不动产估价收益还原法答案

1、2011收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有 300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价 为每天45元，年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。解：(1)计算该宾馆年总收益=300 X50 X365 X (1-30%) =3832500 元=383.25 万元(2) 计算该宾馆年总费用=14万元/月X2月=168万元(3) 计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元(4

2、) 假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5万元(5) 计算同档次宾馆年总收益=300 X45 X365 X (1-20%) =3942000 元=394.2 万元(6) 计算同档次宾馆年总费用=394.2 X0%=118.26 万元(7) 计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2 X0%=275.94万元(8) 假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元(9) 该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>4

3、5元，但空房率也高，30%>20%， 特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。(10) 经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。答：略2、某商店的建筑面积为1000m2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。 2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为 20年，月租金为150元 /m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常 的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增 5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入

4、的 30%，试求该公司2006年10月1日的承担人 权益价值(房地产报酬率取8%)。解：A1=150%2>2X1000>0.70=252万元i1= (1+8%) 2-仁 16.64%带租约期间的权益价值 =上基|1-1 1=1072 38万元16.64%.(1+16.64%) _17A2 =150 12 1000 0.7 1 5%= 288.79万元18剩余年限的权益价值 =288.79汉1 一 上卜=1117.60万元8%-5% . 11+8% 丿(1+8%承担人权益价值=1072.38+1117.60=2189.98万元答：略3、某商场的土地使用权年限为 40年，从2004年5

5、月31日起计。该商场共两层，每层 建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的 60%。一层于2006年5月31日租出,租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似 商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于2008年5月31日带租金出售时的正常 价格。解：(1)计算各层可出租的面积2 2000>60%=1200mi(2) 计算租期内年净收益180X1200X2X( 1-20%) =2073600 元=207.36 万元(3) 计算第一层在租期满后的

6、年净收益200 X200 X2 X (1-20%) =2304000 元=230.4 万元(4) 计算第一层的正常价格、，207.36 ：11 230.4 汉3= 2640.27万元x8%卩-3_ (1+8% ) 一(5) 计算第二层的年净收益120X1200X2X( 1-20%) =1382400 元=138.24 万元(6) 计算第二层的正常价格8 “_1_1 (1+8% 36 一(7) 计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05 万元答：略4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年限

7、、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。解：(1)无限年期且报酬率为12%时的价格V«为：8%8%= 1619.78万元110%匸一V - = 20001668.78（万兀）4 1 12%1 10%(2) 50年使用权、报酬率为8%时的价格V50为(1+10% 50 -也厂2000打 1 8%"（1+10% 70 一®% =2449.80（万元）注：运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价 师必考知识点，请必须掌握。5、某房地产，未来第一年的有效毛收入为 25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一 年的基础上增长涨2.

8、5%;未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上 年的基础上增长2%,该类房地产的报酬率为9%。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是 多少？解：已知 A=25，g1=2.5%； C=7，g2=2%； r=9%贝U V =A - C25284.62 万兀r gi r g2 9% 2.5% 9% 2%6预计某房地产每年能提供的净收益为 15万元，并且5年后该房地产的价值为200万 元，在报酬率15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少？解：已知 a=15，t=5，Pt=200, r=15%。贝U V =a卩一_十一竺卩一1_ 十一=149.72（万元）r （1+r）（1+r）

9、 15% （1+15% ）（1 + 15%）7、甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。两项物业 的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。求：（1）两宗物业的现值；（2）某投资者欲租 赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？解：已知 n 甲=50-35=15，n 乙=50，a=150, r=15%（1）W = 1 _ =汇 1 _15 = 877.11（万兀）甲 r （1+r_ 15% （1+15%丿(2)V乙二 a 1 - r - 当n=15时，乙r 1 d - r1 r °乙150X15%1 一 (1+15% )= 999.08

10、 万元十15%.(1+15%-877.11 万元&某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价为260万元，建筑物重置价格300万 元，已知建筑物报酬率12%，土地报酬率10%。根据上述资料，试判定该建筑物的折旧额。解：已知 a°=50, Vl=260，b=12%,l=10%，C=300贝y vb =氐一力 rL = 50 - 260 10% = 200 万元 rB12%进而可知折旧额：Et=C-VB=300-200=100 (万元)9、今有一平房，基地面积150m2，建筑面积100m2，土地使用权年限60年，从2000年5 月20日起计。该建筑于2001年5月20日建成投入

11、使用，耐用年限60年。建筑物原值500 元/m2，残值率为2%。此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。报 酬率10%。租金损失准备金按1个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建 设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%y计提，维修费和保险费均按建筑物原值的 2%计提。试根据上述资料，评估该出租房屋 2013年5月 20日的价格。解：（1）求潜在的毛收入2000 X12+10000 >8%=24800 （元）（2）求有效毛收入24800-2000=22800 （元）（3）求运营费用税费：22000X17.5%=385

12、0 （元）管理费：22000X5%=1100 （元）维修及保险费：100X500>2%X 2=2000 （元）（4）求年净收益aa=22800-3850-1100-2000=15850(元)(5) 求收益价格V、，a ,115850,1V = 1 =疋 147 = 156702.90兀)(1 + r 二10% (1+10%)10、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保 持这一水平，2004年10月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税 费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为 9%，试测算该宗房地产2001年10月的价 格

13、。解：（1）计算公式：1* Vt(1 + M (1+订Vt或者V =a丄 Jtr 1 r 1 r(2)计算过程：V亠19%£(1+9% J300300V 1 TO %1-6%(1 +9% )3300V 1 亠 10 %16%_ - 9% _ 9 % 2 亠9 % 3亠 9%=3001 9%3 -1 . V1 10% 1-6%一 9% 1 9% 31 9% 3(3)计算结果：V=3767.85 (万元)或者V或者V11、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面 积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当

14、时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用 15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给 乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。（ 2002年）解：（1）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益 =80X3000X85%X （1-35% ） X12=159.12 （万元） 收益年限=40-6-=34 （年）159.12 耗10% 办公楼现值为：-1528.92 万元

15、（2）计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益=80X2000X85% （ 1-35% ） X12=1O6.O8 （万元） 乙方使用权剩余收益年限=15-4=11 （年） 乙方使用权剩余收益年限价格为：=689万元10% 迖 F_(1+10%f/ a ；11 106.08V _1 _ 鼻n<(1+r) 一（3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92 （万元）12、6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民 币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划 归甲公司

16、所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公 司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有 争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。解：据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价 值。这里采用收益还原法进行估价。求取未来44年的净收益的现值之和：年净收益=120 X3000X5%X（1-35%） X2=477.36 （万元）卩-112% .(1+12%=

17、3950.83 万元A：11477.36 V = 1 _nR (1 + R)l求取未来16年的净收益的现值之和：年净收益一 120X5000X5%（1-35%） X2=477.36万元= 3329.10 万元477.36 112% - 0+12% j6 _求取未来16年后28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值：V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73 （万元）13、某房地产占地4000m2, 土地使用年限为50年，容积率为6,共24层，每层建筑 面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况 预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面

18、积的 60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租， 正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为 8500元，每年正常营业需投入 1000 万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为 50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；1124层为商品住宅，其中11

19、层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公 司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资 本化率分别为商场 10%，酒楼8%，办公楼7% ）。（ 2003年）解：（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：(2) 各层建筑面积=4000X6/24=1000 ( m2/层)(3) 计算1层商铺收益价格年净收益=1000X( 1-60%) X75%<90%<60X12=19.44 (万元)50 3V1=19.44/10% X-1/ (1+10%)=192.2

20、0 (万元)(4) 计算23层商场收益价格年净收益=1000X2>70%X600=84 (万元)50 3V2-3=84/10%1-1/ (1+10%)=830.48 (万元)(5) 计算4层酒楼收益价格年净收益=1000X70% 50 >12-80000=34 (万元)50 3V4=34/8%1-1/ (1+8%)=413.59 (万元)(6) 计算510层办公楼收益价格年净收益=6X20800X2 >80% (1-10%) =186.62 (万元)50 3V5-10=186.62/7%1-1/ (1+7%)-=2555.13 (万元)(7) 计算1124层住宅价格V 11-24=1000 >14 >4000=5600 (万元)(8) 计算房地产价格V=V1+V2-3+V4+V5-10+Vh-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40(万元)15、某宾馆