳使用原则；土地还原率；假设开发法；市场比较法abstract: with the rapid development of real estate industry, real estate appraisal has got unprecedented development. mortgage evaluation has played a very important role in promoting the development of real estate econo

3、my，which gradually become standardized and the stability of the real estate market order.this paper illustrates the characteristics of real estate mortgage value, as well as the important significance，and analysis the present development situation of real estate appraisal industry at home and abroad

4、，to have an in-depth understanding of the disadvantages and shortcomings of real estate appraisal industry in china through the comparison of situation both at home and abroad. and at the same time think about the reasons of the existence of these problems. through the actual mortgage appraisal work

5、 for different types of real estate mortgage valuation, master the method in practice，for further analysis of the real estate mortgage appraisal technical report. focus of this paper is that the detail introduction of each part of the mortgage technical report, and that give examples of real estate

6、mortgage appraisal to carry on concrete analysis. found inadequate to mortgage and mortgage operations in the course of analysis and study，and put forward the solution. at last，briefly discusse the controversial issues in the real estate mortgage appraisal.keywords: mortgage valuation; highest and b

7、est use; land reduction rate;hypothetical development method; market comparison approach1.1引言房地产抵押估价作为房地产市场交易中极其重要的工只，随着房地产市场的 活跃很成熟，其重要性日益凸显。在分析抵押估价报告的过程中，更能发现它的 实用性。木论文旨在更好地了解房地产抵押估价作业方法和对现存问题提出解决 方案。论文技术路线图如图1:图1:论文技术路线图1.2房地产抵押估价房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房 地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。房地产抵押价值为抵押房地产

8、在佔 价时点的市场价值。较其它估价目的的房地产估价活动，抵押佔价有以下几个特 点：（1）预期风险评估。房地产抵押估价业务一般估价时点为当前某一时点， 而抵押期限一般会在一年以上的时间，一旦发生清偿，实现抵押权却在未来某一 时点，所以要对房地产市场未来面对的风险进行评佔或充分考虑预期的不确定因 素。（2）市场变现能力分析。抵押权方大多在抵押人不能履行债务时，要将抵 押房地产变现。因此，房地产抵押价值评估时，要对抵押物的市场变现能力进行 分析，尤其对有价无市的状况进行分析。（3）考虑抵押期间的耗损。对抵押期 较长或抵押物耐用经济年限较短的部分在估价时应予以分析、考虑。1.3房地产抵押估价作用及意义

9、房地产抵押是伴随着我国土地使用制度改革和房地产业的发展而产生的一 种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施，fi前房地产抵押已被银行广 泛使用。从总体上来说，房地产估价机构所做的估价业务中，房地产抵押估价占 y很大一部分。首先，房地产抵押估价是银行发放贷款的重要依据。我国各商业银行对于抵 押贷款额度的衡量通常以抵押物的评估价值为棊础，再考虑贷款成数来确定，这 是出于风险控制的需要，把抵押物需要变现时产生的价格减损、应上缴税费等考 虑在内。11其次，房地产抵押估价有利于促进房地产信贷健康发展，有效防范金融风险 21。美国2007年的次级抵押贷款危及蔓延全球金融市场，其屮一个重要原因是 金融机

10、构缺乏信用风险防范。房地产抵押估价作为我国银行发放贷款的一个重要 环节，在防范风险方面起到至关重要的作用。近几年来，国家对房地产市场调控 力度加大，银行贷款利率提高，导致借款人偿债压力增大，未来的淸偿能力变化 也越来越难以预测。如果评估不规范，将会带来房地产信贷风险，继而引发金融 危机，危及整个国民经济的健康运行。所以，有效、规范的房地产抵押估价是防 范金融风险的有效屏障。另外，房地产抵押估价有助于客观地分析市场形势、预测市场趋势，为政府 实施宏观调控提供决策依据。由此可见，研宂房地产抵押估价的现状具有发掘问题进而找出对策的重要意 义。尤其是随着房地产市场的不断发展，房地产地产估价显得越来越重

11、要和必要1.4房地产抵押估价现状1.4.1国内外房地产估价发展状况比较国际上，房地产估价方法可以分为两类，一类，是以英国为代表的英联邦国 家，釆用五种基木方法：比较法、收益法、成木法、利润法和剩余法，估价时主 要注重经验、艺术和市场信息，较少运用数学模型：另一类，是以美国为代表的 北美、id木等国家，釆用的基木方法有：比较法、收益法、成木法，估价的时候 注重技术、计量和数学模型。我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，常在国际上，不动产估价有两大体系：一是以英国为代表的英联邦国家体系， 估价时主要注重经验、艺术和市场信息，较少运用数学模型；二是以美国为代表的北tl 美体系，估价的时候注重技术、

12、计量和数学模型。我国不动产估价主要从香港台 湾习得，受英联邦国家估价体系影响比较大。目前房地产估价方面的理论创新和 技术发展主要还集中在德国、美国等两方国家，我国的房地产估价行业起步较晚, 目前还停留在引进丙方理论与技术的阶段1美国的房地产估价作业作为一个独立的行业始于1902年，美国不动产估价 者协会成立于1935年。美国无公设的房地产估价制度，以估价师资格为核心内 容的行业管理模式较好的适应了成熟市场情况下的估价业发展。美国的不动产估 价技术不仅较好地解决了上述我们存在的问题，而且他们对估价对象实体的描述 与分析也很细致和深入，如他们对建筑物的描述与分析具体到了梁、柱等构配件; 同时在最高

13、最佳使用分析上，也不是釆用简单的经验判断，而是按照一定的程序 和过程进行具体的测试，分析所有可行的替代使用方式。在德国，房产价格并不是由幵发商或政府决定，而是由房地产估价机构指定, 评估职业者并不考虑政府、委托人及个人的经济利益。如当事人发现评估结果有 误，可向法院起诉。评估职业者要承担评估结果30年的担保，公司内所有的评 估师都负有连带责任，保证估价结果的公正性。日木政府于1964年实施不动产鉴定评价法，不动产鉴定评价制度由此 诞生。接着又制定了不动产鉴定评价基准，使不动产鉴定评价制度不断趋于 完善。1.4.2我国抵押估价行业存在问题2001年底房地产估价机构与政府部门的脱钩改革制度才完成，

14、这一改制推 动形成了一批与现代企业制度相适应的房地产市场估价的主体，营造了公平竞争 的市场环境，初步形成了开放、统一的房地产估价市场。由于房地产估价历经市 场经济时间之短，抵押估价方面还是存在诸多问题。一、房地产抵押估价的相关法律法规不健全。最早是1994年颁布的中华 人民共和国城市房地产管理法对房地产抵押仅做出简短的儿条规定，1997年 建设部发布城市房地产抵押管理办法对房地产抵押活动进行稍微详尽的规定， 1999年颁布中华人民共和国国家标准房地产估价规范对抵押估价内容也并 未做出实质性的规定。直至2006年发布房地产抵押估价指导意见对房地产 抵押价值评估做出详细规定，但是对估价人员也并未提

15、出严格的可实施的行为规 范，至今也并未有单独的法律对估价人员进行监督。二、房地产估价管理体制不完善。政府部门与估价机构脱钩制度改革并未完 全彻底，出现假脱钩、行政上未脱钩、经济上未脱钩、感情上未脱钩等现象。一 方面使管理监管职能混乱，往往流于形式，并未能完全发挥作用；另一方面使估价市场混乱，估价市场竞争不公平，估价质量下降l4j。三、抵押估价从业人员素质不高。我国1994年冰开始认定首批房地产估价 师，虽然其后房地产估价有了较快的发展，但由于起步比较晚，注册估价师数量 就全国而言明显不足，附碍了房地产行业整体水平的提高。在抵押估价过程中， 需要估价人员主观判断的因素很多，这就要求估价人员冇丰富

16、的经验及较高的估 价水平，估价人员有失偏颇的判断就会影响估价报告的质量。四、估价方法及估价问题分析粗糙。我国目前的估价方法主要有收益法、假 设开发法、成本法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等六种方法，在 估价方法的数量上，我们并不比其他国家不动产估价方法少。但是我们对这些方 法研宄得不够深入，如：很少去研宂还原利率到底如何进行定量化测算，而不只 是靠估价人员经验估算；在市场比较法中则很少研宂如何进行比较因素的定量化 修正，如何进行定性与定量分析的综合运用，各比较因素影响的叠加性，修正系 数连乘形式和修正系数累加形式有何本质差异，交易日期修正（估价期日修正）到 底是修正什么因素造成的价格

17、差异，如何解决区域因素和个别因素的界线模糊问 题；在成本法中我们则很少研宂如何估算功能性折旧和经济性折旧，除年限法和 成新折扣法及观察法外还有哪些折旧计算方法，建筑物重置价格有哪些构成项 目。不仅我们的不动产估价方法显得有些粗浅，我们对估价问题的分析也不够深 入，例如：我们在一般因素分析、区域因素分析和个别因素分析上，基本上进行 一些罗列，没有真正去分析它们对估价对象不动产的价值有什么影响，我们现有 的不动产估价著作和教材及规范没有详述具体应该如何进行分析和应该分析哪 些内容；又如：我们说不动产价格的实质是关于其权益的价格、不动产的权益包 括权利、利益和收益，但我们却没有研宂在各种情况下如何进

18、行利益和收益的分 析，我们会分析各种权益中的权利，但我们对其包含的利益和收益的分析却感到 陌生。另外，作者在实际操作房地产抵押估价报告项目时发现，估价机构采用的估价方 法过于简单。一般都简单地采用市场比较法，按照周边类似房地产的市场价格进 行修正比较，套用模板，而没有具体地考虑未来房地产市场状况、房地产未来的 变现能力以及未来可能发生的风险和损失。即便提及，也只是作为估价报告中的 形式，并没有针对市场认真分析，这样势必会偏离房地产真实价值。1.5房地产抵押估价报告概述房地产抵押估价报告是全面、客观、公正、准确地记述估价过程和估价结果 的文件，按规范和指导意见的要求，估价报告正文和附件的完整性，

19、主 要表现为是否包括下列要件：封面（项目齐全，含报告编号）；目录（含页码）；致 委托方函（审核内容详见下面所述）；估价师声明（含估价师签名、盖章、注册号）; 估价的假设和限制条件（审核内容详见下面所述）；估价结果报告；估价技术报告; 附件。其中，估价结果报告部分应包括委托方、估价方、估价对象、估价目的、估 价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估 价作业时间和估价报告应用的有效期等十三项内容，以及根据指导意见应新 增的关于估价报告应用的风险提示。估价技术报告部分应包括个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最 高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果

20、确定等七项内容。 附件部分主要应包括估价对象坐落地理位置图、内外部状况实地查勘照片、估价 对象权属证明复印件及有关法定优先受偿权利等情况的书面调査资料、委托方营 业执照或个人身份证复印件、估价机构资质证书复印件及营业执照复印件、估价 师资格证书复印件，估价委托合同等等。2.1项目背景介绍委托方和资产占有单位均为无锡新城创置房地产有限公司，评估范围为坐落 于无锡市新区锡兴路与金城东路交叉口西北侧一宗商住混合用地，土地使用权而 积为71565.6m2。2. 1.1估价目的此次估价目的为委托方以估价对象进行抵押担保确定抵押贷款额度提供参 考依据而评估委估对象抵押价值。2. 1.2估价时点根据此次项r

21、整体操作时间要求确定估价时点为2013年5月21日。2.2估价程序房地产估价作业是一项综合性很强的服务活动，佔价程序即是为了乂好乂快 地完成一个房地产估价项目，而制定的一套科学、全面、严谨的，梳理岀完成该 项目所需的各项工作先后次序的程序。按照估价程序工作可以起到规范估价行 为、保证估价值质量、提高估价效率和防范风险的作用。佔价程序可分为三个阶 段即估价准备阶段、估价实施阶段和估价完成阶段。见图2价备段估准阶签订估价合同获取佔价业务估价对象估价目的实体状况产权状况区位状况拟定作业计划市场状况地产估价程i价施段估实阶佔价资料的收集与整理选择估价方法撰写佔价报告价成段估完阶交付佔价报告，收取服务估

22、价资料归档图2:房地产佔价程序示意图2.3估价原则房地产估价原则是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产 价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地 产估价所应依据的法则或标准，是房地产估价实践活动中的行动指南，也是房地 产估价实务中必须遵循的基本准则。房地产价格虽然受到许多复杂多变的因素影 响，但其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。因此，估价原则可以使不同 的房地产估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价 对象在同一估价目的、同一估价时点的评估值趋于和同或和近，即评估出客观合 理的房地产价值，而不能把自己主观随意认定的某个“价

23、值”强加给估价对象。抵押估价中遵循的主要原则有：2.3.1合法原则合法原则要求房地产估价应以估价的合法权益为前提，估价结果是在估价对 象依法判定的权益下的价值。本次评估以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法 使用、合法处分等方面。在合法产权方面，以土地权属证书和有关证件为依据； 在合法使用方面，以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，以法 律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。2.3.2最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价 值。最高最佳使用必须满足以下4个条件：法律上许可；技术上可能；经 济上

24、可行；价值最大化。最高最佳使用具体包括最佳用途（或最佳用途组合）、最佳规模和最佳集约 度。由于每个房地产拥有者都是土充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使 用方式，以取得最大的经济利益，因此，房地产评估也必须与产权人的这种目的 相适应，以估价对象房地产获得最大的利用方式为原则，评定、估计估价对象房 地产的可能价值。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同， 且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的 为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提 的。在评估中应充分考虑待估宗地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到

25、一个客观、公正、科学的土地价格。2.3.3估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的房地产在某个特 定时间的客观合理价值或价格。房地产估价之所以要遵循估价时点原则，是因为房地产价格是随时间不断变化的，同一宗房 地产在不同的时间往往会有不同的价值。因此，房地产估价必须先确定某个特定时间。把由 估价目的决定的特定吋间称为估价吋点，用公历年、月、h表示。2.3.4替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相冋或大致 相似吋，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务冋吋存在吋， 商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。因此，房地产估价中的

26、 替代原则可概括为：1）房地产价格水平由具有相同性质的替代性房地产的价格 所决定；2）房地产价格水平是由最了解行情的买卖这按市场的交易案例相互比 较后所决定的价格；3）房地产价格可通过比较房地产的条件及使用价值来确定。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵 制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，会相互影响和竞争， 使价格相互牵制而趋向一致。2.3.5供需原则供需原则是指进行房地产评估，必须充分考虑当地冋类型房地产的市场供求 实际情况和可能导致供求关系变化的诸因素而推断其价格。在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超 过供给，价格

27、随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。房地产商品价格的形成，与其他一般商品价格相同，同样遵循供求均衡法 则。但由于房地产商品的特殊性，无法形成完全竞争的房地产市场，使房地产价 格的供求原则也具有其特殊性。例如土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性 较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主耍是在需求方面进行， 即土地不能实行完全竞争。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在 我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地 供方主耍由国家控制，这一因素对地价具有至关重耍的影响，在进行土地估价时， 应充分了解土

28、地市场的上述特性。2.3.6预期原则预期原则是指房地产估价时，不仅耍考虑房地产的过去和现状，还要分析其 未来变化，从而综合确定出评估价格。对于土地价格的评估，重耍的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义 在于为推测未来的收益变化动向提供依据，其价格应是由反映该宗土地将来的总 收益所决定。这耍求土地估价师必须了解过去的土地收益状况，并对土地市场状 况、发展趋势、政治经济形势等诸方面对土地市场的影响进行细致的分析研究和 预测，准确地预测土地现在和未来能为权利人带来的利润总和，即收益价格。 2.3.7公平原则房地产估价必须站在公正的立场上估价的目标在于确定一个客观合理的价格，不受被评估对 象各方当

29、事人利益影响。公平原则要求估价人员必须认真、客观、公平地进行评估，不为任 何私利所驱，不偏袒相关当事人中的任何一方。2.3.8谨慎原则谨慎原则是指，当存在不确定性因素吋做出估价相关判断，应当保持必要的 谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风 险和损失，不高估嘉定威慑力法定优先受偿权利下的价值，不低估估价人员知悉 的法定优先受偿款。由于需要处分抵押物的吋间与抵押估价吋点一般相隔较长，而且抵押担保范 围不仅包括主债权还包括利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等。因 此，为确保抵押贷款的清偿，房地长抵押估价应遵守谨慎原则。2.3.9综合原则综合性原则是指进行房地

30、产评佔时，要考虑影响房地产价格的众多因素并采取多种评佔方法 综合分析的原则。综合分析原则不仅指要综合分析影响房地产价格形成的各项因素，而且也 指在对一个具体项目评估时，要综合运用多种方法及各种方法屮敏感参数的分析和计算，以 获取客观、正确的估价值。3.1市场背景分析市场背景分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来市场状况。市场背景分析实质上是要分析影响类似房地产价格的主要 因素。根据估价对象的类型及抵押估价这一目的，分析影响其市场价格变动的主 要因素及影响程度。这一部分是房地产估价报告中难度较大的一部分。土地市场背景分析一般包括地理位置、自然环境、交通条件、城市性质

31、、城 市性质与土地利用状况、城市经济状况、城市基础设施状况、房地产市场状况、 土地市场状况这九个方面进行分析。本论文主要对房地产市场状况和土地市场状 况进行分析。3.1.1房地产市场状况2012年，在国家保增长、扩内需、惠民生系列政策的影响下，宏观经济基本 面逐步向好，我市房地产市场表现平稳，房地产市场出现了持续放缓增长。具体 情况如下：(1) 开发投资增速持续放缓，先开工面积有所减少2012年无锡市区房地产开发投资为685.47亿元，同比增长10.95%，增幅自6 月以来持续回落近13个百分点，住宅开发投资423.73亿元，同比增长3.43%。无 锡市区房地产施工面积为3718.61万平方米

32、，同比增长10.2%，其中住宅2573.96 万平方米，同比增长6.94%;房地产新开工面积为1028.98万平方米，同比减少 7.62%,其中住宅630.04万平方米,同比减少19.11%;房地产竣工面积为555.63 万平方米，同比增长12.05%，其中住宅365.33万平方米，同比增长7.76%。(2) 新增供应量仍在高位，市场供应总量不足2012年无锡市区商品房批准预售面积844.45万平方米，同比简单8.76%其中 住宅批准预售面积582.45万平方米，同比减少14.46%。其中四季度商品房新增供 应节奏比上季度略有加快，批准预售面积281.23万平方米，环比增加10.86%，其 中

33、住宅批准预售面积191.69万平方米，环比增加14.08%。截至年底，无锡市区商 品房剩余可售面积进一步增长，达1484万平方米，比2011年底增长了216万平方 米，其中商品住宅剩余可售面积为821.46万平方米，比2011年底增长53万平方米。(3) 优惠促销效果显著，市场成交相对活跃2012年无锡市区商品房成交面积631.38万平方米，另政策性用房成交12.91 万平方米，成交面税同比增长44.85%，成交总额541.41亿元，同比增长32.32%， 其中住宅成交面积533.03万平方米，同比增长54.85%，金额406.68亿元，同比增 长38.24%。从月度看，3月份以来岁楼市优惠促

34、销扩面、政策对首套购房支持加 大以及政府积极引导，商品房成交明显好转，并保持平稳运行的态势，尤其是7、 8月份作为楼市传统淡季，月均成交量依然维持在60万平方米左右，12月份单月 成交更是达75万平方米，创限购以来新高。二手房市场统计，2012年二手房成交总面积200.01万平方米，同比增长22.66%， 金额102.26亿元，同比增长32.51%，其中住宅成交133.3万平方米，同比增长31.49%,金额75.9亿元，同比增长27.61%其中四季度二手房成交81.26万平方米， 环比增长85.02%，二手住宅成交40.3万平方米，环比增长4.92%。(4) 调控效果明显，房价趋于稳定2012

35、年房地产宏观调控效果持续显现，我是房屋价格进一步理性回归，下半 年以来基本趋于稳定。经测算，四季度无锡市区商品住宅加权均价为8096元/平 方米，同比下跌4.6%，环比微涨0.27%,延续了前期止跌回稳的趋势。二手房方 面，本季度住宅价格走势与商品房基本一致，二手住宅加权均价7171元/平方米， 环比上涨0.06%。(5) 历年数据分析2011年6月至2013年3月无锡每月房地产价格指数见表3-1 (数据来源于中国 指数研究院)：表3-k无锡房地产价格指数无锡2011年房地产指数2012年房地产价格指数月份六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月叫月价格指 数/元 /m2938792759

36、32391999202902988788828869885798559环比/%1.03-1.190.52-1.330.03-1.88-1.67-0.56-1.47-1.37-0.23同比/%10.449.146.050.524.761.27-3.76-3.95-5.35-7.01-7.79无锡2012年房地产指数2013年房地产价格指数月份五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月价格指 数/元 /m285338552868785638586871686108581841684808568环比/%-0.30.221.58-1.430.271.511.22-0.34-1.920.761.0

37、4同比/%-8.16-8.9-6.34-8.15-6.66-5.28-4.64-3.35-4.67-2.51-1.032011年6月至2013年3月无锡房地产价格指数变化趋势见图3:圏3:无锡房地产价格指数变化表3-2的房地产价格指数监测样本包括商品住宅、别帮和保障性住房。由表2-1、图2可知，2011年6月份至2011年10月份，房地产均价小幅涨落，保持平稳，房地产价格处于较高水平。2011年11月份开始至2012年5月份，房地 产均价环比持续下跌，处于2012年的价格低潮。2012年6月至12月房地产均价停 止继续下跌的趋势，出现小幅回涨现象，房地产均价环比保持相对稳定。2013 年1月房

38、地产均价为近二十二个月新低，但春节过后开始回暖，后续打破低芥， 有明显回升劲头。从总体来看，房地产均价相对稳定，环比涨幅跌幅基本不超过 10%。2012年至2013年三月无锡商品住宅房地产成交量及成交金额见表2-2 （数据 来源于无锡房管局）：表3-2:无锡商品住宅房地产每月成交量及成交金额无锡2012年商品住宅月份一月二月三月四月五月六月七月住宅成交量/套1192234646513838502850014501同比/%-65.0435.92173.2795.22114.69126.783.36环比/%-65.2496.8198.2517.4831.01-0.54-10成交金额/亿元10.89

39、20.7239.1330.5644.7846.0141.49同比/%-70.915.71128.744.7780.2786.7362.2环比/%-67.0690.2788.85-21.946.532.75-9.82无锡2012年商品住宅无锡2013年商品住宅月份八月九月十月十二月一月二月三月住宅成交量/套4107420641394981437920074480同比/%95.282.4799.1845.26267.37-14.45-3.68环比/%-8.752.41-1.5926.45-12.09-54.17123.22成交金额/亿元36.6637.1836.3743.0936.7317.939

40、.64同比/%72.0375.2993.5630.34237.28-13.611.3环比-11.641.42-2.1812.65-14.76-51.27121.45商品仵宅成交量/套一环比/%图4:商品住宅每月成交量成交金额/亿元环比/%阁5:商品住宅房地产每月成交金额由表3-2、阁4可知，2012年1月份，受春节长假影响，无锡商品房新增供应 量和成交量与上月相比均大幅下降。2月份，与上月相比，我市商品房新增供应量有所增长，仍处于较低水平，市场成交量增长明显。3月份，与上月相比，商 品房新增供应量有所增长，受优惠促销和季节性因素影响，市场需求有所释放， 商品房成交量大幅增长，达到限购以来月度最

41、高水平。4月份，商品房新增供应 量环比大幅增长，市场成交量与上月基本持平，处于限购以来的较高水平。5月 份我市商品房新增供应量略有增长，受优惠促销、春交会及季节性因素影响，市 场成交量较前期进一步增长，创限购以来新高。6月份，商品房新增供应量略有 下降，市场成交依然活跃，成交量维持限购以来较高水平。7月份，商品房新增 供应量环比略有下降，市场成交量依然延续前期良好态势，住房价格基本保持平 稳。8月份，受商品房新增供应量明显下降等因素影响，市场成交量环比有所下 降，但仍维持限购以来较好水平。9月份，商品房新增供应量环比大幅增长，市 场成交延续前期较好态势，环比小幅增长。10月份，商品房新增供应量

42、虽然明显 下降，但仍处于今年以来较高水平，市场成交量延续前期良好态势，环比小幅增 长。12月份，商品房新增供应量虽有所下降，但市场成交却出现明显增长。2013 年1月份，商品房新增供应量保持平稳，市场成交量虽有所下降，但仍处较好水 平。2月份，商品房新增供应量环比大幅下降，受春节假期影响，商品房成交量 环比大幅下降，但明显好于去年春节同月份。3月份，由于季节性因素，商品房 新增供应量和成交量均环比出现增长，其中二手房受新国五条个税政策预期影 响，成交量激增。从房地产价格、成交量及成交金额对比来看，在房地产价格处于相对较低阶 段，成交数量明显增加，并且处于较高水平，以价换量。今年以来，我市房地产

43、市场延续了去年下半年以来的良好运行态势，成交量 同比增长明显，房价持续保持平稳。而后3月初，新版“国五条”细则出台，宏 观调控进一步升级，受政策预期影响，我市二手房市场成交量激增。虽然“新国 五条”的出台对市场各方的预期会有一定影响，但由于二季度是商品房市场的传 统销售旺季，绝大部分企业仍然会加大推盘力度，抢占市场需求，所以预测下阶 段市区商品房新增供应节奏将有所加快，市场可售总量充足。3.1.2 土地市场状况土地出让市场波澜不惊，企业开发信心有所恢复。2012年无锡市区共有76幅国有建设用地使用权挂牌，其中成交65幅，土地出 让面积为344.36万平方米，同比减少20.71%,成交量为近年来

44、较低水平，成交额 133.45亿元，同比减少40.87%。其中以非住宅为主，面积约为211万平方米，约 占总量的63%。成交土地分布显示，外围区域逐渐政委成交热点，滨湖区虽然仍 以22幅居首，但锡山、惠山和新区分别以14幅、12幅、11幅紧随其后。从竞拍过 程看，除6幅溢价，其余各幅均以底价成交，溢价仅为1.15%，现实企业拿地日趋 理性，但信心开始恢复，尤其是6月以来恒大、金科、龙湖、保利等国内知名企业相继竞地。3.2个别因素分析个别因素是指待评估房地产木身的条件和特征，个别因素是决定同一均质地 域范围内房地产差异性的重要因素，是同一ix域内房地产价格差异的重要原因， 该因素乂因为待评估房地

45、产的类型不同而略有差别15。对土地来说所考虑的个别 因素有宗地面积、宗地形状、宗地的基础设施条件，宗地临街状况，城市规划限 制和土地使用年限，而对建筑物来说一般考虑的个别因素有建筑用途、建筑使用 年限、建筑面积、建筑物临街状况、建筑物质量，建筑物设备、建筑物的外观及 装修，建筑物布局和建筑物结构等因素，在考虑房地合一的价格时候考虑的个别 因素就是土地和建筑物的个别因素的总和。个别因素对房地产的影响程度与其用 途直接相关。下面是对这宗土地的个别因素举例描述。3.2.1宗地位置位于无锡市新ix锡兴路与金城东路交叉口丙北侧宗地。3.2.2宗地用途待估宗地登记用途为商业居住混合用地，实际用途为商业居住

46、混合用地，最 有效使用用途为商业居住混合用地。3. 2. 3宗地形状和面积待估宗地形状较规则，对待估宗地土地利用无不利影响；土地登记面积为 71565.6m2,本次评估面积71565. 6m2。3. 2.4宗地临街道路状况待估宗地东、南、两临交通型主干道，道路通达性优。3.2.5与商服中心、交通设施接近程度距新区商服中心3. 5公里，宗地附近卖场有新之城生活广场，哥伦布广场， 万科国际广场等。宗地所在地临近距苏南硕放国际机场15.42公里、距新区高铁 站10.23公里、距无锡站7.36公里，临近金城高架、机场路高架。3.2.5规划限制根据委托方提供经济技术指标，规划容积率2. 8,建筑密度35

47、%,绿地率 30%。木次评估设定待估宗地容积率为2. 8。3.2.6 土地利用情况和使用年限待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权，在估价基准h二o三 年五月十一h,待估宗地未设定租赁、抵押等他项权利。在估价基准h二o三 年五月十一 h ,设定土地使用年限为商住混合用地剩余使用年期68. 9年。3.3区域因素分析k域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结 合所产生的地区特性对地区内的房地产价格水平有决定性的影响，在房地产评估 中主要考虑的区域因素有区域位置、自然条件、地区的繁华程度、交通条件、基 础和公用设施条件、环境质量和城市规划限制等。ix域因素对房地产的影响程

48、度 与城镇内不同的功能分ix性质和功能规划用地性质直接相关、比如住宅区就特别 注重环境优美、商业ix特别注重营业环境和收益状况、而工业区则特别注重交通 运输和水、电等条件。区域状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。通过区域范围、 街路配置、交通设施与接近条件、基础设施、商业服务设施等方面，由点及面、 由里及外、层次清楚地对估价对象的ix位状况加以说明分析。特别是区域特征及 变动趋势的分析，为后面的技术分析测算做好铺垫。3.3.1区域位置待估宗地所在区域位于无锡市主城区东部，地处无锡市主城区住宅六级地。 3.3.2自然条件待估宗地所在区域地形平坦，无淹水现象，自然条件好。3. 3.3商

49、服繁华程度待估宗地所在ix域商服繁华程度较好。待估宗地所在ix域经济发展规模较 高，水平较好。待估宗地所在区域居民收入水平较高。3. 3.4交通条件1）道路通达状况待估宗地所在区域内的道路体系为格网状。待估宗地所在区域道路类型以交通型为主；道路等级以主干道为主。区域内 有交通型主干道金城东路、锡兴路，路面宽度约60m，路面为沥青，路面保养维 护较好，道路质量优。2）交通便捷程度公交状况：待估宗地所在区域有公交线路有65路、62路、19路、21路至万裕 苑。3. 2.5基础设施条件待估宗地所在区域学校有新城小学，新城中学，旺庄中心幼儿园、国际学校， 医院有新区风凰医院（二级）。整体公用设施类型良

50、好，数量一般，公用设施条件良好。3.2.6环境质量1）区域景观待估宗地所在区域建筑式样较新颖，房屋成新度高，装修好。h（域景观评价:优。2）环境质量状况大气环境：待估宗地所在区域无明显的大气污染，大气环境质量优。 水环境：待估宗地所在区域无明显的水污染，水环境质量优。声环境：待估宗地所在区域无明显的噪声污染源，声环境质量优。综合环境质量：综上所述，待估宗地所在区域综合环境质量较优。4.1估价方法介绍在房地产规范里面主要介绍了以下几种评估方法：市场比较法、收益还 原法、成木法、假设开发法、基准地价系数修正法。评估方法的选择应按照评 佔技术规程，根据当地地产市场发育状况，结合该项目的具体特点及抵押

51、估价这 一估价目的，选择适当的估价方法。1）市场比较法待估宗地情况指数市场比较法的基木思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，将待估宗 地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据 后者己知的成交价格，参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使 用年限、容积率、区域以及个别因素等，修正评出比准地价，最终以交易的类似 地产比准地价估算待估宗地在估价期日的地价比较案例宗地情况指数待估宗地价格=比较案例宗地价格 x ，广丄，比、门.， x待估宗地区域因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数待估宗地使用权年期修正系数比较案例宗地使用权年期修正系数待估宗地期日修正指数

52、 比较案例宗地期口修正指数(4-1)待估宗地容积率修正系数比较案例宗地容积率修正系数市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，需要有 3个以上具有较高可比性的比较实例，并且保证搜集的资料可靠完整。另外，市 场比较法的正确运用对估价主体有严格的要求。在运用这一估价方法时，需要选 定比较实例与估价对象房地产进行比较分析，对交易情况、交易期日、区域因素 及个别因素做出修正，这些都需要多方面的只是和丰富经验。市场比较法是房地产估价中最为简单、直接、常用的一种方法，特别是在房 地产市场发达，存在大量交易和比较实例的国家和地区。随着我国房地产行业的 日益发展，一级市场和二级市场己具规模，

53、房地产交易日益增多，在这种形势下， 市场比较法应用得非常广泛，己发展成为一种较为成熟的方法。市场比较法评佔 原理简单易懂，评估过程直接反映房地产的市场状态评估值也以现行市价直接 表现，评估结果易被认可接受，在房地产估价实务中往往为估价人员首选。2）收益还原法收益还原法，以预期原理为某础，根据收益性房地产的未来收益求取估价对 象价值的方法。即求取估价对象未来的正常净收益，再选取适当的资本化率将其 折现到现在估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。收益法 的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法时从房地 产的经济效用出发评估房地产价格的方法，它广泛应用于收益性房

54、地产的估价业 务。3) 成本法成本法时求取估价对象在估价时点的重新构件价格和折旧，然后将重新构建 价格扣除折旧后的余值作为估价对象在估价时点的客观合理价格或价值的方法。 这里的成本非历史成本，是估价时点的成本，是社会平均成本。成本法，是一种以建造房地产所需消耗的各项费用之和为主要依据，再加上 一定的利润和应纳税金额来确定房地产价格的估价方法。成本估价法的基本公式 因以下三种情况而有所不同： 在新建房地产的情况下，其基本公式为：新建房地产价格=购景土地费+建造建筑物费用+正常利润 (4-2) 在新开发土地的情况下，其基本公式为：新开发土地价格；购置待开发土地费用+开发土地所需的投资+正常利 税(

55、4-3) 在旧有房地产的情况下，其基本公式为：旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值一折旧(4-4)成本估价法适用于房地产市场不完善或可比较成交案例比较少的情况，尤其 适用于对空闲土地的估价。此外，成本法在评估资产和税额以及房地产保险业中 也被采用。成本法遇到的最大困难就是决定折旧问题，尤其对老的、陈旧的房地 产，要确定折旧的定量值比较困难。4) 假设开发法假设开发法又称为剩余法，棊本思路是在估算未来不动产正常交易价格的棊 础上，扣除建筑费、专业费、不可预见费、税金、小区配套费、利息、利润等费 用，最终测算地价。假设开发法实质上与收益法的理论依据是相同的即地租原理 和预期原理。其基本公式为

56、：土地价格=开发完成后的房地产价值-建筑安装工程费用-专业费用-不可预见 费-小区配套费-投资利息-开发商利润-销售费用-销售税金假设开发法目前广泛应用于凡是具有开发或者在开发潜力的房地产，还适用 于房地产开发项目投资分析和房地产的可行性研宂中。6）基准地价修正法基准地价是指在一定时期内，对城镇规划范围内各级土地或均质地域，按照 商业、住宅、工业等徒弟利用类型分被评估的法定最高出让年期使用权区域平均 价格。基准地价修正法，利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果， 按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处的平均条件相比 较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估 宗地在估价基准日的一种估价方法。棊准地价修正法适用于完成棊准地价爱评估 的城镇中的土地估价，特别是在市场交易案例较少的地方。由于政府机构不会时时更新地价，在新的用地政策影响下，现行的征地成本、 相关土地规费等均有了大幅度提高，因此，棊准地价很难真实反映出现今区域平 均地价水平。例如无锡市主城区基准地价更新成果建