2022年2022年房地产投资分析复习知识点

1、精选学习资料 - - - 欢迎下载学习必备欢迎下载一.绪论1.【房地产投资 】为指国家.集体或个人,将肯定的资金投入到房地产开发.经营.治理和服务中去,以期获得资本增值的一种经济行为；2.【房地产投资三要素： 】时机地段质量3.【房地产投资的特点 】1.投资数额庞大.回收期长2.投资不确定因素多.风险较大 3.流淌性较差 4.具有保值增值性5.受政府政策影响较大6.依靠金融部门的支持 7.具有专业性 8.投资具有相互影响性4.【房地产投资的目的 】销售收益；现金流量收益；避税收入5.【房地产投资的作用 】1.带动相关产业的进展；2.促进家庭合理消费3.改善城市环境； 4.抵挡通货膨胀影响6.【

2、房地产投资的影响因素 】经济因素.社会因素.政治和行政因素.政策法律因素.技术因素7.【房地产投资分析的特点 】客观性.全面性.责任性二.基本原理1.【投资要素原理】 收益（利润）.成本（利率.税收） .预期2.【边际成本递减递增规律 】边际成本 =总成本的变化量 /产量变化量边际成本开头时随产量增加而快速下降,降到最低点, 随产量增加而快速上升 3.【规模收益理论】 三阶段：规模收益递增阶段,规模收益递减阶段,负收益阶段4.【风险回报原理 】1.风险收益等价曲线. 成正比2.投资风险效用分析,通过比较效用值的大小来打算方案的取舍；效用值具有客观性.主观性；5.【市场价值 】为指在完全竞争开放

3、的市场中,买卖双方对市场熟识并都处于理智状态下的最可能交易价格；6.【投资价值 】为投资者预期将来收益的价值；7.【交易价格 】指在房地市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格；三.房地产投资市场1.【房地产市场的功能 】价值评判的功能.调剂供求的功能.优化资源配置的功能.政府宏观治理的基础 2.【影响房地产市场供应的因素】房地产价格.开发商目标.生产要素价格.建筑技术.房地产开发建设才能. 房地产开发建设资金来源及数量.国家宏观调控3.【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化.房地产价格.家庭收入.城市化进程.宏观调控.消费者预期4.【房地产租价比 】房地产租价比为房地产年租金与市场交

4、易价格之比；这个比值低于 4.5%,就说明房价存在泡沫, 高于 5.5%,尚存在升值空间；四.房地产投资环境 1.【房地产投资环境 】为指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和,包括自然.政治.社会和经济因素等；特点：多样性.综合性.动态性（构成要素： 政治环境.法律环境. 经济环境. 自然地理.基础设施. 社会环境）2.【房地产投资环境分析方法综合评判法】其中层次分析法最重要精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载学习必备欢迎下载五.资金的时间价值1.【资金时间价值 】经受肯定时间的投资和再投资而增加的价值,称为资金的时间价值；（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：

5、利息.利润2.【利息 i 】为指占用资金所付出的代价； 利率：单位时间内的利息与本金之比；3.【现金流量 】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量；4.【等值】为指在不同的时间点上,数量不等的资金具有相等的价值；5.【复利终值 】为指投资如干年后包括本金和利息在内的将来值；也称本利和,一般用表示；运算公式： . 1+in6.【复利现值 】为指将来某一金额的现在价值；一般用表示；运算公式： /1+in7.【年金】肯定时期内,在相同间隔的时间点上,收入或支出的数额相同；（在肯定时期内每期相等金额的收付款项）；用表示；期末年金的运算（后付年金）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下

6、载1.期末年金终值： fna 1i n1 i精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载1i n1精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载2.期末年金现值：pai·1i n精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载期初年金的运算（先付年金）1i n1精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载1.期初年金终值：fnai1i n（·1i ）1精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载2.期初年金现值：pai·1i n（·1i）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载资金回收年金（等额仍款

7、）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载api ·1i n n精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载1i 18.【名义利率 】为指金融机构公布的年利率；用ie 表示 实际利率大于名义利率【实际利率】 为指由于计复利次数的不同而实际支付的利率；用in 表示；六.经济评判体系1.【房地产投资经济评判指标体系】静态指标：投资利润率.静态投资回收期.投资利税率动态指标：净现值.内部收益率.动态投资回收期.盈利指数.年值f t 各年的净现金流量；p期初投资额；io基准回报率； npv净现值；irr内部回报率；2.【净现值 】为指用肯定的贴现率将投资期内的净现金流量,折现到投资期

8、初的现值之和；npv =ft（p/f i0 t） - pnpv0 时,投资项目在财务上才为可取的精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载学习必备欢迎下载3.【内部回报率 】为指房地产投资项目在投资期内资金净现值等于零时的折现率；npvi1>0 ；npvi2<0i2>i1n p vi1精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载i r ri 1n p vi 1n p vi 2（·i 2i1）irr> i 0基准回报率 精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载【净现值率 】为净现值和初始投资（p）的比率.【盈利指数 pi】为单位投资带来的收益现值七.

9、不确定性分析1.【不确定因素 】租售价格及租售率（出租率.空置率） .开发周期开发成本（土地费用.建安工程费.融资成本等）.利率2.【盈亏平稳点 】 为房地产开发项目盈利与亏损的分界点,在这一点上,项目的收入与支出持平, 净收入等于零； 它为开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态；cfq* =p-cx-t3.【敏锐性分析 】为通过分析. 猜测房地产投资项目的某些不确定性因素发生变化时,项目经济评判指标因此而受到的影响程度,进而从中找出敏锐性因素, 并确定其影响程度的一种分析方法；4.【概率分析 】为运用概率原理猜测不确定性因素对房地产投资项目经济效益影响的一种定量分析方法；八.风

10、险分析1.【风险】为指在肯定条件下和肯定时期内可能发生的各种结果的变动程度；风险为指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差；（一个人大事的不确定性和它可能带来的不确定性的结果的综合成效）2.【房地产投资风险的特点 】多样性.变现差.补偿性3.【按揭违约风险 】r -f rr =1+ 为楼价下跌幅度戒备线；1 +借款本金偿仍率增加时,违约风险小；按揭比率增大,违约风险增大； 购楼交易费率增大,违约风险增大；楼价下跌幅度增大,违约风险增大；4.【房地产投资组合 】狭义：为指由不同类型和不同地区的房地产投资所构成的投资组合；广义：为指房地产与股票.证卷等金融资产的投资组合； 组合投资能够分散风险,

11、但要付出降低风险溢价的代价；完全正相关组合投资,起不到分散风险的作用；完全负相关组合投资,可将全部个别风险都分散掉；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载学习必备欢迎下载九.投资决策1.【房地产投资决策时,需具备的基本条件：】具有明确的投资决策目标具有具体的投资决策方案具有科学的评判标准具有翔实.客观的数据2.【确定型房地产投资决策分析的主要方法】数值比较法.比率比较法3.【独立方案的比较与挑选 】 以期获得最大的总体效益,即npv 最大；4.【互斥方案的比较和挑选 】1.对于项目 运算期相同 的互斥方案,可直接用 净现值 进行比选；2.对于项目 运算期不同 的互斥方案,可采纳 净年值

12、进行比选；1i n1精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载n a vn p v/i·1i n精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载5.【风险型投资决策方法】期望值法.决策树法.正态分布图像法6.【不确定型房地产投资决策】一.悲观法决策：小中取大二.乐观法决策：大中取小三.折中法决策：四.懊悔值法决策：精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载1.【可行性讨论的作用】十.可行性讨论精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载为项目投资决策的科学依据；为项目评估的依据；为项目筹措建设资金的依据；为开发商与各部门签定合同的依据；为项目设计等基本建设前期工作的依据； 为环保部门审核项目环境效益的依据2.【可