中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划

1、1二一四年九月二一四年九月目录目录123453信托计划介绍信托计划介绍信托计划要素信托计划要素 土地抵押担保：取得土地使用权证后，土地抵押担保：取得土地使用权证后，抵押予我司设立抵押权抵押予我司设立抵押权 多重担保措施：多重担保措施： 上置集团为贷款的本息偿还承担差额补足义务；上置集团为贷款的本息偿还承担差额补足义务；上置投资控股有限公司（上置集团母公司）为该项目提供连带责任担保；上置投资控股有限公司（上置集团母公司）为该项目提供连带责任担保；上海绿洲花园置业有限公司为该项目提供连带责任担保；上海绿洲花园置业有限公司为该项目提供连带责任担保；上置实际控制人为该项目提供连带责任担保。上置实际控制

2、人为该项目提供连带责任担保。 结构化安排：金心置业关联方将其对金心置业享有的应收账款债权委托予结构化安排：金心置业关联方将其对金心置业享有的应收账款债权委托予我司认购次级信托单位，为优先级委托人退出提供保障；我司认购次级信托单位，为优先级委托人退出提供保障； 全面监管：我司将委派现场监管人员进行全面监管，对项目资金监管和风全面监管：我司将委派现场监管人员进行全面监管，对项目资金监管和风险控制，管理公司所有证照和印鉴，并对相关事宜拥有一票否决权。险控制，管理公司所有证照和印鉴，并对相关事宜拥有一票否决权。风控措施风控措施项目亮点项目亮点亮点一：政府大力支持亮点一：政府大力支持l十二五加大力度推进

3、中心城区旧区改造，本项目是黄浦区旧区改造重点项目。十二五加大力度推进中心城区旧区改造，本项目是黄浦区旧区改造重点项目。l20132013年年1010月月1818日，黄浦区发改委出具函件，同意将琴海苑项目列入日，黄浦区发改委出具函件，同意将琴海苑项目列入20142014年黄浦区旧区年黄浦区旧区改造项目实施范围，并明确该项目公司总投全部用于项目动迁改造的补偿费用。确保项改造项目实施范围，并明确该项目公司总投全部用于项目动迁改造的补偿费用。确保项目资金专款专用，杜绝挪用。目资金专款专用，杜绝挪用。亮点二：银行贷款后续跟进亮点二：银行贷款后续跟进某银行对本项目进行投资：某银行对本项目进行投资：银团为本

4、项目提供不低于银团为本项目提供不低于50亿元旧区改造贷款：亿元旧区改造贷款：2014年根据征收进度发放银团拟继续为本项目提供开发贷银团拟继续为本项目提供开发贷亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间黄浦区土地、住宅尤其是写字楼供应量小，土地稀缺，随着自贸区和金融聚集带的发展和成熟有着巨大的升值空间：2006年到2013年，可查的土地成交量为4幅，对应建筑面积45.6万平2006年到2011年住宅成交价年增幅在25%-50%之间，2012年受调控影响供应量减少2006年到2012年写字楼成交价平均年增幅在25%左右上海市主体功能区规划提出构建“两轴两带，多层多

5、核”的城市化格局，本项目属于两轴交接处，在黄浦区南外滩腹地亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间亮点四：开发商实力雄厚亮点四：开发商实力雄厚上置集团基本情况上置集团基本情况基本情况：基本情况：1999年香港上市（HK.1207），实际控制人为施建，通过其本人、配偶及上置控股，实际控制上置集团51.66%的股份（截止到2013年6月30日）；累计开发面积300多万平方米，经营性物业面积约60万平方米，具有二级房地产开发资质。资产状况：资产状况：截至到2013年12月31日，总资产32

6、0.4亿港币，净资产92.31亿港币，银行现金29.41亿港币。行业地位：行业地位：2014年中国房地产企业500强排名第50多位，中国房地产开发企业旅游地产10强。总体评价：总体评价：土地储备充足，债务结构比较合理，融资能力强，短期还款能力方面较强，有很好的资金运作能力和财务成本的承受能力。亮点四：开发商实力雄厚亮点四：开发商实力雄厚上置集团土地储备及银企关系上置集团土地储备及银企关系 土地储备情况：土地储备情况： 上置集团在建及储备项目总计有22个，总占地面积合计为1,859,787平。位于上海的在建及储备项目总共11个，总占地面积约396,697平。银企关系：银企关系：上置集团有着良好的

7、信用状况，和各大金融机构有密切的合作并获得大额的融资授信。其为某银行总行的3A级优质客户。某银行承诺为其提供人民币百十亿元授信额度。亮点四：开发商实力雄厚亮点四：开发商实力雄厚上置控股上置控股上置控股下属三大板块房地产领域业务上置集团：主营二级开发，在一二线城市储备大量优质土地；截至到2013年12月份，上置控股持有上置集团51.6%的股权中国新城镇：主营一级开发及新城镇建设，上海宝山区罗店新镇是其代表作，获国家发改委等多个国内外机构授予的荣誉称号，自2013年10月国开入股50%以上后，将成为国开在资本市场唯一的一级开发项目平台，未来可能囊括所有国开旗下的优质一级开发项目；截至到2013年1

8、0月份，上置控股持有中国新城镇约14%-15%的股权黑鹰资产：主营房地产投资业务，通过整个上置集团、中国新城镇的一二级开发经验和金融资源，投资具有良好价值提升空间的一二级开发项目亮点五：上海市广阔的发展空间亮点五：上海市广阔的发展空间 黄浦创新驱动转型发展，打造外滩金融创新试验区黄浦创新驱动转型发展，打造外滩金融创新试验区（一）上海自贸区介绍（一）上海自贸区介绍7月3日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议通过中国(上海)自由贸易试验区总体方案。上海自贸区的一系列政策落实之后，上海将实现离岸与在岸贸易、物流与结算功能、内贸与外贸的统筹协调发展，成为国际金融、航运、贸易中心建设的最大结合体。设

9、立上海自贸区是中国加入后，又一次更高层级的开放，它将远远超越“特区”“新区”争取优惠政策的层面，探索要素市场开放、政府边界厘清和行政管制放开，为中国提供放新的增长能量。（二）上海外滩金融集聚带（二）上海外滩金融集聚带2010年7月外滩金融集聚带规划出台。外滩金融集聚带拥有的沿江岸线长约4.8公里，面积2.6平方公里，将与陆家嘴金融城错位互补、协同发展，总体上以金融为主体，集聚发展金融业及相配套的现代服务业产业，为陆家嘴发展金融要素市场、集聚重要金融机构和外资总部提供服务。在多重因素的影响下，黄浦区5A级国际金融办公需求极速上升。政府为配合实际需要，对区域规划定位将做重新调整，满足服务于金融服务

10、的配合需求，为黄浦区带来新的活力和经济增长点。目录目录12345本项目基本情况本项目基本情况本项目作为黄浦区外滩金融创新试验区的核心项目，将打造集办公、金融商业配套、精英公寓、金融服务、高端住宅等于一体的商住综合体，形成产城融合、精英汇聚的滨江高端生活新标杆。16项目情况项目情况n按照规划，南块拟建一幢超高的商办综合塔楼及商业裙房，按照规划，南块拟建一幢超高的商办综合塔楼及商业裙房，规划建筑面积约为规划建筑面积约为80820 平方米；北块拟建五栋高层的住平方米；北块拟建五栋高层的住宅塔楼，规划建筑面积约为宅塔楼，规划建筑面积约为125757平方米。平方米。n当地板块目前可比楼盘的成交均价在当地

11、板块目前可比楼盘的成交均价在8-12万万/平。周边在平。周边在售楼盘翠湖天地、外滩九里、汤臣一品和中粮海景四块楼售楼盘翠湖天地、外滩九里、汤臣一品和中粮海景四块楼盘平均售价都超过盘平均售价都超过10万元万元/平，后期项目销售回款可观。平，后期项目销售回款可观。n本项目作为黄浦区外滩金融创新试验区的核心项目，将打本项目作为黄浦区外滩金融创新试验区的核心项目，将打造集办公、金融商业配套、精英公寓、金融服务、高端住造集办公、金融商业配套、精英公寓、金融服务、高端住宅等于一体的商住综合体，形成产城融合、精英汇聚的滨宅等于一体的商住综合体，形成产城融合、精英汇聚的滨江高端生活新标杆。江高端生活新标杆。1

12、74、项目优势、项目优势项目位于上海市黄浦区核心地段，是黄浦区规划的外滩金融创新板块，位置优越，交通便捷，资源稀缺，未来的销售前景看好。项目位于上海市黄浦区核心地段，是黄浦区规划的外滩金融创新板块，位置优越，交通便捷，资源稀缺，未来的销售前景看好。项目开发的资金来源充裕，多家银行将给予项目公司项目开发的资金来源充裕，多家银行将给予项目公司51亿旧改贷款。项目建设期间，银行拟继续追加开发贷。并且贷款的年限都亿旧改贷款。项目建设期间，银行拟继续追加开发贷。并且贷款的年限都比较长，项目的现金流比较充裕。比较长，项目的现金流比较充裕。上置集团项目充裕、未来四年收入可观。目前，上置集团在建及储备项目总计

13、有上置集团项目充裕、未来四年收入可观。目前，上置集团在建及储备项目总计有20个，总占地面积合计为个，总占地面积合计为1,619,472平米，总建平米，总建筑面积合计为筑面积合计为2,438,724平米。平米。18担保人担保人上置集团业务分布上置集团业务分布股权投资股权投资业务业务市政代建市政代建业务业务小贷业小贷业务务其他业务其他业务19担保人担保人上置集团已建成楼盘的展示上置集团已建成楼盘的展示上置集团实际控制人上置集团实际控制人项目公司的实际控制人为施建先生。项目公司的实际控制人为施建先生。施建先生为上置集团董事局主席，该集团创始人。施先生制定该集团的发展战略与策略施建先生为上置集团董事局

14、主席，该集团创始人。施先生制定该集团的发展战略与策略。施建先生从事房地产开发逾二十年，同时任上置控股集团附属公司施建先生从事房地产开发逾二十年，同时任上置控股集团附属公司中国新城镇发展中国新城镇发展有限公司之董事局重要职位，该公司分别于新加坡和香港上市。有限公司之董事局重要职位，该公司分别于新加坡和香港上市。目录目录1234522风险控制措施风险控制措施多重担保措施多重担保措施n上置集团为贷款的本息偿还承担差额补足义务；上置集团为贷款的本息偿还承担差额补足义务；n上置投资控股有限公司（上置集团母公司）为该项目提供连带责任担保；上置投资控股有限公司（上置集团母公司）为该项目提供连带责任担保；n上

15、海绿洲花园置业有限公司为该项目提供连带责任担保；上海绿洲花园置业有限公司为该项目提供连带责任担保；n上置实际控制人为该项目提供连带责任担保。上置实际控制人为该项目提供连带责任担保。结构化涉及结构化涉及n信托拟设立结构化的方式来保障优先级资金的安全。信托拟设立结构化的方式来保障优先级资金的安全。土地抵押担保土地抵押担保全面监管全面监管n我司将委派现场监管人员进行全面监管，对项目资金监管和风险控制，管理公司所有我司将委派现场监管人员进行全面监管，对项目资金监管和风险控制，管理公司所有证照和印鉴，并对相关事宜拥有一票否决权。证照和印鉴，并对相关事宜拥有一票否决权。n金心置业取得项目土地使用权后，将抵

16、押予我司设立抵押权。金心置业取得项目土地使用权后，将抵押予我司设立抵押权。目录目录12345n设立情况：中融国际信托有限公司成立于设立情况：中融国际信托有限公司成立于19871987年，前身为哈尔滨国际信年，前身为哈尔滨国际信托投资公司。托投资公司。20022002年年5 5月重新登记并获准更名为月重新登记并获准更名为“中融国际信托投资有中融国际信托投资有限公司限公司”。20072007年年7 7月，公司取得新的金融许可证，更名为月，公司取得新的金融许可证，更名为“中融国际中融国际信托有限公司信托有限公司”。n股权结构：公司由经纬纺织机械股份有限公司（央企恒天集团下属股权结构：公司由经纬纺织机

17、械股份有限公司（央企恒天集团下属A+HA+H上市公司）、中植企业集团有限公司、哈尔滨投资集团有限责任公司及上市公司）、中植企业集团有限公司、哈尔滨投资集团有限责任公司及沈阳安泰达商贸有限公司分别持股沈阳安泰达商贸有限公司分别持股37.47%37.47%、32.99%32.99%、21.54%21.54%和和8.01%8.01%。经纬纺机于经纬纺机于20102010年年7 7月受让中植集团持有的月受让中植集团持有的36%36%股权，成为第一大股东，股权，成为第一大股东，公司由民营企业控股变为国有上市公司控股。公司由民营企业控股变为国有上市公司控股。20122012年，公司股东启动了年，公司股东启

18、动了新一轮增资。现本轮增资已完成，公司注册资本已增至新一轮增资。现本轮增资已完成，公司注册资本已增至1616亿元，净资产亿元，净资产近近6060亿元，资本实力进一步提高。亿元，资本实力进一步提高。n业务开展情况：目前，公司的信托业务主要集中在基础设施、证券、工业务开展情况：目前，公司的信托业务主要集中在基础设施、证券、工商企业、金融机构、房地产等领域。商企业、金融机构、房地产等领域。 20122012年，公司先后取得开展股指年，公司先后取得开展股指期货业务及资产证券化业务资格，并向银监部门递交了受托境外理财期货业务及资产证券化业务资格，并向银监部门递交了受托境外理财（QDIIQDII）业务资格

19、申请材料。）业务资格申请材料。2420122012年末，公司资产规模合计超过年末，公司资产规模合计超过3,0003,000亿元，其亿元，其中，信托资产近中，信托资产近2,9952,995亿元，占比亿元，占比98%98%。公司存续信。公司存续信托计划按信托性质划分托计划按信托性质划分, ,集合资金信托资产集合资金信托资产1,2001,200余余亿元，占比亿元，占比42%42%；单一资金信托资产；单一资金信托资产900900余亿元，占余亿元，占比比30%30%；财产权信托资产近；财产权信托资产近850850亿元，占比亿元，占比28%28%。20122012年，公司实现各项业务收入年，公司实现各项业

20、务收入38.138.1亿元，其中，信托业务收入亿元，其中，信托业务收入35.3435.34亿亿元，固有业务收入元，固有业务收入2.762.76亿元。公司实现利润总额亿元。公司实现利润总额20.3520.35亿元，净利润亿元，净利润15.2415.24亿元。亿元。经过经过2020多年的发展，公司拥有大量的高净值自然人客户及机构客户。多年的发展，公司拥有大量的高净值自然人客户及机构客户。20122012年末，公司自然人客户年末，公司自然人客户3 3万余人，机构客户近万余人，机构客户近800800家。机构客户中，家。机构客户中，银行业金融机构居多，包括银行业金融机构居多，包括3 3家大型银行、家大型

21、银行、1010家股份制银行（民生、光大、家股份制银行（民生、光大、兴业、恒丰、华夏、平安等）、兴业、恒丰、华夏、平安等）、4040余家城市商业银行以及余家城市商业银行以及3030余家农村金余家农村金融机构。公司与外资银行也有密切的业务往来。除银行业金融机构外，融机构。公司与外资银行也有密切的业务往来。除银行业金融机构外，公司与保险公司、证券公司、基金公司等非银行金融机构也在多方面开公司与保险公司、证券公司、基金公司等非银行金融机构也在多方面开展业务合作。展业务合作。单位：万元单位：万元25社会荣誉社会荣誉社会责任社会责任公司坚持诚实、信用、创新、务实的经营理念，致力于成为具有强大综合实力、备公

22、司坚持诚实、信用、创新、务实的经营理念，致力于成为具有强大综合实力、备受社会尊重、客户信任和员工爱戴的知名金融企业，较好地履行了企业法人的社会受社会尊重、客户信任和员工爱戴的知名金融企业，较好地履行了企业法人的社会公民责任。公民责任。积极履行受托人职责，努力实现受益人利益最大化。公司注重风险防范，坚持合规积极履行受托人职责，努力实现受益人利益最大化。公司注重风险防范，坚持合规经营，至今未发生重大兑付风险，所有到期清算信托计划均全部实现足额、按期兑经营，至今未发生重大兑付风险，所有到期清算信托计划均全部实现足额、按期兑付。付。积极贯彻国家产业发展政策，以多种类型的信托计划为工具，有效引导社会资金

23、投积极贯彻国家产业发展政策，以多种类型的信托计划为工具，有效引导社会资金投向国家政策鼓励发展的产业。向国家政策鼓励发展的产业。踊跃参加各类公益活动，大力支持老少边穷地区发展。近几年，公司社会捐赠现金踊跃参加各类公益活动，大力支持老少边穷地区发展。近几年，公司社会捐赠现金累计达到累计达到855855万元，物资近千万元。依法履行纳税义务，增加就业机会。公司万元，物资近千万元。依法履行纳税义务，增加就业机会。公司20112011年年全年共缴纳各种税金全年共缴纳各种税金7.247.24亿元。亿元。公司经过多年的发展，以严谨务实的管理态度及健康稳健的发展态势赢得行业内外公司经过多年的发展，以严谨务实的管理态度及健康稳健的发展态势赢得行业内外的认可和尊重。的认可和尊重。20102010年，公司荣获上海第一财经年，公司荣获上海第一财经“阳光私募最佳服务奖阳光私募最佳服务奖”和和证券时报证券时